ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1-5111/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St.78 včetně součástí (objekt bydlení č.p. 58), pozemek p.č. 73, včetně součástí a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Nové Syrovice, k.ú. Nové Syrovice Adresa nemovité Nové Syrovice 58, 675 41 věci: Vlastník stavby: Zdeněk Melzer, č. p. 58, 675 41 Nové Syrovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Zdeněk Melzer, č. p. 58, 675 41 Nové Syrovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č.1078/2015-a Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 360 000 Kč Datum místního šetření: 30.12.2015 Stav ke dni : 30.12.2015 Za přítomnosti: majitele pana Melzera Zdeňka Počet stran: 16 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 6.1.2016 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé pro účely aukce Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.201 kú Nové Syrovice - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 345/2015 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje sdělené majitelem nemovité věci - údaje z realitní inzerce (sreality.cz), vlastní databáze znalce - prohlídka a zaměření nemovité věci znalcem Místopis Obec v jižní části okrasu Třebíč s 947 obyvateli. Obcí s pověřeným obecním úřadem a obcí s rozšířenou působností jsou Moravské Budějovice. V obci je základní občanská vybavenost (základní škola 1-9 ročník, sportovní zařízení, restaurace s penzionem, ordinace praktického lékaře). Dopravní obslužnost autobus, v lokalitě je zvýšená nezaměstnanost. V obci je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, ČOV chybí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1839/1, 1610/1 Obec Nové Syrovice Celkový popis Předmětem ocenění jsou stavební pozemky situované v zastavěném území obce, západním směrem od centra, na břehu Syrovského rybníka, v souvislé zástavbě rodinných domů. Jedná se o pozemky: - p.č. St. 78 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt bydlení č.p. 58 charakteru rodinného domu, včetně součástí a příslušenství (venkovní úpravy v běžném rozsahu, studna) - p.č. 73- zahrada ve funkčním celku se stavbou rodinného domu a stavebním pozemkem, jeho součásti a příslušenství tvoří venkovní úpravy a trvalé porosty Příjezd k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace na p.č. 1839/1 a p.č. 1610/1 ve vlastnictví obce Nové Syrovice. Lokalita je bez rizikových faktorů. Pozemky jsou svažité, orientace S-J. V místě je možnost napojení na vodovod, rozvod NN a rozvod zemního plynu. Oceňovaný rodinný dům je napojen pouze na rozvod NN, voda je z vlastní studny, kanalizace je svedena do žumpy na vyvážení, přípojka plynu není provedena. - 2 -
Stavba rodinného domu obsahuje 2 nadzemní podlaží. Obsahuje byt 6+2 s příslušenstvím a garáží. Vstup do 2.np a garáže je z ulice, vstup do 1.np je ze dvora z úrovně terénu (vlivem svažitosti pozemku) a vnitřním schodištěm ze 2.np. Dům je tradiční zděné konstrukce, dle sdělení majitele byl postaven v roce 1989 na místě původního rodinného domu, který byl odstraněn, zůstal pouze původní sklípek. K datu ocenění byl rodinný dům užíván v souladu s evidenčním stavem k trvalému bydlení. Silné stránky Výhodná poloha v zastavěném území obce, dobrý technický stav Slabé stránky Mmenší obec v odlehlé lokalitě RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva smluvní, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce. V ocenění není k těmto skutečnostem znalcem přihlédnuto. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě kromě - 3 -
splaškové kanalizace. Pozemek je svažitý, obdélníkového tvaru. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Stavební pozemky Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 250,00 1,00 250,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 250,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Podle údajů z realitní inzerce je průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě 250 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 78 228 250,00 57 000 nádvoří zahrada 73 172 250,00 43 000 Celková výměra pozemků 400 Hodnota pozemků celkem 100 000 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící rodinný dům, se dvěma nadzemním podlažím. Dům byl dle sdělení majitele postaven v roce 1989 na místě původního rodinného domu, ze kterého zůstal zachován pouze sklep. Hlavní vstup do domu a vjezd do garáže je ze severovýchodní strany, vstup do 1.np je ze dvora ze strany jihozápadní. Dispoziční řešení: 1.NP: chodba, 2 pokoje, kuchyň, spíž, prádelna, kotelna, sklad (pokoj), 2 sklepy a chodba s východem do dvora a zahrady 2.NP: zádveří, chodba, garáž, ložnice, kuchyně, koupelna, WC a dva pokoje, balkon. Konstrukční řešení: Základové pasy betonové s hydroizolací, svislé konstrukce z tvárnic siporex tl. 30 cm, stropy Hurdis s rovným podhledem, střecha plochá, dvouplášťová, krytina pozink. plech, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, fasáda škrábaný břízolit. Okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové. Obklady vnější kabřinec sokl, vnitřní v hygienickém příslušenství a kuchyni keramické. Podlahy v obytných místnostech koberce, lino, v hygienickém příslušenství a chodbě keramická dlažba, v prádelně teraco dlažba, sklepy a garáž beton. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva a elektrokotel. Ohřev vody v el. boileru. - 4 -
Schodiště železobetonové. Elektroinstalace 220 a 380 V. Vnitřní rozvod vody je napojen na vlastní studnu, splašková kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. Zařizovací předměty standardní. Technický stav odpovídá době pořízení a běžné údržbě. Výpočet opotřebení je proveden metodou lineární. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1,np 156,56 m 2 2,80 m 2.np 126,51 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (7,20*7,30+8,70*8,50+3,60*4,30)*2,80+4,70*3, = 422,34 m 3 10*1,7 2.np (7,20*7,30+8,70*8,50)*(2,80) = 354,23 m 3 zastřešení (7,20*7,30+8,70*8,50)*0,20 = 25,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 422,34 m 3 2.np 354,23 m 3 zastřešení 25,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 801,87 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zdivo 30 cm plynosilikát 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha plochá střecha 5. Krytina pozink., plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných keramická dlažba, koberce místností 15. Podlahy ostatních keram. dlažba, beton (garáž) místností - 5 -
16. Vytápění ústřední topení, kotel na pevná paliva, elektrokotel 17. Elektroinstalace motorová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z hygienického příslušenství a kuchyně do jímky 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 2x 26. Ostatní standardní Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 157 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 226 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 801,87 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 956 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 956 Reprodukční hodnota [Kč] 3 172 202 (RC * OP) Stáří roků 26 Další životnost roků 74 Opotřebení % 26,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 347 429 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 226,46 m 2 Obestavěný prostor: 801,87 m 3 Zastavěná plocha: 126,51 m 2 Plocha pozemku: 400,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Stavba rodinného domu je samostatně stojící, podsklepená, se dvěma nadzemním podlažím, v zastavěném území obce u místního rybníka. Obsahuje byt 6+1 s příslušenstvím a garáží. Vstup do 2.np a garáže je z ulice, vstup do 1.np je ze dvora z úrovně terénu (vlivem svažitosti pozemku) a vnitřním schodištěm z 1.np. Dům je tradiční zděné konstrukce, dle sdělení majitele byl postaven v roce 1989 na místě původního rodinného domu, který byl odstraněn, zůstal pouze původní sklípek. Dům je dobře udržovaný, v průměrném standardu vybavení a konstrukcí. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva a elektrokotel. - 6 -
Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům 3+1 v Nimpšově. CP 1897 m2. Dům je napojený na vlastní studnu, septik, plyn a elektřinu. V minulých letech rekonstrukce - podřezání a odvlhčení zdiva, částečně nová elektřina. Topení wawky nebo lokální na tuhá paliva. Krov je ve skvělém stavu, krytina k rekonstrukci. U domu je kůlna, sklep, zahrady a uzavřený dvůr. Lokalita: Nimpšov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - starší; Vliv pozemku - výrazně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - bohatší příslušenství; Celkový koef. KC 1,27 Upravená j. cena Kč/ks 1 499 715 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 897 m 2 1 180 000 Kč 1 180 000 Kč Název: RD II RD 6+1 s garáží. Velikost pozemku je 1051 m2. Dispozice - I.NP: Vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, WC, spižírna. II.NP: 4x pokoj. U domu je garáž. Vedle domu je přístavba, která lze využít třeba jako dílny. Součástí je i sklep. Dům je v původním stavu. Sítě: voda a odpady - veřejné, topení - plynové. Ohřev vody je zabezpečen el. bojlerem Lokalita: Nové Syrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - řadový; Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 1 220 940-7 -
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 051 m 2 1 360 000 Kč 1 360 000 Kč Název: RD III Rodinný dům vel. 3+1 po rekonstrukci se stodolou, garáží a menší zahradou v centru obce. Plastová okna (částečně), rekonstrukce koupelny, izolace vnitřních i obvodových zdí, nová fasáda, krytina Bramac, plynové ústřední topení. Stodola s betonovou podlahou a zavedenou elektřinou 230/400 V. Lokalita: Litohoř Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - po rekonstrukci; Celkový stav - starší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - bohatší příslušenství; Celkový koef. KC 1,16 Upravená j. cena Kč/ks 1 393 821 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 479 m 2 1 200 000 Kč 1 200 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 1 220 940 Kč/ks 1 371 492 Kč/ks 1 499 715 Kč/ks 1 371 492 Kč/ks 1 371 492 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 371 492 Kč 0 Kč 2 447 429 Kč 100 000 Kč Obvyklá cena 1 360 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistašedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2 Komentář ke stanovení výsledné ceny Menší obec, se základní občanskou vybaveností v okrese Třebíč. Rodinný dům poblíž centra udržovaný, v dobrém technickém stavu, standard vybavení průměrný. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 1360000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v ceně obvyklé. V Moravském Krumlově 6.1.2016 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1-5111/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2/2016. - 9 -
Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace 3-10 -
Katastrální mapa - 11 -
Mapa obce - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
Fotodokumentace pohled jižní pohled východní pohled severní pohled východní Kuchyň pokoj - 14 -
koupelna Pokoj WC Prádelna kotel a elektrokotel kuchyň 2-15 -
schodiště do 2.np kuchyň pokoj koupelna - 16 -