Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1668/143-01/2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 597/40, LV č. 5420, s podílem na společných částech domu čp.595, 596, 597, 598 a pozemcích 67/4720 na pozemcích: pozemek parc.č. 1020/45, LV č. 1625 pozemek parc.č. 1020/46, LV č. 1625 pozemek parc.č. 1020/47, LV č. 1625 pozemek parc.č. 1020/48, LV č. 1625 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel 1233211 Kat. území Hlubočepy Ulice Dreyerova č.p. 597, 595, 596, 598 Část obce dle LV Hlubočepy Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka WATCH & PEOPLE s.r.o. 143 00 Praha 12, Poljanovova 3241/1 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 25.12.2011 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 16.12.2011 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 16.12.2011 Počet stran textu 7 Počet příloh 4 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 67.37 m 2 31 000 Kč/m 2 2 088 500 Kč Ostatní plochy-lodžie 3.44 m 2 10 000 Kč/m 2 34 400 Kč Sklepy a komory 1.5 m 2 10 000 Kč/m 2 15 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 2 150 000 Kč Dva miliony stopadesát tisíc Kč 1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o standardní byt 3+1/L s příslušenstvím v domě panelové technologie, na sídlišti Barrandov, na jihozápadním okraji hl.města Prahy Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost zeleně - zděné jádro - dobrá dispozice - dobrý technický stav záporné faktory: - panelová technologie domu, lokalita sídliště - pouze průměrná dostupnost do centra prostředky MHD Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dle výpisu z KN LV č.5420 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka do výše 4 635 000 Kč s příslušenstvím, Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.3.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 22.3.2007, V-14656/2007-101 ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu smlouva kupní ze dne 22.3.2007 - nebyla k dispozici REET: NE 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1625, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 21.12.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5420, vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.11.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hlubočepy. Výpis z prohlášení vlastníka, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 21.12.2011. Datum předání kompletních podkladů 16.12.2011 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1625, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 21.12.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5420, vyhotovil dálkovým přístupem dne 14.11.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hlubočepy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Hlubočepy jsou městská čtvrť a katastrální území městské části Praha 5. Nachází se na levém břehu řeky Vltavy, na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy, přibližně 8 km od centra. Jedná se o lokalitu bydlení v bytových domech panelových a na západním okraji moderních novostavbách, se základní občanskou a technickou vybaveností. Jižní a východní hranici lokality tvoří čtyřproudová vytížená ulice K Barrandovu, severní hranici tvoří Prokopské údolí a západní hranici orná půda. Dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou tramvají do stanice metra Smíchovské nádraží (10min) a dále metrem. Přímá dostupnost přírody. Panelové sídliště Barrandov bylo stavěné v letech 1985 až 1992. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmětná nemovitost se nachází v severovýchodní části sídliště Barrandov v ulici Dreyerova, přístupné z ulice Pražského, spojující sídliště a starou zástavbu původní obce Hlubočepy. Jedná se o vnitřní řadový panelový bytový dům se čtyřmi oboustranně přístupnými sekcemi (vchody) do ulice a zeleně čp.595, 596, 597, 598 postavenými na pozemcích p.č.1020/45, 1020/46, 1020/47, 1020/48. Tvoří vnitřní mírně předsazené bloky většího panelového objektu. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Pozemky jsou severně skloněné. Parkování možné v ulici před domem na kolmých a podélných stáních. V sousedství není větší parkovací plocha. Stanice tramvaje je pěšky velmi dobře dostupná, cca 250m od domu, stanice autobusu cca 150m. Zatížená ulice K Barrandovu je vzdálená cca 300m. Je izolovaná valem před zastávkou tramvaje a protihlukovou stěnou. Informace o nemovitosti Bytový dům je modernější panelové technologie systému Larsen Nielsen, který má v sobě zabudovanou tepelnou izolaci, s plochou střechou s vchodem do ulice a zeleně vnitrobloku. Má jedno podzemní podlaží se společnými prostory a osm nadzemních podlaží s bytovými jednotkami, po třech na podlaží. Schodiště je přímo osvětlené dvouramenné s mezipodestou, nalevo je situovaný menší osobní výtah. Hlavní vchod je přístupný předloženým schodištěm, zadní vchod je krytý markýzou. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.597/40 s příslušenstvím o velikosti 3+1/L. Nachází se v 7.NP. Byt je orientovaný dvoustranně do ulice a zeleně. Sklep je v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.595, 596, 597, 598 a pozemcích p.č.1020/45, 1020/46, 1020/47, 1020/48 ve výši 67/4720. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. dispozice bytu : Ze společné hlavní chodby se vstupuje do protáhlé úzké předsíně, ze které vedou dveře do všech místností. Obývací pokoj a kuchyň jsou orientované na východ do vnitrobloku. Další dva pokoje jsou orientované do ulice, jeden s lodžií. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Koupelna a WC jsou samostatné, jádro je zděné. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1020/163 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken severovýchod, jihozápad Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně 3
sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický se sklokeramickou deskou, digestoř, vestavěná skříň Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném technickém stavu, opotřebovaný běžným užíváním. Byl dán do užívání v roce 1985. Je provedena výměna oken společných částí za plastová, nový vstupní plastový portál, opravena střecha, provedena výměna stoupacího potrubí, vyměněn výtah. Opotřebení domu odhad 30%. Technický stav jednotky průměrný Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci. Jádro je zděné s novými zařizovacími předměty. Kuchyňská linka je vyměněná. Spotřebiče nejsou vestavěné. V koupelně je elektrický žebřík. Jsou měřiče tepla. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s izolačním dvojsklem Podlahy plovoucí podlaha obytných místností, keramické dlažba v koupelně a WC Instalace nové bytové jádro se zařizovacími předměty a žebříkovým radiátorem Kuchyň výměna kuchyňské linky Výtah nový výtah Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný konstrukce skelet Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpr. povrchů vymývaný beton, sokl z 100 panelu v tl. do 25 cm keramických pásků vnitřní úpr. stěn vápenná omítka, keramický obklad 100 schodiště teracové stupně, mezipodesty s keramickou dlažbou 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných plovoucí podlaha 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění dálkové, v koupelně 100 elektro světelný rozvod 100 elektrický žebřík rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody centrální ohřev 100 1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně 8.5 m 2 pokoj 20.9 m 2 pokoj 12.2 pokoj 13.0 předsíň 8.9 koupelna 2.9 WC 1.0 Ostatní plochy lodžie 3.4 m 2 m 2 Sklepy / komory sklepní kóje 1.5 m 2 m 2 Podlahové plochy 67.4 m 2 Ostatní plochy 3.4 m 2 Sklepy a komory 1.5 m 2 4
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 14.12.2011, datum změny inzerátu 21.12.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 69.0 m 2 Cena za nemovitost 2 400 000 Kč 34 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 040 000 Kč 29 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV Lokalita : ul.dreyerova, stejný blok domů Technický stav : po částečné rekonstrukci - sociální zařízení Stejná bytová jednotka, obdobný technický stav 5
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 19.11.2011, datum změny inzerátu 16.12.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 70.0 m 2 Cena za nemovitost 2 600 000 Kč 37 100 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 210 000 Kč 31 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV Lokalita : ul.dreyerova, sousední blok domů Technický stav : kromě kuchyně a předsíně po částečné rekonstrukci - sociální zařízení, podlahy, stěny Obdobná bytová jednotka, obdobný technický stav 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 29.9.2011, datum změny inzerátu 31.10.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost 2 750 000 Kč 38 200 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 338 000 Kč 32 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV Lokalita : ul.pražského, v sousedství Technický stav : původní stav Obdobná bytová jednotka, horší technický stav 6
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 29 600-32 500 Kč/m 2 2 040 000-2 338 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 31 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh středně velkých třípokojových bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,40-2,80 mil.kč tj.35 000-38 000 Kč/m2, podle velikosti, polohy, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 29 000-33 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k specifice prodeje, směrována doprostřed rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1668-01 znaleckého deníku. 7
Fotodokumentace pohled od SZ do ulice Dreyerova pohled z vnitrobloku zadní vchod pohled z podlaží do vnitrobloku výtah s vnitřním schodištěm vstupní dveře do bytu 8
9 Fotodokumentace - mapy