ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4/4045/2013 NEMOVITOST: Objekt individuální rekreace, Rekreační chata Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Březůvky, k.ú. Březůvky Adresa nemovitosti: Březůvky 43, 763 45 Vlastník stavby: AsisTeam s.r.o., RČ/IČO: 28319061, Milíčovo nám. 620/17, 76701 Kroměříž, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: AsisTeam s.r.o., RČ/IČO: 28319061, Milíčovo nám. 620/17, 76701 Kroměříž, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : DRAŽBY ČR a.s., IČO: 28145151 Adresa objednatele: Riegrovo nám. 182, 767 01 Kroměříž ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Aleš Vraník Velehradská 728, 767 01 Kroměříž IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro účely dražby dobrovolné (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 320 000 Kč Datum místního šetření: 12.7.2013 Stav ke dni : 12.7.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 16 Počet vyhotovení: 2 V Kroměříži, dne 15.7.2013 Ing. Aleš Vraník
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně Rekreační chaty č.e. 43 na pozemku parc. č. st 397, s pozemky p.č. st 397 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 340/47 trvalý trvaní porost, včetně příslušenství, v obci Březůvky, okres Zlín, katastrální území Březůvky, v souvislosti s dobrovolnou dražbou předmětného majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 363, Informace o stavbě č.e.43, Informace o parcele č. st 397, 340/47 ze dne 13.7.2013. Jako zdroj byl použit webový portál: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Březůvky ze dne 13.7.2013. Jako zdroj byl použit webový portál: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti - Fotodokumentace nemovitosti - Nabídka prodeje obdobných rekreačních chat Místopis Obec Březůvky je podhorskou obcí o rozloze 797 ha, má 670 obyvatel z toho 467 obyvatel v produktivním věku. Rozkládá se v údolí pod západními vrcholky Vizovické vrchoviny. Nachází se jižně od krajského města Zlín ve vzdálenosti 11 km. Severovýchodně nedaleko obce je na toku Březůvského potoka vybudovaná malá vodní nádrž Kapřín. Jižní částí obce prochází silnice spojující města Zlín a Uherský Brod. Se Zlínem je spojena silnicí II/ 490. Doprava je zajištěna také pravidelnou autobusovou linkou na trase Zlín - Luhačovice. Nachází se zde také Obecní úřad sloužící i jako kulturní zázemí, pošta, zdravotní středisko, hospoda, škola prvního stupně. Březůvky se svým přírodním zázemím a vodní nádrží vhodnou ke koupání se staly cílem převážně letní krátkodobé rekreace nejen obyvatel Zlína. V nedávné době zde vzniklo několik rekreačních chatových lokalit. V letech 2010 až 2012 přibylo v Březůvkách 11 obyvatel, zvýšila se prodejnost především chat a rodinných domů s rozrůstající se novou výstavbou. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 439/1 zemědělský půdní fond Silné stránky Klidná lokalita s krásným výhledem do údolí na okraji chatové kolonie, v blízkosti rybníka Kapřín. Slabé stránky Nutno provést pravidelnou údržbu nemovitosti. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky parc.č. st 397 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m 2, p.č. 340/47 trvalý trvaní porost o výměře 581 m 2. Pozemky jsou svažité směrem k východu do údolí, nachází se zde okrasná zeleň a ovocné stromky. Pozemky tvoří jednotný funkční celek s rekreační chatou - budova č.e. 43. Rekreační chata č.e. 43 je přístupná po nezpevněné komunikaci - polní cesta vedoucí přes parc.č.: 439/1 - Zemědělský půdní fond, druh pozemku trvalý travní porost. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění pozemků je součástí ocenění rekreační chaty, samostatně není jejich cena vyčíslena. Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situována na okraji kolonie rekreačních chat, která ze severní strany tvoří klidnou satelitní okrajovou část obce Březůvky v blízkosti rybníka Kapřín. Jedná se o samostatně stojící patrovou rekreační chatu 2 + kk s podsklením, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, se zahradou. Rekreační chata je zděná, obdelníkového půdorysu, svým výhledem i terasami orientována východně směrem do rozprostírajícího se údolí. Příjezd k rekreační chatě vede - 3 -
z hora ze západní strany chatové kolonie po panelové cestě, která přechází v polní cestu. Dispozice 1.PP (suterén): Vstup do zádveří, který je krytý terasou pod kterou je možné skladovat dřevo na zátop, po pravé straně WC, rovně sklepní místnost s krbovým topeništěm. 1.NP: Vstup na vyvýšenou terasu tvaru L probíhající ze dvou stran kolem objektu. Z terasy je ze západní strany vstup do obytné místnosti s kuchyňkou, kde je připravené vyústění komína s možností osazení dalšího topidla. Nad kuchyňkou vede žebříkové schodiště do obytného podkroví. 2.NP (podkroví): Obytná místnost obytného podkroví obdelníkového tvaru s výstupem na lodžii ve východní části podlaží. Tato je využívána jako ložnice. Konstrukce a vybavení Základy: betonové bez izolace Obvodové stěny: suterén zděný cihlový tl. 30 cm 1.NP, 2.NP zděné tl. 25 s obkladem dřevěnou půlkulatinou Stropy: suterén betonový monolitický, 1.NP, 2.NP dřevěné spalné, podhled palubky Zastřešení: krov dřevěný umožňující podkroví Krytina: plechová hliníková Klempířské konstrukce: žlaby i svody plechové, parapety z 50 %, vše za hranicí životnosti Úprava povrchů: vnitřní omítky - suterén vápenné štukové, stropy neomítnuté, 1.NP dřevěný obklad, 2.NP dřevěný podhled vnější omítky - dřevěný obklad půlkulatinou vnější obklady - kamenný sokl z 80 % vnitřní obklady - fasádní keramický pásek jako obklad komínového tělesa Schodiště: dřevěné žebříkové Dveře: dřevěné hladké Okna: dvojitá dřevěná Podlahy: obytných místností - 1.NP keramická dlažby, PVC, 2.NP PVC ostatních místností - Suterén hrubá betonová Vytápění: lokální na tuhá paliva ze suterénu, v 1.NP chybí zdroj (nejsou kamna, je připravené vyústění komína) Elektroinstalace: světelná i motorová Rozvod vody: studená Zdroj teplé vody: není Rozvod propan-butanu: není Kanalizace: do žumpy Záchod: splachovací (bez splachovače) Okenice: nejsou Vnitřní vybavení: není Ostatní: kuchyňský kout s dřezem - 4 -
Rozměry Výměry užitné plochy: 1.PP (suterén): zádveří 1,20 * 1,25 = 1,50 WC 1,67 * 1,26 = 2,92 místnost s topeništěm 2,70 * 2,75 = 7,43 Celkem 11,85 * koef. 0,8 = 9,48 m 2 1.NP: obytná místnost s kuchyní 3,25 * 4,30 = 13,98 terasa ((1,18 * 4,7) + (4,90 * 0,77)) * koef. 0,5 = 2,92 Celkem 16,90 m 2 2.NP (podkroví): ložnice 3,16 * 4,30 = 13,59 lodžie (3,16 * 0,65) * koef. 0,5 = 2,05 Celkem 15,64 m 2 Celkem užitná plocha 42,02 m 2 Výměry zastavěné plochy: ZP = (3,72 * 4,77) + (0,30 * 0,87) = 18,01 m 2 Stavebně technický stav: Jelikož byla chata poslední dobou majitelem nevyužívána, její údržba je zanedbaná. Jedná se zejména o okrasnou zeleň a ovocné stromky se zanedbanou údržbou jejichž koruny jsou v zápoji, a o celkový stav nemovitosti která si zasluhuje provést pravidelnou údržbu jako opravy okapů, obnova nátěrů vnějšího pláště a terasy narušené povětrnostními vlivy. Celkový technický stav odpovídá stáří stavby. - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z ceny získané následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena. Podklady pro výpočet (databáze cen prodeje obdobných rekreačních chat) jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Výpočet je uveden v následujících tabulkách. Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita (Březůvky) Počet místností (pokoje + kuchyně) Zastavě -ná plocha m 2 Užitná plocha m 2 Garáž (další příslušenství) Pozemek m 2 Jiné Oceň. objekt Březůvky, č.e. 43 2 + kk, 18,01 42,02 ne 599 zděná, podsklepená, vytápění lokální na tuhá paliva, fasáda obložena dřevěnou půlkulatinou, obklad kamenný sokl z 80 %, okna dřevěná dvojitá, obytné podkrový, krytina střechy plechová hliníková, klemířské kce ano (nutná výměna svodů a žlabů), wc splachovací bez splachovače, voda studená, plyn není, kanalizace do žumpy, elektřina zavedena, bleskosvod chybí, provedení konstrukcí standardní (terasa narušena povětrnostními vlivy), stav dobrý s nutností provést údržbu a drobné opravy (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Březůvky 2 + kk - - ne 527 Jedná se o téměř totožnou chatu jako je chata oceňovaná, navíc ve stejné chatové kolonii. Odlišuje se pouze individuální úpravou vnitřního vybavení a lepším celkovým stavebně technickým stavem. V suterénu soc. zařízení se sprchou, krb. V 1.NP také krb jinak provedení stejné jako chata oceňovaná. S pravidelnou údržbou v dobrém stavu 2 Žlutava 2 + kk - - ne 1200 Cihlová, podsklepená chata, stavebnětechnicky a velikostně srovnatelná s chatou oceňovanou. S pravidelnou údržbou. Stav dobrý - 6 -
3 Lukov 2 + kk 16 48 ne 377 Cihlová, podkroví dřevěné. Velikostně, dispozičně i stavebně technicky srovnatelná s chatou oceňovanou. Přípojka elektřiny, voda ze studny. S pravidelnou údržbou v dobrém stavu. 4 Březnice 2 + kk 33 70 parkovací stání 300 Cihlová, podsklepená s obytným podkrovím. V přízemí se nachází veranda, obytná místnost s kuchyňkou. Suché WC u domu. Je potřeba provést pravidelnou údržbu. Stav dobrý 5 Zlín 3 + kk - 48 ne 400 Suterén zděný, nadzemní podlaží dřevěné kce. Provedeno zateplení. Vedle chaty suché WC. S pravidelnou údržbou. Dobrý stav 6 Zlín - Malenovice 2 + kk 16 30 ne 418 Smíšená kce (sklep a přízemí zděné, podkroví dřevěné). Dispozice obdobná jako u oceňované chaty (do užitné plochy zjevně nebyl zahrnut sklep). Venkovní přípojka vody. Objekt v původním stavu, je potřeba provést běžnou údržbu. Stav dobrý 7 Pozlovice 2 + kk - 28 ne 330 Zděná, podsklepená, vytápění krbovými kamny, WC napojené na septik, voda pitná ze studny. S pravidelnou údržbou v dobrém stavu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost garáž (další příslu šenst ví) stav a vyba -vení pozemky úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 330 000 0,95 313 500 1,00 1,00 1,00 1,10 0,98 1,00 1,08 290 278 2 365 000 0,95 346 750 1,00 0,98 1,00 1,09 1,08 1,00 1,15 301 522 3 350 000 0,95 332 500 1,00 1,00 1,00 1,10 0,95 1,02 1,07 310 748 4 390 000 0,95 370 500 1,00 1,30 1,02 1,00 0,94 1,00 1,25 296 400 5 365 000 0,95 346 750 1,05 1,10 1,00 1,05 0,96 1,00 1,16 298 922 6 399 000 0,95 379 050 1,05 1,00 1,00 1,04 0,96 1,00 1,05 361 000 7 350 000 0,95 332 500 1,08 0,80 1,00 1,04 0,94 1,00 0,84 395 833-7 -
Celkem průměr Kč 322 100 Minimum Kč 290 278 Maximum Kč 395 833 Směrodatná výběrová odchylka s 40 234 Pravděpodobná spodní hranice průměr - s 281 867 Pravděpodobná horní hranice průměr + s 362 334 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1) K3 Koeficient úpravy na garáž (další příslušenství) (lepší >1, horší <1) K4 Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (srovnávací objekt cenově lepší: K4 > 1, horší < 1) K5 Koeficient úpravy na pozemky (srovnávací objekt cenově lepší: K5 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (analogicky: srovnávací objekt kromě vlivu předchozích koeficientů K6 ještě lepší: K6 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena rekreační chaty zjištěná porovnávacím způsobem je 322 100,- Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 322 100 Kč 0 Kč 0 Kč 320 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena posuzované nemovitosti byla stanovena především na základě Porovnávací metody porovnáním s jinými obdobnými nemovitostmi (Rekreační chaty 2 + kk). Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V Kroměříži 15.7.2013 Ing. Aleš Vraník Velehradská 728 767 01 Kroměříž Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 21.8.1984, č.j.spr. 3460/84, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4/4045/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4045. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí LV č. 363, Informace o stavbě č.e.43, 4 Informace o parcele č. st 397, 340/47 ze dne 13.7.2013. Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Březůvky ze dne 13.7.2013. 1 Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Nabídka prodejů obdobných rekreačních chat 7-9 -
- 10 -