ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2648/28/16 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek st.parc.č. 49/2 se stavbou č.p. 79 a poz.parc.č. 47/11 zapsané na LV č. 266 pro k.ú. Bobnice Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Bobnice, k.ú. Bobnice Adresa nemovité věci: K Pomníku 79, 289 31 Bobnice OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 950 000 Kč Datum místního šetření: 12.2.2016 Stav ke dni : 12.2.2016 Za přítomnosti: pana Pavla Onofreje Počet stran: 21 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 19.2.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 12.2.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.266 pro k.ú. Bobnice Sdělení pana Pavla Onofreje dne 12.2.2016 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 12.2.2016 v době od 10,30 do 11,25 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Obec Bobnice leží v průměrné výšce 192 metrů nad mořem, je začleněna územně pod okres Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Nymburk. Obec se rozkládá asi čtyři kilometry severně od Nymburku. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt 883 obyvatel. Bobnice mají dvě části Bobnice a Kovansko. Z občanské vybavenosti je v obci k dispozici základní škola nižšího stupně a mateřská škola, sportovní hřiště, veřejná knihovna, prodejna potravin a poštovní úřad. Z inženýrských sítí je zde rozvod elektřiny, zemního plynu, veřejný vodovod a kanalizace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 872/4 Obec Bobnice, Průběžná 31, 28931 Bobnice (ostatní plocha - ostatní komunikace) - 2 -
Celkový popis Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím bez podkroví byl postaven na rovinatém terénu. Stáří domu nebylo prokazatelně zjištěno, bylo určeno odhadem na 100 let. V letech 1970 a 2000 proběhly dílčí rekonstrukce. Půdorys má tvar obdélníka s orientací podélné osy sever - jih. Dům obsahuje byt 3+1 z toho jedna místnost je v havarijním stavu - v rekonstrukci, koupelnu WC, chodbu a dílnu. Základy jsou kamenné bez podezdívky, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou dřevěné, podlahy jsou betonové s krytinou PVC, keramickou dlažbou a kobercem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní jsou vápenné. Okna jsou dřevěná špaletová. Dveře jsou dřevěné hladké sololitové v ocelových a dřevěných zárubních, dřevěné prosklené a náplňové. Do koupelny jsou provizorní dveře o světlé výšce cca 170 cm. Schodiště na půdu není, přístup je pouze po žebříku ze dvora v jihovýchodní části objektu. Obytná místnost z chodby vlevo (v jižní části domu) není užívána k bydlení, protože je v havarijním stavu (opadaná omítka stopu, propadlá podlaha). Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva a 2 kamny na zemní plyn (WAW). Nevýhodná dispozice, kuchyně a pokoj jsou průchozími místnostmi. V proběhla rekonstrukce, při které byla vybudována koupelna, byla nainstalována plynová topidla. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, voda je čerpána z veřejného vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do jímky a následně přečerpávány do veřejné kanalizace. Dům je připojen na zemní plyn. Riziko povodní je na stupni 1. Přístup je z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Silné stránky Lokalita vhodná k bydlení, možnost dalšího rozšíření podlahové plochy (podkroví není upraveno k bydlení), parkování na vlastním pozemku, připojení na veřejný vodovod, kanalizaci a plyn, malá vzdálenost do Poděbrad, Nymburka, dobré spojení do Prahy, riziko záplav je na nejnižším stupni 1. Slabé stránky Starší objekt, zanedbaná údržba domu, zhoršený stavebně technický stav konstrukcí, lokální vytápění, nízký počet pracovních příležitostí (malá vzdálenost do větších měst tuto nevýhodu zmírňuje), nižší úroveň občanské vybavenosti, malá výměra pozemku. Jižní část domu není zapsaná v katastru nemovitostí (viz snímek katastrální mapy v příloze) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: část stavby postavená na poz.parc.č. 47/11 není zapsaná v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní - 3 -
Zástavní právo soudcovské Rozhodnutí o úpadku Ostatní rizika: nejsou Komentář: Podle sdělení vlastníka není nemovitost pronajímána. Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Oskořínek KRC: 0,90 KMP: 0,97 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,97 KVP: 1,00 KUV: 0,93 Parcela č.: 1 000 700 000 700,00 0,78 545,76 Popis pozemku: Stavební parcela 1000 m2 se nachází v klidné části obce Oskořínek. Možnost dokoupení dalších 800 m2. Na parcele jsou dvě studně, dvě kanalizační přípojky, přípojka na elektriku, plyn na hranici pozemku. Pozemek je oplocen a nachází se hned vedle veřejné komunikace. V obci je obecní úřad, pošta, školka, dětská lékařka, obchod, škola, vlak, autobus. Lokalita: Všechlapy KRC: 0,85 KMP: 0,92 KPP: 1,00 KDD: 0,98 KMZ: 0,98 KIV: 1,00 KVP: 1,03 KUV: 0,91 Parcela č.: 1 500 1 199 000 799,33 0,70 562,68 Popis pozemku: Pozemek v obci Všechlapy určený k bytové výstavbě o celkové rozloze 1.500 m2. Stavební parcela navazuje na bytovou zástavbu.v obci Všechlapy je veškerá občanská vybavenost. Pozemek je tedy vhodný hlavně pro rodinné bydlení do Nymburka je vzdálenost cca. 4 km. Přístup k pozemku je velmi dobrý, nedaleko pozemku je státní silnice - směr na Mladou Boleslav. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku - (voda, el, kanalizace). Lokalita: Všechlapy KRC: 0,85 KMP: 0,99 KPP: 1,00 KDD: 0,98 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,03 KUV: 1,00 Parcela č.: 740 599 000 809,46 0,85 687,56 Popis pozemku: Pozemek v obci Všechlapy určený k bytové výstavbě o celkové rozloze 740 m2. V obci Všechlapy je veškerá občanská vybavenost. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku - (voda, el, kanalizace). Průměrná jednotková cena 598,67 Kč/m 2-4 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 49/2 205 600,00 123 000 nádvoří zahrada 47/11 125 600,00 75 000 Celková výměra pozemků 330 Hodnota pozemků celkem 198 000 Dům č.p. 79 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 134,48 m 2 3,30 m Výčet místností: kuchyň 17,96 m 2 1,00 17,96 m 2 pokoj 9,95 m 2 1,00 9,95 m 2 ložnice 19,38 m 2 1,00 19,38 m 2 chodba 5,92 m 2 1,00 5,92 m 2 koupelna 3,19 m 2 1,00 3,19 m 2 WC 2,29 m 2 1,00 2,29 m 2 pokoj - neužívaný v 18,23 m 2 0,50 9,12 m 2 havarijním stavu dílna 12,36 m 2 0,50 6,18 m 2 Užitná plocha celkem: 73,98 m 2 zastřešení 134,48 m 2 2,45 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (24,45*5,50)*(3,30) = 443,77 m 3 zastřešení (24,45*5,50)*(2,45*1/2) = 164,73 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 443,77 m 3 zastřešení 164,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 608,50 m 3-5 -
Konstrukce Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo zděné smíšené včetně nepálených 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné hladké plné a prosklené dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných beton + koberec + PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění plynová kamna WAW + kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast + pozink. 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace do veřejné kanalizace 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 134 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 74 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 608,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 500 Reprodukční hodnota [Kč] 2 738 247 (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 40 Opotřebení % 71,40 Věcná hodnota (VH) [Kč] 783 139-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 73,98 m 2 Obestavěný prostor: 608,50 m 3 Zastavěná plocha: 134,48 m 2 Plocha pozemku: 330,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný dům v Bobnicích. Dům je dispozičně řešen jako 2+kk. Celková výměra pozemků 622 m2. Na pozemku vlastní studna a septik. Možnost napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Dům je dlouhodobě neobýván. Nejsou radiátory a kotel. Původně byl dům vytápěn elektrokotlem a v obývacím pokoji s kuch. koutem je komín, kde je možnost umístit krb či kamna. Nová střešní krytina. Lokalita Bobnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,08 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší výměra; Poloha - cca 200 m od oceňované nemovitosti; Provedení a vybavení - bez vybavení; Celkový stav - nová střešní krytina; Vliv pozemku - větší výměra; Celkový koef. K C 1,03 Upravená j. cena Kč/m 2 13 252 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 622 m 2 1 095 000 Kč 12 882 Kč/m 2 Název: Rodinný dům K prodeji přízemní, bezbariérový rodinný dům 3+1 o zastavěné ploše 120 m2 v obci Bobnice, ulice Třešňová. Dům je cihlový, střecha sedlová, krytina pálená taška, přístavba verandy s pultovým zastřešením s plechovou krytinou, omítka břízolit, strop hurdisky, okna špalety, dveře dřevěné, zárubně kovové, podlaha beton, dlažba, PVC, koberce. Pod částí domu se nachází sklep přístupný padacími dveřmi z verandy. Vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva, 3 komíny, plyn zaveden, ohřev vody plynová karma, odpady napojeny do tlakové kanalizace, voda obecní, pevná linka zavedena, internet od místního poskytovatele. Dispozice: veranda 9,5 m2, chodba 2,8 m2, kuchyň 12,6 m2, obývací pokoj 20 m2, 22,5 m2 a 11 m2, koupelna s vanou 3,5 m2, spíž 2,5 m2, oddělená toaleta 3,7 m2 a kotelna 3,5 m2. K domu patří zastřešené zděné stání, zděná kůlna s uhelnou a letní - 7 -
kuchyní, skleník, dvůr a zahrada s několika ovocnými stromy. Celý pozemek má výměru 754 m2. Lokalita Bobnice, Třešňová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,79 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nábídka RK; Velikosti objektu - větší užitná plocha; Poloha - v blízkosti oceňované nemovitosti; Provedení a vybavení - ústřední topení, garáž u domu; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší výměra; Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena Kč/m 2 13 640 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 92,00 m 2 754 m 2 2 350 000 Kč 25 543 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 4+1 v obci Bobnice, 4 km od Nymburka. V přízemí se nachází 2 samostatné pokoje, kuchyň, koupelna, WC samostatně, v patře 2 pokoje. Na pozemku cihlový domek k využití pro letní kuchyň, sklad případně při přestavbě na domek pro hosty. Lokalita Bobnice, Nymburská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Velikosti objektu - větší výměra užitné plochy; Poloha - v blízkosti oceňované nemovitosti; Provedení a vybavení - mladší objekt lepší údržba; Celkový stav - mladší objekt lepší údržba; Vliv pozemku - větší výměra; Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 11 589 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 115,00 m 2 920 m 2 2 150 000 Kč 18 696 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 11 589 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 827 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 640 Kč/m 2-8 -
Stanovená jednotková porovnávací cena 12 827 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 73,98 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 948 941 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota 948 941 Kč 981 139 Kč Obvyklá cena 950 000 Kč slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.6 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři.při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti, exteriérová přitažlivost, stavebně technický stav a vybavení objektu; velikost a tvar pozemku, jeho vybavení inženýrskými sítěmi. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 19.2.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2648/28/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2648/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 8 mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
část domu, která není zapsaná v katastru nemovitostí - 11 -
pohled z komunikace pohled z jižní části dvora - 12 -
jižní část domu koupelna přístupná z chodby - 13 -
WC přístupné z chodby, vlevo je část zdiva z nepálených cihel s odstraněnou omítkou kuchyně - 14 -
pokoj mezi kuchyní a ložnicí - 15 -
ložnice v severní části domu plynové topidlo WAW - 16 -
pokoj v jižní části domu strop v pokoji v jiží části domu - 17 -
podlaha v pokoji v jižní části domu podlaha v pokoji v jižní části domu - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -