č.vyhotovení : 2 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4517/278/13 Č.j.: 091/2013-D o ceně rodinného domu č.p. 370 postaveného na pozemku St. 4795 s příslušenstvím a s pozemkem St. 4795 v k.ú. Beroun, obec Beroun Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 24.června 2013 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a přílohy. V Praze, dne 24.června 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v extravilánu města Berouna a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace, z ulice U Lhotky. Jedná se o samotu vzdálenou od města přibližně 5 km, v této ulici jsou postaveny celkem čtyři rodinné domy. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 370 a pozemkem St. 4795 a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a neudržovaných trvalých porostů. Na pozemku nejsou postaveny žádné jiné stavby. Pozemky jsou částečně oplocené, mírně svažité jižním směrem. Z inženýrských sítí je zde pouze elektřina. Voda je čerpána ze studny, odkanalizování je provedeno do jímky. Rodinný dům typu OKAL je samostatně stojící se dvěma nadzemními podlažími a s částečně obytným podkrovím (1 nedokončená místnost) a obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1. Přízemí domu je zděné, druhé patro je montovaná dřevostavba typu Okal. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení klienta a předchozího posudku byl rodinný dům postaven v roce 1972, stáří ke dni ocenění činí 41 let. Dům není již delší dobu užíván, jeho stavebně -technický stav je velmi špatný a vyžaduje rekonstrukci. V místě není žádná občanská vybavenost, špatná je i dopravní dostupnost autobusy. Nemovitost má omezení vlastnických práv, na LV č. 4368 jsou uvedena - Zástavní práva smluvní, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji, Zástavní právo exekutorské. Tato omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta do ceny obvyklé. Přístup po nezpevněné komunikaci a parc.č. 2168/1 - lesní pozemek ve vlastnictví České republiky, Lesy ČR. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Beroun, list vlastnictví č. 4368, vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.2.2013 Údaje z realitních kanceláří Znalecký posudek č. 1047-2012 ze dne 4.4.2012 vypracovaný Ing.Ivanou Markovskou Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 13.6.2013 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 4368 pro k.ú. a obec Beroun zapsáni: SJM Hruška Jan a Hrušková Iveta Brdlíkova 191/9, Motol 150 00 Praha 5 1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek St.4795-2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez obytného podkroví (je zde nedokončená 1 místnost). Stavebně - technický stav domu je velmi špatný, rodinný dům vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci, aby mohl být obýván. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce 1.NP zděné, 2.NP je montovaná dřevostavba typu OKAL. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným omítaným podhledem, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní stříkané, většina fasády má dřevěný obklad. Vnitřní keramické obklady jsou v kuchyni a na soc.zařízení, v kuchyni však z části chybí. Okna dřevěná zdvojená, netěsnící a poškozená, dveře dřevěné náplnové a prosklené do ocelových zárubní. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - dlažby, PVC a textilie, také poškozeny, ve špatném stavu. Schodiště betonové s dlažbou, na půdu dřevěné žebříkové. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, příprava TUV byla pravděpodobně elektrickým boilerem. ke dni prohlídky byla nefunkční elektřina, dle předchozího ocenění je závadná voda ze studny. Lze ji užívat jako vodu užitkovou, ne pitnou. Dispoziční řešení: 1.NP - garáž, kotelna, uhelna, sklad, chodba, místnost s WC, schodiště do 2.NP 2.NP - chodba, obývací pokoj, kuchyně, 3 x pokoj, koupelna, WC, komora Podkroví - 1 nedokončená místnost, půda 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: L - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Dřevěná 2.1.3 Obestavěný prostor 1.NP (12.00*8.85+3.90*4.30)*(2.58+0.15) = 335.71 m 3 2.NP (12.00*8.85)*2.58 = 274.00 m 3 Podkr.+zastř. (12.00*8.85)*3.00/2 = 159.30 m 3 2.1.4 Podlaží Označení - 3 - celkem = 769.00 m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP (12.00*8.85+3.90*4.30) 122.97 m 2 0.00 m 2.58 m 2-2.NP (12.00*8.85) 106.20 m 2 0.00 m 2.58 m 3 - Podkroví (12.00*8.85) 106.20 m 2 0.00 m 2.30 m
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 111.79 m 2 a prům.výška podlaží je 2.49 m. 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 1-0.10 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.05 Negativní *) Celkem -0.15 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.15 = 0.850 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 1-0.06 Samoty, mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 1-0.08 Nepreferovaná 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 1-0.02 Špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 3 0.02 Výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.14 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.14 = 0.860 2.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 L Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 1-0.08 Na bázi dřevní hmoty - nezateplené - 4 -
3. Tloušťka obvod. stěn 1-0.02 méně jak 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 335.37 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 122.97 m 2 = podlažnost 2.73 5. Napojení na sítě (přípojky) 1-0.10 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1-0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 1-0.10 Významně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.3200 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 41 let) Celkem -0.48 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.48) x 0.3200 = 0.166 2.1.8 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 6.539,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.1210 I = It x Ip x Iv = 0.850 x 0.860 x 0.166 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 791,22 Cena za celý obestavěný prostor 769.00 m 3 = Kč 608.447,41 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 608.448,- 2.2 Stavební pozemek St.4795 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek St.4795 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 790m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu, je mírně svažitý jižním směrem. Pozemek je částečně oplocený, z inženýrských sítí je zde přivedena elektřina. Na pozemku se nacházejí trvalé neudržované porosty. Vzhledem k poloze pozemku byl snížen koeficient prodejnosti Kp o 30%. - 5 -
2.2.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) -40% Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -5% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% 2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 260,- (400.00 x 0.65) Po započtení -40.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 156,- Po započtení -17.00% dalších přirážek a srážek = Kč 129,48 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.2278 (Kp z přílohy č.39 = 1.7540, korekce * 0.7000) Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 341,16 Cena za celou výměru 790.00 m 2 = Kč 269.517,60 Stavební pozemek St.4795 Cena celkem Kč 269.518,- 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou 608.448,- Kč 2) Stavební pozemek St.4795 269.518,- Kč Zjištěná výsledná cena 877.966,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky 877.970,- Kč Slovy: Osmsetsedmdesátsedmtisícdevětsetsedmdesát Kč V Praze, dne 24.června 2013... vypracoval - 6 -
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou 608448.00 2. Stavební pozemek St.4795 219513.00 Celkem zjištěná cena bez Kp 827961.00 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč 827.961,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění domu hodnotím obchodovatelnost jako méně dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně: Uvažovaná užitná plocha rodinného domu : 130 m2-7 -
Prodej, dům rodinný, 250 m², Květnová, Vráž Celková cena: 1 460 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: (cena je uvedena vč. provize RK) Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 80 m 2 Plocha užitná: 250 m 2 Plocha pozemku: 169 m 2 Sklep: Ano / Garáž: Ano Nabízíme Vám ke koupi rodinný dům v obci Vráž, okr. Beroun, patřící do původní zástavby centra obce. Dům je momentálně dispozičně řešen jako 3+1 ve 2 obytných podlažích. Do jedné úrovně vstupujeme ze strany ulice - zde jsou 3 pokoje s vytápěním lokálními kamny na tuhá paliva. Místnosti v nižším poschodí jsou přístupné ze dvorku - kromě 1 obytné místnosti je zde prádelna s vanou, samostatné WC, chlívky/sklípky a dílna/garáž. Na půdě je možné po rekonstrukci zařídit další místnosti. Veškeré prostory jsou suché, není přítomna žádná vlhkost. Obvodové robustní zdivo kámen/cihla, stropy sádrokarton nebo rákos, místy klenbové. Špaletová okna i střecha v původním stavu. Elektřina v domě, plyn přes ulici (lze připojit), jímka, obecní vodovod. Celkový pozemek je 169 m2, z toho cca 80 m2 zastavěných domem, ostatní dvůr (není zatravněn). Parkování před domem či ve dvoře. Vráž má výbornou občanskou vybavenost - MŠ, ZŠ, pošta, jednota (vše do 300m) a především přímé spojení do Prahy i Berouna (bus, vlak). Dům leží stranou od hlavního dopravního tahu (v klidu a s nostalgickou duší původního centra obce), přesto však v ideální pěší vzdálenosti - zastávka busu 100m. Prodej, dům rodinný, 160 m², Chyňava Celková cena: 710 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: lze HYPO Budova: Cihlová / Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 65 m 2 Plocha užitná: 160 m 2-8 -
Plocha pozemku: 144 m 2 Plocha zahrady: 79 m 2 Voda: Místní zdroj / Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 3+1, který se nachází na vlastním pozemku 144 m2. Dům se skládá ze tří nadzemních a jednoho podzemního podlaží. V prvním podlaží se nachází kuchyň, pokoj, koupelna, toaleta a vstup do malého sklípku kde se nachází vlastní studánka. Ve druhém podlaží jsou dva samostatné pokoje a vstup na půdu, kde lze vybudovat další pokoj. Dům je v původním stavu a má dřevěná okna, zavedenou elektřinu, vlastní studánku, septik a je vytápěn kamny na tuhá paliva. Lokalita se základní občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. Prodej, dům rodinný, 180 m², Komenského, Zdice, OV Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost Budova: Dřevěná Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 236 m 2 Plocha podlahová: 180 m 2 Plocha pozemku: 612 m 2 Balkón: Ano / Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik / Elektřina: 230V, 400V Zařízeno: Ano Prodej dvou domů, určených k opravám a k modernizaci. Na vlastním pozemku 612 m2, který je přístupný pouze průchodem o šíři 1,5 m a ve svahu, stojí 2 rodinné domy. Přístup k nim je přes cizí pozemek zajištěn věcným břemenem právem chůze a jízdy. Spodní dům čp.793 je i s ateliérem, kolnami. Horní dům s čp. 667 je s bytem 3+1 s koupelnou, ÚT na tuhá paliva. Prodej včetně zařízení. Připojeno na elektřinu, vodu, jímku a je i vlastní studna. Nutné opravy. Delší dobu se zde nebydlí. Domy jsou ve vnitrobloku nad ul. Komenského s dalekým výhledem. - 9 -
Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,75-1,20 0,85-1,10 0,70-1,20 prod.c Kč 1 250 169 1 460 000 1,00 0,95 1,20 0,90 5 992 2 160 144 710 000 0,93 0,95 1,20 0,90 4 234 3 180 612 490 000 1,00 0,95 1,02 0,95 2 506 Oceňovaná nemovitost č.p.370 130 790 551 720 1,00 1,00 1,00 1,00 4 244 4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Vzhledem k porovnání nabízených nemovitostí v blízkém okolí a dále na základě doporučení realitních kanceláří volím cenu obvyklou ve výši 550.000,-Kč. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč 877.966,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč 827.961,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč 550.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč 550.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč 550.000,- - 10 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 827.961,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena- 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem 550.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu 550.000,- Kč Slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč V Praze, dne 24.června 2013... vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4517/278/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. - 11 -
1.NP - 12 -
2.NP - 13 -
Podkroví a půda - 14 -
- 15 -
- 16 -