ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 3099/203/10

Transkript

1 č.vyhotovení : 1 Č.j.:250/2010-N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3099/203/10 o ceně nemovitosti - rekreační chaty č.e.272 s příslušenstvím a s pozemky St.211 a p.č.48/44 v obci Zdiby, k.ú. Brnky Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne s účinností od Oceněno ke dni: 16.června 2010 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu a přílohy. V Praze, dne 19.července 2010

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na okraji obce, v chatové oblasti "Na Pěkné Vyhlídce" a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, z ulice Nábřežní. Jedná se o pozemek parc.č. 48/52 ve vlastnictví České republiky. Nemovitost je tvořena rekreační chatou č.e.272 s pozemky St. 211 a p.č. 48/44, k.ú. Brnky, obec Zdiby a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen. Jedná se o velmi svažitý svah orientovaný směrem na západ, se vzrostlými okrasnými porosty. Nedaleko přístupové komunikace protéká Vltava. Při ocenění je vycházeno ze skutečností zjištěných na místě, z údajů poskytnutých Obecním úřadem Zdiby a ze znalostí polohy nemovitosti, jelikož majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do domu. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dodatečné stavební povolení bylo vydáno dne Lze se domnívat, že stavba rekreační chaty byla započata již dříve. Stavební povolení je vydáno na víkendový dřevěný domek o ZP 39,20m 2, SV 2,40 m. Lokalita, ve které se nemovitost nachází je k rekreačním účelům vhodná, Zdiby jsou vyhledávány jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Dopravní spojení možné autobusy nebo dopravou vlastní. Dle vyjádření Obecního úřadu Zdiby nelze na oceňovaných pozemcích vystavět rodinný dům k trvalému bydlení. Z inženýrských sítí je zde elektřina, voda čerpána ze studny, odkanalizování zřejmě do žumpy. Na LV č.2841 jsou uvedena Omezení vlastnických práv: - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s., pohledávka ve výši ,-Kč, povinnost ke stavbě č.e.272 a pozemkům St.211 a p.č. 48/44 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek v celkové výši ,-Kč a jejich příslušenství ve prospěch Finančního úřadu v Brandýse nad Labem - staré Boleslavi, povinnost ke stavbě č.e.272 a k pozemkům St.211, p.č. 48/44 a 48/148 Tato omezení vlastnických práv nebyla zahrnuta do ceny obvyklé. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Brnky, obec Zdiby, list vlastnictví č. 2841, vyhotovený dálkovým přístupem Údaje z realitních kanceláří Projektová dokumentace poskytnutá Obecním úřadem ve Zdibech z roku 1944 Údaje z lesní hospodářské osnovy poskytnuté MěÚ Brandýs, p.čadilová, revírníkem p.vystrmocem a od Státní správy lesů ČR Geometrický plán pro změnu hranice pozemku ze dne , číslo plánu /2001, mapový list VSIII-14-18, VSIII-14-19, souhlas katastrálního úřadu ze dne , číslo 1350/2002 Kopie katastrální mapy pro k.ú.brnky Dodatečné stavební povolení ze dne , č.j.41514/47-xi, vydané ONV Praha - Venkov Návrh na změnu druhu lesního pozemku na zahradu ze dne a jeho schválení Rozhodnutí o přípustnosti elektrické přípojky ze dne , č.j.1255/73, vydané ONV Praha - východ - 2 -

3 Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne Majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do domu 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Brnky, obec Zdiby zapsán: Ing.Josef Maryška Dolní náměstí Odolena Voda 1.4 Přílohy posudku LV Kopie katastrální mapy Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví 2) Pozemek St.211 3) Lesní pozemek 4) Lesní porosty 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 26 vyhlášky Popis Výměry a popis vychází z podkladů poskytnutých Obecním úřadem Zdiby. Jedná se samostatně stojící rekreační dřevěnou chatu, která je částečně podsklepená s jedním nadzemním podlažím. Zda je zde obytné podkroví nebylo zjištěno. Stáří je uvažováno od r. 1947, tzn.63 let. Základy zřejmě betonové, nosná konstrukce dřevěná, oboustranně obíjená, střecha polovalbová, střešní krytina nebyla zjištěna. Okna pravděpodobně dřevěná zdvojená, dveře zřejmě dřevěné náplňové a prosklené. Vnitřní schodiště dřevěné. Ostatní konstrukce nebyly zjištěny, jsou uvažovány jako standardní. Vytápění zřejmě lokální na tuhá paliva, popř.elektr.přímotopy. Vnitřní hygienické vybavení není uvažováno, nebylo zakresleno v projektu. Dispoziční řešení dle projektové dokumentace: 1.PP- 2 x sklep přístupný zvenku 1.NP - chodba, veranda, předsíň (pokoj), obývací pokoj Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: E2 - podsklepené Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená - 3 -

4 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 6,30*4,90*(2,30+0,15) = m 3 Vrchní stavba 8,00*4,90*2,40 = m 3 Zastřešení (8*( )*1.85/2)+(7.3*1.04* 0.5/2)+((8-7.3)*1.04*0.5/3) = m Podlaží Označení celkem = m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.PP 6,30*4, m m 2.30 m 2-1.NP 8,00*4, m m 2.40 m Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.36 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 19. Záchod chybí % * Vnitřní hygienické vybavení chybí % * Ostatní chybí % -0.03*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = =

5 2.1.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti Oblíbené rekreační oblasti 2. Přírodní lokalita Les i vodní plocha v místě 3. Poloha v zástavbě Nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí 4. Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava Dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti Dobré 7. Obchod a služby v okolí Obchod nebo služby 8. Sportoviště V místě - přístupné veřejnosti *) 9. Obyvatelstvo v okolí Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.19 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby Rekreační chata 2. Svislé konstrukce a) Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení Bez zákl. příslušenství 6. Vytápění stavby Lokální vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou Nad 400 m - 5 -

6 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s= pro stáří 63 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.928,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.883,15 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,05 Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2.2 Pozemek St.211 Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Pozemek St.211 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 139m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rekreační chaty. Je značně svažitý. Z inženýrských sítí je zde pouze elektřina Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 222,45 (35 + ( ) x ) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 222,45 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 186,86 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.374,45 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,06 Pozemek St.211 Cena celkem Kč ,

7 2.3 Lesní pozemek Oceněno podle 30, přílohy č.24 vyhlášky Popis Pozemek p.č. 48/44 vedený jako lesní pozemek o celkové výměře 3600m 2. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Předchozí majitelkou byla podána žádost na změnu druhu pozemku z lesního na zahradu a této žádosti bylo vyhověno. Ke dni ocenění však nebyl podán návrh na změnu do KN. Dle lesní hospodářské osnovy je les zařazen mezi hospodářské lesy, kategorie 10. Jedná se o pozemek značně svažitý západním směrem s lesními porosty. Jelikož se jedná o řadovou nepřístupnou parcelu, nebylo možné zjistit, zda je pozemek oplocen Úprava ceny pozemku Lesní pozemky s terénními překážkami (až -40%) -20% Výpočet ceny lesního pozemku ( 30 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=1O) = Kč 5,87 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč ,60 Lesní pozemek Cena celkem Kč ,- 2.4 Lesní porosty Oceněno podle 40, přílohy č.33 vyhlášky Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 40 vyhlášky) Dub (skup. 4, bonita 8, cena 3.60, zast. 40%, zakm. 0.80, Kp ) 82 let, m 2 x 1,15 Kč = Kč 4.140,- Dub Cena celkem Kč 4.140,- Akát (skup. 5, bonita 8, cena 5.00, zast. 40%, zakm. 0.80, Kp ) 82 let, m 2 x 1,60 Kč = Kč 5.760,- Akát Cena celkem Kč 5.760,- Modřín (skup. 2, bonita 8, cena 7.60, zast. 15%, zakm. 0.80, Kp ) 82 let, m 2 x 0,91 Kč = Kč 3.276,- Modřín Cena celkem Kč 3.276,- Borovice (skup. 2, bonita 7, cena 9.20, zast. 5%, zakm. 0.80, Kp ) 82 let, m 2 x 0,37 Kč = Kč 1.332,- Borovice Cena celkem Kč 1.332,

8 3. REKAPITULACE 1) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví ,- Kč 2) Pozemek St ,- Kč 3) Lesní pozemek ,- Kč 4) Lesní porosty ,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Slovy: Osmsetčtyřicetčtyřitisícetřistatřicet Kč V Praze, dne 19.července vypracoval - 8 -

9 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Pozemek St Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Lesní pozemek Dub Akát Modřín Borovice Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením

10 Rekreační chata není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění domu hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně : Rekreační chata 2+1 Zdiby, ZP 65 m2, pozemek 335 m2 Nabízíme k prodeji rekreační chatu k trvalému bydlení v obci Zdiby-Brnky. Chata od roku 2006 stále v údržbě a postupné rekonstrukci. V přízemí - chodba, koupelna, pokoj a kuchyň. Podkroví - pokoj. Chata zděná a částečně dřevěná, okna plastová+dřevěná, podlahy PVC, koberec. Vytápění elektrické přímotopy, ohřev vody - bojler. Koupelna- sprchový kout, umyvadlo, toaleta. Kuchyňská linka- varná deska, elektrická trouba, vše po rekonstrukci. Možnost odkoupení další části pozemku cca 120 m². Na zahradě je stavba (dílna, garáž), nutno dokončit stavbu. Obec Zdiby má cca 1543 obyvatel. Tato část je charakterizovaná jako rekreační a obytná. Základní občanská vybavenost. Dostupnost do Prahy velmi dobrá(příměstský autobus). V okolí rodinné domy. Prodej: Kč Rekreační chata Zdiby-Přemyšlení 5km od Prahy, UP 80m2, pozemek 749 m2 Rekr.chata 5km od Prahy,klidná lok.zdiby-přemyšlení v zahrádkař.kolonii,částečně svažitý terén(okrasná zahrada).zděná chata i pozemek v OV,kamna,el.,voda,jímka.Přízemí neobydlené,možnost jednoho pokoje.1.patro-obýv.pokoj částečně obložen palubkami, kuchyňka, sociál.zařízení.2.patro-spací místnost(vstup na terasu).výhled k vltavskému údolí,přemyšlenský potok,lesy.dopravní spojení PID-cca 2km Prodej: Kč Prodej, chata, 50 m², Zdiby - Brnky Cena: Kč Datum vložení: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha zastavěná: 39 m 2 Plocha užitná: 50 m

11 Prodej chaty. Pozemek ve svahu ve vlastnictví Hlavního města Prahy (nájem 4.000Kč/ročně). Krásné místo, 10 minut od konečné autobusu. Připojení elektřiny bude v ceně nemovitosti. Studna, užívaná zahrada. Sklep - dílna 13m2, 1.NP - kuchyň. kout 7m2, obývák 12m2, ložnice 7m2, chodba 4m2, a v podkr. ložnice 15m2. Prodej, chata, 60 m², V Údolí, Brnky Cena: Kč Datum vložení: Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha užitná: 60 m 2 Plocha podlahová: 42 m 2 Plocha pozemku: 310 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Prodej chaty se svažitým oploceným pozemkem v rekreační oblasti Brnky poblíž Zdib v okrese Praha Východ.Klidná lokalita,pozemkem protéká potůček.elektřina 220 V,rozvod vody čerpadlem a potrubím ze studny na vedlejším pozemku.kotel na tuhá paliva.částečně podsklepené.cesta pro auto až k chatě. Objekt UP Pozemek Celková Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,85-1,05 0,85-1,05 0,85-1,05 prod.c Kč ,90 0,95 1,05 0, ,90 0,95 1,05 0, ,00 1,00 1,05 0, ,00 1,00 1,05 0, Oceňovaná nemovitost Rekr.chata ,00 1,00 1,00 1, Na základě výše uvedených skutečností stanovuji srovnávací hodnotu ve výši ,-Kč

12 4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Vzhledem k porovnání nabízených nemovitostí v blízkém okolí a dále na základě doporučení realitních kanceláří volím cenu obvyklou ve výši ,-Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,

13 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Sedmsetdevadesáttisíc Kč V Praze, dne 19.července vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 3099/203/10. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace