Znalecký posudek č. 4739/16 O ceně nemovitosti: Pozemky parc.č. 290/7, 291/30 a 317/42 u Vlkavy kú. Vlkava obec Vlkava kraj Středočeský okres Mladá Boleslav Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 348/14 ze dne: 21.6.2016 zjištění obvyklé ceny nemovité věci Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 1. 8. 2016, posudek vypracoval : Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 8 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 5. 8. 2016
-2- A. Nález Zemědělské pozemky za okrajem zastavěné části Vlkavy, mezi Smilovicemi (místní části obce Újezd) a Vlkavou, pozemky bez stromů a bez staveb, nevydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemků, pozemky nejsou určeny k zastavění, jedná se o orné půdy, tj. zemědělské pozemky kú.vlkava. 1. Znalecký úkol Zjištění ceny dle oceňujícího předpisu pro popis a podpůrně pro zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuci. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 8. 2016. 3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.101 kú. a obec Vlkava, snímek katastrální mapy, územní plán obce, mapy. 4. Vlastnické a evidenční údaje viz. VKN z LV: 5. Dokumentace a skutečnost Pozemky orné půdy, v kú.vlkava, jsou evidované jako orné půdy takto i užívané jako zemědělské, právně i ve skutečnosti jsou zemědělské. 6. Celkový popis nemovitosti Pozemky jsou užívané i evidované jako orné půdy, nejsou určeny k zastavění, bez staveb a bez trvalých porostů. Obec Vlkava má 433 obyvatel, v obci je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, v obci je odpadní kanalizace a není tu zemní plyn. V místě není napojitelnost sítí pro vzdálenost. V obci není pošta, je zde obecní úřad, není zde škola, je tu zdravotnické zařízení. Dále je v obci mateřská škola, obchod s potravinami, motorest (restaurace), čerpací stanice a drobné nevýznamné služby. Vzdálenost Mladé Boleslavi 19,6km, nejkratší mezi zastavěnými územými je 12,4km, Nymburk vzdálen 10,5km, nejkratší mezi zastavěnými územými 8,9km. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
-3-7. Obsah posudku a) Pozemky parc.č. 290/7, 291/30 a 317/42 kú.vlkava B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky parc.č. 290/7, 291/30 a 317/42 kú.vlkava 6 Pozemky na okraji kú.vlkava, mezi Újezdem a Vlkavou, (Újezd je místní část obce Smilovice). Pozemky jsou bez stromů, nezastavěny, není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemků. Pozemky evidovány jako orná půda, zemědělské to pozemek. K úpravě ceny není důvod, sousední obec nemá nad 2000 obyvatel. 6 Zemědělské pozemky Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 290/7 orná půda 21700 52 6,86 6,8600 356,72 291/30 orná půda 21700 1 527 6,86 6,8600 10 475,22 317/42 orná půda 21700 3 358 6,86 6,8600 23 035,88 Součet: 4 937 33 867,82 Pozemky parc.č. 290/7, 291/30 a 317/42 kú.vlkava zjištěná cena: 33 868, Kč C. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 4 937 m 2 Výsledné ceny: a) Pozemky parc.č. 290/7, 291/30 a 317/42 kú.vlkava 33 868, Kč Výsledná cena činí celkem: 33 868, Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 33 870, Kč Zjištěná cena: 33 870, Kč Cena slovy: třicettřitisíceosmsetsedmdesát Kč
-4- D. Obvyklá cena Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, největší podíl na obchodování se zemědělskými pozemky mají zemědělské společnosti)
-5- Z výše uvedeného vyplývá, že ceny zemědělských pozemků jsou velmi rozdílné od 6,-Kč/m 2 do 21,- Kč/m 2, přičemž v daném území jsou nižší (nejblíže příklad první Újezd u Smilovic 9,0 Kč/m 2 byť z roku 2012), dotazem u místní hospodařící ZD Luštěnice bylo sděleno, že vykupují zemědělské pozemky dle bonity (BPEJ) nebo za průměrnou cenu zemědělských pozemků v daném kat.území, a to za vyšší hodnotu z těchto dvou příkladů, což v tomto případě činí 9,25 Kč/m 2 (i když vzhledem k nízkým výkupním cenám zemědělských produktů v tomto roce mají velmi omezené finančí prostředky). Při výměře 4937 m 2 by pak výkupní cena činila 4937*9,25 = 45 667,25 Kč, zaokrouhleně 45 660 Kč. Cena 9,25 Kč/m 2 je zjištěná obvyklá cena.
-6- E. Rekapitulace (obvyklá cena) Pozemky parc.č. 290/7, 291/30 a 317/42 kú.vlkava 45 660,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: čtyřicetpěttisíc šestsetšedesát Kč. V Mladé Boleslavi, 5. 8. 2016 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4739/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4739 podle připojené likvidace. G. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, mapa okolí
-7-
-8-