Znalecký posudek č. 4364/15

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4364/15 O ceně nemovitosti: Pozemek č.kat. 817/4 u Bělé pod Bezdězem kú. Bělá pod Bezdězem obec Bělá pod Bezdězem kraj Středočeský okres Mladá Boleslav Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 1691/13 ze dne: vystavil: Lucie Králová, DiS zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o zemědělský pozemek (ornou půdu) u města Bělá pod Bezdězem, která byla zčásti zastavěna silnicí 1.tř. obchvatem města resp. silnicí Mladá Boleslav - Česká Lípa. Pozemek evidován ve zjednodušené evidenci, stavba komunikace je jiného vlastníka i pozemek uprostřed. Není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemků, středem pozemku je vedena silnice 1.tř. s příslušenstvím (obslužná zóna) a ochranným pásmem, možné využití zeleň a dále zemědělským pozemkem dle územního plánu. Následné využití za okraji ochranného pásma je pouze pro zemědělské účely. 1. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny pro evidenci a zjištění obvyklé ceny pozemku pro exekuční řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1517 pro kú. Bělá p/b a obec Bělá p/b, ze dne PÚ (inf.) a snímky katastrální a pozemkové mapy předmětného území, mapy území, územní plán obce, mapy území. 4. Vlastnické a evidenční údaje 5. Dokumentace a skutečnost Zemědělský pozemek evidovaný ve zjednoušené evidenci (zemědělský pozemek), ve skutečnosti středem vedena silnice 1.tř. obchvat města Bělá pod Bezdězem, zůstatek není určen k zástavbě. 6. Celkový popis nemovitosti Pozemek je zemědělský, evidentně je uprostřed zčásti zastavěn stávající silnicí 1.tř. a zůstatek není územním plánem určen k zástavbě, zůstatková část je stále vedena ve zjednodušené evidenci (orná půda). Město Bělá pod Bezdězem má 4879 obyvatel, v místě je asfaltová silnice 1.tř. (obchvat města), není zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace a zemní plyn, ani možnost napojení telefonu. Do města jezdí autobusová doprava i železniční doprava s dobrými spoji k Mladé Boleslavi, ve městě je škola základní, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 přiměřené městu, zdravotnické zabezpečení, kulturní zařízení, městský úřad včetně matriky a stavebního úřadu dále je tu pošta (banka, pojišťovna), policie, přiměřené možnosti zaměstnanosti, mírně narušené životní prostředí v místě (silnice 1.tř. tj. hluk, prach, smog), ve městě možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, v místě není ohrožení záplavami, bez ohrožení sesuvy či jinými vlivy, není zde sousedství další ohrožujících či nepřiměřených vlivů, v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde narušení životního prostředí. Město Bělá p/b nesousedí s městem Mladá Boleslav vzdálené as 14 km do středu, přičemž okraje zastavěných území vzdálená 7,8 km. 7. Obsah posudku 1) Pozemek č.kat. 817/4 kú.bělá pod Bezdězem B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. a) Pozemek č.kat. 817/4 kú.bělá pod Bezdězem 6 Zemědělský pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci (orná půda), mimo zastavěné území města Bělá pod Bezdězem, nesousedí se Statutárním městem Mladá Boleslav. Pozemek původní byl zpola zastavěn (stavba jiného vlastníka, silnice 1.tř. Mladá Boleslav - Česká Lípa, zde konkrétně obchvat města Bělá p/b, zůstatek stále evidován jako zemědělský, (vyřešeny majetkové vztahy), šíře komunikace vedené středem je včetně příkopu či meze (obslužné zóny) je 25m, poznamenávám, že ochranné pásmo je u silnice 1.tř. je 50m od osy silnice, tj. šíře 100m, při délce 110 m je pak zůstatek pozemku nezastavitelný či jinak využitelný, daná skutečnost souhlasí s územním plánem, tzn. zůstatek nad šíři 25m zůstává zemědělským pozemkem. Zhotoven geometrickým plán, výměry odměřeny. Není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemku, vycházeno ze skutečnosti. Pro komunikaci s obslužnou zónou jsou pozemky parc.č. 817/45, 817/80 a 817/81 = m 2, tyto pozemky ve vlastnictví státu ČR ŘSD. Zústatek výměry 6821 m 2 jestále zemědělský!!!. 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2 5 tisíci obyvateli vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] č.kat.817/ zemědělský ,89 9, ,37 4 pozemek Pozemek č.kat. 817/4 kú.bělá pod Bezdězem určená cena: , Kč

4 4 C. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, druhu zemědělských pozemků, obdobného využití i umístění v místě a lokalitě) největší zastoupení na trhu se zemědělskými pozemky mají jednoznačně zemědělské společnosti ZS a zemědělci SHR) A) Zemědělské pozemky zahrad ovocných sadů), na rozhraní zastavěného území obce Prodašice, západní okraj obce, není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemků, pozemky evidentně nejsou určeny k zastavění, s trvalými porosty, užíváno jako zemědělský pozemek sad. Na jednom pozemku zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy. Admin.cena Kč, KS Kč za 2690 m 2, tj.22,30 Kč/m 2 ve 4.Q B) Zemědělské pozemky (převážně orné půdy) mimo zastavěné území města Mladá Boleslav, u místní části Podlázky v kú.podlázky 1/6 ppč.816/62 a 816/73 a 1/152 ppč.816/56, dále pozemek nedaleko Bukovna v kú.bukovno 1/152 č.kat.610/30, na pozemky není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemků, neumožněna zástavba v místech pozemků. KS s PÚ vkladu práva Tj.14,50 Kč/m 2. ZS Bukovno. I když administr.cena-zjištěná činí kolem 25,-Kč/m 2!!! C) Zemědělský pozemek pč.1366, orná půda mimo zastavěného území obce Všejany, západně od obce, není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemku, pozemek evidentně není určen k zastavění, bez trvalých porostů, užíváno jako zemědělský pozemek. Admin.cena Kč, KS Kč za 4511 m 2, tj.5,99 Kč/m 2 dnem SHR. D) Pozemky zemědělské, územní plán v místech neřeší zástavbu, pozemky mimo zastavěné území obce. Pozemky jsou bez trvalých porostů, za okrajem k.ú. obce Doubravička. Prodej s PÚ vkladu dnem za Kč za 3770 m 2 tj.zaokr.3,00 Kč/m 2. ZS Skalsko. E) Pozemek za okrajem zastavěné části Smilovic, místní části obce Újezd, pozemek bez stromů a bez staveb, nevydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemku, pozemek není určen k zastavění,

5 5 jedná se o ornou půdu, zemědělský pozemek. KS 180tis.Kč/19983 m 2, tj.9 Kč/m 2. PÚ SHR. F) Pozemky jsou zemědělské, územní plán v místech neřeší zástavbu, pozemky mimo zastavěné území obcí. Pozemky jsou bez trvalých porostů, za okraji zastavěných území obcí Katusice, Kovanec, Doubravička, Skalsko a Kluky. KS s PÚ vkladu práva 7.-8/2013 na 7,50-15,00 Kč/m 2. ZS Skalsko. G) Pozemek Voděrady u Luštěnic pč.237/2, cenu 5,-Kč/m 2 v místě a čase potvrzeno SHR Josefem Hložkem a ZD Luštěnice vykupuje za 6,-Kč/m 2 průměr 5,50 Kč/m 2. Vzhledem k lokalitě, umístění pozemku, bonitě a užívání, se zvážením prodejnosti zemědělských pozemků v daném území a za daných okolností činí předpokládaná obvyklá cena 1 m 2 je (22,30+ 14,50+6,00+3,00+9,00+11,25+5,50)/7 = 10,22 Kč/m 2, (pozemek je u silnice, průměr zaokrouhlený zem.pozemků ČR činí 10 kč/m 2, pozn. tento průměr potvrdili telefonicky místně hospodařící např. Zem.spol. Skalsko sro., pozemek je evidován pro zemědělskou výrobu, tzn. obvyklá cena pozemku činí zaokrouhleně 10 Kč/m 2, u zemědělské části. Dále pozemek pod silnicí s obslužnou zónou (mezí, příkopem), výkup ŘSD (ČR) ovlivněn níže uvedeným výměrem MF, byť zrušen, je zažitá cena pozemku pod silnicí 1.tř. 70 Kč/m 2. A tato část již je ve vlastnictví ČR (odměřeno v mapách ČUZK) = 6852 m 2.

6 6 Pozemek č.kat.817/4 kú.bělá p/b: 6821 m 2 po 10,00 Kč/m 2, = ,-Kč. Ocenění podílu nemovitosti 1/2: z normálního pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/2 předmětné nemovitosti činí zaokrouhleně 34110,-Kč.

7 7 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků m 2 Výsledné ceny: a) Pozemek č.kat. 817/4 kú.bělá pod Bezdězem , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: šedesátpěttisícosmset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Karel Finkous 1 / , Kč E. Obvyklá cena nemovitosti Pozemek č.kat. 817/4 kú.bělá pod Bezdězem podíl 1/2 = ,- Kč. Cena práv a závad: viz. VKN z LV, jiná nezjištěna. 0,- Kč. Cena obvyklá slovy: třicetčtyřitisícstodeset Kč. (podílu 1/2). V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4364/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. Seznam příloh VKN z LV, BPEJ, pozemkové mapy, riziko povodně, územní plán a poloha

8 8

9 9

10 10

11 11