NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV ZNALECKÝ POSUDEK č. 29-14/2017 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice: pozemku parc. č. 1414 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 153/16 Datum místního šetření: 26. ledna 2017 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 26. ledna 2017 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu, provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939 Datum vyhotovení: 22. února 2017 Tento posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 153/16-84 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ve vlastnictví povinného Libora Jiříka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 26. ledna 2017. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2820 vyhotovený dne 8.2.2016 pro k.ú České Budějovice 3: A: Vlastník: Bravencová Nikola, Lidická tř. 190/34, České Budějovice 7, 37001, České Budějovice 835601/1235 Podíl 1/2 Jiřík Libor Ing. arch., Puchmajerova 1681/20, České Budějovice 5, 37006, České Budějovice 630206/0072 Podíl 1/2 B: Nemovitosti: Parcela: 1414 zahrada 587 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Kopie katastrálních map Výřez z katastrální mapy pro k.ú. České Budějovice 3 z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. 1.1.3 Územní plán Výřez z aktuálního územního plánu obce České Budějovice z http://www.cbudejovice.cz/cz/rozvoj-mesta/uzemni-plan/stranky/uzemni-plan-mesta-ceskebudejovice.aspx ze dne 22. února 2017. 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 26. ledna 2017. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc. č. 1414 zahrada o výměře 587 m 2 Oceňovaný pozemek se nachází v Českých Budějovicích, k.ú. České Budějovice 3, severně od centra města, v lokalitě umístěné mezi ulicemi Pražská třída, Generála Píky a železniční tratí, poblíž vlakové stanice Severní zastávka. Pozemek je rovinatý, lichoběžníkového tvaru a přístupný po nezpevněné komunikaci. Je zde zavedena elektřina, na pozemku stojí objekt chaty, který není zapsaný v katastru nemovitostí. Objekt je montovaný dřevěný, pravděpodobně bez základů. Dále je na pozemku studna. Dle územního plánu se jedná o plochy smíšené obytné. Oceňovaný pozemek a jeho okolí je užíváno jako plocha s rekreačními a zahrádkářskými chatami. 2. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného pozemku přepočtením na jednotkovou cenu na m 2 se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání se zahradami ve srovnatelných lokalitách s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz a s pozemky nabízenými v realitní inzerci na www.sreality.cz. 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty zrealizované prodeje v exekuční dražbě: Pozemek o velikosti 216 m 2, Lhota u Vlachnovic, 13 334,-Kč, tj. 61,73 Kč/m 2 Stav dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Číslo jednací: 180 EX 10339 / 14-34 Počáteční cena: 13 334,-Kč Cena stanovena znalcem: 20 000,-Kč Dražební jistota: 5 000,-Kč Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Město: Mladošovice Podkategorie: Zahrada Místo konání dražby: www.exdrazby.cz Jedná se o pozemky : - parc.č. 761/2 - zahrada o výměře 134 m2;
5 - parc.č. 1261/19 - ostatní plocha o výměře 82 m2; To vše zapsáno na LV 98 v kat.ú. Lhota u Vlachovic, obec Mladošovice, okres České Budějovice. Realitní inzerce Prodej zahrady 448 m² Jivno, okres České Budějovice, 350 000 Kč, tj. 781 Kč/m² Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 781 Kč ID zakázky: N69781 Aktualizace: 16.12.2016 Plocha pozemku: 448 m2 Prodej, zahrada u Mrhalu, 448 m2, Jivno Realitní společnost České spořitelny nabízí zahradu u rybníka Mrhal v těsné blízkosti obce Jivno u Českých Budějovic o celkové výměře 448 m2. Na zahradě se nachází stavební buňka sloužící jako chata a velký dřevník. Bezproblémové připojení na el. energii 230/400 V. Velmi pěkná a klidná lokalita, snadná dostupnost z Českých Budějovic i autobusovou dopravou. Prodej zahrady 1 082 m² Ševětín, okres České Budějovice, 280 000 Kč, 259 Kč/m² Celková cena: 280 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 259 Kč Poznámka k ceně: Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. ID zakázky: 564763 Aktualizace: 04.02.2017 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1082 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 120V, 230V, 400V
6 Doprava: Silnice Nabízíme Vám k prodeji zahradu o celkové ploše 1.082 m2, která se nachází v okrajové části obce Ševětín. Pozemek je kompletně oplocený s vjezdovou branou a je určený k rekreačnímu využití. Inženýrské sítě: kaplička na elektřinu zbudována, voda řešená studničními skružemi na povrchovou vodu (hloubka 5 m), na pozemku dále plechová bouda jako sklad na zahradní vybavení. Pozemek je přístupný z obecní komunikace, v obci kompletní občanská vybavenost, v okolí krásná příroda, lesy, rybníky, cyklostezky. Prodej zahrady 1 498 m² České Budějovice, okres České Budějovice, 1 489 000 Kč, tj. 994 Kč/m² Celková cena: 1 489 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 994 Kč ID zakázky: RP-3662 Aktualizace: 30.01.2017 Plocha pozemku: 1498 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Nabízíme k prodeji pozemek o rozloze 1 499 m2 v Českých Budějovicích v Suchém Vrbném. Jedná se o rovinatý pozemek, přístupný ze zpevněné veřejné komunikace. Všechny inženýrské sítě jsou v dosahu, na hranici pozemku. Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt České Budějovice 587 zahrada Pozemek rovinatý, v zahrádkářské osadě. Malá chata, plot, studna, elektřina. Příjezd po nezpevněné komunikaci. (1) (2) (3) (4) (5)
7 1 Lhota u Vlachnovic 216 zahrada Pozemek rovinatý, oplocený. Příjezd po zpevněné komunikaci. 2 Jivno 448 zahrada Pozemek rovinatý, oplocený. Malá chatka, elektřina. 3 Ševětín 1 082 zahrada 4 České Budějovice 1 498 zahrada Pozemek mírně sklonitý, oplocený. Plechová bouda jako sklad. Elektřina, studna. Pozemek rovinatý, příjezd po zpevněné komunikaci. IS na hranici pozemku. Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po Koef. redukci redukce na K1 K2 K3 K4 K5 K6 pramen na ceny KCR Kč / m 2 poloha velikost svah ap. stav a vybavení doprav.dostup. úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 13 334 62 1,00 62 0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 0,77 81 2 350 000 781 0,85 664 0,94 1,00 1,00 0,99 1,00 1,00 0,93 714 3 280 000 259 0,85 220 0,96 0,98 0,99 1,00 1,00 0,95 0,88 250 4 1 489 000 994 0,85 845 1,00 0,98 1,00 1,10 1,00 0,97 1,05 805 Jednotková porovnávací cena Kč /m 2 463 Minimum Kč /m 2 81 Maximum Kč /m 2 805 Výměra oceňovaného pozemku m 2 587 Porovnávací cena Kč 271 488 Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč 271 000 Koeficienty Je-li porovnávaný pozemek lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost K3 Koeficient úpravy na svažitost K4 Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na dopravní dostupnost (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce - objekt na pozemku (lepší - horší) 3. Práva a závady Povinný pan Libor Jiřík byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda je oceňovaný pozemek pronajímán a pokud ano, aby předložil kopie nájemní smlouvy. Na dopis povinný odpověděl emailem, kde uvedl, že pozemek není zatížen věcnými břemeny ani nájemními smlouvami.
8 Na výpisu z katastru nemovitostí LV 2820 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podílu podle odborného odhadu znalce celkem Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Cena 271 488,00 Kč 271 000,00 Kč 135 500,00 Kč 121 950,00 Kč Obvyklá cena - slovy: stodvacetjednatisícdevětsetpadesáttkorunčeských Jedná se o cenu pozemku včetně objektu nezapsané montované chaty a studny. Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,9 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 22. února 2017 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 29-14/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 22. února 2017 Ing. Tomáš Hudec
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 2820 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. České Budějovice 3 Výřez z aktuálního územního plánu obce České Budějovice Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Podací lístek 9
10
11
12
13 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. České Budějovice 3
14 Výřez z územního plánu obce České Budějovice LEGENDA:
15 Fotodokumentace nemovitosti
16 Mapa oblasti
17 Podací lístek