Tržní ocenění nemovitostí č. 004/09/752/O/R současné hodnoty výrobního areálu společnosti ONTE - Slovakia, s.r.o. zapsaného na LV 549, 424 a 370, vše v k.ú. Orechová ve městě Orechová v okrese Sobrance ve Slovenské republice Objednatel ocenění : Účel ocenění : Ocenění vypracoval : Komerční banka, a.s. Na Příkopě 33 114 07 Praha Tržní ocenění nemovitostí pro potřeby nemovitého zajištění v Komerční bance, a.s. VALUE, spol. s r.o. Karlovo nám. 24 110 00 Praha 1 Datum místního šetření : 2. května 2009 Datum ke kterému je provedeno ocenění : 2. května 2009 V Praze dne : 11. května 2009 Toto ocenění obsahuje celkem 19 stran bez příloh.
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 5 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 11 2.3. Obecná cena nemovitostí určená srovnávací metodou 14 2.4. Závěrečná rekapitulace 16 3. Stanovení tržní hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 17 Přílohy Příloha 1 Výpisy z katastru nemovitostí Příloha 2 Snímek katastrální mapy Příloha 3 Situační plán Příloha 4 Fotodokumentace VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: Výpis z katastru nemovitostí, LV 549, v k.ú. Orechová, vyhotovený Správou katastra Sobrance na Slovensku dne 2.7.2008, Výpis z katastru nemovitostí, LV 424, v k.ú. Orechová, vyhotovený Správou katastra Sobrance na Slovensku dne 9.5.2007, Výpis z katastru nemovitostí, LV 370, v k.ú. Orechová, vyhotovený Správou katastra Sobrance na Slovensku dne 9.5.2007, Kopie katastrální mapy, v k.ú. Orechová, vyhotovená Správou katastra Sobrance na Slovensku dne 26.2.2007, 1.e.: Geometrický plán, na zaměření staveb a oddělení pozemků parc.č. 98/2, 98/10, 98/21, 98/22, 98/23, 98/24 a 98/25 vyhotovený Gabrielem Streňo v prosinci 2006, 1.f.: Vyúčtování k pojistné smlouvě č. 410005720, uzavřené mezi společností Allianz Slovenská pojišťovna, a.s. a pojistníkem společností ONTE Slovakia, s.r.o. dne 22.5.2006, 1.g.: Znalecký posudek, č. 79/2007 zhotovený Ing. Mariánem Furdou dne 20.7.2007, 1.h.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění p. Ing. Petrem Pohlem, Ph.D. dne 2.5.2009 za přítomnosti p. Ing. Františka Tamáše a informace sdělené objednatelem ocenění. VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Předmětem ocenění je výrobní areál v Orechové ve Slovenské republice. Areál se skládá ze sociální budovy bez súp.č. na pozemku parc.č. 98/20 a výrobní haly súp.č. 115 na pozemku parc.č. 98/10 a pozemků parc.č. 98/2, 98/10, 98/13, 98/17, 98/20 a 98/22 v k.ú. Orechová, zapsaných na LV 549 ze dne 2.7.2008 a pozemků parc.č. 98/14 a 98/18 zapsaných na LV 424 v k.ú. Orechová ze dne 9.5.2007 a pozemku parc.č. 98/15 zapsaného na LV 370 v k.ú. Orechová ze dne 9.5.2007. V areálu se nacházejí i přístavba kotelny k hlavní hale, přístřešek hlavní haly, pila, vodojem, bazén a přístavba dílny. Podle výpisů z katastru nemovitostí LV 549, 424 a 370 v k.ú. Orechová ze dnů 2.7.2008 a 9.5.2007 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví společnosti: ONTE Slovakia, s.r.o. sídlem Orechová 115, 072 51 Orechová, Slovensko, IČ: 36592471. Obec Orechová se nachází poblíž města Sobrance na východě Slovenska v Košickém kraji. Obec se nachází téměř na hranicích s Ukrajinou. Její rozloha je 342 ha a žije zde cca 260 obyvatel. Obcí Orechová i městem Sobrance prochází silnice E50 spojující Košice s Užgorodem v Ukrajině. Jedná se o výrobní areál, který sestává z výrobní haly, sociální budovy, kotelny, bazénu, vodojemu, přístřešku, pily, dílny, zpevněných a nezpevněných ploch a inženýrských sítí. Areál byl postupně stavěný od roku 1993 a v roce 2005 byl zcela dostavěn. Areál je oplocen a střežen. Okolní nemovitosti tvoří další průmyslové a zemědělské nemovitosti a pole. VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 4
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1 Kotelna na pozemku parc.č. 98/10 v k.ú. Orechová Kotelna je spojená s výrobní halou společnou stěnou na jihovýchodní straně. Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou budovu. Kotelna má obdélníkový půdorys a v její části se nachází šachta. Základy jsou provedeny jako železobetonové patky, na kterých jsou uložené železobetonové trámy. Svislou nosnou konstrukci tvoří ocelové sloupy zakotvené do železobetonových patek. Svislé obvodové konstrukce tvoří plechové opláštění s plastovou povrchovou úpravou a sendvičové izolační panely s výplní z polyuretanové pěny. Část svislé konstrukce je z tvarovek. Stropy nejsou provedené. Konstrukci pultové střechy tvoří příhradové ocelové vazníky. Krytina je jednoduchá z trapézového plechu. Podlaha je betonová. V objektu je zavedena elektroinstalace, vodovod a kanalizace. Kotelna spaluje dřevní odpad z výroby. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.2 Sociální budova na pozemku parc.č. 98/20 v k.ú. Orechová Sociální budova je spojena s výrobní halou společnou stěnou. Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený objekt. V 1.NP se nachází hlavní vstup, schodiště, chodby, únikový východ, kanceláře, sklad, WC, umývárny a šatny. 2.NP tvoří schodiště, galerie, chodby, obývací pokoj, sklad, kuchyňský kout, 2 ložnice, 2 koupelny, kancelář, WC, denní místnost a výdejna stravy. Základy budovy tvoří železobetonové pásy z prostého betonu. Svislé nosné konstrukce a příčky jsou ze zděných tvarovek. Stropy jsou montované ze železobetonových panelů. Střecha je plochá. Krytinu tvoří živičné pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější úpravu povrchů tvoří zdrsněná omítka. Vnitřní úpravu povrchů tvoří omítka hladká. Na sociálních zařízeních a v koupelnách jsou provedeny keramické obklady. Schodiště je prefabrikované železobetonové, pokryté keramickou dlažbou. Dveře jsou hladké a okna jsou zdvojená. Podlahy jsou převážně betonové s keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední. Na objektu je osazen bleskosvod. V budově jsou zavedeny elektroinstalace, rozvod vody a kanalizace. Vnitřní vybavení sociálních zařízení tvoří umyvadla, sprchy a WC. Ve výdejně stravy je kuchyňská linka. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.3 Výrobní hala súp.č. 115 na pozemku parc.č. 98/10 v k.ú. Orechová Výrobní hala je jednopodlažní nepodsklepený objekt, sestávající z haly, dílny, kotelny, pily a přístřešku. Dílna je do haly vestavěná dvěma stěnami a stropem. K hale je z jihovýchodní boční strany přistavěna kotelna. Pila a přístřešek jsou k ní přistavěné ze severozápadní boční strany haly. VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 5
Základy haly jsou provedeny jako železobetonové patky, na kterých jsou uložené železobetonové trámy. Svislou nosnou konstrukci tvoří ocelové sloupy zakotvené do železobetonových patek. Svislé obvodové konstrukce tvoří plechové opláštění s plastovou povrchovou úpravou a sendvičové izolační panely s výplní z polyuretanové pěny. Část svislé konstrukce je z tvarovek. V obvodových konstrukcích jsou vytvořené větrací otvory. Stropy nejsou provedené. Konstrukci střechy tvoří příhradové ocelové vazníky. Krytina je z trapézového plechu. Podlaha je betonová. Vrata jsou plechová s automatickým otevíráním. Okna jsou jednoduchá uložená pod střechou. V místě, kde jsou provedeny šachty, jejich základy jsou nižší než úroveň existujících konstrukcí, jsou základové konstrukce podchyceny mikropiloty a vodorovnými ocelovými nosníky z válcovaných profilů. Šachty tvoří vodostavební beton a polypropylenová vlákna. V objektu je zavedeno horkovzdušné vytápění, přívod technické vody, kanalizace a elektroinstalace. Na objektu je osazen bleskosvod. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.4 Přístřešek na pozemku parc.č. 98/10 v k.ú. Orechová Přístřešek je spojený společnou stěnou s výrobní halou a pilou. Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Základy přístřešku jsou železobetonové patky. Svislou nosnou konstrukci tvoří ocelové sloupy zakotvené do železobetonových patek. Svislé obvodové konstrukce ani stropy nejsou provedené. Konstrukci střechy tvoří příhradové ocelové vazníky. Krytina je z trapézového plechu. Podlahu tvoří beton. V objektu je zavedena elektroinstalace. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.5 Pila na pozemku parc.č. 98/10 v k.ú. Orechová Pila je spojená ze severozápadní strany společnou stěnou s výrobní halou a s přístřeškem. Je to jednopodlažní nepodsklepený objekt. Základy haly jsou železobetonové patky, na kterých jsou uložené železobetonové trámy. Svislou nosnou konstrukci tvoří ocelové sloupy zakotvené do železobetonových patek. Svislé obvodové konstrukce tvoří plechové opláštění. Stropy nejsou provedené. Konstrukci střechy tvoří příhradové ocelové vazníky. Krytina je z trapézového plechu. Podlaha je betonová. Vrata jsou elektrická. V objektu je zavedena elektroinstalace. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.6 Vodojem na pozemku parc.č. 98/2 v k.ú. Orechová Vodojem se skládá ze 2 nádrží a manipulační komory. Jedná se o uzavřenou nádrž na vodu. Základy pod vodojemem tvoří železobetonové monolitické desky. Nádrže mají mnohoúhelníkový tvar a jsou celoprefabrikované. Vodojem je montovaný ze stěnových panelů, patek, sloupů, hlavic a stropních panelů. Stěnové panely jsou vzájemně pospojované a mezery mezi nimi jsou zabetonované. Patka sloupů a hlavice tvoří středovou podpornou konstrukci. Stropní panely jsou uložené na obvodové stěně a na hlavici sloupu. Výška hladiny vody je 3,30 m. Vnitřní izolace stěn vodojemu je ze dvou vrstev. Vnější izolaci tvoří nátěr. Stropy jsou izolovány parotěsnou zábranou a tepelnou izolací. Manipulační komora se nachází mezi dvěma nádržemi. Jedná se o dvoupodlažní objekt propojený vodojemy. Suterén je proveden jako železobetonová vana chráněná proti zemní vlhkosti. Větrání suterénu VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 6
zajišťuje potrubí zabudované do konstrukce vedené na terén. Úpravu vnitřních povrchů stěn v suterénu tvoří cementová malta. Vstup do suterénu zajišťuje žebřík z přízemí. Přízemní část manipulační komory je zděná. Stěny, které přicházejí do styku s půdou, jsou izolované proti zemní vlhkosti. Zastřešení manipulační komory je prefabrikované. Okolo otvorů ve stropě nad suterénem je upevněno ocelové zábradlí. Z přízemní části jsou žebříkem zpřístupněné vodojemy. Větrání a osvětlení přízemní části zajišťuje sklobetonové okno s větracím křídlem. U vstupu do manipulační komory jsou násypy okolo vodojemů ukončené opěrnými železobetonovými zdmi. Vnitřní úpravu povrchů přízemí tvoří vápenné cementové omítky. Vnější omítky tvoří nástřiková hmota. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.7 Bazén na pozemku parc.č. 98/2 v k.ú. Orechová Bazén slouží pro namáčení dřeva před zpracováním. Je s ním propojená vyrovnávací nádrž na vodu. Bazén je z monolitického vodotěsného železobetonu s polypropylenovými vlákny. Pod bazénem je zhutněné štěrkopískové ložisko a podkladový beton. Vyrovnávací nádrž je provedená podobně jako bazén a je překrytá montovaným stropem. Vstup do vyrovnávací nádrže zajišťují dva otvory s poklopy. Vstupy se nacházejí v rozích vyrovnávací nádrže. Vstup a výstup je možný pomocí zabetonovaných želez. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.8 Dílna na pozemku parc.č. 98/2 v k.ú. Orechová Dílna je spojená společnou stěnou s výrobní halou. Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Základy přístřešku jsou železobetonové patky. Svislou nosnou konstrukci tvoří ocelové sloupy zakotvené do železobetonových patek. Svislé obvodové konstrukce ani stropy nejsou provedené. Konstrukci střechy tvoří příhradové ocelové vazníky. Krytina je z trapézového plechu. Podlahu tvoří beton. V objektu je zavedena elektroinstalace a vytápění. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu. 2.1.9. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitostí je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu zastavěné plochy jednotlivých podlaží objektů. Zastavěná plocha byla zjištěna podle předložené částečné projektové dokumentace, znaleckých posudků, podkladů objednatele a vlastním měřením. Poř. Objekt Parc.č. Zast. plocha všech podlaží [m 2 ] 1 Kotelna 98/10 150,66 2 Sociální budova 98/20 640,92 3 Výrobní hala súp.č. 115 98/10 3 385,49 VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 7
Poř. Objekt Parc.č. Zast. plocha všech podlaží [m 2 ] 4 Přístřešek 98/10 106,50 5 Pila 98/10 136,98 6 Vodojem 98/22 83,07 7 Bazén 98/10 517,00 8 Dílna 98/2 110,00 Celkem 5 130,62 2.1.10. Stáří a opotřebení Kotelna je užívána od roku 2006. Její stáří jsou 3 roky. Výrobní hala byla částečně rozestavěná od roku 1993. V letech 2005 2006 byla rekonstruována a dostavováná se změnou užívání stavby. Její stáří jsou 3 roky. Sociální budova byla částečně rozestavěná od roku 1993. V letech 2005 2006 byla rekonstruována a dostavěná se změnou užívání stavby. Její stáří jsou 3 roky. Přístřešek je využíván od roku 2006. Jeho stáří jsou 3 roky. Pila je užívána od roku 2006. Její stáří jsou 3 roky. Vodojem byl částečně rozestavěný od roku 1993. V letech 2005 2007 byl rekonstruován a dostavěn. Jeho stáří jsou 2 roky. Bazén byl postaven v roce 2007. Jeho stáří jsou 2 roky. 2.1.11. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m2 celkové zastavěné plochy jednotlivých podlaží objektů jednotkovou cenou za 1 m2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, zpevněné plochy, atd. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na slovenském stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňované stavby a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. P. č. Objekt Pozemek parc.č. Zast. plocha všech podlaží [m 2 ] Jed. cena [EUR/ m 2 ] Cena bez opotřebení [EUR] Opotřebení [%/100] Odpočet opotřebení [EUR] Zůstková cena [EUR] 1 Kotelna 98/10 150,66 500,00 75 330,00 0,05 3 766,50 71 563,50 Sociální 2 budova 98/20 640,92 400,00 256 368,00 0,05 12 818,40 243 549,60 VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 8
P. č. Objekt Pozemek parc.č. Zast. plocha všech podlaží [m 2 ] Jed. cena [EUR/ m 2 ] Cena bez opotřebení [EUR] Opotřebení [%/100] Odpočet opotřebení [EUR] Zůstková cena [EUR] Výrobní hala 3 súp.č. 115 98/10 3 385,49 330,00 1 117 211,70 0,05 55 860,59 1 061 351,12 4 Přístřešek 98/10 106,50 250,00 26 625,00 0,05 1 331,25 25 293,75 5 Pila 98/10 136,98 300,00 41 094,00 0,05 2 054,70 39 039,30 6 Vodojem 98/22 83,07 500,00 41 535,00 0,05 2 076,75 39 458,25 7 Bazén 98/10 517,00 300,00 155 100,00 0,05 7 755,00 147 345,00 8 Dílna 98/2 110,00 300,00 33 000,00 0,01 330,00 32 670,00 Celkem 5 130,62 1 746 263,70 1 660 270,52 2.1.12. Pozemky v k.ú. Orechová Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 98/2, 98/10, 98/13, 98/17, 98/20, 98/22 vedené na LV 549 ze dne 2.7.2008, pozemky parc.č. 98/14 a 98/18 vedené na LV 424 ze dne 9.5.2007 a pozemek parc.č. 98/15 vedený na LV 370 ze dne 9.5.2007, vše v k.ú. Orechová. Pozemky parc.č. 98/2, 98/10, 98/13, 98/17, 98/20 a 98/22 jsou vedeny na LV 549, k.ú. Orechová jako zastavěné plochy a nádvoří. Na pozemku parc.č. 98/20 se nachází sociální budova a na pozemku parc.č. 98/10 je situována výrobní hala. Na pozemku parc.č. 98/10 se dále nachází kotelna, přístřešek, dílna a pila, vše spojené s výrobní halou. Na pozemku parc.č 98/2 je postaven vodojem a bazén. Pozemky parc.č. 98/14 a 98/18 jsou na LV 424, k.ú. Orechová vedeny jako zastavěné plochy a nádvoří. Pozemek parc.č. 98/15 je na LV 370 v k.ú. Orechová veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou nepravidelného tvaru. Jsou převážně rovinné a v severní části areálu mírně svažité. Jsou napojeny na elektrickou energii, kanalizaci a vodovod. Pozemky jsou oplocené. Předmětem ocenění jsou následující pozemky: Katastrální území Parc.č. Druh Výměra [m 2 ] Orechová 98/2 Zastavěná plocha a nádvoří 24300 Orechová 98/10 Zastavěná plocha a nádvoří 3839 Orechová 98/20 Zastavěná plocha a nádvoří 286 Orechová 98/22 Zastavěná plocha a nádvoří 24 Orechová 98/13 Zastavěná plocha a nádvoří 121 Orechová 98/14 Zastavěná plocha a nádvoří 457 Orechová 98/15 Zastavěná plocha a nádvoří 715 Orechová 98/17 Zastavěná plocha a nádvoří 699 Orechová 98/18 Zastavěná plocha a nádvoří 468 Celkem 30 909 Celková výměra oceňovaných pozemků činí 30 909 m2. VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 9
2.1.12.2. Výpočet obecné ceny Podle zjištěných informací není pro obec Orechová vydána platná Cenová mapa stavebních pozemků. Jednotková prodejní cena byla zhotovitelem s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména na velikost, lokalitu, druh využití a poptávku na realitním trhu pro daný typ nemovitostí stanovena na 7,- EUR za metr čtvereční celkové plochy stavebních i ostatních (komunikace) pozemků, které tvoří provozní areál s příjezdovými komunikacemi. Jednotková cena pozemků 7,- EUR/m 2 Celková výměra pozemků 30 909 m 2 Obecná cena pozemků 7,- EUR/m 2 30 909 m 2 = 216 363 EUR Obecná cena pozemků celkem 216 363,- EUR 2.1.13. Věcná hodnota celkem Stavby Pozemky Celkem VH 1 660 270,52 EUR 216 363,- EUR 1 876 633,52 EUR Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí po zaokrouhlení ke dni ocenění činí 1 876 630,- EUR (slovy: jedenmilionosmsetsedmdesátšesttisícšestsettřicet EUR). VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 10
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. 2.2.1. Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení vlastníka nemovitostí na oceňované nemovitosti k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva a budovy i pozemky užívá vlastník nemovitosti pro vlastní podnikatelskou činnost. Vzhledem k výše uvedenému není možno stanovit výši nájemného podle nájemní smlouvy, proto navrhujeme výši nájemného u oceňovaných objektů na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Na základě této skutečnosti kalkulujeme ve výpočtu výnosové hodnoty s výnosem v místě obvyklým. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu z pronájmu nebytových prostor a z něho odvozeného ročního zisku jsme použili informace z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi. V ocenění jsme kalkulovali s místně obvyklými ekonomickými parametry. Výpočet předpokládaného ročního výnosu z nájmu Objekt Zastavěná plocha ZP [m 2 ] Podíl PP na ZP [%/100] Pronajatelná plocha PP [m2] Nájemné [EUR/m2/ měsíc] Roční výnos [EUR/rok] Kotelna 150,66 0,00 0,00 0,00 0,00 Sociální budova 640,92 0,85 544,78 3,00 19 612,15 Výrobní hala súp.č. 115 3385,49 0,95 3216,22 2,50 96 486,47 Přístřešek 106,50 0,95 101,18 1,00 1 214,10 Pila 136,98 0,95 130,13 2,00 3 123,14 Vodojem 83,07 0,00 0,00 0,00 0,00 Bazén 517,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Dílna 110,00 0,95 104,50 2,00 2 508,00 Celkem 122 943,86 Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potenciálními nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 11
náklady za služby spojených s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektů, aj.). Vzhledem k tomu, že na trhu v obci Orechová a okolí není dostatek zájemců, kteří by mohli dané objekty obsadit a maximálně využít, musíme počítat, že se nepodaří nemovitosti okamžitě pronajmout. Tento výše zmiňovaný stav jsme při výpočtu zohlednili snížením příjmu z nájmu na 85 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. Předpokládaný roční příjem z nájemného ve stávajícím stavu po zaokrouhlení tedy činí : 122 943,86 EUR 85 % = 104 502,30 EUR /rok. Předpokládáme, že uvažované uvedené pravděpodobné nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu nebytových prostor ve stávajícím stavu objektů. Nájemné bylo voleno vzhledem ke stávajícímu stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu stavu objektu a situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané roční příjmy činí 104 502,30 EUR /rok 2.2.2. Výdaje a) Daň z nemovitosti Dle sdělení objednatele činí výdaje na daň z nemovitostí b) Pojištění nemovitosti Dle sdělení objednatele činí výdaje na pojištění nemovitostí c) Opravy a údržba Náklady na opravu a údržbu byly určeny srovnáním a odborným odhadem na Roční výdaje celkem 5 003,96 EUR 4 830,- EUR 5 000,- EUR 14 833,96 EUR 2.2.3. Roční zisk Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty Příjmy ročně celkem Výdaje ročně celkem Roční zisk 104 502,30 EUR - 14 833,96 EUR 89 668,34 EUR 2.2.4. Výpočet výnosové hodnoty Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 12
z C V = --------- i 89 668,34 C V = ------------------------ = 747 236,17 EUR 0,12 kde značí: C V věčná renta z..konstantní zisk v dalších letech i kapitalizační míra setinná.. 12 % Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v SR pohybuje v intervalu 9 až 13 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu byla stanovena kapitalizační míra ve horním pásmu tohoto intervalu. Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 747 240,- EUR (slovy: sedmsetčtyřicetsedmtisícdvěstěčtyřicet EUR). VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 13
2.3. OBECNÁ CENA NEMOVITOSTÍ URČENÁ SROVNÁVACÍ METODOU Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepci a technických parametrech, kvalitě provedení, opravitelnosti apod. 2.3.1. Porovnatelné nemovitosti Na trhu nemovitostí v okrese Sobrance a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsou brány v úvahu realizované a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním porovnatelné, převážně s ohledem na druh, lokalitu, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové plochy oceňovaných pozemků. U nemovitostí, které doposud nebyly prodány na realitním trhu, jsme redukovali jejich předpokládanou prodejní hodnotu na 90% nabídkové hodnoty. Za podobné prodeje a předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : 2.3.1.1. Průmyslový areál, Plešivec, okres Rožňava Jedná se o průmyslový areál v obci Plešivec. Na pozemku areálu se nachází zděná hala o výměře 400 m2 a plechová nezateplená hala o velikosti 450 m2. Ve zděné hale jsou situovány tři obchodní či skladové prostory. Celková zastavěná plocha areálu činí 850 m2. Celková plocha pozemku areálu je 7 000 m2. Zdroj: RE/MAX Classic Nabídková cena : Předpokládaná prodejní cena : Celková plocha areálu : Cena přepočtená na 1 m2 celkové plochy areálu : 172 650,- EUR 155 385,- EUR 7 000 m2 22,20 EUR 2.3.1.2. Průmyslový areál, Sečovce, okres Trebišov Jedná se o průmyslový areál v obci Sečovce. Objekt je vhodný pro skladovací haly a výrobní provozy. V areálu je také k dispozici administrativní a sociální zázemí. Celková zastavěná plocha areálu je 846 m2. Celková plocha areálu je 5 183 m2. Zdroj: RE/MAX Classic Nabídková cena : Předpokládaná prodejní cena : Celková plocha areálu : Cena přepočtená na 1 m2 celkové plochy areálu : 248 954,40 EUR 224 058,96 EUR 5 183 m2 43,23 EUR VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 14
2.3.1.3. Provozní areál, Rožňava, okres Rožňava Jedná se o provozní areál v obci Rožňava. Areál je situovaný v blízkosti hlavní komunikace a železniční tratě vedoucí z Košic do Lučence. Celý areál je oplocený. Na pozemku jsou situovány tři velké zateplené haly s přístupovou rampou a dva velké samostatné sklady. Objekt má vlastní trafostanici, studnu, přípojku vody a žumpu. Přístup do areálu zajišťuje zpevněná 300 m dlouhá přístupová cesta nepojená na státní silnici. Celková zastavěná plocha areálu činí 3 444 m2. Celková plocha areálu je 28 979 m2. Zdroj: JK Services s.r.o. Nabídková cena : Předpokládaná prodejní cena : Celková plocha areálu : Cena přepočtená na 1 m2 celkové plochy areálu : 607 500,- EUR 546 750,- EUR 28 979 m2 18,87 EUR 2.3.2. Obecná cena Jednotková prodejní cena byla zhotovitelem, s přihlédnutím ke skutečnostem ovlivňujícím prodej, zejména k lokalitě, stavebně technickému stavu, stáří objektů, velikosti a poptávce realitního trhu stanovena v současném stavu na 25,- EUR za metr čtvereční celkové plochy oceňovaných pozemků. Výpočet obecné ceny nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena oceňovaného výrobního areálu 25,- EUR /m 2 Celková plocha oceňovaných pozemků 30 909 m 2 Obecná cena 25 EUR 30 909 m 2 = 772 725,- EUR Obecná cena oceňovaných nemovitostí celkem 772 725,- EUR Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s oceňovanými pozemky. Obecná cena oceňovaných nemovitostí stanovená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 772 730,- EUR (slovy: sedmsetsedmdesátdvatisícsedmsettřicet EUR). VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 15
2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 2.1. Věcnou hodnotou 1 876 630,- EUR 2.2. Výnosovou metodou 747 240,- EUR 2.3. Srovnávací metodou 772 730,- EUR VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 16
3. STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV 549 v k.ú. Orechová ze dne 2.7.2008 zatíženy žádným věcným břemenem. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 424 v k.ú. Orechová ze dne 9.5.2007 jsou oceňované nemovitosti zatížený věcným břemenem práva chůze a jízdy s povinností k pozemkům parc.č. 98/14 a 98/18. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 370 v k.ú. Orechová ze dne 9.5.2007 je oceňovaná nemovitost zatížena následujícími věcnými břemeny: - věcné břemeno práva přechodu s povinností k pozemku parc.č. 98/15 - věcné břemeno práva chůze a jízdy s povinností k pozemku parc.č. 98/15. Zástavní práva Oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV 549 v k.ú. Orechová ze dne 2.7.2008 zatíženy následujícím zástavním právem: - Zástavní právo pro pohledávku s oprávněním pro společnost Komerční banka Bratislava, a.s. s povinností k pozemkům parc.č. 98/2, 98/10, 98/17 a stavbě na pozemku parc.č. 98/10 v k.ú. Orechová. Dle výpisů z katastrů nemovitostí LV 424 a 370 v k.ú. Orechová ze dne 9.5.2007 nejsou oceňované nemovitosti zatíženy žádnými zástavními právy. Ostatní rizika 1. Na LV 549 pro k.ú. Orechová není zapsána stavba bazénu na pozemku parc.č. 98/21 a pozemek parc.č. 98/21. Geometrický plán, zpracovaný p. Gabrielem Streňo dne 29.11.2006, nebyl pravděpodobně vložen do evidence Katastru nemovitostí. 2. Na LV 549 pro k.ú. Orechová není zapsána stavba dílny na pozemku parc.č. 98/27 a pozemek parc.č. 98/27. Geometrický plán, zpracovaný p. Gabrielem Streňo dne 8.12.2008, nebyl pravděpodobně vložen do evidence Katastru nemovitostí. Stanovení tržní hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, lokalitě, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit, výše uvedeným rizikům navrhujeme současnou tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí ve výši 750 000,- EUR. Nemovitosti se nacházejí v lokalitě v těsné blízkosti hranic s Ukrajinou. V lokalitě je nízké zastoupení průmyslu a je spíše zemědělsky orientovaná. V případě realizace prodeje oceňovaných nemovitostí předpokládáme delší dobu prodeje (min. 1 rok) a velmi omezený počet zájemců. Nemovitosti jsou atraktivní pro ukrajinské společnosti, které by je mohly využít jako logistický areál na hranici EU. VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 17
Současná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí výrobního areálu zapsaného na LV 549, 424 a 370 v k.ú. Orechová stanovená zhotovitelem ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 750 000,- EUR (slovy: sedmsetpadesáttisíc EUR) Podmínky platnosti ceny 1. Je vhodné vložit do evidence Katastru nemovitostí geometrický plán zpracovaný p. Gabrielem Streňo dne 29.11.2006 a geometrický plán zpracovaný p. Gabrielem Streňo dne 8.12.2008. Rozdělení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí na hodnotu budov a pozemků Na základě požadavku objednatele bylo provedeno rozdělení zjištěné tržní ceny oceňovaných nemovitostí na jednotlivé nemovitosti. Rozdělení bylo provedeno poměry z výpočtu věcné hodnoty. Nemovitosti Tržní hodnota (EUR) Stavby 533 637,00 Pozemky 216 363,00 Celkem 750 000,00 Objekt Parc.č. Přepočet tržní hodnoty budov z věcné hodnoty (%/100) Tržní hodnota budovy/stavby bez pozemku (EUR) Kotelna 98/10 0,043103518 23 001,63 Sociální budova 98/20 0,146692721 78 280,66 Výrobní hala súp.č. 115 98/10 0,639263967 341 134,91 Přístřešek 98/10 0,015234716 8 129,81 Pila 98/10 0,023513819 12 547,84 Vodojem 98/22 0,023766157 12 682,50 Bazén 98/10 0,088747586 47 359,00 Dílna 98/2 0,019677516 10 500,65 Celkem 1,00 533 637,00 V Praze dne 11. května 2009 VALUE, spol. s r.o. VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 18
VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 19
Výsledek supervize útvarem KB 9430 poř.č. Stanovisko útvaru 9430 : Výsledek supervize : Pracovník DP/EDP 9430: Datum: Upozornění na nevhodnost pro zařazení do krycího bloku HZL: Upozornění: Upozornění: Není-li toto pole útvarem 9430 vyplněno, nemovitost je vhodná pro zařazení do krycího bloku HZL Zástavní hodnota Není-li toto pole útvarem 9430 vyplněno, zástavní hodnota je rovna ceně obvyklé VALUE, spol. s r.o., Karlovo nám. 24, Praha 1, 110 00 strana 20