1. Nález Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí Závěrečná rekapitulace 10

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1297/65/2007 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí garáže bez čp/če nacházející se na pozemku jiného vlastníka parc.č. 740/68 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Petřvald u Karviné, obec Petřvald, okres Karviná, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Mgr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa.odhady@seznam.cz Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Mapka s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 Fotodokumentace Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2721) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Příloha 5 Srovnatelné objekty garáží Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2721, k.ú. Petřvald u Karviné, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, řízení PÚ : 3367/ b.: Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Petřvald u Karviné v měřítku 1 : c.: Informace a sdělení získaná při místním šetření. 1.d.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.e.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne f.: Mapa obce a okolí. 1.g.: Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb.a 617/2006 Sb. 1.h.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a místních obyvatel. 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne i.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří (Realitní kancelář Sting, Fryštácká 64, Karviná, Gabriela Palochová, tel.: , , Ostravská aukční síň, s.r.o., Poděbradova 41, Ostrava, Martin Bohoněk, tel.: , , VIVA Real CZ, s.r.o., Stodolní 741/45, Ostrava, Ava Fajová, ) a internetního serveru ( reality.cz, sreality.cz, cscom.cz, jihomorasvkereality.cz). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je garáž bez čp/če nacházející se na pozemku jiného vlastníka parc.č. 740/68 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Petřvald u Karviné, obec Petřvald, okres Karviná, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Michalík Václav Ing. (640419/1112), Zdeňka Vavříka 3000/5, Ostrava Jih Bělský Les, Ostrava 30 LV č Katastrální území Petřvald u Karviné (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Petřvald (579025), Karviná (CZ0803) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Petřvald, bez čp/če, garáž, 740/68, 28 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Vlastník pozemku Město Petřvald, Gen. Svobody 511, Petřvald LV č Katastrální území Petřvald u Karviné (kód ) Obec, okres Vlastnictví pozemku Ochrana Petřvald (579025), Karviná (CZ0803) Parc.číslo, výměra, druh Parc.č. 740/68, 28 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Vybavení stavby je popsáno na základě vnější prohlídky a informací získaných od místních obyvatel. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Petřvald u Karviné v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Petřvald u Karviné. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi, příslušenstvím v k.ú. Petřvald u Karviné bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost garáž bez čp/če se nachází v zástavbě řadových garáží v Holubově kolonii při ulici Josefa Rohly vpravo od hlavní průjezdné komunikace z Ostravy na Karvinou naproti bývalého dolu Fučík, dnes OKD-důlní mechanizace. Jedná se o řadovou přízemní garáž postavenou uvnitř řady garáží. Přístup je zajištěn po místní zpevněné komunikaci. Garáž je osazena v rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří objekty garáží nebo rodinných domů. Nemovitosti jsou tvořeny garáží bez čp/če umístěné na pozemku jiného vlastníka parc.č. 740/68. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Garáž bez čp/če na pozemku jiného vlastníka parc.č. 740/68 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Komentář k výpočtu věcné hodnoty : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a absenci výkresové dokumentace jsou výměry použité ve výpočtu věcné hodnoty převzaty z katastrální mapy a vybavení stavby je popsáno na základě informací získaných při místním šetření z vnější prohlídky a informací od místních obyvatel Garáž bez čp/če na pozemku jiného vlastníka parc.č. 740/ Popis Jedná se o zděnou přízemní garáž postavenou uvnitř řady, nepodsklepenou s plochou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové konstrukce jsou zděné z pálených plných cihel nebo tvárnic v tl. 30 cm s omítkami a nástřikem. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je plochá s lepenkovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Vrata jsou plechová, otevíravá. Podlaha je betonová. Rozvod elektroinstalace je nefunkční Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkové zastavěné plochy objektu. Podlaží Délka v m Šířka v m Zastavěná plocha v m2 1.NP 6,85 4,05 28,00 Zastavěná plocha v m2 celkem 28, Stáří a opotřebení Stavebně technický stav je hodnocen jako zhoršený. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 65 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 2 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. nájezd do garáže, atd. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém a karvinském stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 8 000,- Kč/m 2 zastavěné plochy Zastavěná plocha činí 28,00 m 2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Výchozí reprodukční cena 8 000,- Kč 28,00 m 2 = ,- Kč Odpočet opotřebení 65 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Věcná hodnota celkem Stavby celkem ,- Kč Celkem HV ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemku. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : sedmdesátosmtisícčtyřista korun českých) VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného V současné době není dle sdělení objednatele posudku na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu objektu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Karviné a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny garáží a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita (Karviná) Garáž Jiné Oceň. Objekt ulice Josefa Rohly garáž bez čp/če řadová stáří cca 35 let (1) (2) (4) (5) 1 Petřvald ano rohová, zděná garáž v Holubově kolonii 2 Na Burni ano řadová přízemní zděná garáž s plochou střechou 3 Ostrava-Hrušov ano řadová přízemní zděná garáž s plochou střechou v okrajové části 4 Orlová ne samostatně stojící, přízemní zděná garáž s pultovou střechou 5 Muglinov ano řadová zděná vnitřní s plochou střechou v osobním vlastnictví 6 Slezská Ostrava ano řadová zděná garáž s plochou střechou v osobním vlastnictví 7 Petřvald u Karviné ne samostatná zděná vnitřní s plochou střechou Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. Redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-4) Cena oceň objektu Kč Pramen ceny Kč Poloha Stav a Velikost Garáž vybavení Jiné Úvaha znalce. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,05 1,02 1,00 1,00 1, , ,03 0,98 1,00 0,98 1,02 1,05 1, , ,03 1,00 1,00 1,02 1,05 1,08 1, , ,00 0,95 1,05 0,98 1,02 1,05 1, , ,03 1,00 1,00 1,02 1,02 1,03 1, , ,03 0,97 1,00 1,02 1,05 1,08 1, , ,00 0,97 1,05 1,05 1,08 1,10 1, Celkem průměr Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Minimální Kč Maximální Kč Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné garáže a to z nabídky prodej, také na pozemku jiného vlastníka. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedená garáž má tyto kladné stránky : - dobrá dopravní dostupnost Uvedená garáž má tyto slabší stránky : - jedná se o řadovou garáž - zhoršený stavebně technický stav - postavena je na cizím pozemku Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná garáž, také na pozemcích jiného vlastníka. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou garáž jako celku navržena ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemku. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : třicettisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne v k.ú. Petřvald u Karviné uplatňováno žádné věcné břemeno. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Petřvald u Karviné v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Garáž je postavena v řadové zástavbě na pozemku jiného vlastníka. Zhoršený stavebně technický stav. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektů, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitosti garáže bez čp/če nacházející se na pozemku jiného vlastníka parc.č. 740/68 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Petřvald u Karviné, obec Petřvald, okres Karviná, vše zapsáno na listu vlastnictví č vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třicettisíc korun českých). V Brně, dne 23. března 2007 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1297/65/2007 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 23. března 2007 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12