ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13700-140/13 o ceně staveb stojících na parc.č.st.698, St.699 a St.700, katastrální území a obec Velké Albrechtice, okres Nový Jičín, včetně ceny obvyklé. (LV č.955) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava 702 00 Nádražní 477/184, Ostrava PŠVP BIO s.r.o. IČ: 25387294 Velké Albrechtice 305 742 91 Velké Albrechtice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 162 EX 622/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 25.března 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 27.května 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Pozemky jsou jiného vlastníka než stavba a nejsou proto předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 25.března 2013, LV č.955. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Endera o ustanovení znalce vyhotovené dne 21.2.2013 pod č.j. 162 EX 622/12. Kopie katastrální mapy pro kat.území Velké Albrechtice. Doplňující údaje sdělené zástupcem povinného při místním šetření dne 25.3.2013 a výrobcem technologie firmou AGRICO Třeboň. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 25.března 2013 za účasti zástupce majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 2) Betonové jímky v hale na parc.č.700 3) Homogenizační jímka na parc.č.699 4) Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část 5) Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 Oceněno podle 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o plechovou, montovanou přízemní halu tvořící příslušenství bioplynové stanice. Střecha nízká sedlová, klempířské konstrukce úplné. Podlahy betonové s cementovým potěrem, v části podlaží jsou zabudovány jímky pro biologický materiál v celkovém objemu 95m 3. El.instalace světelná i motorová, rozvod vody jen studené. Objekt je v užívání 3 roky a je proveden ze starších komponentů. Charakteristika stavby CZCC: 1251 SKP: 46.21.51.2..2 Typ podle účelu užití: G - budovy výrobní pro energetiku Druh konstrukce: Kovové Obestavěný prostor Vrchní stavba 24,50*15,30*8,10 = 3036.28 m 3 Zastřešení 24,50*15,30*1,10*0,5 = 206.17 m 3 Podlaží celkem = 3242.45 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 24,50*15,30 374.85 m 2 8.90 m 9.20 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 374.85 m 2 a prům.výška podlaží je 9.20 m. /* výška odvozena ze sv.výšky - 3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 3. Stropy chybí 0.09200 100% -0.092*1.852 10. Schody chybí 0.00800 100% -0.008*1.852 15. Vytápění chybí 0.01100 100% -0.011*1.852 17. Bleskosvod chybí 0.00300 100% -0.003*1.852 21. Ohřev vody chybí 0.00300 100% -0.003*1.852 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc chybí 0.02100 100% -0.021*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.25558) = 0.8620-0.25558 Opotřebení stavby Při stáří 3 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 5%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.311,- K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9480 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 374.85 m 2 PZP) x 0.9376 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 9.20 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.6043 K4: podle vybavení stavby x 0.8620 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1130 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.2960 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 568,85 Cena za celý obestavěný prostor 3242.45 m 3 = Kč 1.844.467,68 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.844.467,68 Snížení ceny za opotřebení 5% - Kč 92.223,38 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.752.244,30 Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 Cena celkem Kč 1.752.244,- - 4 -
2) Betonové jímky v hale na parc.č.700 Oceněno podle 4, přílohy č.5/2 vyhlášky. Charakteristika stavby CZCC: 2212 SKP: 46.21.64.1 Konstr.charakteristika: monolitická betonová plošná Dílčí velikosti objektu Výměra 1 20+25+50 = 95.00 m 3 Opotřebení stavby Při stáří 8 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 13.3333%. Výpočet ceny objektu ( 4 vyhlášky) Cena za 95.00 m 3 x 3.359,- Kč/m 3 = Kč 319.105,- K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.3390 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.2960 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 187.790,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč 187.790,87 Snížení ceny za opotřebení 13.3333% - Kč 25.038,72 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 162.752,15 Betonové jímky v hale na parc.č.700 Cena celkem Kč 162.752,- 3) Homogenizační jímka na parc.č.699 Oceněno podle 4, přílohy č.5/2 vyhlášky. Popis Jedná se o zakrytou betonovou homogenizační jímku na parc.č.699 provedenou v systému Wolf. Zastavěná plocha objektu je 87m 2, objem 300m 3. Součástí objektu jsou 2 ks el.čerpadel a 2 ks míchadel. Charakteristika stavby CZCC: 2212 SKP: 46.21.64.1 Konstr.charakteristika: monolitická betonová plošná Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 11.6667%. - 5 -
Výpočet ceny objektu ( 4 vyhlášky) Cena za 300.00 m 3 x 3.359,- Kč/m 3 = Kč 1.007.700,- K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.3390 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.3070 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 615.061,84 Cena stavby bez opotřebení = Kč 615.061,84 Snížení ceny za opotřebení 11.6667% - Kč 71.757,42 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 543.304,42 Homogenizační jímka na parc.č.699 Cena celkem Kč 543.304,- 4) Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část Oceněno podle 17 vyhlášky. Popis Jedná se o betonovou izolovanou nádrž opláštěnou plechem se zastřešením plynojemem. Obsah nádrže je 5000m 3, plynojem 1500m 3. Fermentor je centrem bioplynové stanice, ve kterém probíhají biologické procesy. Tento objekt je velmi namáhán, neboť při anaerobní fermentaci vznikají velmi agresivní složky příměsí bioplynu, které způsobují rychlé narušení povrchu a následnou hloubkovou korozi. Pořizovací náklady na stavební část zařízení činily 18.098.000,- Kč. Zařízení je v užívání 8 let. Opotřebení stavby Při stáří 8 let a životnosti 20 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 40%. Výpočet ceny jiné stavby ( 17 vyhlášky) Výše nákladů na pořízení stavby = Kč 18.098.000,- Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.3070 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 5.556.086,- Cena stavby bez opotřebení = Kč 5.556.086,- Snížení ceny za opotřebení 40% - Kč 2.222.434,40 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 3.333.651,60 Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část Cena celkem Kč 3.333.652,- - 6 -
5) Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie Oceněno podle 21 vyhlášky. Popis Součástí technologického zařízení jsou 3x míchadla a vyhřívání nádrže. Pořizovací náklady na technologické zařízení fermentoru činily 7.976.000,- Kč. Opotřebení Při stáří 8 let a životnosti 20 let činí celkové opotřebení při použití lineární metody výpočtu 40%. Výpočet ceny technologie ( 21 vyhlášky) Výše nákladů na pořízení technolog. zařízení = Kč 7.976.000,- Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.3070 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.448.632,- Cena bez opotřebení = Kč 2.448.632,- Snížení ceny za opotřebení 40% - Kč 979.452,80 Cena po započtení opotřebení = Kč 1.469.179,20 Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie Cena celkem Kč 1.469.179,- - 7 -
C. REKAPITULACE 1) Hala hygienizace u bioplynové stanice na parc.č.700 Kč 1.752.244,- 2) Betonové jímky v hale na parc.č.700 Kč 162.752,- 3) Homogenizační jímka na parc.č.699 Kč 543.304,- 4) Objekt fermentoru na parc.č.698 - stavební část Kč 3.333.652,- 5) Objekt fermentoru na parc.č.698 - technologie Kč 1.469.179,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 7.261.131,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 7.261.130,- Slovy: Sedmmilionůdvěstěšedesátjedentisícjednostotřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaná nemovitost se nachází na pozemcích jiného vlastníka, parc.č.st.698, St.699 a St.700, uvnitř oploceného a střeženého areálu. Nemovitostí je Část bioplynové stanice Velké Albrechtice. Jedná se o montovanou halu ocelové nosné konstrukce s betonovými jímkami, homogenizační jímku a fermentor sestávající ze stavební a technologické části. Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť se jedná o součást širšího technologického celku Bioplynové stanice. S majetkem tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem. - 8 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost tvoří součást většího technologického celku v oploceném a střeženém areálu, odhaduji cenu obvyklou nemovitostí na parc.č.st.698, St.699 a St.700 v souladu s cenou zjištěnou dle cenového předpisu, tj. celkem : 7.260.000,- Kč Slovy: Sedmmilionůdvěstěšedesáttisíckorun V Ostravě, dne 27.května 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13700-140/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -