SBD Kateřinky 875, Proutěná 418 až 421, Praha 4, 149 00 ZÁPIS Z ČLENSKÉ SCHŮZE KONANÉ DNE 11.12.2013 Místo a čas konání: suterén, společenská místnost v č.p. 418, 19,00 hodin Za představenstvo přítomni: Ing. Pavel Volek, Jiří Pitrman, Petr Šanda Za kontrolní komisi přítomni: Jan Bezpalec, Ing. JanaKlůsová Počet přítomných členů: 37 členů (z celkového počtu členů družstva 63) Schůze byla usnášeníschopná. 1. Zahájení Program schůze: Členské schůzi byl předložen ke schválení navrhovaný program schůze (viz pozvánka na členskou schůzi v příloze). P. Pěkný vystoupil s požadavkem zařazení bodu Informace o volbách orgánů družstva, a to jako první z projednávaných. Z tohoto důvodu byla ke hlasování předložena změna programu schůze následovně: 1. Zahájení 2. Volba orgánů schůze 3. Informace o volbách orgánů družstva 4. Zateplení domu, výběr zhotovitele 5. Výměna bytových vodoměrů SV a TUV (1/2014) 6. Schválení nové správcovské firmy od 1/2014 7. Schválení souhlasu se stávajícím způsobem vyúčtování a plateb záloh z důvodu změny občanského zákoníku zákona č. 67/2013 Sb. s účinností od 1.1.2014 8. Družstevní agenda, správa domu 9. Závěr Hlasování o programu schůze:
2. Volba orgánů schůze Předsedající Ing. Pavel Volek (předseda představenstva družstva) Sčitatel hlasů Jiří Pitrman (člen představenstva) Zapisoval Ing. Jana Klůsová (člen kontrolní komise) Hlasování o orgánech schůze: 3. Informace o volbách orgánů družstva Člen družstva p. Pěkný na úvod svého příspěvku uvedl, že volba orgánů družstva se řídí stanovami, kde je uvedeno, že délka volebního období jsou 3 roky, ovšem od roku 2004 nebyly volby uskutečněny, což má dle jeho názoru také právní následky. Poté přečetl text, jehož plné znění je přílohou č. 3 tohoto zápisu. V diskusi k tomuto bodu zazněly tyto názory: - Nesouhlas člena družstva s předloženým návrhem řešení a návrh pokračovat v dosavadním složení orgánů. - P. Šanda (člen představenstva) řekl, že volby představenstva od r. 2004 neproběhly z důvodu, že se dosud nenašel nikdo, kdo by byl schopen nebo ochoten v představenstvu pracovat. On sám odmítá kandidovat na předsedu bez p. Volka, o kterém si myslí, že je jako jediný schopen najít rozumné cesty k řešení očekávaných problémů. P. Šanda sám je technik bez vztahu k ekonomickým a právním věcem a v představenstvu funguje jako technická podpora. Proto souhlasí s předchozím názorem zachování současného stavu. Dále uvedl, že představenstvo je již několik měsíců zaměstnáváno p. Pěkným dotazy a podněty ke konání, kdy jejich náhled na dané věci je odlišný. Co se týče voleb považuje za možnou procesní chybu nepředložení alespoň snahy o zvolení představenstva nebo neprovedení reálných voleb, nicméně není pravdou, že se nic nestalo viz opakované výzvy na schůzích a nabídnutí svých funkcí dalším zájemcům. Dle názoru představenstva je ve stanovách klausule, na kterou nahlíží představenstvo jinak než p. Pěkný. Daný stav by se měl ale narovnat a představenstvo bude iniciovat volby na příští schůzi, na této schůzi to z časových důvodů nebylo možné (p. Pěkný přišel se svým návrhem pár dní před schůzí). Dále p. Šanda poznamenal, že SBD bude končit svou činnost, síly je potřeba vrhnout na SVJ a z tohoto důvodu považuje volby v SBD za kontraproduktivní. - Ing. Volek (předseda představenstva) podotkl, že: P. Pěkný na zmiňované členské schůzi v loňském roce své výtky neuvedl jako záležitost družstva, ale osobní záležitost, kterou chtěl soukromě řešit s předsedou. 2
Ve stanovách družstva je klausule, která říká, že své funkce vykonávají orgány až do zvolení orgánů nových (pozn. zapisovatele: Čl. 20 bod 2) stanov: Funkční období volených orgánů družstva činí v období po založení družstva dva roky, po ukončení tohoto volebního období tři roky. Své funkce vykonávají tyto orgány až do zvolení orgánů nových. ) Nejsme malým družstvem (družstvo s méně než 50 členy), ale družstvem a zmíněný judikát v mailu, který byl představenstvu zaslán, se týká malého družstva. - P. Pěkný reagoval, že se judikát se dle jeho názoru vztahuje i na družstvo. Dále, že stanovám družstva je nadřazen obchodní zákoník, jsou-li tedy stanovy v rozporu s obch. zákoníkem, platí ustanovení obch. zákoníku. V tomto případě obch. zákoník uvádí nejdelší délku platnosti volebního období 5 let. - Názor členky družstva (pí. Holečková) nemá význam těsně před převody bytů do OV předávat funkci na jinou osobu, která by měla potíže s převzetím informací a orientací se v problému, čímž by byly převody dále opožděny. Je pro, aby převody dokončil stávající předseda, a to i přes velké výhrady, které k jeho práci má. - P. Bezpalec (předseda kontrolní komise) vyzval členy, aby se přihlásil ten, kdo je ochoten pracovat v orgánech družstva. Nikdo se nepřihlásil. Ing. Volek prohlásil, že on není ochoten pracovat v orgánech družstva. P. Pitrman doplnil, že momentálně je práce v družstvu hodně, ale až se některé věci dokončí a bude schválena nová správcovská firma, práce výrazně ubude a mnoho činností poběží automaticky. P. Šanda snaha představenstva nyní je, aby začátek pro budoucí členy orgánů SVJ byl čistý, je vybraná firma, která bude řešit veškeré ekonomické i technické aktivity. - Ing. Volek, p. Pitrman mezi představenstvem a kontrolní komisí došlo ke shodě, že je vhodné ověřit nezávislým právníkem právní názor v otázce volby orgánů družstva. Hlasování o souhlasu bude v bodě Družstevní agenda a názor bude zajištěn do termínu nejbližší schůze, která je předpokládána těsně před zateplením, tj. únor březen. (pozn. zapisovalatele: Hlasování se neuskutečnilo.) - Návrh člena družstva (p. Němec) připomínku p. Pěkného považuje za zásadní, proto navrhuje, aby na této schůzi proběhlo hlasování (volba), která by potvrdila stávající představenstvo. P. Pitrman uvedl, že většina současných členů představenstva není ochotna kandidovat a regulérní volby (vč. hlasovacích lístků atd.) považuje za vhodnější řešení, kterému je přístupný i p. Pěkný. Reálný předpoklad ovšem je, že po nových volbách nebude existovat představenstvo vůbec. - Návrh člena družstva, aby členská schůze odsouhlasila změnu stanov tak, aby představenstvo bylo tříčlenné, a členská schůze vyslovila oficiální podporu stávajícím členům představenstva, budou-li ochotni dále pokračovat. Ing. Volek nepovažuje tento 3
způsob za právně čisté řešení a dále za sebe nesouhlasí, neboť nechce pro řadu přítomných lidí vykonávat servis, i když na to doplatí i ostatní. - P. Pěkný vyzval pí. Skopovou, která je právničkou, k jejímu vyjádření. Ta shrnula, že z diskuse vyznívá, že od r. 2004 je všechno špatně a situace je patová, neboť z voleb nevzejde nový orgán. P. Bezpalec doplnil, že pokud k tomu dojde a družstvo bude bez orgánů, může celá záležitost přejít na něčí podnět k soudu, který ustanoví osobu jednající za družstvo. Role členské schůze je pověřit členy představenstva k nějaké činnosti a ti ji naplňují. V tuto chvíli družstvo funguje, orgány jednají, není tedy důvod řešit situaci u soudu. - Pí. Skopová řekla, že ze schůzí je jasné, že většina členů má zájem převést byty do OV (na této schůzi se přihlásili s výjimkou dvou členů všichni přítomní). Navrhla, aby se po provedení fasády urychleně byty převedly do OV, čemuž nic dalšího nebrání a kompetence přešly do SVJ. Ing. Volek oponoval, že tento úkon je pro představenstvo administrativně náročný a navíc není ochoten tento servis poskytnout, zvláště je-li představenstvo napadáno za nečinnost. Pí. Skopová uvedla, že je cesta za souhlasu členů družstva zadat tuto práci třetí osobě. Nabídla, že se pokusí oslovit bytovou právničku. Z další diskuse vyplynul zájem členů družstva o co nejrychlejší převod do OV po provedení fasády, jak bylo již dříve odsouhlaseno členskou schůzí (dva byty jsou již převedeny, precedens tedy je, několik let jsou již zaplaceny pozemky i splacená anuita). Představenstvo dalo najevo, že je administrativní a časový problém s kompletací podkladů na jejich straně, zejména k vypořádání, a předáním agendy. Přihlásili se členové družstva s nabídkou výpomoci. Tato pomoc není ovšem pro představenstvo řešením, řešením je zvolení nových orgánů, ochotných zároveň uskutečnit převody do OV a stanovení termínu, do kterého stávající představenstvo předá podklady orgánům novým. P. Bezpalec zformuloval návrh usnesení k tomuto bodu v tomto znění: Členská schůze pověřuje představenstvo ve složení p. Pitrman, p. Volek, p. Šanda za družstvo konat v návaznosti na schválené ustanovení schůze. Hlasování odloženo na závěr schůze. Po projednání bodu 6. schůze byl k tomuto bodu předložen k hlasování přeformulovaný návrh usnesení. Návrh usnesení: Členská schůze zachovává stávající představenstvo ve složení pánové Volek předseda představenstva, Pitrman a Šanda a udílí jim mandát k pokračování v činnosti do následující členské schůze. Nikdo proti, 1 se zdržel hlasování, ostatními hlasy schváleno. Usnesení bylo schváleno. 4
4. Zateplení domu, výběr zhotovitele P. Pitrman připomněl, že proběhlo dvoukolové výběrové řízení, které bylo zadáno firmě DECOEN. Družstvo mělo 8 nabídek stavebních firem, z výběrového řízení byla doporučena na 1. místě jako vítěz firma FASPRO, na druhém místě Česká všeobecná stavební. Vyhodnoceno bylo po celkové technické stránce, s ohledem na záruku na stavbu, financování, zádržné částky, byla upravena i konečná cena. Druhá firma je schválena pro případ, kdyby vítězná firma nakonec např. předložila k podpisu neakceptovatelnou smlouvu. Firma FASPRO nabídla lepší cenu za kvalitnější systém Baumit, navíc poskytla nadstandardní délku záruky 10 let (standard 5 let), dělá i nástřik proti graffitům, bude-li finanční prostor. Barevné řešení fasády rozhodnutí možné i v době při zahájení stavby, firma připraví návrhy vycházející i z barevného řešení okolí, stavební úřad tuto věc neřeší. Jeden dozor je technický (DECOEN), druhý stavební bude vybrán, cena je cca 1,5% z ceny zakázky. Na stavbě bude denně někdo přítomen. Finanční informace: Projektové práce a vyhodnocení - 95 tis. Kč. (z toho 25 tis. DECOEN, zbytek projekt) Běžný účet SVJ 950 tis. Kč Spořicí účet 3.580 tis. Kč Účet družstva (fond oprav potřeba provést detailní převod) 500 tis. Kč Do termínu vyhotovení bychom měli mít k dispozici cca celkové 90% ceny. Termín zahájení dle počasí, ale co nejdříve, tj. na začátku března a přednostně se bude zateplovat zadní severní část, kde hnízdí rorýs, dá se i technicky řešit jednosměrným vletem. Z diskuse: - Světla na balkonech a zasklení balkónů není v ceně ani v návrhu, je možno sjednat individuálně. Kdo má již zasklení, demontáž a opětovná montáž je v ceně. - Dotaz členky družstva (pí. Holečková) jakým způsobem je proveden propočet nákladů na jednotlivý byt, zda je např. zohledněno, jestli má byt balkón či ne. Odpověď: Na způsobu vypořádání nákladů na jednotlivé byty se budou muset členové ještě v budoucnu dohodnout. Návrh usnesení ke schválení: Na základě dvoukolového výběrového řízení, vyhodnoceného firmou DECOEN, představenstvo předkládá členské schůzi ke schválení konečné vyhodnocení, tj. vítězné firmy na prvním místě se umístila FASPRO s cenou 5 887 053,- Kč, druhá v pořadí je firma Česká všeobecná stavební s.r.o. s cenou 6 084 190,- Kč. Hlavní hodnotící kritéria byla použitá technologie, kvalitativní předpoklady, cena díla a délka záruky. 5
Členská schůze pověřuje představenstvo, aby zajistilo: - Vyzvání vítězné firmy k předložení smlouvy o dílo, - Prověření smlouvy právníkem, - Zajistilo za SBD pověřeného vlastníka SVJ uzavření smlouvy s vítězem výběrového řízení. 5. Výměna bytových vodoměrů SV a TUV (1/2014) V lednu 2014 je potřeba provést výměnu vodoměrů na teplou i studenou vodu (tj. 180 vodoměrů v bytech + 4 v prádelnách). Dle třech předložených nabídek se cena pohybuje cca 430,- až 470,- Kč + DPH vč. montáže, celkem tedy cca 100 tis. Kč, tato částka je potřeba schválit schůzí. Vodoměry v nabídce jsou antimagnetické. Návrh usnesení ke schválení: V lednu 2014 bude nutné provést výměnu vodoměrů výměnu bytových vodoměrů TUV a SV (u obojích vypršela roce 2013 lhůta na jejich výměnu). Členská schůze schvaluje plánovanou výměnu vodoměrů SV a TUV a pověřuje představenstvo uzavřením smlouvy na výměnu vodoměrů do max. částky 100 000,- Kč - cena obvyklá se pohybuje do 500,- Kč za vodoměr včetně montáže. Předpokládaný termín leden 2014. 6. Schválení nové správcovské firmy od 1/2014 Navrhovanou firmou je K.O.P. Správní spol. s r.o. Kanceláře má naproti Penny Marketu, ulice Doubravická, jedná se o menší firmu, která je schopna zajistit vše, co potřebujeme, má dobré reference, již nyní nám tiskne složenky, provede vyúčtování roku 2013. Bude zajišťovat technickou i ekonomickou správu domu, sledovat platby, upomínat. V rámci výběrového řízení byly osloveny 3 firmy, tato firma nebyla původně nejlevnější, ale dohodli jsme se na ceně 150,- Kč za byt a 50,- Kč za garáž (cena nyní bez DPH, stane-li se firma plátcem DPH, bude navýšeno o odpovídající daň). Současně bude vést i účetnictví pro SVJ a to zpětně od 6/2013. Návrh smlouvy (s tříměsíční výpovědní lhůtou) byl poskytnut k nahlédnutí. Návrh usnesení ke schválení: Členská schůze pověřuje ve vazbě na závěry předešlých členských schůzí představenstvo uzavřením mandátní smlouvy na správu domu s firmou K.O.P. Správní 6
spol. s r.o. za sjednanou cenu 150,- Kč za bytovou jednotku a 50,- Kč za garáž (bez DPH). Cena zahrnuje účetní a technickou agendu správy domu. Předpokládaný termín do 31.12.2013. 7. Schválení souhlasu se stávajícím způsobem vyúčtování a plateb záloh z důvodu změny občanského zákoníku zákona č. 67/2013 Sb. s účinností od 1.1.2014 P. Bezpalec uvedl: Od nového roku vstupuje v platnost nový občanský zákoník, jeho výklad je nejasný. Předložená formulace umožňuje zachovat stávající způsob vyúčtování v současné podobě a nemusíme se podřizovat různým výkladům občanského zákoníku. V diskusi zazněly z pléna tyto informace: Každé SVJ má 3 roky k implementaci veškerých změn plynoucích z nového občanského zákoníku do svých stanov. Změna občanského zákoníku je rozsáhlá, dosud nebyla uvedena v platnost a praxi, pravděpodobně nastanou další novely. Proto je i vhodné počkat se zaváděním změn. Svaz českých a moravských bytových družstev by měl zpracovat vzorové stanovy pro SVJ v souladu s novým obč. zák. Návrh usnesení ke schválení: Členská schůze schvaluje souhlas se stávajícím způsobem vyúčtování a plateb záloh z důvodu změny občanského zákoníku zákona č. 67/2013 Sb. s účinností od 1.1.2014. 8. Družstevní agenda, správa domu 8.1. Hospodaření roku 2012 K nahlédnutí byly předloženy účetní výkazy, které jsou součástí daňového přiznání. Ing. Volek poskytl další informace: V roce 2012 neproběhly žádné neobvyklé akce. Ztráta z dřívějších let cca 50 tis., vzniklá při přechodu účetnictví ze Stavbaře na naše družstvo, se snižuje na dnešních 25 tis. Kč. Nyní hospodaříme se ziskem (provozní výsledek hospodaření + 38 tis. Kč), ten se používá na úhradu ztráty. Jediné větší položky jsou mzdové náklady cca 180 tis. Kč úklid, správa družstva. Čerpání fondu oprav největší položky: Projekt na zateplení 45 tis., energetický štítek 12 tis., stavební povolení 10 tis., mzdy hrazené z fondu oprav 60 tis. Odměny statutárním orgánům za rok 2012 nebyly vyplaceny. Výkazy budou uloženy na obchodním rejstříku. Schválení účetní závěrky všemi hlasy. 7
8.2. Vyúčtování roku 2012 Ve vyúčtováních jsou vysoké nedoplatky z těchto důvodů: - Teplo - dlouhá zima, zvýšení DPH u dodávky tepla, nedoplatky ve výši 1,5 2,5 tis. Kč na byt. - Spotřeba studené vody a studené vody pro teplou vodu oba vodoměry proměřovaly. Vodoměr na teplou vodu byl vyměněn již dříve, nedá se již reklamovat, po jeho výměně klesla spotřeba o 15 20%. V reklamačním řízení je vodoměr na studenou vodu a existuje naděje, že bude reklamace pozitivně vyřízena a např. vrácen rozdíl za poslední 3 měsíce. - Zvýšení daně z nemovitostí cca o 20 tis. Kč pro rozdělený dům oproti družstvu FÚ vyměřil zpětně od r. 2011. 8.3. Správa domu Bylo zavedeno průběžné kontrolní měření jak na spotřebu vody, tak na spotřebu el. energie ve společných prostorách. Na chodbách byly instalovány LED žárovky, spotřeba klesla na osminu. O čidlech na chodbách se neuvažuje. Výše záloh na rok 2014 - nebude se měnit (až na individuální požadavky), předpokládá se snížení spotřeby s instalací nových vodoměrů, do 30.6. se bude vybírat již dříve odhlasovaný zvýšený fond oprav. Instalace měřičů tepla nebude-li nutno, neuvažuje se - vysoká investice (měřák stojí 500 Kč na 3 roky, platí se i za odečty), z toho vychází nevýrazný efekt. Bude se řešit výměna regulačních hlavic na topení. Po zateplení fasády se bude provádět doregulace topného systému, spotřeba tepla by měla klesnout. Dalkia přemístila čidlo na teplo na zadní stranu domu, vytápění je nyní plynulé. Byla snížena teplota vody v bojlerech. 8.4. Žádost pí. Klůsové o vyjádření souhlasu se zřízením zástavního práva Pí. Klůsová uvedla, že v roce 2006 pořizovala zdejší družstevní byt částečně na úvěr, který je nucena v současné chvíli refinancovat, což bez zřízení zástavního práva není možné. Žádá tedy členskou schůzi o vyjádření souhlasu se zástavou bytové jednotky družstva, která jí bude později převedena do OV. Na dotazy členů družstva bylo dále řečeno: Úvěr byl veden jako zaměstnanecký, zaměstnání bude nejspíš v 1/2014 ukončeno a hrozí okamžitá splatnost úvěru. Dále banka přestala financovat privátní klientelu. Na připomínku člena družstva, že od 1.1.2014 bude možné zastavit dle nového obč. zákoníku družstevní podíl bylo sděleno, že již v tuto chvíli je to možné, ale pro banky nepřijatelné. Výše uvedený požadavek byl stanoven právním oddělením Komerční banky, se kterou se jedná o refinancování, jako předpoklad k dalšímu jednání (není jistota, že ke schválení dojde, zástavní právo družstva je považováno i tak za právně problematické). Zástavní právo je požadováno na bytovou jednotku, ve které nyní s rodinou bydlí, je uzavřena nájemní smlouva a mají zájem o převod do OV. Po převodu do OV přejde 8
zástavní právo na majitele jednotky, tj. na ně samotné. Pokud by úvěr nebyl splácen, nedotklo by se to ostatních členů družstva, ale případná realizace zástavního práva se týká jen předmětné zastavené bytové jednotky. Zástavní právo by bylo vloženo v max. výši 800 tis.kč, což značně převyšuje tržní hodnotu jednotky. Nebude-li úvěr splácen, pak je možná i exekuce družstevního podílu. Členové družstva se vyslovili za návrh řešení převedením bytu manželům Klůsovým do OV již nyní, aby byl případný problém s nesplácením úvěru řešen mimo družstvo. Pí. Klůsová tedy požádala členy o vyjádření souhlasu s udělením výjimky z usnesení členské schůze, a převedení bytu do OV před dokončením fasády a o hlasování v tomto smyslu. Dle jejího názoru se jedná o jednodušší, právně čistější, finančně méně náročné a definitivní řešení, o které měla i původně zájem. Tento návrh nebyl podpořen předsedou družstva, dle jeho názoru by mohl být vnímán jako precedens pro ostatní členy v nátlaku na převody, byla by nutná přeformulace návrhu usnesení, převod do OV by bylo potřeba administrovat a nerad by se dostal do situace, aby cokoli podepisoval, byť by to bylo schváleno členskou schůzí, neboť necítí dostatečný mandát. K hlasování byl předložen původní návrh usnesení. Návrh usnesení k hlasování: Členská schůze vyjadřuje souhlas se zřízením zástavního práva k bytové jednotce v jejím vlastnictví následující specifikace: Bytová jednotka č. 419/14, v budově č.p. 418, č.p. 419, č.p. 420, č.p. 421, katastrální území Újezd u Průhonic, typ jednotky byt nebo nebytový prostor, způsob využití byt, včetně podílu jednotky na společných částech domu ve výši 7942/438366. Budova obytný dům se nachází v obci Praha, část obce Újezd, katastrální území Újezd u Průhonic, na parcele číslo 265/229, 265/230, 265/232, 265/231, LV 847 vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Zástavní právo bude zřízeno v max. výši úvěru Kč 800.000,- ve prospěch banky k zajištění pohledávek banky ze Smlouvy o úvěru uzavřené mezi manželi Klůsovými (stávajícími nájemci bytové jednotky) a bankou, kdy předmětem úvěru je financování či refinancování úvěru na bytové potřeby v této bytové jednotce. Náklady se zřízením zástavního práva budou hrazeny nájemcem bytu č. 419/14. 2 proti, 6 se zdrželo hlasování, ostatními hlasy schváleno. Usnesení nebylo schváleno. V okamžiku hlasování o tomto bodě nebyla schůze již usnášeníschopná. 9
6. Závěr Schůze byla ukončena ve 21,45 hodin. V Praze dne 11.12.2013 Zapisovatel: Jana Klůsová Jana Klůsová SBD Kateřinky 875 KOPIE PRO VYVĚŠENÍ V DOMECH Přílohy: 1) Pozvánka na schůzi 2) Prezenční listina 3) Příspěvek p. Pěkného k bodu 3 4) Rozvaha, výkaz zisků a ztráty k 31.12.2012 10
11