ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3942/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 108/8, Bytová jednotka č. 108/8 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Jiřetín pod Bukovou, k.ú. Jiřetín pod Bukovou Adresa nemovitosti: Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou Vlastníci stavby: Tomáš Souček, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM Jana Součková, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Tomáš Souček, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM Jana Součková, Jiřetín pod Bukovou 108, 468 43 Jiřetín pod Bukovou, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 15201/12-21 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 270 000 Kč Datum místního šetření: 14.2.2013 Stav ke dni : 14.2.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 10.3.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 108/8 v domě č.p. 108, 109, 110 a 111 (LV 1570) na pozemcích č. 7041/1, 7041/2, 7041/3 a 7041/4, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 215/32112 v kat. úz. Jiřetín pod Bukovou, obec Jiřetín pod Bukovou, okres Jablonec nad Nisou, vše zapsáno na LV č. 1665. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 19.11.2012 LV č. 1665 pro kat. úz. Jiřetín pod Bukovou, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou - snímek z katastrální mapy ze dne 23.11.2012 pro kat. úz. Jiřetín pod Bukovou, list mapy č. Tanvald 9-8/23 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-15201/12-21 ze dne 18.6.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-15201/12-80 ze dne 19.11.2012 - kopie kupní smlouvy ze dne 30.9.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 3.10.2011. - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Jizerskohorská vesnice Jiřetín pod Bukovou se nachází v okrese Jablonec nad Nisou a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Tanvald. Obec Jiřetín pod Bukovou se rozkládá asi 9 km severovýchodně od Jablonce nad Nisou a 4 km severozápadně od města Tanvald. Obec je vzdálená přibližně 9 km od polských hranic. V obci je sportovní hřiště a další sportoviště. V obci Jiřetín pod Bukovou má ordinaci jeden praktický lékař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 7039/5 ostatní komunikace - obec Jiřetín pod Bukovou 7033 ostatní komunikace - obec Jiřetín pod Bukovou 2
Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 108/8 se nachází v panelovém domě o čtyřech vstupech č.p. 108, 109, 110 a 111 v centru obce Jiřetín pod Bukovou. Dům je panelový, zateplený o šesti nadzemních podlažích a suterénu, ve kterém jsou sklepní kóje k bytovým jednotkám. K bytovému domu je přístup přes obecní komunikace a pozemky. Parkování je možné před domem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 Popis: Bytová jednotka č. 108/8 je umístěná ve 3. nadzemním podlaží domu č.p. 108. Velikost jednotky je 1+0 s příslušenstvím a sestává s pokoje, koupelny, WC a předsíně. Sklep je umístěn v suterénu. K bytu náleží balkón (mimo byt). Vybavení náležející k jednotce patří kuchyňská linka s dřezem, el. sporák, digestoř, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, 2x směšovací baterie, topné těleso, regul. termostat. hlavice, listovní schránka, zvonek a domácí telefon. Součástí jednotky je její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, ústředního topení, elektroinstalace kromě stoupacího vedení vč. uzavíracích). Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), 30 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Bytový dům v blízkosti lyžařských středisek. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5950 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1310 0,5950 30,00 57,69 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 7041/1 216,00 57,69 12 461,04 4
28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 7041/2 216,00 57,69 12 461,04 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 7041/3 215,00 57,69 12 403,35 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 7041/4 214,00 57,69 12 345,66 nádvoří Stavební pozemky - celkem 49 671,09 Pozemky - zjištěná cena = 49 671,09 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = 49 671,09 Kč 49 671,09 Kč Cena příslušenství - celkem: = 49 671,09 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 24 271,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu: 21,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 21,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 5
9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,756 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,040 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,756 * 1,040 * 0,950 = 0,747 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 24 271,- Kč/m 2 * 0,747 = 18 130,44 Kč/m 2 CP = CU * PP = 18 130,44 Kč/m 2 * 21,50 m 2 = 389 804,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 389 804,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 49 671,09 Kč Spoluvlastnický podíl: 215 / 32 112 Hodnota spoluvlastnického podílu: 49 671,09 Kč * 215 / 32 112 = 332,56 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 332,56 Kč Bytová jednotka č. 108/8 - zjištěná cena = 390 137,02 Kč 6
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 108/8 390 137,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 390 137,- Kč Celkem 390 137,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 390 137,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 21,50 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Nabízím k prodej garsonku v osobním vlastnictví ve 4. nadzemním podlaží zatepleného panelového domu v Jiřetíně pod Bukovou. Slunný byt o výměře 21,5 m2 s výhledem na Tanvaldský Špičák je orientován na východ. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem. Nízké měsíční náklady. Ihned volný. K bytu náleží zděná řadová garáž cca 100 m od bytu. Výhodná poloha bytu. Vhodný k rekreaci. Cca 800 m od dolní stanice lanové dráhy na Tanvaldský Špičák! Bytová jednotka Prodej DB 3+1 v prvním nadzemním podlaží panelového domu s CP 74 m^(2) v Jiřetíně pod Bukovou. Dům prošel v letošním roce celkovou rekonstrukcí. Zateplení, plastová okna, nový výtah, dlažby a nové zábradlí lodžie. Veškerá občanská vybavenost v místě. Bus i ČD. Vyhledávaná rekreační lokalita. Lyžařský areál Špičák cca pět minut chůze. Zimní běžecké a cyklostezky v dosahu. Bytová jednotka Nabízím k prodeji byt 1+kk s lodžií o výměře 26 m2, v osobním vlastnictví, v 11. podlaží zrekonstruovaného panelového domu v ul. Palackého v Tanvaldě - Výšině. Byt je v původním stavu před rekonstrukcí (umakartové jádro, původní dřevěná okna). V bytě jsou osazeny měřiče tepla, vodoměry SV a TUV. Bytová jednotka 7
Byt 1+1 s lodžií v osobním vlastnictví v obci Tanvald - sídliště Výšina, okr. Jablonec nad Nisou. Byt se nachází ve zvýšeném 1. nadzemním podlaží zatepleného bytového domu. Výměra: 39 m2. Byt 1+1 s lodžií v osobním vlastnictví v obci Tanvald - sídliště Výšina, okr. Jablonec nad Nisou. Byt se nachází ve zvýšeném 1. nadzemním podlaží zatepleného bytového domu. Dispozice bytu: vstup do bytu, chodba, prostorná kuchyň s jídelnou, pokoj s lodžií, koupelna, WC. El. 230 V, voda - veřejný vodovodní řad, teplá voda - dálkový rozvod, vytápění - ústřední dálkové, kanalizace - obecní, zaveden zemní plyn. Třída energetické náročnosti budovy: E, hodnota energetické náročnosti budovy: 192-240 kwh/m2/rok. V bytě jsou nová plastová okna. Celková výměra bytu: 39 m2. Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka Lokalita Jiřetín pod Bukovou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 21 352 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 21,00 m 2 0 m 2 590 000 Kč 28 095 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Jiřetín pod Bukovou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,30 Celkový koef. K C 1,23 Upravená j. cena Kč/m 2 9 847 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 74,00 m 2 0 m 2 590 000 Kč 7 973 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka 8
Lokalita Tanvald Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 10 961 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 26,00 m 2 0 m 2 250 000 Kč 9 615 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Tanvald Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 7 890 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 39,00 m 2 0 m 2 269 900 Kč 6 921 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 890 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 12 513 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 21 352 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 12 513 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 21,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 269 030 Kč 9
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 390 137,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 108/8 269 030,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav 269 000 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 390 137 Kč 270 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka menších bytových jednotek v OS je na realitním trhu na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: lyžařská oblast v blízkosti sjezdovek, vhodné pro rekreaci c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 270 000,- Kč. V Praze 10.3.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, 10
nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3942/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 55/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 23.11.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1665 ze dne 19.11.2012 4 11
12