ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 697/50/2014 část B) NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pozemky, PK č.700 v k.ú. Úherce, obec Dobrovice, zapsané na LV č. 335 u vedené u KP Mladá Boleslav Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Dobrovice, k.ú. Úherce Úherce 65, 294 41 Dobrovice Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131 EX 6783/13-41 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 230 000 Kč Datum místního šetření: 16.4.2014 Stav ke dni : 16.4.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 5.5.2014 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 105 ze dne 25.3.2014 2. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 16.4.2014, povinný Radek Volovik byl vyzván doporučeným dopisem k součinnosti, doručený dne 10.4.2014, omluvil se z účasti. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 6783/13-41 9. Informace z obecního úřadu - ÚPD obce Místopis Dobrovice je město ve Středočeském kraji, okres Mladá Boleslav. Leží 7 km jihovýchodně od Mladé Boleslavi. Součástí města je i sedm přidružených vesnic: Libichov, Týnec, Úherce, Sýčina, Holé Vrchy, Bojetice a Chloumek. Město i s přidruženými vesnicemi má přes 3 000 obyvatel. Ve městě je základní a mateřská škola, nákupní středisko, pošta, knihovna, zdravotní středisko, veterinář a obvodní oddělení policie. Působí zde amatérský divadelní spolek Dobrovít, fotbalový klub FK Dobrovice, několikrát měsíčně zde promítá kino. - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky voda kanalizace plyn : elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Pozemek ve zjednodušené evidenci se nachází v okrajové části přidružené obce Úherce, města Dobrovice, přístupná ze zpevněné veřejné komunikace p.č. 863/1, ve vlastnictví České republibky. Pozemek navazuje z jedné strany na zastavěnou část obce, zbytek tvoří zemědělský půdní fond. Poblíž se nachází bývalý zemědělský podnik, v současnosti řada podnikatelských aktivit (sklady výrobků pro zemědělství, kamiónová doprava). Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, dle ÚPD určenou k zemědělskému využití. Pozemek je vzdálen cca. 500 m od centra obce a autobusové zastávky a cca 2,5 km od občanské vybavenosti města Dobrovice (městsky úřad, policie, zdravotnické zařízení, základní a mateřská škola, kino, obchod a restaurační zařízení). Podezření na staré zátěže neexistuje. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy z www.cap.cz - Zóna 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastníci, jiní oprávněnívlastnické právo Podíl Volovik Radek, Jižní 1034, 29306 Kosmonosy Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJBPEJ Výměra 36100 4955 32001 6045 Omezení vlastnického právatyp Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Volovik Radek Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Ostatní rizika: nejsou Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek PK. č. 700 veden ve zjednodušené evidenci, je pozemek navazující na původní obytnou zástavbu obce, v současnosti je na jeho části o výměře cca 4500 m 2 černá skládka převážně stavebních materiálů, část o výměře cca 6500 m 2 není zem.obhospodařována. Území může být zainvestováno, v dosahu některé sítě (VV, NN), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, v ÚPD je veden pro zemědělské využití. Užívání části pozemku není v souladu s právním stavem, mohou být ekologické zátěže. Pozemek je přístupný ze zpevněné - dlážděné komunikace p.č. 863/1. - 4 -
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Voděrady u Luštěnic Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,07 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 11 482 219 000 19,07 0,91 17,34 Popis pozemku: pozemek zemědělská půda, 11 482 m2 Celková cena: 219 000 Kč za nemovitost adresa: Luštěnice - Voděrady (okres Mladá Boleslav) Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 11 482 m2 Popis: Zemědělský pozemek 11,482 m2 u obce Voděrady u Luštěnic, okres Mladá Boleslav. Č.p. 237/2. Lokalita: Všejany KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 27 891 557 820 20,00 0,89 17,85 Popis pozemku: pozemek zemědělská půda, 27 891 m2 Celková cena: 557 820 Kč za nemovitost Adresa: Všejany (okres Mladá Boleslav) Plocha pozemku: 27 891 m2 Popis: Pozemek o rozloze 27891m2 ve Všejanech, poblíž Milovic. Orná půda,přístupová cesta. Lokalita: Seletice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,70 Parcela č.: 7 715 385 750 50,00 0,54 26,78 Popis pozemku: pozemek zemědělská půda, 7 715 m2 Celková cena: 385 750 Kč za nemovitost Adresa: Seletice (okres Nymburk) Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 7 715 m2 Popis: Pozemek k zemědělskému využití v obci Seletice (okres Nymburk) o celkové ploše 7.715 m2. Průměrná jednotková cena 20,66 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti: pozemku dle ÚPD pro zemědělské využití Pozemky se pohybují v intervalu od 17,- do 38,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty- indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 21,-Kč/m 2. - 5 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 700 11 000 21 231 000 Celková výměra pozemků 11 000 Hodnota pozemků celkem 231 000 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 231 000 Kč Obvyklá cena 230 000 Kč slovy: Dvěstětřicettisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemku dle ÚPD pro zemědělské využití v dané lokalitě je poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitost je za navrženou cenu obchodovatelná. - 6 -
Závěr Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 231 000,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV č. 335 zaokrouhleno 1. Nemovitostí povinného a jejich součásti, zaokrouhleno 230 000,- Kč 2. Příslušenství uvedených nemovitostí 0,- Kč 3. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- Kč 4. Výhody z věcného břemene a nájemnému právu - nezjištěna 0,- Kč Odpověď na otázky dle usnesení Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu - pozemku zemědělského PK č.700 v k.ú. Úherce, obec Dobrovice, zapsané na LV č. 335 u vedené u KP Mladá Boleslav ; se zohledněním práv a závad: Ve výši 230 000,-Kč Na závěr uvádím, že takto určená výsledná cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 5.5.2014 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 697/50/2014 část B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 335 ze dne 25.3.2014 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení č.j. 131 EX 6783/13-41 1-8 -
Snímek katastrální mapy - 9 -
Fotodokumentace nemovitosti - 10 -
Mapa oblasti - 11 -