Komparace úvru ze stavebního spoení a hypoteního úvru za úelem financování soukromého bydlení

Bakaláský studijní program: Ekonomika a management Studijní obor: Mzdové úetnictví, dan a personalistika Komparace úvru ze stavebního spoení a hypoteního úvru za úelem financování soukromého bydlení BAKALÁSKÁ PRÁCE Autor: Vladimíra HOCHOVÁ Vedoucí bakaláské práce: Ing. Jaroslav BARTOŠ Znojmo, 2010

Prohlášení Prohlašuji, že bakaláskou práci na téma Komparace úvru ze stavebního spoení a hypoteního úvru za úelem financování soukromého bydlení jsem vypracovala samostatn a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem ádn oznaila a uvedla v seznamu použitých zdroj. Ve Znojm dne 25. dubna 2010.. Vladimíra HOCHOVÁ Podkování Dkuji panu Ing. Jaroslavu Bartošovi za odborné vedení, cenné pipomínky, námty a konzultace, kterými pispl k vypracování této bakaláské práce.

Abstrakt Bakaláská práce Komparace úvru ze stavebního spoení a hypoteního úvru za úelem financování soukromého bydlení se zabývá problematikou souasných možností financování bydlení. Zamuje se na popis a analýzu tchto dvou finanních nástroj. Cílem je na základ przkumu souasného finanního trhu analyzovat a nalézt optimální ešení pro klienty jednotlivých modelových situací se zamením na výhody a nevýhody tchto úvr. Komparace v rámci finanních skupin, je provedena na základ skutených produktových nabídek vybraných subjekt, dle stanovených kritérií pro hodnocení. Klíová slova Úvr ze stavebního spoení - Hypotení úvr - Komparace - Financování bydlení Abstract Bachelor thesis "Comparison of credit from building savings and mortgage loan for financing of private housing" deals with current financial possibilities connected with housing. It focuses on the description and analyses of these two financial instruments. The aim is to analyze and find an optimal solution for each client of individual model situation with a focus on the advantages and disadvantages of these loans based on a survey of the current financial market. Comparison of the financial groups is made on the basis of the actual product offers of the selected subjects, according to the established criteria for evaluation. Keywords Building savings loan - Mortgage - Comparison - Housing finance

Obsah Úvod...8 Cíl práce a metodika...9 I. Teoretická ást...11 1. Charakteristika produkt pro financování bydlení...11 1. 1. Stavební spoení...11 1. 1. 1. Historie a vývoj stavebního spoení...11 1. 1. 2. Právní úprava...12 1. 1. 3. Úastník a prbh stavebního spoení...13 1. 1. 4. Úvry ze stavebního spoení...14 1. 1. 5. Podmínky poskytnutí úvru...16 1. 1. 6. Úelovost úvru...17 1. 1. 7. Úroková sazba...17 1. 1. 8. Doba splatnosti a splátka...17 1. 1. 9. Výhody a nevýhody úvr ze stavebního spoení...18 1. 2. Hypotení úvr...18 1. 2. 1. Historie a vývoj hypoteních úvr...18 1. 2. 2. Právní úprava...19 1. 2. 3. Smluvní strany...20 1. 2. 4. Rozdlení hypoteních úvr...20 1. 2. 5. Úroková sazba...23 1. 2. 6. Podmínky a doklady k úvru...24 1. 2. 7. erpání, splatnost a pedasné splacení úvru...25 1. 2. 8. Podpora hypoteního úvrování...25 1. 2. 9. Výhody a nevýhody hypoteních úvr...26 1. 3. Zajištní úvr...27 1. 4. Daové odpoty úrok...27 II. Praktická ást...28 2. Analýza a komparace jednotlivých nabídek daných modelových situací...28 2. 1. První modelová situace...28 2. 1. 1. Analýza a komparace nabídek první modelové situace...28 2. 1. 2. Vyhodnocení komparace nabídek první modelové situace...34

2. 2. Druhá modelová situace...37 2. 2. 1. Analýza a komparace nabídek druhé modelové situace...38 2. 2. 2. Vyhodnocení nabídek pro druhou modelovou situaci...42 2. 3. Diskuse...44 3. Závr...47 4. Použité zdroje...48 Seznam použitých zkratek...53 Seznam tabulek, graf a obrázk...54 Seznam píloh

Úvod Bydlení patí mezi základní lidské poteby a jeho problematika se v lidské populaci objevuje již od samého poátku jejího vzniku. Vždy musel lovk nkde bydlet, žít. V prbhu staletí se nároky na bydlení nejen mní, ale souasn zvyšují úmrn s životní úrovní obyvatelstva. Dochází také ke zdokonalování možností, které nám umožují ešit naši bytovou situaci. Mít své vlastní a kvalitní bydlení, je jednou z hlavních priorit, zejména pro mladé lidi, kteí chtjí zaít žít svj vlastní, ekonomicky aktivní život. Investice do bytu i domu, je jednou z nejvtších a nejnákladnjších v našem život. asto se jedná o velmi vysoké ástky, u kterých už stojí zato ádn zapemýšlet, nebo mžeme mnoho penz ušetit nebo naopak hodn ztratit. Vtšinou nejsme schopni poídit nové bydlení pouze ze svých úspor. Proto v pípad, že opravdu chceme realizovat své pedstavy a pání, máme možnost využívat produkty, které nám nabízí souasný finanní trh. Produkty urenými pímo k financování bydlení jsou stavební spoení resp. úvry ze stavebního spoení a hypotení úvry, chcete-li hypotéky. Jedná se o zcela odlišné produkty, které však mají stejný cíl použití. asto se stává, že stojíme ped rozhodnutím, jaký úvr použijeme pro realizaci svých plán. Pevládá názor, že úvr ze stavebního spoení je výhodnjší pro nižší objem úvru a naopak hypotéka zase pro tu vyšší. 8

Cíl práce a metodika Tato práce analyzuje souasné možnosti financování vlastního bydlení pomocí úvru od stavebních spoitelen nebo hypoteního úvru. Cílem je na základ przkumu souasného finanního trhu analyzovat a nalézt optimální ešení pro klienty jednotlivých modelových situací se zamením na výhody a nevýhody tchto finanních nástroj. Kriteriem pro hodnocení je nejen výše msíního finanního zatížení klienta, doba splácení, zajištní úvru, úroková sazba, ale také kvalita poskytovaných služeb. Použité metody: deskripce - opis, popis analýza z ec. ana-lyó rozebírat myšlenkový postup rozkládající vymezený celek na jednotlivé ásti. Obecn se jedná o metody, které se snaží uritý jev i pedmt vysvtlit myšlenkovým i faktickým rozborem jeho složek komparace z lat. comparare srovnávat obecn se jedná o srovnávání, pirovnání dvou i více vzork V teoretické ásti je metodou deskripce shrnuta problematika úvru ze stavebního spoení a hypoténích úvr, jako celku. Tato ást je zamena okrajov na historický a dosavadní vývoj obou produkt, ale také na právní úpravu, jednotlivé typy úvr a nkteré další informace, dležité pro pochopení tchto finanních nástroj. V praktické ásti jsou analyzovány a srovnávány produkty vybraných stavebních spoitelen a hypoteních bank v závislosti na nabídce pro danou modelovou situaci. Cílem je charakterizovat nabízený úvr se zamením na jeho výhody i nevýhody dle požadavk klienta. Souasná nabídka jednotlivých institucí, jak financovat soukromé bydlení je uvedena v píloze, v pehledných tabulkách. Data byla získána z internetových stránek a informaních materiál jednotlivých subjekt. V eské republice je pt stavebních spoitelen, z tohoto dvodu budeme spolupracovat se všemi a k nim budou porovnávány nabídky hypoteních úvr od bank stejné finanní skupiny. Do tohoto projektu byly zahrnuty následující subjekty : Stavební spoitelna eské spoitelny eská spoitelna eskomoravská stavební spoitelna SOB 9

Modrá pyramida stavební spoitelna Komerní banka Raiffeisen stavební spoitelna Raiffeisenbank Wüstenrot stavební spoitelna Wüstenrot hypotení banka Pro získání dat byla použita metoda mystery shoppingu. Jako potencionální klienti dané spoitelny i banky za pomocí internetového systému elektronické pošty jsme postupn, v prbhu msíce ledna až bezna 2010, získali produktové nabídky vybraných institucí. Tato komunikace s jednotlivými subjekty a finanními poradci, byla velmi pouná a bylo získáno mnoho zajímavých informací. Samozejm ne vždy, jsme byli úspšní, nebo vtšina finanních poradc preferuje osobní schzku. Všechna data v tabulkovém a grafickém vyjádení jsou vytvoena pomocí programu Microsoft Excel. V závru bakaláské práce jsou shrnuty výsledky a doporuení pro jednotlivé modelové situace. 10

I. Teoretická ást 1. Charakteristika produkt pro financování bydlení Existuje mnoho variant, jak financovat své vlastní bydlení. Mžeme využít nap. své vlastní úspory nebo pjky v rodin. Jedná se o produkty, které mají své výhody (neplatí se úroky, snadnjší dostupnost), ale i nevýhody (své peníze mžeme použít na jiný úel nebo je pouze nechat zhodnotit). Nebo mžeme erpat úvr ze stavebního spoení i hypotéku. Ob možnosti nabízejí levné úvrové zdroje, proto bychom je mli využívat. Naopak naprosto nevhodné k financování bydlení jsou pro vysoké náklady a parametry spotebitelské úvry a pjky. 1. 1. Stavební spoení 1. 1. 1. Historie a vývoj stavebního spoení Základní myšlenka stavebního spoení i jeho rámcová pravidla vznikla již v 18. století v Anglii. Historicky první stavební spoitelna byla založena v roce 1775 v Birminghamu a nesla název Building Society. K nám, do eské republiky, se tento produkt dostává ze sousedního Nmecka v první polovin devadesátých let [1]. První stavební spoitelny zde zahájily svou innost v roce 1993, poté, co vstoupil v platnost Zákon o stavebním spoení. Jako první vzniká AR stavební spoitelna, a. s. (7. 9. 1993, která je od roku 1998 známa jako Raiffeisen stavební spoitelna a. s.) a eskomoravská stavební spoitelna, a. s. (8. 9. 1993). V listopadu téhož roku se pipojila Wüstenrot stavební spoitelna a. s. (11. 11. 1993) a v prosinci Všeobecná stavební spoitelna Komerní banky, a. s. (16. 12. 1993, dnes Modrá pyramida stavební spoitelna, a. s.). Následn v roce 1994 pichází na trh Stavební spoitelna eské spoitelny, a. s. (1. 7. 1994) a HYPO stavební spoitelna, a. s. (1. 10. 1994) [2, str. 31-33]. Dne 29. ervna 2000 byla založena Asociace eských stavebních spoitelen (dále ASS) a jejím základním posláním je snaha o vytvoení optimálního zázemí systému stavebního spoení a upevování dvry oban ve spolehlivost, funknost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoení. Asociaci pvodn tvoilo všech šest, výše 11

jmenovaných stavebních spoitelen, ale od konce ervence 2008 nabylo právní moci rozhodnutí, kterým NB odsouhlasila slouení HYPO stavební spoitelny a Raiffeisen stavební spoitelny, ímž se jejich poet snížil na následujících pt: Stavební spoitelna eské spoitelny, a. s. eskomoravská stavební spoitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spoitelna, a.s. Raiffeisen stavební spoitelna a. s. Wüstenrot stavební spoitelna a. s. [3] Následují graf zachycuje vývoj stavebního spoení od roku 1997 do 30. 9. 2009. Graf. 1 : Mezironí vývoj stavebního spoení v jednotlivých letech (v %) 500 400 300 objem úvr celkem poet úvr celkem Zmna v % 200 100 0 naspoená ástka piznaná státní podpora -100-200 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Rok 2004 2005 2006 2007 2008 30.9.2009 smlouvy ve fázi spoení nové smlouvy Zdroj: Asociace eských stavebních spoitelen [on line], [cit. 2010-01-19], práce autora. 1. 1. 2. Právní úprava Stavební spoení (dále též SS) v eské republice je upraveno zákonem. 96/1993 Sb. o stavebním spoení a státní podpoe stavebního spoení a o doplnní zákona eské národní rady. 586/1992 Sb., o daních z píjm, ve znní zákona eské národní rady. 35/1993 Sb., ve znní zákona. 83/1995 Sb. Dle tohoto zákona je stavební spoení definováno, jako úelové spoení spoívající v píjímání vklad od úastník stavebního spoení, v poskytování úvr úastníkm stavebního spoení 1 a v poskytování píspvku (státní podpora) fyzickým osobám úastníkm stavebního spoení. Smí být poskytováno pouze stavebními spoitelnami, které mohou vykonávat pouze innosti, povolené v jí udlené bankovní licenci, které jsou uvedeny v 9 tohoto zákona [4]. 1 1 odst. 2 zákona. 21/1992 Sb., o bankách, ve znní zákona. 264/1992 Sb. 12

1. 1. 3. Úastník a prbh stavebního spoení Úastníkem stavebního spoení mže být fyzická nebo právnická osoba, která uzavela písemnou smlouvu o stavebním spoení, na základ nutných doklad. U fyzické osoby je to: platný obanský prkaz; prkaz o povolení k pobytu (oban EU od 1.5. 2004) nebo doklad o trvalém pobytu úastníka nebo zákonného zástupce nezletilce (je teba i jeho rodný list). Uzavít smlouvu o stavebním spoení mže i nezletilá osoba, za njž ji musí podepsat zákonný zástupce (rodi, osvojitel) po pedložení rodného listu. Dne 26. záí 2003 poslanecká snmovna schválila novelu zákona o stavebním spoení s úinností od 1.1. 2004 2. Ta výrazn upravila podmínky stavebního spoení. Zásadní zmny se týkaly státní podpory, byla prodloužena vázací doba vkladu a umožnila použití úvru pro vzájemné financování bytových poteb u osob blízkých 3. Tyto zmny jsou uvedeny v následující tabulce. Tab.. 1 - Zásadní zmny týkající se smluv o stavebním spoení Minimální Výše Státní Max. ástka pro Smlouvy Max. ástka doba státní podpora na výpoet státní uzavené státní podpory spoení podpory více smluv podpory - do 31. 12. 2003 5 let 25 % Ne 18 000,- K 4 500,- K - od 1. 1. 2004 6 let 15 % Ano 20 000,- K 3 000,- K Zdroj: Asociace eských stavebních spoitelen [on line], [cit. 2010-01-19], práce autora. Od 1.1.2004 mže tedy státní podporu získat: oban eské republiky; oban Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území eské republiky a pidleno rodné íslo; fyzická osoba s trvalým pobytem na území eské republiky a rodným íslem pidleným píslušným orgánem eské republiky. 2 Motivem byla nutná harmonizace s právem Evropské unie a zajištní úspor prostedk ze státního rozpotu v rámci reformy veejných financí pi zaruení funknosti systému stavebního spoení do budoucna. Nové podmínky stanovené v zákon se vztahují pouze na smlouvy uzavené po tomto datu (také se nkdy nazývají jako nové smlouvy). Podmínky stavebního spoení pro smlouvy založené ješt ped úinností nového znní zákona, tj. do konce roku 2003 - tzv. staré smlouvy, se ídí pvodními právními pedpisy po celou dobu jejich platnosti. 3 Nap. rodie mohou úvrem od stavební spoitelny financovat bytovou potebu svých dtí. 13

Na výplatu státní podpory má nárok pouze úastník pokud po dobu šesti let nebylo nakládáno s vkladem [5]. Abychom mohli využít výhod SS, musíme nejprve uzavít písemnou smlouvu, která je definována v 5 zákona. 96/1993 Sb. o stavebním spoení. Ve smlouv je vždy stanovena uritá cílová ástka (dále též C) 4. Dále je nutné zaplatit poplatek za uzavení smlouvy (vtšinou iní 1 % z cílové ástky s horním ohraniením) a pak na svj úet u spoitelny pravideln i nepravideln ukládat smluvené ástky, které jsou prbžn úroeny úrokovou sazbou z vklad. Jednou ron je k nim pipisována státní podpora ve výši 15 % z uspoené ástky, s maximálním limitem (viz. výše). Po šesti letech je možno smlouvu vypovdt a peníze použít na jakýkoliv úel, nebo spoit dále, až do doby dosažení cílové ástky. V pípad, že smlouva je ukonena ped uplynutím vázací doby, nemá úastník stavebního spoení nárok na výplatu státní podpory [6]. 1. 1. 4. Úvry ze stavebního spoení Stavební spoitelny poskytují dv základní varianty úvru: klasický neboli ádný úvr (dále též Ú); peklenovací úvr (dále PÚ). ádný úvr je pvodní produkt spoitelen a je pevn spjatý se samotným spoením. Klient stavební spoitelny jej mže získat pouze po splnní uritých podmínek, které si každá spoitelna stanovuje individuáln. Jedná se o: minimální dvouletou dobu spoení (nkdy je nutné spoit i déle); mít naspoeno 30-50 % z cílové ástky (dosáhnout urité výše hodnotícího ísla 5 ); prokázat dostatenou bonitu klienta, píp. zajištní úvru [7]. Ve vtšin pípad si stavební spoitelny neútují poplatky za vyízení ádného úvru, který by byl pouze duplikací už jednou zaplacené ástky za uzavení smlouvy o stavebním 4 Jedná se o ástku, kterou bude mít úastník pi splnní podmínek spoitelny k dispozici na ešení svých bytových poteb. Je rovna soutu vložených prostedk, úrok, piznané státní podpory a úvru. Odeítají se od ní poplatky útované stavební spoitelnou. 5 Jedná se o specifický íselný ukazatel, pomocí nhož spoitelny urují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvr. Každá spoitelna má trochu odlišnou metodiku výpotu tohoto ukazatele. V podstat jej ovlivuje doba, po kterou leží vklady na útu, jejich výše, dále výše cílové ástky a zvolená tarifní varianta. 14

spoení. Do náklad za úvr, je pak možno zahrnout poplatek za vedení útu, který se pohybuje kolem 300 K za rok (samozejm je jeho výše individuální, dle zvolené stavební spoitelny) [8]. Peklenovací úvr (tzv. meziúvr) umožní peklenout dobu od uzavení smlouvy do pidlení ádného úvru. Je poskytován: v pípad, že se nesplní nkterá z podmínek pro pidlení ádného úvru; peníze jsou poteba ihned po uzavení smlouvy. Je možné jej získat již od nulové akontace a nkdy s garancí úrokové sazby na celou dobu splácení 6. Na poskytnutí peklenovacího úvru neexistuje žádný právní nárok a klient asto musí pro jeho získání splnit podmínky stanovené spoitelnou: musí prokázat dostatené píjmy; povinnost ruit od urité ástky (nap. 300 000 K) zástavním právem k nemovitosti. Peklenovací úvr rozdlí stavební spoení na dv ásti: ást spoení je založen úet stavebního spoení, kde je nutné nadále spoit, (kam jsou pipisovány úroky a státní podpora) za úelem dosažení hodnotícího ísla pro nárok na poskytnutí ádného úvru. Celý úet je vinkulován 7 ve prospch spoitelny, a to až do doby pidlení ádného úvru. ást peklenovacího úvru zde je pidlena cílová ástka a splácí se úroky z celého objemu tchto penz, proto dlužník platí úroky poád ve stejné výši, jako na poátku [9]. Meziúvr je splacen až pidlením klasického úvru ze stavebního spoení, teprve pak dochází ke splácení jistiny a úroky se zanou snižovat. Z tohoto dvodu je vhodnjší splácet peklenovací úvr co nejkratší dobu [10, str. 26-29]. 6 Vzhledem k tomu, že se neustále zvyšuje nabízený objem finanních prostedk a doba splatnosti, nedokázaly spoitelny tuto výhodu fixní úrokové sazby úpln udržet a v nkterých pípadech ji nabízejí už jen na šest let. 7 Vinkulace (z lat. vinculum, pouto) znamená zamení i omezení dispoziního práva u vklad, úvr, pojistného plnní nebo u cenných papír. Zrušení i uvolnní vinkulace se nazývá devinkulace. 15

Obr. 1 Schéma peklenovacího úvru Zdroj: SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení, str. 27 1. 1. 5. Podmínky poskytnutí úvru Pro poskytnutí úvru od stavebních spoitelen je teba: uzavít smlouvu o stavebním spoení (konkrétní stavební spoitelny); prokázat schopnost úastníka splácet úvr (bonita); poskytnout dostatené zajištní, doložit úelové použití úvru; v pípad peklenovacího úvru pro nezletilou osobu je nutné pedložit souhlas opatrovnického soudu s tímto úkonem; splnit další podmínky pro poskytnutí ádného i peklenovacího úvru stanovené konkrétní spoitelnou. Dále je nutné doložit následující doklady: doklad totožnosti a trvalého pobytu v R; doklad prokazující platební schopnost klient (zamstnanec - potvrzení o píjmu a podnikatel daové piznání za posledník rok a potvrzení o zaplacení dan); doklady k doložení úelu úvru (pi koupi bytu kupní smlouva, výstavba stavební povolení, apod.); doklady pi zajištní úvru zástavou nemovitosti - aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti, znalecký posudek, odhad hodnoty nemovitosti, pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost, apod. (doklady dle úelu úvru podrobnji v píloze. 1) [11]. 16

1. 1. 6. Úelovost úvru Úvr (a už ádný i peklenovací) mže být použit pouze na ešení bytových poteb úastníka, i osob blízkých 8, tuto skutenost je teba ádn prokázat. Lze jej použít na: výstavbu bytu i domu, projektovou dokumentaci, pípojky plynu, vody; koupi pozemku; úhrada jiných pjek a úvr na bytové poteby (nap. hypoténích úvr); vypoádání ddických nebo družstevních podíl; vypoádání spoleného jmní manžel; opravy, rekonstrukce, modernizace, pdní vestavby, apod. Novela zákona, která vyšla ve sbírce pod íslem 423/2003 Sb., upesnila pojem bytové poteby ( 6). Bytová poteba úastníka, na kterou stavební spoitelna poskytuje úvr, se musí vždy nacházet na území eské republiky [12]. 1. 1. 7. Úroková sazba Úrok z vklad se pohybuje kolem 2 % p.a. a díky státní podpoe se zvýší až na 5-6 % p.a. Je vždy stanovena ve smlouv o stavebním spoení a její výše závisí na konkrétní stavební spoiteln, nap. nám mohou spoitelny nabídnout: nižší sazbu v dob spoení a zárove nižší sazbu z úvru; vyšší sazbu v dob spoení a zárove vyšší sazbu z úvru. Jako zdroj pro poskytování úvr využívají stavební spoitelny vklady od úastník stavebního spoení z nich pak pjují úvry na bydlení. ádné úvry jsou úroeny mezi 3-5 % p. a. a to fixní úrokovou sazbou po celou dobu splácení. 1. 1. 8. Doba splatnosti a splátka V okamžiku podpisu smlouvy, je urena výše splátky pípadného úvru (urité % z C), která vždy souvisí s dobou splatnosti. V pípad, že klient zná výši úvru, úrokovou sazbu a výši splátky, má tím pevn stanovenou dobu splatnosti. Pokud bude chtít zmnit dobu splatnosti, musí zmnit i další podmínky smlouvy. 8 Za osobu blízkou se pro tyto úely považuje píbuzný v ad pímé (sourozenec, manžel). 17

Doba splatnosti souvisí i s dobou, kdy bude úvr ze stavebního spoení poskytnut, tzn. že pokud bude klient chtít splácet úvr delší dobu, bude si muset na úvr i déle pokat. Je možné jej splatit kdykoliv i pedasn a to bez jakýchkoli sankcí. Je možné jej také splácet rychleji než je dohodnuto ve smlouv [10, str. 22-26]. 1. 1. 9. Výhody a nevýhody úvr ze stavebního spoení Výhody: pedem garantované podmínky úvru s výhodnou pevnou úrokovou sazbou; podmínky se pi splácení nemní; o zaplacené úroky z úvru lze snížit daový základ; asto nižší poplatky za vyízení, ale zejména za správu úvru. Nevýhody: velikost úvru je omezena velikostí vložených prostedk na útu; dlouhá doba k získání ádného úvru; kratší doba splatnosti; úrokové sazby z peklenovacího úvru jsou asto vyšší než u hypoték [13, str.86]. 1. 2. Hypotení úvr 1. 2. 1. Historie a vývoj hypoteních úvr Hypotení úvr je institut, jehož historie daleko pesahuje novodobé poátky eské státnosti. Poátek intenzivního využití úvrových obchod nacházíme již ve 12. stol. Na našem území vzniká v roce 1865 Hypotení banka království eského se sídlem v Praze. Její hlavní inností bylo poskytování levných úvr (rolníkm), zajištných zástavním právem na rolnických usedlostech. Reforma bankovnictví byla dovršena poátkem 50. let a vznikla jednostupová bankovní soustava, tvoená Státní bankou eskoslovenskou, Investiní bankou a státními spoitelnami. Definitivní konec poválených hypoteních úvr znamenal Obanský zákoník z r. 1964, který pipouštl vznik zástavního práva pouze ze zákona, ímž hypotení úvr mizí jak z právního ádu, tak z ekonomické praxe [14, str. 58-61]. 18

Ke znovuoživení dochází až v roce 1995, kdy eská národní banka vydává první povolení k vydávání hypoteních zástavních list (dále též HZL) eskomoravské hypotení bance. Na konci roku 1996 už vlastnilo licenci šest bankovních ústav. Lidé neznali pojem hypoteního úvru a úroky se navíc pohybovaly okolo 15 %. Po dvou letech dokonce dochází k jejich nárstu, krátkodob na 20 %. Z tohoto dvodu nebylo do konce roku 2000 poskytnuto ani ticet milion K hypoték. Ke zmn dochází až po roce 2000, kdy trvalý pokles inflace a zpevování koruny má za následek pokles úrokových sazeb. Následn dochází k trvalému rstu hypoték, který pokrauje pozvolným tempem dodnes [15]. Graf.. 2 - Poet hypoteních úvr od poátku innosti hypoteních bank Poet hypoteních úvr (v ks) 464505 Rok 2008 2006 2004 2002 2000 194660 142272 100457 68292 46747 31910 263849 349606 419276 Celkem Obané 0 100000 200000 300000 400000 500000 Poet ks Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [on line]. [cit. 2010-02-05], práce autora. 1. 2. 2. Právní úprava Hypotení úvr (dále HÚ) definuje zákon. 190/2004 Sb., o dluhopisech (s úinností od 1. 5. 2004), který v souvislosti se vstupem eské republiky do EU, zrušil požadavek úelovosti HÚ. Dle tohoto zákona jde o úvr, jehož splacení vetn píslušenství je zajištno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavné. Úvr se považuje za hypotení úvr, dnem vzniku právních úink zástavního práva. Pro úely krytí HZL lze pohledávku z HÚ nebo její ást použít teprve dnem, kdy se emitent HZL o právních úincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví 9 [16]. 9 To znamená, že souasný zákon umožnil poskytování hypoteních úvr také na zajištní poteb bydlení na koupi družstevního bytu, složení lenského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli družstevního bytu, apod. Stále však platí, že ve všech pípadech se musí ruit nemovitostí. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území R, lenského státu EU nebo jiného státu, tvoící Evropský hospodáský prostor. 19

1. 2. 3. Smluvní strany Poskytovatelem hypoteních úvr je jakákoliv banka, která vydá HZL a výnosy z nich použije na financování HÚ. Spadá do inností dle 1 odst.1 zákona. 21/1992 Sb., o bankách a vydávání HZL se podazuje pod innost pijímání vklad od veejnosti dle 1 odst.1 výše jmenovaného zákona. V souasné dob poskytují hypotení úvry nap. tyto banky: eská spoitelna; SOB; Komerní banka; GE Money Bank; Hypotení banka; Raiffeisenbank; Poštovní spoitelna; Wüstenrot hypotení banka; UniCredit Bank; Volksbank, a mnohé další [17]. Žadatelem o hypotení úvr mže být: fyzická osoba oban R nebo cizinec s trvalým pobytem v R starší 18ti let; žadateli o úvr mohou být max. tyi osoby žijící nejvíce ve dvou domácnostech nebo rodie a jejich dti ; podnikatelé právnické osoby a fyzické osoby podnikatelé; obce a msta. Každý žadatel o úvr musí být schopen závazek splatit 10. Výše istého píjmu musí pokrýt splátku hypoteního úvru, závazky klienta, výdaje na obživu a rezervu (ta se stanoví jako urité % bu z životního minima nebo splátky) [13, str. 75,76]. 1. 2. 4. Rozdlení hypoteních úvr Hypotení úvry lze nap. rozdlit: dle úelovosti dle maximální výše dle zpsobu splácení 10 U píjm ze závislé innosti požadují banky potvrzení o píjmu za posledních 6 msíc až 2 roky. V pípad, píjm z podnikání je nutné doložit daové piznání za 2 poslední zdaovací období. 20

Úelové hypotení úvry musí klient použít pouze na pedem definované úely na zajištní poteb bydlení. Lze ji získat na tyto zámry: koup nemovitosti, stavebního pozemku; výstavbu nemovitosti; rekonstrukce, modernizace i opravy nemovitosti; splacení úvru i pjky, jež byla použita na investice do nemovitosti; získání vlastnického podílu na nemovitost. Neúelový hypotení úvr (tzv. Americká hypotéka) nemá pro klienta v užití žádná omezení, takže tímto úvrem mže financovat i movité vci (auto, studium, dovolenou, apod.). Úrokové sazby se pohybují cca o 2 % výše. Podmínkou je zastavení nemovitosti. Maximální výše HÚ je dána % z hodnoty zastavené nebo poizované nemovitosti. Úelové úvry lze získat do výše 70 % (jde o hodnotu stanovenou zákonem v pípad, že bude HÚ financován pouze z HZL), ale banky financují úvry i z jiných zdroj a tak mohou poskytnout úvr i na 80 %, 90 % nebo dokonce 100 % hodnoty nemovitosti [18]. Dle zpsobu splácení lze rozdlit HÚ na: Anuitní jedná se o splátku úvru zahrnující jak splátku jistiny úvru (tzv. úmor), tak splátku úrok. V prbhu splácení úvru (v dob fixace úrokové sazby) se nemní, ale mní se pouze podíl splátky a placených úrok. Nejprve pevládá platba úrok a jistina se splácí nižší ástkou, s pibývajícím potem zaplacených splátek roste váha splácené jistiny a snižují se úroky. Je vhodný pro lidi s pravidelnými píjmy. Výhody tohoto typu splácení: klient zná výši splátky na nkolik let dopedu; výše splátek se po dobu fixace nemní; lze naplánovat rodinný rozpoet na nkolik let. Nevýhody: možnost mimoádných splátek i umoení dluhu pouze po skonení fixace. Progresivní výše progresivních splátek je na rozdíl od anuitních promnná, postupn rostoucí. Zde si volíme svou první splátku, jejíž minimální výše je ve výši úrok, která je po celý rok stejná. Následn se navyšuje o pevn stanovený koeficient. S postupným 21

zvyšováním splátky dochází ke splácení jistiny. Je vhodný pedevším pro mladé lidi na zaátku kariéry i u manžel z nichž je jeden na rodiovské dovolené. Výhody tohoto typu splácení: na úvr dosáhne i klient s nižšími píjmy; možnost snížení finanního zatížení na zaátku splácení; možnost nastavení výše první splátky dle aktuální finanní situace klienta. Nevýhody: riziko nedostavení se oekávaných píjm (následné potíže se splácením); prodloužení doby splatnosti, ímž se zaplatí i vtší ástka na úrocích; vysoké zadlužení petrvávají i nkolik let po zahájení splácení. Degresivní splátka hypotéky je na poátku splácení vyšší. Klient zvolí degresivní splátku, která zstává po dobu jednoho roku stejná a pak se snižuje o pevn stanovený koeficient. Je vhodný pro klienty s vyššími píjmy i pro mladé lidi, kteí plánují rodinu a poítají s výpadkem jednoho píjmu. Výhody tohoto typu splácení: díky rychlejšímu splácení klient zaplatí mén na úrocích; možnost nastavení první splátky dle aktuálních finanních možností klienta. Nevýhody: vysoká finanní zátž hned po investici do bydlení; poskytnutá výše úvru je asto nižší než u ostatních typ splácení. V souasné dob však možnost splácení všemi temi zpsoby nabízí pouze Hypotení banka, a mbank, která nabízí volbu mezi degresivními a anuitními splátkami. Ostatní banky nabízí pouze anuitní splácení, ale jsou pipraveny vyjít klientm vstíc a pizpsobit se jejich požadavkm (nap. nabídkou flexibilních hypoték, apod.) [19]. Výše uvedená tvrzení dokládá následující tabulka. Ukazuje, jak se mní výše jednotlivých splátek, úrok a úmor v závislosti na typu splácení. 22

Tab.. 2 Prbh splátek úvru pi anuitním, progresivním a degresivním splácení Rok Anuitní splácení Progresivní splácení Degresivní splácení Splátka Úmor Úrok Splátka Úmor Úrok Splátka Úmor Úrok 0 Výše jistiny 450 000 K 1 59129 35279 23850 33850 10000 23850 68850 45000 23850 2 59129 37149 21980 43320 20000 23320 66465 45000 21465 3 59129 39118 20011 57260 35000 22260 64080 45000 19080 4 59129 41191 17938 60405 40000 20405 61695 45000 16695 5 59129 43374 15755 63285 45000 18285 59310 45000 14310 6 59129 45673 13456 65900 50000 15900 56925 45000 11925 7 59129 48094 11035 68250 55000 13250 54540 45000 9540 8 59129 50643 8486 70335 60000 10335 52155 45000 7155 9 59129 53327 5802 72155 65000 7155 49770 45000 4770 10 59129 56153 2976 73710 70000 3710 47385 45000 2385 Celkem 591290 450001* 141289 608470 450000 158470 581175 450000 131175 Zdroj: práce autora 11 * rozdíl +/- 5 K je tolerován a je zpsoben zaokrouhlováním Graf. 3 Vývoj roních splátek u jednotlivých typ splácení úvru 90000 Výše splátky 75000 60000 45000 30000 15000 Anuitní splácení Degresivní splácení Progresivn í splácení 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Rok Zdroj: práce autora 1. 2. 5. Úroková sazba Je závislá na: Úelu úvru nejnižší sazby jsou na úvry na vlastní bydlení, protože jsou banky nejmén rizikové. Dražší jsou úvry na pronájem nemovitosti (záleží na tom, jak se bude dait nemovitost pronajímat) a tzv. americké hypotéky (na vybavení domácnosti), zde je vyšší riziko. Nejdražší jsou hypotéky bez úelové. 11 Výpoty sestavené na základ vlastních poznámek z pedmtu Finanní matematika ve 2. roníku studia. 23