ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 90/6660/2014 Pozemek čís. parcely 282/8, rozestavěný rodinný dům (není evidován v KN) a další stavby tvořící součást oceňovaného pozemku, k.ú. Lázně Toušeň, v ulici Nad Tratí, v městysu Lázně Toušeň, okres Praha - východ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 90/6660/2014 LV no.: 828 Name of subject / Předmět ocenění Pozemek čís. parcely 282/8, rozestavěný rodinný dům (není evidován v KN) a další stavby tvořící součást oceňovaného pozemku, k.ú. Lázně Toušeň, v ulici Nad Tratí, v městysu Lázně Toušeň, okres Praha - východ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Nad Tratí, 250 89 Lázně Toušeň Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1(rozestavěný RD) 2 303 855 Kč nebyla stanovena Kč rozestavěný rodinný dům 1 976 000 Kč přípojky IS na hranici pozemku (elektro, plyn), pravděpodobně vodovodní přípojka jižní část městysu Lázně Toušeň, v nově vzniklé zástavbě rodinných domů městys Lázně Toušeň disponuje dostatečnou občanskou vybaveností, úplná ve městech Čelákovice, Brandýs nad Labem- Stará Boleslav, případně v Hlavním městě Praze MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 282/8 1205 m2 orná půda LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 1.950.000 Kč 1.950.000 Kč nestanoveno Kč 1 500 Kč/m 2 133,71 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 164,55 m 2 Resident area: Bytové plochy: 133,71 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 590,24 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/m 2 stavební povolení vydáno a stavba započata v roce 2008 rozestavěnost cca 23% % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 115,73 m 2 garáž - 17,98 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 828 ze dne 24.2.2014 jsou oceňované nemovité věci (pozemek) ve vlastnictví paní Jany Kašičkové, bytem U Sokolovny 359, 250 89 Lázně Toušeň. Podle doloženého stavebního povolení č.j. výst.3961-1/08/l ze dne 10.10.2008, právní moc ke dni 15.10.2008 je stavebníkem rodinného domu paní Jana Kašičková, bytem U Sokolovny 359, 250 89 Lázně Toušeň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 828 ze dne 24.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: - nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 3.200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 31.3.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) -dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 828. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 828 ze dne 24.2.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 828 ze dne 24.2.2014 je evidováno zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 3.200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 31.3.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rozestavěný rodinný dům, který není k datu ocenění evidován v KN, byl stavěn na základě Rozhodnutí - Stavebního povolení č.j.výst.3961-1/08/l ze dne 10.10.2008, právní moc ke dni 15.10.2008, vydal Městský úřad Čelákovice, odbor výstavby a na základě schválené projektové dokumentace ve stavebním řízení (viz. přílohy posudku). Vzhledem ke skutečnosti, že rozestavěná stavba rodinného domu je dle insolvenčního návrhu č.j. KSPH 35 INS 22526/2013-B-5 zařazen do majetkové podstaty a dále vzhledem ke skutečnosti, že stavebník dle předloženého stavebního povolení a vlastník pozemku jsou shodní, je při zpracování znaleckého posudku předpokládáno, že rozestavěná stavba rodinného domu je součástí pozemku čís. parcely 282/8 dle zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ). Weak points / slabé stránky: - dlouhodobě rozestavěný rodinný dům - zvýšené opotřebení provedených konstrukcí (obvodové a vnitřní zdivo) Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemku - dobrá dopravní dostupnost okolních měst a Hlavního města Prahy - situování v klidné rezidenční lokalitě Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 828 pro k.ú. Lázně Toušeň, obec Lázně Toušeň, prokazující stav evidovaný k datu 24.2.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Lázně Toušeň, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace zjištěné z realitní inzerce e/ Rozhodnutí Stavební povolení č.j. výst.3961-1/08/l ze dne 10.10.2008, právní moc ke dni 15.10.2008 f) doložená projektová dokumentace schválená ve stavebním řízení g/ informace zjištěné telefonicky od vlastníka nemovité věci paní Jany Kašičkové h/ informace z insolvenčního rejstříku Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti Dražbyprost, s.r.o. ze dne 3.3.2014 svolána na 10.3.2014, 13:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce. Nemovitost byla volně přístupná, informace o nemovitých věcech byly poskytnuty vlastníkem telefonicky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 767859 Název katastálního území : Lázně Toušeň Kód obce : 538914 Název obce : Lázně Toušeň Počet obyvatel obce : 1 257 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2013 Kód okresu : CZ0209 Název okresu : Praha - východ Název kraje : Středočeský Poloha v obci : jižní část městysu Lázně Toušeň, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Městys Lázně Toušeň patří ke středně velkým obcím Středočeského kraje a okresu Praha - východ. Městys Lázně Toušeň disponuje dostatečnou občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (městský úřad, pošta, obchody, služby, restaurace, školka, škola, praktický lékař, sportovní a kulturní zařízení), s úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Čelákovice, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, případně Hlavní město Prahu. Městys Lázně Toušeň je dobře dostupné silniční dopravou, autobusovou a železniční dopravou. Po dopravní stránce je městys dostupný silnicemi druhých tříd, kterými je spojen s okolními obcemi a městy, zejména silnicí II/245 (Český Brod Brandýs nad Labem Stará Boleslav), a dále silnicemi, které navazují na rychlostní komunikace D11(Praha Hradec králové) a R10 (Praha Mladá Boleslav Turnov). Z inženýrských sítí je v městysu proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v jižní části městysu Lázně Toušeň, v ulici Nad Tratí, v nově vzniklé zástavbě rodinných domů. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rozestavěný rodinný dům: Rozestavěný rodinný dům, který není evidován v KN, je samostatně stojící stavba na pozemku čís. parcely 282/8, k.ú. Lázně Toušeň. Stavba rodinného domu byla prováděna na základě Rozhodnutí Stavebního povolení č.j. výst.3961-1/08/l ze dne 10.10.2008, právní moc ke dni 15.10.2008. Řešení dle předložené projektové dokumentace: Rozestavěný rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, v budoucím stavu s jedním nadzemním podlažím (přízemí) a volným půdním prostorem ve střeše valbového tvaru. Vnitřní dispozice má být tvořena dvěma byty o velikosti 4+kk s příslušenstvím a 2+kk s příslušenstvím. Případný budoucí vzhled stavby je patrný z pohledů v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice dle předložené projektové dokumentace: 1.NP zádveří (3,60 m2), chodba (20,02 m2), obývací pokoj (28,40 m2), kuchyňský kout (5,95 m2), komora (5,92 m2), pokoj (12,95 m2), technická místnost (1,89 m2), koupelna (5,15 m2), pokoj (12,92 m2), koupelna (4,30 m2), pokoj, (14,63 m2), garáž (17,98 m2) a venkovní terasa (19,21 m2). Půdní prostor volný půdní prostor Poznámka: Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu je převzata z doložené projektové dokumentace. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, z tvárnic YTONG, základy tvoří betonové pasy a desky s izolací proti zemní vlhkosti. Ostatní prvky stavby nejsou ke dni ocenění provedeny. K hranici pozemku jsou přivedeny přípojky inženýrských sítí, a to elektro a zemní plyn. Provedení kanalizační a vodovodní přípojky nebylo ke dni ocenění zjištěno, pravděpodobně je kanalizace a voda přivedena do revizních šachet na pozemku. Stáří, stavební stav a rozestavěnost: Ke dni ocenění je stavba ve fázi otevřené hrubé stavby, jsou provedeny základové konstrukce a převážná část obvodového a vnitřního zdiva. Celková rozestavěnost činí cca 23%. Stavba byla zahájena v roce 2008 na základě Rozhodnutí - Stavebního povolení č.j.výst.3961-1/08/l ze dne 10.10.2008, právní moc ke dni 15.10.2008, vydal Městský úřad Čelákovice, odbor výstavby. Vzhledem ke skutečnosti, že stavba rodinného domu je dlouhodobě rozestavěná, je patrné zvýšené opotřebení obvodového a vnitřního zdiva stavby. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako zhoršený. Další stavby: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. V řešeném případě se jedná o rozvodný pilíř IS ( elektro, plyn) a dále pravděpodobně revizní šachty kanalizace a vodovodu. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely 282/8, k.ú. Lázně Toušeň, městys Lázně Toušeň. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely 282/8 je částečně zastavěn rozestavěným rodinným domem (ke dni ocenění není evidován v KN), nezastavěnou část tvoří zatravněnou plochu, budoucí zahradu. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy a ortofoto mapy v příloze ocenění. K hranici pozemku jsou přivedeny přípojky inženýrských sítí, a to elektro a zemní plyn. Provedení kanalizační a vodovodní přípojky nebylo ke dni ocenění zjištěno, pravděpodobně je kanalizace a voda přivedena do revizních šachet na pozemku. Přístup k pozemku je z veřejné zpevněné komunikace, po pozemcích čís. parcel 282/3 a 283/3 (orná půda), které jsou ve vlastnictví Městyse Lázně Toušeň. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 282/8, rozestavěného rodinného domu (není evidován v KN) a dalších staveb tvořící součást oceňovaného pozemku, k.ú. Lázně Toušeň, v ulici Nad Tratí, v městysu Lázně Toušeň, okres Praha - východ, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. března 2014 (po zaokrouhlení) 1.950.000,- Kč Slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 828 ze dne 24.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: - nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 3.200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 31.3.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) -dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 828. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 90/6660/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. března 2014-6 -