- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1313-397/2013 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovitosti: bydlení č.p. 344 na pozemku parc.č. st. 322/1, včetně pozemku parc. č. st. 322/1 a příslušenství, v k.ú. a obci Čejkovice, okresu Hodonín (LV č. 928) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Richard Bednář Exekutorský úřad Praha 10 Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 003 EX 1657/13 Podle stavu ke dni 24.9.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 22 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 16.10.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl na nemovitosti včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 344 Adresa nemovitosti: U Boží muky 344 Okres: Hodonín Obec: Čejkovice Katastrální území: Čejkovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.9.2013 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti neumožnil ani přes výzvu znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 928 pro k.ú. Čejkovice ze dne 24.7.2013 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře sp.zn. 003EX 1657/13-32 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastník nemovitosti je v KN na LV č. 928 zapsána: Rabek Ludmila, č.p. 230, 696 16 Starý Poddvorov podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. a obci Čejkovice, cca 300m od centra obce. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 344 na pozemku p.č. st. 322/1, pozemkem p.č. st. 322/1 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří vedlejší stavba (kůlna), přípojky IS a zpevněné plochy. V obci je dostupná základní občanská vybavenost. Další občanská vybavenost je dostupná v okresním městě Hodoníně vzdáleném cca 20km. Čejkovice jsou vinařskou obcí na Hodonínsku. Obec Čejkovice je z pohledu atraktivity pro bydlení méně vyhledávanou lokalitou. Nabídka nemovitostí v této lokalitě převyšuje poptávku. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 344 Oceňovaným objektem je nepodsklepený, jednopodlažní, samostatně stojící rodinný dům č. p. 344 v k. ú. Čejkovice. Dům má základy mělké, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, střešní krytina chybí, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenocementové - z velké části opadané, dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená, plynová přípojka na hranici pozemku. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že budova byla zasažena požárem. Budova vyhořela, jedná se pouze o její torzo. Budova je svým stavebně technickým stavem určena k demolici. Příslušenství Příslušenství nemovitosti je zanedbatelného rozsahu a sestává z přípojek IS, zpevněných ploch. Dále příslušenství tvoří kůlna. Jedná se o přízemní zděný objekt pod pultovou střechou stojící na parcele č. st. 322/1. Základy objektu smíšené, nosné konstrukce zděné. Krov střechy pultový, s krytinou z osinkocementových šablon. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Další příslušenství nebylo možno zjistit, protože znalec nebyl vpuštěn do objektu. 2) Pozemek Parc.č. st. 322/1 Zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229m 2 Pozemek je ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemek je rovinatý.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy nebo pozemky k zastavění. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti (v Čejkovicích a okolí cca 4 km) se nabízí obdobné nemovitosti (nemovitosti ve špatném stavu) v rozmezí cca 200 tis. až 250 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Šetřením znalec zjistil, že ceny za nemovitosti ve špatném stavu odpovídají de facto cenám pozemků. Jelikož oceňovaná nemovitost je ve velmi špatném stavu, určená k odstranění, znalec uvažuje cenu obvyklou nemovitosti takto: obvyklá cena pozemku, snížená o náklady na odstranění stavby. Šetřením znalec zjistil, že ceny stavebních pozemků se v okolí pohybují v rozmezí cca 450 650 Kč/m 2. Vzhledem k velikosti, umístění pozemku, odhaduji cenu obvyklou pozemku ve výši 500,- Kč/m 2. Za celou výměru pozemku (229m 2 ) cena obvyklá pak činí: 114 500,- Kč. Náklady na odstranění stavby znalec stanovuje odborným odhadem ve výši 80 000,- Kč. Cena obvyklá nemovitosti: Cena pozemku: 114 500,- Náklady na odstranění stavby: 80 000,- Cena obvyklá nemovitosti: příslušenství) 34 500,- Kč (cena zahrnuje jak cenu staveb, pozemku, tak i Spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ na nemovitostech: 17 250,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ na nemovitostech (zaokrouhleno): 17 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na rodinném domu č.p. 344 situovaného na pozemku parc.č. st. 322/1, pozemku p.č. st. 322/1 a příslušenství, v k.ú. a obci Čejkovice, okresu Hodonín (LV č. 928), je stanovena ke dni 24.9.2013. Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 17 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovitosti: spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na rodinném domě č.p. 344 situovaného na pozemku parc.č. st. 322/1 a pozemku p.č. 322/1 a příslušenství, v k.ú. a obci Čejkovice, okresu Hodonín 17 000,- Kč Slovy: sedmnácttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, váznoucí na oceňovaném spoluvlastnickém podílu, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. Právní vady (zástavy, exekuce) váznoucí na jiných spoluvlastnických podílech nejsou předmětem tohoto ocenění (prodejem posuzovaného podílu v dražbě nezanikají). Nemovitost není kulturní památkou. Výsledná cena nemovitosti po zohlednění práv a závad na nich váznoucích 17 000,- Kč Slovy: sedmnácttisíc Kč V Ostravě, 16.10.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1313-397/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -