Znalecký posudek č. 3162-18/2013 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti - rodinného domu č.p. 67 na pozemku p.č. st. 134 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 134 v katastrálním území Svojetín, obci Svojetín, okrese Rakovník. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/17 130 00 Praha 3 Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 10362/10). Podle stavu ke dni 6.2.2013 posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 15.2.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti - rodinného domu č.p. 67 na pozemku p.č. st. 134 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 134 v katastrálním území Svojetín, obci Svojetín, okrese Rakovník. Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 10362/10). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 67 s příslušenstvím a pozemkem 270 04 Svojetín 67 Region: Středočeský Okres: Rakovník Katastrální území: Svojetín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.2.2013 bez přítomnosti jiných osob. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 10362/10-093.64 2. Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č. 329 kat. území Svojetín vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.1.2013. 4. Skutečnosti zjištěné při prohlídce. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM 3000. 8. Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r. 2004 - podpůrně
- 3-6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 329 katastrální území a obec Svojetín, okres Rakovník je zapsáno: ============================================================ A Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Vlastnické právo: Vacík Jan, č.p. 67, 27004 Svojetín, 700907/0772 ============================================================ B Nemovitosti Pozemky Parcela ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- St. 134 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1627 m 2 Stavby Typ stavby Část obce ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- Svojetín, č.p. 67, bydlení, na p.č. st. 134 ============================================================ C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Nařízení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Zástavní právo exekutorské. Úplné znění LV č. 329 v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla předložena žádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 67 s příslušenstvím a pozemky, který se nalézá v obci Svojetín. Nemovitost je situována do severní okrajové části souvisle zastavěného území Svojetína. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Vstup do domu je orientován k východu. Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 67 s příslušenstvím a pozemkem byla prohlédnuta a zaměřena bez přítomnosti jiných osob. Stavba rodinného domu je přístupná otvory v obvodovém zdivu v celém svém rozsahu. Soudní exekutor uložil v usnesení Č.j.: 091 EX 10362/10-064 povinnému umožnit znalci na vyzvání prohlídku nemovitosti a jejího příslušenství k provedení ocenění a zjištění stavu práv a závad s nemovitostí spojených a aby nejpozději při této prohlídce oznámil znalci jaká práva a jaké závady se k nemovitosti vztahují. Vzhledem k neúčasti povinného při prohlídce, a tím nepředložení (neoznámení) případných práv a závad s nemovitostí spojených nebylo možné tyto zjistit. Z toho důvodu zpracovatel posudku nezodpovídá za možné následky tímto způsobené a ocenění je vypracováno v následném rozsahu.
- 4 -. II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je v majetku jedné fyzické osoby. 1.2. Na LV č. 329 je zapsáno omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitostí a zástavního práva exekutorského. 1.3. Předmětem ocenění je celá nemovitost. Hodnocení z hlediska ocenění Bez vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Stavba č.p. 67 s pozemkem p.č. st. 134 je umístěna do severní okrajové části souvisle zastavěného území Svojetína. 2.2. Dopravní relace Autobusová, vlak. 2.3. Infrastruktura služeb Omezená - OÚ, MŠ, hostinec, obchod smíšeným zbožím, hřiště. Hodnocení z hlediska ocenění Infrastruktura služeb působí na tržní hodnotu nemovitostí nepříznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se rodinný dům č.p. 67 nalézá, tvoří celkem 1 část (p.č. st. 134), který tvoří spolu se stavbou jednotný funkční celek. Pozemek je převážně rovinatý, nepravidelného tvaru. 3.2. Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný vodovod a rozvod el. energie. 3.3. Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace. 3.4. Možnost parkování Na přilehlé komunikaci. 3.5. Technické opotřebení: stavby č.p. 67 se uvažuje 95 % 3.6. Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Stavba není schopna užívání, v severní části je staticky porušená, má zde propadlý strop nad 1.NP, chybí část štítové zdi a krovu. Chybí nebo jsou nefunkční rozvody el. energie, podlahy okna, dveře, omítky vnitřní i vnější, topení, hygienické vybavení a pod. vybavení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv má výše technického opotřebení a nemožnost užívání. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou.
- 5-4.2. Využitelnost majetku Nemovitost - rodinný dům není užívána, stavebně technické uspořádání a řešení ukazuje na rodinný dům. 4.3. Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení, stupni vybavení, úrovni údržby se uvažuje mimořádně nadprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - poloha nemovitosti v rámci obce - výměra pozemku Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - nemožnost užívání - stav a rozsah příslušenství nemovitosti - infrastruktura v obci Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám ztíženou zpeněžitelnost majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je v podílovém vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz Hodnocení u části II.1. - Vlastnické a právní vztahy ) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných
- 6 - podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. 4. Metoda ocenění zemědělských pozemků Specifický způsob je využit při ocenění zemědělských pozemků. V těchto případech se odhad tržní hodnoty opírá podpůrně o platný cenový předpis, který používá výnosový způsob ocenění na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek. Ten je pro odhad tržní hodnoty majetku v daném případě (zemědělského pozemku) nejvýhodnější. Dalším důvodem je skutečnost, že data, se kterými uvedený předpis pracuje, jsou ověřena. Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků vyjadřuje pětimístným kódem hlavní půdní a klimatické podmínky mající vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. V případě dostupnosti údajů srovnatelných nemovitostí (zemědělských pozemků) na realitním trhu, v daném místě a čase, je ještě provedeno zohlednění na základě takto zjištěných skutečností. Závěrem je výsledný odhad tržní hodnoty majetku - zemědělského pozemku (pozemků). Použitá metoda ocenění nemovitosti, resp. jejích částí, v tomto posudku:
- 7 - Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné části nemovitosti, tj. rodinného domu č.p. 67 na pozemku p.č. st. 134 včetně příslušenství a pozemku p.č. st.134 zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je patrová nepodsklepená volně stojící zděná stavba se sedlovou střechou a volným půdním prostorem. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dispoziční řešení: Přízemí - 1.NP: chodba, 5 místností, schodiště. Patro - 2.NP: schodiště, chodba, pokoj, půda Zastavěná plocha stavbou - 1.NP: 152 m 2 2.NP: 83 m 2 Podlahová plocha - 1.NP: 114 m 2 2.NP: 62 m 2 Stáří stavby: stavba pochází z r. 1913. Stavebně technický stav: havarijní, stavba není schopna užívání, v severní části je staticky porušená, má zde propadlý strop nad 1.NP, chybí část štítové zdi a krovu. Chybí nebo jsou nefunkční rozvody el. energie, podlahy okna, dveře, omítky vnitřní i vnější, topení, hygienické vybavení a pod. vybavení. V rámci pol. č. 25 jsou zohledněny statické poruchy v severní části domu. Konstrukce a vybavení (u zakrytých a nepřístupných konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy
- 8 - Svislé konstrukce - zděné ze smíšeného zdiva (cihly, kámen, vepřovice) tl. 30 a 65 cm Střecha - sedlová Krov - dřevěný Krytina - betonová drážkovka Klempířské konstrukce - pouze svod a část žlabu z pozinkovaného plechu Úprava vnitřních povrchů - vápenné omítky převážně chybí a nefunkční Fasáda - vápenné omítky převážně chybí a nefunkční Schodiště - dřevěné Vnitřní obklady - nevyskytují se Okna - dřevěná špaletová převážně poškozená a nefunkční Dveře - náplňové a chybí Podlahy - dlažba a prkna v omezeném rozsahu, jinak chybí a nefunkční Elektroinstalace - nefunkční Bleskosvod - ano, nefunkční Vytápění - nevyskytuje se Vnitřní hygienické vybavení - nevyskytuje se Vybavení kuchyní - nevyskytuje se Vnitřní vodovod - nevyskytuje se Ohřev vody - nevyskytuje se Kanalizace - nevyskytuje se Příslušenství: příslušenství užívané spolu s RD č.p. 67: 2* vedlejší stavba s propadlými stropy, bez krovů, poškozené zdi, ploty, resp. funkční části, plotová vrata, plotová vrátka, vodovodní přípojka, šachta. Stav většiny staveb je v havarijním stavu na hranici funkčnosti. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 1627 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 1627 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: možné veřejný vodovod, el. energie Technický stav objektu: havarijní Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: není Stáří objektu: 100 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 235,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 175,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2
- 9 - Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0,850 2. Správní funkce 0,97 1,03 0,980 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,030 5. Obchod a služby 0,94 1,06 0,950 6. Školství 0,94 1,06 0,950 7. Zdravotnictví 0,94 1,06 0,940 8. Kultura, sport 0,94 1,06 0,950 9. Hotely ap. 0,98 1,02 0,980 10. Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0,950 11. Životní prostředí 0,94 1,06 1,030 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,000 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 0,970 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 15. Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 1,000 20. Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,880 21. Typ stavby 0,94 1,06 1,000 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 23. Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0,600 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 0,900 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,020 28. Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,250 29. Údržba stavby 0,85 1,10 0,850 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,100 31. Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,073 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: 270 04 Svojetín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní částečně podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou. Podkroví není upravené k bydlení. Pozemek 483 m 2, z toho zastavěná plocha 125 m 2. Dispoziční řešení 2+kk s chodbou a příslušenstvím. Zděná stavba, krytina pálená, klempířské kce z PP, okna dřevěná špaleto a střešní, plné a prosklené dveře, omítky vápenné dvouvrstvé, fasádní omítka vápenná, na podlahách vlýsky, plovoucí, ker. dlažby. V kuchyni sporák na TP, bez linky. V koupelně vana, obklady, umyvadlo, WC, bojler. Vytápění krbovými kamny. Stav velmi dobrý, po rekonstrukci, provedeny vnitřní omítky, plovoucí podlahy, zateplení, elektroinstalace, příprava podkroví, rozvod vody, kanalizace, bojler.
- 10 - Příslušenství: přípojky IS, zděný sklad, studna, terasy, žumpa, plotová vrata a vrátka. Inzerovaná cena: 1 329 000,- Kč k jednání. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 483 m 2 Zastavěná plocha: 125 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 329 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 1 129 650,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 95,00 m 2 11 891,05 Kč/m 2 25 682,62 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 70,00 m 2 16 137,86 Kč/m 2 34 854,98 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,03 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 0,95 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 0,95 11. Životní prostředí 1,03 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 0,97 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,88 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,02 28. Technická hodnota 0,75 29. Údržba stavby 1,07 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,463 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: 270 04 Svojetín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou. Podkroví není upravené k bydlení. Pozemek 3 963 m 2, z toho zastavěná plocha 100 m 2. Zděná stavba, krytina tašky, klempířské kce z PP, okna dřevěná špaletová, omítky vápenné dvouvrstvé, fasádní omítka vápenná. Stav zhoršený. Příslušenství: přípojky IS, dřevěný sklad, býv. chlévy, žumpa, ploty, zpevněné plochy betonové, plotová vrata a vrátka. Inzerovaná cena: 1 350 000,- Kč k jednání. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: zhoršený Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 3963 m 2 Zastavěná plocha: 100 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné
- 11 - Přípojky: veřejný vodovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 350 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 1 147 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 100,00 m 2 11 475,- Kč/m 2 29 727,98 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 80,00 m 2 14 343,75 Kč/m 2 37 159,97 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,03 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 0,95 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 0,95 11. Životní prostředí 1,03 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 0,97 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,88 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,02 28. Technická hodnota 0,60 29. Údržba stavby 0,97 30. Pozemky k objektu celkem 1,15 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,386 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Adresa: 270 04 Svojetín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou. Podkroví není upravené k bydlení. Pozemek 711 m 2, z toho zastavěná plocha 322 m 2. Zděná stavba, 4+1, krytina tašky, klempířské kce z PP, okna dřevěná špaletová a plastová, na podlahách PVC, ker. dlažby, v kuchyni linka, el. sporák, digestoř, obklad za linkou, v koupelně vana, umyvadlo, obklad, bojler, ÚT na TP omítky vápenné dvouvrstvé, fasádní omítka vápenná. Stav průměrný. Příslušenství: přípojky IS, studna, žumpa, ploty, plotová vrata a vrátka. Inzerovaná cena: 1 100 000,- Kč k jednání. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 90 roků Stav objektu: průměrný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 711 m 2 Zastavěná plocha: 322 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 100 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 935 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 220,00 m 2 4 250,- Kč/m 2 11 675,82 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 165,00 m 2 5 666,67 Kč/m 2 15 567,77 Kč/m 2
- 12 - Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,03 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 0,95 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 0,95 11. Životní prostředí 1,03 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 0,97 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,88 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,02 28. Technická hodnota 0,60 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,05 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,364 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 25 682,62 34 854,98 2. Rodinný dům 29 727,98 37 159,97 3. Rodinný dům 11 675,82 15 567,77 SJC minimum 11 675,82 15 567,77 SJC průměr 22 362,00 29 194,00 SJC maximum 29 727,98 37 159,97 Index oceňovaného objektu 0,073 0,073 0,073 0,073 0,073 JCO minimum 852,00 1 136,00 JCO průměr 1 632,00 2 131,00 JCO maximum 2 170,00 2 713,00 Výměry oceňované stavby 235,00 175,00 CO minimum 200220 198800 CO průměr 383520 372925 CO maximum 509950 474775 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: 198 800,- Kč 378 223,- Kč 509 950,- Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: 198 800,- Kč až 509 950,- Kč, průměrně tedy ve výši 378 223,- Kč. S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti rodinného domu č.p. 67 na pozemku p.č. st. 134 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 134 v katastrálním území Svojetín, obci Svojetín, okrese Rakovník ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: 378 223,- Kč
- 13 - Upraveno na: 400 000,- Kč Na nemovitosti nebyly zjištěny závady a práva s ní spojené typu věcného břemene, nájemního práva či předkupního práva viz část Celkový popis. C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 67 na pozemku p.č. st. 134 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 134 v katastrálním území Svojetín, obci Svojetín, okrese Rakovníke dni 6. února 2013, na: Slovy: čtyřistatisíckorunčeských 400 000,- Kč V Praze, 15.2.2013 Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3162-18/2013 znaleckého deníku. E. Seznam příloh: 1. LV č. 329. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Přehledná mapa.
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -