ZNALECKÝ POSUDEK č. 2281-47/2012 O ceně: o ceně nemovitosti sestávající z rodinného domu č.p. 280 včetně příslušenství, kopané studny, venkovních úprav a pozemku č. St. 912, p.č. 698/19 to vše v k.ú. Mirošovice na okrese Praha východ č.j. 117EX1191/10-70 Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Stanislav Pazderka - soudní exekutor, Exekutorský úřad Písek Prokopova 339/14 39701 Písek Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení k č.j. 117EX1191/10-70 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.07.2012 znalecký posudek vypracoval: Vladimír Loch Nad Studánkou 119 251 01 Světice telefon: 602 552080 e-mail: loch@ri.ipex.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává jednom vyhotovení. V Světicích, 19.07.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti sestávající z rodinného domu č.p. 280 včetně příslušenství, kopané studny, venkovních úprav a pozemku č. St. 912, p.č. 698/19 to vše v k.ú. Mirošovice na okrese Praha východ. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Školní 280 251 66 Mirošovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Mirošovice Katastrální území: Mirošovice u Říčan Počet obyvatel: 1 107 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,7933 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,79 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.07.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Procházky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení exekutorského úřadu v Písku ze dne 25.5.2012, č.j. 117EX1191/10-70 - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy pro k.ú. Mirošovice u Říčan prokazující stav evidovaný k datu 21.06.2012 pro okres Praha východ z LV.č. 754, kde je zapsáno: vlastník Procházka Jiří (570812/0704) p.č. St. 912 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 105 m 2, p.č. 698/19 zahrada o výměře 495 m 2, budova s č.p. 280, způsob využití - bydlení - skutečnosti zjištění na Obecním úřadě v Mirošovicích - skutečnosti zjištěné na místě a sdělené vlastníkem nemovitosti panem Procházkou 5. Vlastnické a evidenční údaje Uvedeny v přecházející části posudku, dle předloženého výpisu z LV č. 754. 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění nebyla vlastníkem nemovitosti poskytnuta žádná projektoví dokumentace na stavbu rodinného domu. Znalcem bylo při místním šetření provedeno přeměření objektu za pomocí laserového přístroje LE 200. Ocenění objektu je provedeno dle skutečností zjištěných na místě samém. Následně byla porovnány s doklady uloženými na obecním úřadě v Mirošovicích. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je solitérní rodinný dům o jednom podzemním, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, postavený na mírně svažitém pozemku jižním směrem. Objekt je situován v severní okrajové části obce, nedaleko do dálnice D1 a vlakové zastávky na trati Praha - Benešov. V obci je základní síť obchodů a služeb. Příjezd k nemovitosti je po asfaltové komunikaci, ve které jsou veškeré inženýrské sítě, včetně rozvodu zemního plynu. U nemovitosti jsou tyto venkovní úpravy: oplocení do ulice se zděnou podezdívkou, zděnými sloupky a dřevěnou výplní, plotová vrata a vrátka, opěrná zídka u vstupu, zpevněné plocha z betonových dlaždic - granitovaných. Plot zadní je z pletiva. U vjezdu do garáže jsou dvě opěrné zídky, na zahradě je postaven ocelový kotec pro psa. Dle sdělení vlastníka nemovitosti je rodinný dům odpojen od odběru elektrického proudu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle LV.č. 754-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům Popis: Jedná se o rodinný dům, podsklepený, s prvním a druhým nadzemním podlažím a podkrovím. Stavba je postavena u místní zpevněné komunikace v obdobné zástavbě rodinných domů, nedaleko místní školy. Střecha sedlová, fasáda vápenná, vytahovaná, ve spodní části proveden obklad fasády, klempířské konstrukce kompletní. Vnitřní členění a vybavení: sklepgaráž- podlaha dlažba, osazen radiátor topení, okno zdvojené, el. bojler, v rohu je osazena kuchyňská linka s dřezem, vrata dřevěná. Chodba- podlaha dlažba, osazen kotel topení na tuhá paliva a elektro kotel. Spíž- podlaha dlažba, prostor pod schody. 2. místnost- dtto. Sklad uhlíbetonová podlaha.prádelna- podlaha dlažba, proveden obklad, osazena vana, radiátor topení. Místnost se saunou- podlaha dlažba, radiátor, sprchový kout, bazének, obklad, vlastní saunový prostor. Schody betonové s povrchem z dlažby. 1.NPchodba- podlaha dlažba, osazen radiátor topení. Vstupní prostor- přístupný po venkovních schodišti, podlaha dlažba, radiátor okno dřevěné. Obývací pokoj- výstup na balkon, podlaha koberec. Kuchyně- podlaha dlažba, proveden obklad, osazena digestoř, el. varná deska. Spíž- podlaha dlažba. WC- podlaha dlažba, obklad. Koupelna- podlaha dlažba, obklad, osazena vana, umyvadlo, sprchový kout. Schody dřevěné. 2.NPchodba- podlaha dlažba, výstup na lodžii, částečně zkosený strop. Pokoj- podlaha koberec, částečně zkosený strop. Pokoj a ložnice- dtto. WC- podlaha dlažba, obklad. Koupelna- podlaha dlažba, obklad, sprchový kout, vana, umyvadlo, částečně zkosený strop, radiátory topení. Schody tvořeny ocelovou konstrukcí, dřevěné stupně. Podkrovív tomto podlaží je jedna velká místnost užívaná jako sportovní zázemí, podlaha prkenná, osazen radiátor, okna zdvojená, výstup na lodžii. Nemovitost byla kolaudována v roce 1994. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 18 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 888 Kč/m 3-4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.P.P.: 104,13 m 2 2,70 m 1.N.P.: 104,13 m 2 2,70 m 2.N.P.: 104,13 m 2 2,70 m podkroví: 31,21 m 2 2,67 m Obestavěný prostor: spodní stavba: (9,95x11,45-4,9x2,0)x(2,70) = 281,14 m 3 vrchní stavba: (9,95x11,45- = 343,38 m 3 4,9x2,0)x(3,20)+5,0x1,0x1,0+4,7x1, 1x1,0 zastřešení + podkroví: (9,95x11,45- = 257,46 m 3 4,9x2,0)x4,85 2+4,95x1,0 Obestavěný prostor - celkem: = 881,98 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 104,13 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 343,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,30 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na IV 0,04 veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Např. sauna, centrál. vysavač, zimní II 0,05 zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén - V prvním podzemním podlaží je provedena sauna. 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 18 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 13 x 1,00 = 0,944 i = 1-5 -
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,944 x 1,000 x 0,950 = 0,897 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 6 888 Kč/m 3 x 0,897 = 6 178,54 Kč/m 3 CP = CU x OP = 6 178,54 Kč/m 3 x 881,98 m 3 = 5 449 348,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 5 449 348,71 Kč - 6 -
1.2. kopaná studna Popis: Studna je umístěna na západní straně pozemku vedle rodinného domu. Studna není opatřena ručním čerpadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 6,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m x 1 950 Kč/m + 9 750 Kč další hloubka: 1,00 m x 3 810 Kč/m + 3 810 Kč Základní cena celkem: = 13 560 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3230 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 2,6990 Plná cena: = 72 265,45 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 82 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 18 100 = 18,000 % - 13 007,78 Kč Kopaná studna - zjištěná cena = 59 257,67 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV.č. 754 Popis: Předmětem ocenění je stavební pozemek zastavěný stavbou rodinného domu a přilehlá zahrada. Příjezd k nemovitosti je po asfaltové komunikaci, pozemek je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu je proveden pouze v ulici, nemovitost není připojena. Pozemek je mírně sklonitá parcela jižním směrem. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 300 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 425 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % - 7 -
Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 425% + 10% x (100 % + 425%) 477,50 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,6990 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,79 1,00 2,1550 2,6990 477,50 1 202,164 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,79 0,40 2,1550 2,6990 477,50 480,866 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 912 105,00 1 202,164 126 227,22 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 698/19 495,00 480,866 238 028,67 Stavební pozemky - celkem 364 255,89 Pozemky dle LV.č. 754 - zjištěná cena = 364 255,89 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům 5 449 348,70 Kč 1.2. kopaná studna 72 265,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 521 614,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV.č. 754 364 255,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 364 255,90 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 5 885 870 Kč 5 885 870 Kč - 8 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům 5 449 348,70 Kč 1.2. kopaná studna 59 257,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 508 606,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV.č. 754 364 255,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 364 255,90 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 5 872 862,30 Kč 5 872 860 Kč 5 872 860 Kč slovy: Pětmilionůosmsetsedmdesátdvatisícosmsetšedesát Kč V Světicích, 19.07.2012 Vladimír Loch Nad Studánkou 119 251 01 Světice telefon: 602 552080 e-mail: loch@ri.ipex.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 1.7.1987 číslo jednací Spr 658/86 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2281-47/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2281-47/2012. E. Seznam příloh Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 754 ze dne 21.06.2012 3-9 -
pohled na RD z ulice oplocení do ulice pohled zadní - severozápadní pohled zadní - severovýchodní kopaná studna severní část zahrady za rodinným domem - 10 -
kotec pro psa vjezd na pozemek spodní část rodinného domu zahrada před domem - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -