ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13075-355/11 o ceně bytové jednotky č.166/3 umístěné v domě č.p.166 na parc.č.st.248, katastrální území a obec Rozvadov, okres Tachov, včetně podílu na společných částech domu, pozemku a ceny obvyklé. (LV č.378) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: Svítilová Marie Rozvadov 166 348 06 Přimda Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 251/10 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011. Oceněno ke dni: 11.listopadu 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 11.listopadu 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 2.února 2011, LV č.378. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 251/10 ze dne 5.9.2011 o ustanovení znalce. Kopie katastrální mapy pro kat.území Rozvadov. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 27.září 2011 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku List vlastnictví. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.166/3 2) Stavební pozemek, parc.č.st.248-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.166/3 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.166/3 o velikosti 2+kk, umístěná v 1.nadzemním podlaží domu čp.166. Bytový dům je proveden jako zděný z klasických materiálů, má celkem dvě nadzemní podlaží, suterén a nízkou sedlovou střechu. Objekt je situován ve svahu. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - sporák plynový vč.připojovacího potrubí - vana vč.napojení na vnitřní kanalizaci - umývadlo vč.napojení na vnitřní kanalizaci - WC mísa s nádrží - míchací baterie 3 ks - el.boiler - listovní schránka - zvonek K vlastnictví jednotky dále patří: - nášlapná vrstva podlah - nenosné příčky - vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní části oken - vnitřní elektroinstalace vč.bytových pojistek nebo jističů Jednotka je ohraničena: - vstupními dveřmi do jednotky vč.zárubně - uzavíracím kohoutem plynu pro jednotku, el.pojistkami nebo jističi - vnitřními plochami stěnových plášťů vč.oken. Součástí jednotky dále jsou: - rozvody teplé a studené vody vč.bytových vodoměrů a armatur - rozvody plynu vč.uzavíracího kohoutu pro jednotku - vnitřní kanalizace po napojení na svislý rozvod budovy Součástí nemovitosti je rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 49/410. Společnými částmi domu jsou: - základy vč.izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody, schodiště, chodby - okna a dveře vyjma vstupní dveře do bytů a jejich příslušenství, přímo přístupné ze společných částí - rozvody a přípojky tepla, teplé a studené vody, kanalizace, elektřiny - hromosvod - společné technické zařízení - komínová tělesa - 3 -
Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.3 49,00 49.00 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 49.00 m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické chybí 0.02100 100% -0.021*1.852 15. Vytápění podstandard 0.04700 100% -0.047 16. Elektroinstalace podstandard 0.05200 100% -0.052 20. Vnitřní plynovod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 25. Ostatní chybí 0.05600 100% -0.056*1.852-4 - -0.27309 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.27309) = 0.8525 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci 3 0.01 Centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 3 0.03 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci 2 0.00 Základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci 1-0.03 Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.01 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.01 = 1.010 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - 5 -
8. Vytápění bytu 1-0.10 Lokální na tuhá paliva 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 48 let) Celkem -0.01 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.01) x 0.6800 = 0.673 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč 13.695,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6800 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.010 x 0.673 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 9.312,60 Cena za celou podlahovou plochu 49.00 m 2 = Kč 456.317,40 Byty v domech vícebytových-jednotka č.166/3 Cena celkem Kč 456.317,- 2) Stavební pozemek, parc.č.st.248 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.248 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 211 m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1540 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.4810 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 36,26 Cena za celou výměru 211.00 m 2 = Kč 7.651,41 Započtení spoluvl.podílu 49/410 = Kč 914,44 Stavební pozemek, parc.č.st.248 Cena celkem Kč 914,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.166/3 Kč 456.317,- 2) Stavební pozemek, parc.č.st.248 Kč 914,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 457.231,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 457.230,- Slovy: Čtyřistapadesátsedmtisícdvěstětřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.378 pro katastrální území a obec Rozvadov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 251/10 ( k č.j. 11 Nc 6250/2009) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v širším centru obce Rozvadiv, v lokalitě bytových domů se základní občanskou vybaveností, cca 1 km od státní hranice s Německem. Byt se nachází v původním technickém stavu s lokálním vytápěním na tuhá paliva. Dům čp.166 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Bytový dům je situován ve svahu a je samostatně stojící. - 7 -
V obci Rozvadov a bezprostředním okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. Rozvadov, byt o velikosti 2+1, užitná plocha 58 m2 v 1.nadz.podlaží z celkem 3, byt v původním tech.stavu, bez rekonstrukce budova zděná, el.přímotopy, sporák na PB cena 470 000,- Kč 2. Rozvadov, byt o velikosti 3+1, užitná plocha 70 m2 ve 3.nadz.podlaží z celkem 3, okna plastová, plovoucí podlahy, budova zděná, vlastní kotel ÚT na tuhá paliva, cena 400 000,- Kč 3. Planá, ul.bohušova, byt o velikosti 2+kk, užitná plocha 50 m2 ve 4.nadz.podlaží z celkem 5, byt po celkové rekonstrukci, budova panelová, stáří pouze 10 let cena 680 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že se nemovitost nachází v původním technickém stavu s lokálním topením na tuhá paliva, odhaduji cenu obvyklou bytové jednotky č.166/3 zapsané na LV č.378 ve výši 460 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 8 -
V Ostravě, dne 11.listopadu 2011 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13075-355/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -