ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 256/6826/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 jednotky - bytu č. 469/1 v bytovém domě č.p. 469, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemcích čís. parcel 1355/5, 1355/19, k.ú. Troja, ul. U Pentlovky, v městské části Praha - Troja, v Hlavním městě Praze ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 256/6826/2014 LV no.: 3758 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na jednotce - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 469/1 v bytovém domě č.p. 469, včetně podílu 28/1000 na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1355/5, 1355/19, k.ú. Troja, ul. U Pentlovky, v městské části Praha - Troja, okres Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: U Pentlovky 469, Praha 8 Troja, 181 00 Praha 8. Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 181.571 Kč Market value Tržní hodnota 250.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 250.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 256.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Není stanovena Kč Number of properties: Počet objektů: 1(byt) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura jednotka - byt č. 469/1 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) podíl 1/6 k jednotce bytu náleží užívání lodžie (3,20 m2), sklep (2,40 m2) Hlavní město Praha, městská část Praha 8 Troja, ul. U Pentlovky v městské části Praha 8 - Troja se nachází úplná občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 1355/5, 1355/19 (podíl 1/6 z podílu 28/1000) 344, podíl 28/1000 zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha/jiná plocha 3 000 (dle cenové mapy) Kč/ Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 54,40 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 54,40 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Lodžie (3,20 m2), sklep (2,40 m2) Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1980-1985 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 30 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 3758 ze dne 20.6.2014 je jednotka - byt ve vlastnictví následujících osob: Beran Josef, bytem U Pentlovky 469, Troja, 181 00 Praha 8 podíl 2/3 Bezděkovský Miroslav, bytem U jezera 2033/30, Stodůlky, 155 00 Praha 5 podíl 1/6 Horová Blažena, bytem náměstí 14. Října 1381/4, Smíchov, 150 00 Praha 5 podíl 1/6. Předmětem ocenění je podíl 1/6, který je ve vlastnictví paní Horové Blaženy. Restricting conditions / omezující podmínky: omezeními. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: zástavními právy. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván podle dostupných informací pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/6, tzn. značně snížená prodejnost - ztížené možnosti parkování v okolí bytového domu - situování jednotky bytu v přízemí bytového domu Strong points / silné stránky: - bytový dům po částečné rekonstrukci - v dané oblasti úplná občanská vybavenost - daná oblast dostupná systémem veškeré hromadné dopravy - klidné okolí (blízkost městské zeleně) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 3758 (jednotka - byt) pro k.ú. Troja, obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 20.6.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 948 (byt. dům) pro k.ú. Troja, obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 20.6.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. Troja vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ částečné prohlášení vlastníka jednotky bytu, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Hlavní město Prahu, Katastrálním pracovištěm Praha e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 30.6.2014, 15:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Přítomen byl jeden ze spoluvlastníků, pan Josef Beran, z jehož strany však nebyl umožněn přístup do jednotky bytu a nebyly z jeho strany sděleny prakticky žádné potřebné informace o jednotce - bytu. - 3 -
IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 730190 Název katastrálního území : Troja Kód obce : 554782 Název obce : Praha Počet obyvatel obce : 1 241 664 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0100 Název okresu : Hlavní město Praha Název kraje : Hlavní město Praha Poloha v obci : Hlavní město Praha, městská část Praha 8 Troja, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Město Praha (1 241 664 obyvatel) je Hlavním městem České republiky. Hlavní město Praha disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, obchodní centra, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadla, kina, sportoviště, knihovny a další). Městská část Praha Troja, která se nachází v severozápadní části Hlavního města Prahy, disponuje úplnou občanskou vybaveností (úřad městské části, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní střediska, sportoviště a další). Po dopravní stránce je městská část Praha Troja velmi dobře dostupná silniční dopravou, v městské části je zavedena kompletní síť městské hromadné dopravy (metro, tramvaje, autobusy). Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 469, která se nachází v městské části Praha 8, v ulici U Pentlovky, v městské části Praha Troja, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti a v blízkosti Pražské botanické zahrady. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 469/1: Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 2+1, je situována v 1.NP (přízemí) bytového domu č.p. 469, na pozemku čís. parcely 1355/5, k.ú. Troja, v ulici U Pentlovky. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 8 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 32 jednotek - bytů a společné prostory. K jednotce - bytu č. 469/1 náleží podíl 28/1000 na společných částech bytového domu č.p. 469 a pozemcích čís. parcel 1355/5, 1355/19. Dispoziční řešení: Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím situovaná v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Vnitřní dispozice sestává z pokoje (17,30 m2), pokoje (14,30 m2), haly (7,30 m2), chodby (4,70 m2), koupelny (2,60 m2), WC (0,90 m2), kuchyně (7,00 m2) a spíže v bytě (0,30 m2). K bytu dále náleží užívání lodžie (3,20 m2) a sklepa (2,40 m2). Celková podlahová plocha bytu je 54,40 m² (bez výměry lodžie a sklepa). Poznámka: Informace o dispozici jednotky - bytu, byly převzaty z Částečného prohlášení vlastníka jednotky bytu, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Hlavní město Prahu, Katastrálním pracovištěm Praha. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou panelové, stropy jsou pravděpodobně montované betonové, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, schodiště je pravděpodobně betonové s povrchem PVC. Podlahy v bytě jsou pravděpodobně betonové, s běžnými povrchy (plovoucí podlaha, PVC, keramická dlažba, textilní krytina), okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou pravděpodobně štukové, jádro bytu je pravděpodobně umakartové, případně zděné, vnitřní dveře jsou pravděpodobně dřevěné plné i prosklené do ocelových, případně obložkových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou pravděpodobně dřevěné. Vstupní dveře do bytového domu jsou plastové (opatřené čipovým systémem zamykání). Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má předpokládaný vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění a zásobování teplou užitkovou vodou je předpokládáno z dálkového zdroje. Bytový dům má pravděpodobně rozvod domácího zvonku s telefonem. Bytový dům je pravděpodobně vybaven výtahem. Vybavení kuchyně je předpokládáno kuchyňskou linkou, sporákem a digestoří. Vybavení sociálního zázemí je předpokládáno v běžném standardu. Stáří a stavební stav: Podle dostupných informací byl bytový dům postaven v letech 1980-1985, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 29-34 let. Na bytovém domě byla v minulých letech provedena částečná rekonstrukce, která pravděpodobně zahrnovala výměnu oken za plastová, výměnu vchodových dveří včetně opravy vstupů, nové fasádní omítky včetně zateplení a další drobné opravy. Na bytovém domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Jednotka byt: Stavebně technický stav jednotky - bytu nelze z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu zjistit. Při ocenění je předpokládáno, že předmětná jednotka - byt je v původním, udržovaném stavu. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý, stavebně technický stav bytu je předpokládán dobrý. - 5 -
Pozemky: K oceňované jednotce - bytu č. 469/1 náleží podíl 28/1000 na pozemcích čís. parcel 1355/5, 1355/19, k.ú. Troja. Pozemek čís. parcely 1355/5 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 469. Pozemek čís. parcely 1355/19 tvoří přístupový pozemek k bytovému domu (prostor u venkovního přístupového schodiště) ve funkčním celku. Pozemky jsou rovinné konfigurace, pravděpodobně napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a dálkový zdroj tepla. Pozemky jsou přístupné z okolních, veřejně přístupných pozemků, které tvoří zpevněné komunikace (pozemek čís. parcely 1324/29, ostatní komunikace/ostatní plocha, vlastník Hlavní město Praha), komunikace pro pěší a prostory mezi bytovými domy. Bezprostřední přístup tvoří zpevněná komunikace pro pěší (pozemek čís. parcely 1355/20, ostatní komunikace/ostatní plocha, vlastník Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/6 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na jednotce - bytu č. 469/1 v bytovém domě č.p. 469, včetně podílu 28/1000 na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1355/5, 1355/19, k.ú. Troja, ul. U Pentlovky, v městské části Praha - Troja, okres Hlavní město Praha je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitých věcí (viz. příloha Analýza hodnot). - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na jednotce - bytu č. 469/1 v bytovém domě č.p. 469, včetně podílu 28/1000 na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1355/5, 1355/19, k.ú. Troja, ul. U Pentlovky, v městské části Praha - Troja, okres Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 30. června 2014 (po zaokrouhlení) Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč 250.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí omezeními. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle56/6826/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 4. července 2014-7 -