ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3947/2013 NEMOVITOST: 1/2 bytové jednotky č. 309/11 Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Vyšší Brod, k.ú. Vyšší Brod Adresa nemovitosti: Pohraniční stráže 309, 382 73 Vyšší Brod Vlastníci stavby: Richard Vozniak, Dřevařská 341, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Vozniaková, Míru 265, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Richard Vozniak, Dřevařská 341, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Vozniaková, Míru 265, 382 73 Vyšší Brod, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 27783/11-24 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ 370 000 Kč Datum místního šetření: 26.2.2013 Stav ke dni : 26.2.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 28.2.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 bytové jednotky č. 309/11 v domě č.p. 309 na pozemku č. parc. St. 485, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 7291/85118 v kat. úz. Vyšší Brod, obec Vyšší Brod, okres Český Krumlov, vše zapsáno na LV č. 981. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.2.2013 LV č. 981 pro kat. úz. Vyšší Brod, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov - snímek z katastrální mapy ze dne 1.10.2012 pro kat. úz. Vyšší Brod, list mapy č. Vyšší Brod 9-2/21 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-27783/11-24 ze dne 31.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-27783/11-70 ze dne 25.9.2012 - kopie kupní smlouvy ze dne 11.12.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 12.12.2006 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Vyšší Brod je součástí okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Vyšší Brod se rozkládá asi 24 km jižně od Českého Krumlova. Obec je vzdálená přibližně 5 km od rakouských hranic. Ve městě je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 26/7 ostatní komunikace - Město Vyšší Brod 20/1 ostatní plocha - Město Vyšší Brod 2
Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v domě č.p. 309 v ulici Pohraniční stráže, kat. úz. Vyšší Brod, obec Vyšší Brod. Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy. Bytová jednotka č. 309/11 je umístěny ve 4.NP a dispozičně je řešena jako 3+1 s lodžií. Bytový dům je panelový, nezateplený se sedlovou střechou. Střešní krytina jsou eternit. šablony. Okna plastová. Parkování je možné před domem. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11 Popis: Bytová jednotka č. 309/11 je umístěna ve 4.NP domu. Dispozičně je řešena jako 3+1 (kuchyně, tři pokoje, předsíň, hala, koupelna, WC a lodžie), k bytu náleží sklepní kóje. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, el. sporák, vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, radiátory, infrazářič, listovní schránka, zvonek, domácí telefon, lapač par, spižní skříň, vodoměry. K vlastnictví jednotky dále patří veškerá jeho vnitřní instalace: potrubní rozvody studené vody k rozbočce ve stoupačce procházející bytem včetně míchacích baterií, potrubní rozvody teplé vody a odpadů k rozbočce ve stoupačce procházející bytem, elektroinstalace k jističi v rozvodné skříni pro BJ, rozvody ústředního vytápění včetně radiátorů a termostatických hlavic k rozbočce ve stoupačce procházející bytem, podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, vnitřní rozvody společné televizní a rozhlasové antény. Byt je ohraničen vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt včetně zárubně, hlavními uzavíracími ventily přívodu studené a teplé vody a jističi v rozvodné skříni elektroinstalace pro jednotku. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek parc. č. St. 485 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Zastavěný pozemek bytovým domem v obci Vyšší Brod. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 46,50 1,00 2,1310 0,6920 68,57 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 485 317,00 68,57 21 736,69 4
nádvoří Stavební pozemek - celkem 21 736,69 = 21 736,69 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc. č. St. 485 - zjištěná cena = 10 868,35 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek parc. č. St. 485 = 10 868,35 Kč 10 868,35 Kč Cena příslušenství - celkem: = 10 868,35 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 2001 10 000 Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 052,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 11,05 m 2 pokoj: 12,32 m 2 pokoj: 20,60 m 2 pokoj: 12,32 m 2 předsíň: 5,17 m 2 hala: 7,92 m 2 koupelna: 2,56 m 2 WC: 0,97 m 2 lodžie č. 11/9: 4,23 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,14 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje č. 11: 1,37 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,37 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,14 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,37 m 2 * 0,10 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 77,28 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 5
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,646 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,070 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 6
3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 1,070 * 0,950 = 0,657 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 15 052,- Kč/m 2 * 0,657 = 9 889,16 Kč/m 2 CP = CU * PP = 9 889,16 Kč/m 2 * 77,28 m 2 = 764 234,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 764 234,28 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 10 868,35 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 291 / 85 118 Hodnota spoluvlastnického podílu: 10 868,35 Kč * 7 291 / 85 118 = 930,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 930,96 Kč = 765 165,24 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Bytová jednotka č. 309/11 - zjištěná cena = 382 582,62 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 309/11 382 582,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 382 582,60 Kč Celkem 382 582,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 382 582,60 Kč 7
Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 72,91 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví ve Vyšším Brodě, ulice Zahradní. Klidné místo nedaleko centra města, nedaleko hranic s Rakouskem. Bezproblémový příjezd a parkování. Dům i byt ve výborném technickém stavu. Blízko k řece, přehradě i do lesa. Kulturní úroveň města je na vysoké úrovni. V místě veškerá občanská vybavenost - škola, školka, obchody. Bytová jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 v Loučovicích. Celková plocha 68 m2. Byt se nachází ve 3. patře, v osobním vlastnictví, balkon. Dům po rekonstrukci - zateplení, fasáda, plastová okna se žaluziemi. Byt v původním udržovaném stavu, upraven pro bezbariérový přístup. Panelový dům kousek od hranic s Rakouskem. Nedaleko rekreační středisko Lipno nad Vltavou s možností letní a zimní aktivní rekreace. Bytová jednotka 3+1 Nabízíme k prodeji byt o dispozici 3+1, výměra 62m2, byt se nachází v posledním patře 7p panelového domu, v domě je výtah. Dům je po rekonstrukci z roku 2009, okna jsou plastová. Osobní vlastnictví. Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Zahradní, Vyšší Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 15 083 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 0 m 2 860 000 Kč 13 231 Kč/m 2 8
Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Loučovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,23 Upravená j. cena Kč/m 2 8 691 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 0 m 2 480 000 Kč 7 059 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita Loučovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,28 Upravená j. cena Kč/m 2 6 950 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m 2 336 000 Kč 5 419 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 950 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 10 241 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 15 083 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 10 241 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 72,91 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 746 671 Kč 9
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 309/11 382 583,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka 746 671,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ½ Současný stav 746 700 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 382 583 Kč 370 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nedaleko hranic s Rakouskem, základní občanská vybavenost v dosahu c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 370 000,- Kč. V Praze 28.2.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. 10
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3947/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 60/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 1.10.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 981 ze dne 28.2.2013 2 11
12