ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3149 NEMOVITOST: Rodinný dům, rodinný dům č.p. 141 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Kryštofovo Údolí, k.ú. Kryštofovo Údolí Adresa nemovitosti: Kryštofovo Údolí 141, 460 01 Vlastník stavby: Ing. Bc. Zdeňka Novotná, Kryštofovo Údolí 141, 46001, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ing. Bc. Zdeňka Novotná, Kryštofovo Údolí 141, 46001, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 Nové Město, PSČ 110 00 IČ: 29042054 telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 EX 1603/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 570 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 16.1.2013 Stav ke dni : 16.1.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 21.1.2013 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 141, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, vedlejší stavba, venkovní sklípek) na pozemku st. parc. č. 126 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 164/2( zahrada )v kat. území Kryštofovo Údolí, obec Kryštofovo Údolí, okres Liberec, zapsáno na LV 240. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 21.4.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Novotná Zdeňka Ing. Bc., Kryštofovo Údolí 141, 460 01 Liberec 1. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. fotodokumentace předmětných nemovitostí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 141, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, vedlejší stavba, venkovní sklípek ) na pozemku st. parc. č. 126 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 164/2( zahrada )v kat. území Kryštofovo Údolí, obec Kryštofovo Údolí, okres Liberec, zapsáno na LV 240. Přístup k nemovitosti je z místní nezpevněné komunikace. Budova je postavena na pozemku svažitého charakteru. Obec Kryštofovo Údolí se nachází cca 3 km od města Liberec. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: stavební pozemek Kryštofovo Údolí KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,10 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 209 483 600 400,00 1,09 435,60 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Kryštofovo Údolí. Jedná se o pozemek o výměře 1147 m 2 umístěný ve spodní části obce ve směru od Liberce po pravé straně. Lokalita: stavební pozemek Kryštofovo Údolí KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 259 881 300 700,00 0,73 510,30 Popis pozemku: Pozemek určený z hlediska územního plánu ke stavbě rodinného domu. Pozemek o výměře 1259 m 2 je částečně rovinatý. Elektrika na hranici. Lokalita: stavební pozemek Kryštofovo Údolí - 3 -
KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 956 950 000 485,69 0,73 354,07 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 1957 m 2 umístěný ve spodní části obce ve směru od Liberce po levé straně od hlavní komunikace procházející obcí. Průměrná jednotková cena 433,32 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 126 202 433 87 466 nádvoří zahrada 164/2 94 433 40 702 Celková výměra pozemků 296 Hodnota pozemků celkem 128 168 Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota dle THU Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 0,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 0 Obestavěný prostor [m 3 ] 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 0 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 0 Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 0,00 Věcná hodnota (VH) Kč 0-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 70,00 m 2 Plocha pozemku: 296,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti: Zděná nepodsklepená stavba č.p. 141 postavena na oploceném svažitém pozemku v centrální části obce Kryštofovo Údolí. Budova s přístupem z místní nezpevněné komunikace. Samostatně stojící nemovitost s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí, na hlavní stavbu navazuje vedlejší stavba užívaná jako sklad. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce zděné a kamenné, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je dřevěná sedlová se šablonami, klempířské prvky provedeny z pozinkového plechu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená, schody jsou dřevěné. Vytápění je lokální na tuhá paliva, bleskosvod neni osazen, plyn rozveden v domě neni. V prvním nadzemním patře je dům rozdělen na vstupní chodbu, wc, chodbu, koupelnu, tech. místnost a kuchyň v podkrovní části jsou tři pokoje. Teplá voda pomocí el. bojleru, vodu do objektu zajišťuje vrtaná studna na vlastním pozemku. K objektu bydlení přísluší stavební pozemek ( 202 m 2 ) pozemek zahrady ( 94 m 2 ) celkem se jedná o 296 m 2. Příslušenství oceňovaných nemovitostí tvoří přípojky, oplocení, travní porost, vedlejší stavba, venkovní sklípek vše je zohledněno ve stanovené ceně obvyklé. Souhrnný stav nemovitost i s příslušenstvím je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí: rodinný dům Křižany Samostatně stojící rekreační domek, chalupa. Nachází se jižně od centra obce Křižany. Objekt je určen k celkové rekonstrukci. Objekt je přízemní, bez podsklepení, s využitelným podkrovím. Základy kamenné, stěny zděné do tl. 45 cm. Střecha sedlová s arkýřem, krytina z eternitových šablon.stropy s rovným podhledem, v části viditelné trámy. Vnitřní omítky hladké vápenné, vnější hrubé s postřikem. Podlahy v přízemí betonové, v podkroví prkenné na dřevěných trámech. Schody dřevěné, zalomené. Okna dvojitá. Dveře pouze vchodové, masivní dřevo. Vnitřní el. instalace je nepoužitelná, vytrhaná. Kanalizace z kuchyně do jímky, WC zlikvidováno. Vnitřní rozvod vody není, je vytrhán. Čerpadlo Darling odinstalováno, potrubí vytrháno. V kuchyni je pouze plynový sporák (PB). Vytápění bylo lokální na tuhá paliva, dnes bez topidel. Domek je napojen na veřejnou el. síť, odkanalizování do vlastní čističky (septik) s přepadem do potoka, voda z vlastní studny (dříve čerpadlo Darling, dnes ruční pumpa). Objekt je vybydlený. Část stropů je stržena. Příčky a vnitřní dveře vybourány. Veškeré vnitřní instalace vybourány. Domácí vodárna a WC vybourány. Dispoziční uspořádání před započatou rekonstrukcí: Přízemí: chodba, kuchyň, obytná místnost, koupelna s vodárnou. Podkroví: chodbička, 3 pokoje. Přístup po zpevněné místní komunikaci III. třídy. rodinný dům Český Dub Český Dub -rodinný domek, nepodsklepený, se svažitou zahradou. Nutná kompletní rekonstrukce. rodinný dům Hodkovice nad Mohelkou RD vel. 3+1. Prodej probíhá v rámci dědictví, tomu i odpovídá původní stav.nyní probíhá vyklizení domu. Rekonstrukce nutná.na dům zadní stranou navazuje další RD. Je se zahradou v blízkosti hodkovického náměstí.v přízemí dvě místnosti, WC a koupelna. V 1. NP dvě místnosti.nem. je - 5 -
napojena na vodovodní řád.septik s přepadem do kanalizace. rodinný dům Donín RD dispozičně 3+kk. 1 NP kuchyně, pokoj,chodba, koupelna,wc,schodiště,dřevník.v 1.patře 2 podkrovní místnosti,půda.zděný přístavek. Částečně podsklepeno.v domě plynový kotel,nová střešní krytina.dům napojen na inženýrské sítě.menší zahrada. Dobrá občanská vybavenost.centrum-5 minut pěšky. rodinný dům Osečná Rodinný dům o velikosti 6+1 v centru města Osečná. Jedná se o nemovitost, která je v dobrém technickém stavu, vhodná jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Dispozice domu: v přízemí domu je vstupní předsíň, a tři místností s kuchyní, komora, kotelna, samostatné wc a koupelna. Ve druhém patře se nachází tři pokoje, nad nimi pak prostorná půda. Za domem je vstup do prostorné dílny, nad kterou je ještě skladovací půdní prostor. Vedle domu se nachází prostor pro parkovaní, který je zajištěn branou, vjezd přímo z ulice, dále pak zahrada o výměře 209 m2. Vodovod je obecní stejně jako kanalizace, elektřina 220 + 380 V, vytápění domu ústřední plynový kotel + je možné mít i kotel na tuhá paliva v domě jsou dvě komínová tělesa. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Křižany Lokalita: Křižany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 1,09 Upravená j. cena Kč/ks 653 400 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 897 m 2 600 000 Kč 600 000 Kč/ks Název: rodinný dům Český Dub Lokalita: Český Dub Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-6 -
Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/ks 568 458 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 135 m 2 580 000 Kč 580 000 Kč/ks Název: rodinný dům Hodkovice nad Mohelkou Lokalita: Hodkovice nad Mohelkou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/ks 633 501 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 240 m 2 790 000 Kč 790 000 Kč/ks Název: rodinný dům Donín Lokalita: Dlouhá Mez Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/ks 469 112 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 197 m 2 650 000 Kč 650 000 Kč/ks Název: rodinný dům Osečná Lokalita: Osečná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00-7 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/ks 521 600 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 209 m 2 795 000 Kč 795 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 469 112 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 569 214 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 653 400 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 569 214 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 569 214 Kč Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0-8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 569 214 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 128 168 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 128 168 Kč 0 Kč Obvyklá cena 570 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 141, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, vedlejší stavba, venkovní sklípek ) na pozemku st. parc. č. 126 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 164/2( zahrada )v kat. území Kryštofovo Údolí, obec Kryštofovo Údolí, okres Liberec, zapsáno na LV 240 v objektivní zaokrouhlené výši 570.000,-- Kč. V Praze 21.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3149 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list - 10 -