Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3118/319/2012 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 29/3 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 29 a na pozemku p.č. st. 74, vše v k.ú. Letohrad obce Letohrad. Adresa nemovitosti: Komenského, Letohrad Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Letohrad, k.ú. Letohrad, kód k.ú. 680664, LV 3041, 3008 Pozemky: st. 74 Vlastník stavby: Ing. Bohumír Maceška, Komenského 29, 56151 Letohrad, spoluvlastnický podíl: 86 / 1000 Vlastník pozemku: Ing. Bohumír Maceška, Komenského 29, 56151 Letohrad, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURADRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:530/2012-n, 7.11.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 750 000 Kč Datum místního šetření: 22.11.2012 Datum zpracování : 28.11.2012 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Borohrádku, dne 28.11.2012 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1980 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Počet obyvatel: 6 366 () Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - elektřina Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 5/1 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 29; 29/3 2.NP/3 3+kk 77,83 0,00 0,00 0 77,83 77,83 1 / 1 9 636 Kč/m 2 negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 780 401 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 011 790 Kč 0 Kč Obvyklá cena 750 000 Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části města, ve starším bytovém domě, umístěném u rušné komunikace. Byt je však umístěn v klidné odvrácené části domu. Použité konstrukce a vybavení jsou spíše mírně podstandardní, údržba je mírně zanedbaná. Byt je využíván jako kancelář, avšak opětovné využití k bydlení je možné bez větších finančních nákladů. Na jednu stranu jde o byt umístěný v centru města, tedy ve velmi atraktivní lokalitě, na druhou stranu prakticky nelze v místě parkovat. Nabídka srovnatelných bytů v dané lokalitě mírně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3041, k.ú. Letohrad obce Letohrad, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 6.11.2012. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Letohrad je město s 6 366 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, zdravotnické zařízení, pošta, banka, sportoviště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Je zde velmi dobrá dostupnost větších měst - Źamberka a Ústí nad Orlicí. Oceňované nemovitosti se nacházejí na západním okraji města, po levé straně hlavní komunikace procházející obcí na Žamberk, cca 100 m od Václavského náměstí, v zástavbě řadových domů podél ulice Komenského. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní a zástavní právo soudcovské, viz oddíl C LV č. 3041. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o třech nadzemních podlažích, se sedlovou střechou, který je umístěn v zadním traktu domu - odvrácená část domu od rušné komunikace. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy je z falcovaného plechu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové, v domě není výtah. Oceňovaný byt se nachází ve 2. NP napravo od vchodu. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře hladké plné a prosklené, podlahy obytných místností jsou dřevěné s textilií a z keramické dlažby, vytápění je ústřední s elektrokotlem, ohřev teplé vody je průtokovým ohřívačem. Vybavení kuchyně chybí, je zaveden světelný i motorový proud, osazen bleskosvod, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. 3+kk - kancelář s kuchyňským koutem, 2 kanceláře, koupelna, WC, komora, chodba Oceňované nemovitosti jsou v dobrém stavebně-technickém stavu, s mírně zanedbanou údržbou. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemky jsou zcela zastavěny stavbou bytového domu. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků je zahrnuta v jednotkové ceně bytu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 74 573 86 / 1 000 0 Celková výměra pozemků 573 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kancelář byt 25,40 m 2 1,00 25,40 m 2 kancelář byt 18,22 m 2 1,00 18,22 m 2 kancelář byt 15,79 m 2 1,00 15,79 m 2 koupelna byt 4,37 m 2 1,00 4,37 m 2 komora byt 2,32 m 2 1,00 2,32 m 2 chodba byt 9,48 m 2 1,00 9,48 m 2 WC byt 2,25 m 2 1,00 2,25 m 2 Celková podlahová plocha 77,83 m 2 77,83 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 77,83 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 20 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 556 600 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 102 Další životnost roků 0 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 011 790 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Letohrad, ul. Komenského byt 3+kk ve zděném bytovém domě zděný řadový 77,83 2.NP/3 3+kk X X X X netypový bytový Srovnávané jednotky Letohrad Zděný byt 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve 3.NP bytového domu, náleží k němu sklep a lodžie. V roce 2010 prošel částečnou rekonstrukcí (nová plast. okna, koupelna, WC). X Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; zděný bytový Letohrad 64,00 3.NP/5 3+1 1 499 000 23 422 0,50 11 711 Byt 3+1 s balkonem v osobním vlastnictví. Nově zrekonstruován: nová plastová okna, radiátory, podlahy, koupelna, nová kuchyňská linka. Byt 3+1 se nachází ve 4.NP panelového domu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; panelový bytový Letohrad 68,00 5.NP/8 3+1 1 292 000 19 000 0,52 9 880 Zděný byt 2+1 OV s balkonem v 5. patře revitalizovaného domu s bezbariérovým výtahem. Kompletní rekonstrukce bytu 2012 - kuchyně, koupelna, WC, plastová okna, částečně rozvody elektřiny. K bytu náleží sklep. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybaven; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; panelový bytový Jablonné nad Orlicí 58,00 5.NP/8 2+1 1 160 000 20 000 0,50 10 000 Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 v 1.NP zděného domu. Byt prošel kompletní rekonstrukcí (podlahy, omítky, el. instalace, vlastní plynové topení). Dispozice - předsíň, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC. K bytu náleží rozsáhlé sklepní prostory, půda a garáž nedaleko domu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; zděný bytový 58,00 1.NP/2 2+1 1 160 000 20 000 0,61 12 200-5 -
Žamberk Zděný podkrovní byt 3+kk. Byt má plastová okna. Použité konstrukce a vybavení standardní. Vytápění akumulačními kamny. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; zděný bytový Ústí nad Orlicí 64,00 1.NP/3 3+kk 848 000 13 250 0,67 8 878 Byt 2+1 v osobním vlastnictví, ve 2. NP zděného domu. Dispozice - chodba, kuchyň, obývací pokoj s francouzským oknem, pokoj, koupelna a WC. K bytu náleží sklep. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo zástavními právy; zděný bytový 51,00 2.NP/3 2+1 695 000 13 627 0,55 7 495 Variační koeficient před úpravami: 20,02 % Variační koeficient po úpravách: 15,93 % Průměrná cena 10 027 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 77,83 m 2 Porovnávací hodnota 780 401 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3041 ze dne 6.11.2012. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 28.11.2012. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -