ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 816/149/2014 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, podíl id. 1/2 na pozemku st.p.č. 410 se stavbou RD čp. 397 - stavbou jiného vlastníka, v k.ú. Slezské Předměstí, obci Hradec Králové, zapsané na LV č. 6778, vedeného u KP Hradec Králové Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí Adresa nemovité věci: Bieblova 397, 500 02 Hradec Králové OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131 EX 1147/14-96 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 180 000 Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : 18.12.2014 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 19.12.2014 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. podílu id. 1/2 na nemovitostech povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 93 ze dne 16.9.2014 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 18.12.2014. Povinný Stanislav Skuhrovec, byl doporučeným dopisem pozván k místnímu šetření, doručeném dne 5.12.2014 fikcí- povinná se telefonicky omluvil z účasti a sdělil informace k ocenění. Doporučeným dopisem byla pozvána i spoluvlastnice pozemku a vlastnice stavby RD čp. 397- bez reakce. 5. Fotodokumentace pořízená znalcem 6. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery www.risy.cz a wikipedia 7. Povodňová zprávy www.cap.cz 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 1147/14-96 - 2 -
Místopis Hradec Králové je statutární město na východě Čech a metropole Královéhradeckého kraje, ležící na soutoku Labe s Orlicí. Hradec Králové je univerzitní město, vyučuje zde Univerzita Hradec Králové, některé fakulty Univerzity Karlovy a Univerzity obrany. Sídlí zde biskupové královéhradecké diecéze církve katolické a československé husitské. Klicperovo divadlo je uznávanou scénou, jež čtyřikrát získala ocenění Divadlo roku, artkino Centrál se pyšní oceněním Nejlepší evropské kino pro mladé publikum z roku 2008. Královéhradecký Festival Park, který leží na místě bývalého vojenského letiště, poskytuje prostor mimo jiné známým letním festivalům Rock for People a Hip Hop Kemp. Z oblasti justice ve městě působí krajský i okresní soud. Hradec Králové se rozkládá na soutoku řek Labe a Orlice v jihozápadní části Královéhradeckého kraje východních Čech, přibližně mezi 15 východní zeměpisné délky a 50 severní šířky. Díky umístění v Polabské nížině patří Hradec do teplé klimatické oblasti s nadmořskou výškou nepřesahující 240 m n. m. a jeho okolí je tak, i díky kvalitní půdě, zemědělsky hojně využívané. V katastru města se rovněž nacházejí rozlehlé Hradecké lesy, známá přírodní památka Na Plachtě 1 a Na Plachtě 2 i několik rybníků a vodních ploch, např. rybníky Biřička, Cikán, Datlík, Roudnička, Stříbrný rybník, Jáma či ramena Starého Labe. Léta bývají v Hradci Králové horká a vlhká, zimy mírné a suché. Průměrná roční teplota se pohybuje okolo 10 C s ročním průměrem srážek cca 600 mm. Město je vzdáleno 112 km na východ od Prahy, 21 km severně od Pardubic, 142 km severozápadně od Brna a 97 km jihovýchodně od Liberce. Městská rozloha je téměř 107 km2. Hradec Králové se skládá z 21 místních částí a 21 katastrálních území. Katastrální území Kluky spadá do místní části Nový Hradec Králové, místní část Moravské Předměstí leží v katastrálních územích Nový Hradec Králové a Třebeš. Vymezení území městských částí se od stejnojmenných katastrálních území liší i v dalších případech. Slezské Předměstí je předměstí Hradce Králové, rozsáhlý komplex severo-východní části města, kde po Novém Hradci Králové, Hradci Králové, Pražském Předměstí bydlí nejvíce lidí ve městě. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody srovnávací, výnosovou a nákladovou pro pozemky nepoužiji, nemá vypovídací charakter. - 3 -
Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Celkový popis Pozemek se nachází v okrajové části města, v jeho části zvané Slezské Předměsí, v okolní zástavbě rodinných domů, situované na okraji průmyslové zóny, nemovitosti jsou přístupné z ulice Bieblova, ze zpevněné komunikace na veřejném pozemku p.č. 455/29 ve vlastnictví města. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, v oblasti s téměř plnou infrastrukturou, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, vhodnou k bydlení. Občanská vybavenost obce (statutární úřad, policie, soud, pošta MŠ, ZŠ, VŠ, divadlo, muzeum, autobusové a vlakové nádraží, nemocnice, sportoviště) je vzdálena cca. 4 km, autobusová zastávka, bankomat, cukrárna a obchod jsou vzdáleny do cca. 1 km. Území je kompletně zainvestováno, možnost napojení na VV, VK, NN a plyn. Podezření na staré zátěže neexistuje. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Na pozemku st.p.č. 410 je stavba RD ve vlastnictví Věry Skuhrovcové Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zońa 2 - zóna s nízkým rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Vlastnické právo Podíl Skuhrovcová Věra, Bieblova 397/20, Slezské Předměstí, 50003 Hradec Králové 1/2 Skuhrovec Stanislav, Bieblova 397/20, Slezské Předměstí, 50003 Hradec Králové 1/2 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Skuhrovec Stanislav - 4 -
Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva Změna výměr obnovou operátu Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-14746/2014, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Ostatní rizika: nejsou Pozemek st.p.č. 410 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek st.p.č. 410 o velikosti 306 m 2 je částečně zastavěn stavbou RD č.p. 397, která je ve vlastnictví jiného vlastnika. Území je částečně zainvestované, možnost napojení na VV, NN, VK a plyn. Dle platné ÚPD města je pozemek veden jako plocha čistě obytná nízkopodlažní zástavby. Město nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků, užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Hradec Králové, Kladská KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 618 1 455 000 2 354,37 0,90 2 118,93 Popis pozemku: Zasíťovanýpozemek, Hradec Králové-Slatina, připravený pro individuální výstavbu RD. Inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, plyn, elektro jsou vyvedeny na vlastní pozemky. Příjezd po zpevněné komunikaci. Blízko zastávky MHD. Na zástavbu pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí. Celková cena:1 455 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:618 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Elektřina:230V, 400V Lokalita: Slezské Předměstí, Hradec Králové KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 6 362 10 020 150 1 575,00 0,90 1 417,50 Popis pozemku: Pozemek s rozlohou 6 362 m2, nacházející se mezi průmyslovou zónou a obytnou zástavbou na Slezském předměstí v Hradci Králové. Celková cena:10 020 150 Kč za nemovitost, včetně provize Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:6362 m2 Doprava:Silnice - 5 -
Lokalita: Hradec Králové, SLezské Předměstí KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 798 7 770 000 1 619,42 0,90 1 457,48 Popis pozemku: Pozemek u hlavního tahu na Třebechovice p./o. Frekventované místo vhodné pro podnikání. Na pozemku stojí stodola a vlastní zpevněné parkoviště. Strategické místo v dostupnosti MHD. Veškeré inženýrské sítě na pozemku. Územním plánem jsou pozemky určeny pro nízkopodlažní příměstskou zástavbu a zahradu. Celková cena:7 770 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:rušná část obce Plocha pozemku:4798 m2 Lokalita: Hradec Králové, Slezské Předměstí KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 922 2 120 600 2 300,00 0,90 2 070,00 Popis pozemku: Stavební pozemek v Hradci Králové - Slezské Předměstí. Rovinatý pozemek o výměře 922 m2. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, nová přístupová asfaltová komunikace. Uzemním plánem povolena bytová zástavba do dvou NP. V dosahu veškerá občanská vybavenost škola, školka, lékař, MHD, obchodní centrum aj. Celková cena:2 120 600 Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:922 m2 Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Průměrná jednotková cena 1 765,98 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými stavebními pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemek stavební, dle platné ÚPD veden jako plocha čistě obytná nízkopodlažní zástavby Pozemky se pohybují v intervalu od 1 400,- do 2 100,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při spodní úrovní intervalu, t.j. 1500,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 410 306 1 500 459 000 nádvoří Celková výměra pozemků 306 Hodnota pozemků celkem 459 000-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 459 000 Kč Obvyklá cena 180 000 Kč slovy: Jednostoosmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u stavebních pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí cca. 1 km, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemku stavebním, dle platné ÚPD vedeném jako plocha čistě obytná nízkopodlažní zástavby, situovaném v okrajové části města, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, zastavěném cizí stavbou(ve spoluvlastnictví), v dané lokalitě je vzhledem k právním vztahům, poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 20%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k=20% Návrh OC podílu zaokrouhleno 459 000,- Kč 229 500,- Kč 183 600,- Kč 180 000,- Kč Navržená tržní hodnota - cenová úroveň prosinec 2012 zaokr. 1. podíl id. 1/2 na nemovitostech povinného LV č. 6778 a jejich přísl. 180 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - přípojky sítí - VV, NN, VK a plyn- zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěn 0,- - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Podílu id. 1/2 na pozemku st.p.č. 410 se stavbou RD čp. 397 - stavbou jiného vlastníka, v k.ú. Slezské Předměstí, obci Hradec Králové, zapsané na LV č. 6778, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové; se zohledněním práv a závad ve výši 180 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 19.12.2014 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 816/149/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 149. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6778 0 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 ÚPD města 0 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia a risy.cz 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -