ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 45/4401/2017 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 1355 (parcela - pozemek č. 1046-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Rapotín, č.p. 609, rodinný dům, parcela - pozemek č. 1047-orná půda a parcela - pozemek č. 1048-orná půda) pro obec a katastrální území Rapotín, kraj Olomoucký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 307/17 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 18.srpna 2017 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 15 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 6.září 2017
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 1355 (parcela - pozemek č. 1046-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Rapotín, č.p. 609, rodinný dům, parcela - pozemek č. 1047-orná půda a parcela - pozemek č. 1048-orná půda) pro obec a katastrální území Rapotín, kraj Olomoucký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí na soutoku potoka Losinka a řeky Desná. Rodinný dům je dle informací užíván od roku 1989, kdy byl dokončen. V roce 2003 nemovitosti koupil současný vlastník. V roce 2008 provedl částečnou přístavbu a rekonstrukci přízemí a podkroví. V roce 2014 bylo dokončeno zateplení objektu a v roce 2016 zastřešení bazénu. Nemovitost čp. 609 je napojena n veř. rozvod el. energie, vody, kanalizaci a plynu. Příjezd je od ulice Na Soutoku. Obec Rapotín má dle Malého lexikonu obcí 2016 celkem 3.234 obyvatel. V obci je komplexní občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, obchody, sportovní hřiště, ordinace praktického a zubního lékaře. Všechny ostatní služby se nacházejí ve městě Šumperk, od kterého je Rapotín vzdálen cca 2 km. Jedná se o příměstskou obec Šumperka. Podél obce prochází železniční trať. Železniční zastávka Petrov nad Desnou a Vikýřovice. Autobusové spojení je dobré. Rodinný dům se nachází ve 4. tarifní zóně pro rizika: povodeň, záplava. Znamená to, že pojišťovny nemovitost čp. 609 proti těmto rizikům nepojistí. Ostatní rizika pojišťovny pojistí. Příslušenstvím k pozemkům jsou dále venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí (elektro, vody, kanalizace a plynu), pilíř pro HUP a PRIS, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení včetně plotových branek a plotová brána, venkovní krytý bazén, venkovní krb) a trvalé porosty. V ceně obvyklé není obsažena věc movitá dětská dřevěná prolézačka umístěná na zahradě. Rodinný dům je přízemní podsklepený s obytným podkrovím. V suterénu se nacházejí technické místnosti a garsoniéra s možností samostatného vstupu ze zahrady. V přízemí se nacházejí zádveří, vstup, hala se schodištěm, obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj a WC. V podkroví jsou chodba, tři pokoje, komora, šatna a koupelna s WC. Kce domu jsou zděné, stropy nespalné rovné, v podkroví částečně šikmé ze sádrokartonu, střecha sedlová, krytina plechová, okna plastová s termoizolačním dvojsklem. Stav kcí odpovídá stáří a provedeným stavebním úpravám. Na zahradě se nachází krytý bazén, krb, zpevněné plochy okolo bazénu a krbu, zpevněné plochy před domem, oplocení a trvalé porosty. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 307/2017-49 ze dne 24.7.2017 - Výpis z KN, LV č. 1355 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 19.5.2017 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 19.5.2017 - kopie katastrální mapy - údaje sdělené na MěÚ v Rapotíně - platný ÚP města Rapotín - částečná PD "Přístavba a stavební úpravy RD v Rapotíně čp. 609" z 08/2007-2 -
- Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 82/2/2012, vypracovaný panem Bc. Jiřím Ruprechtem dne 12.6.2012 - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 18.8.2017 - prohlídka území dne 18.8.2017 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 1355 pro katastrální území a obec Rapotín zapsán: Pavel Mika, nar. 28.8.1970 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Nemovitostí zapsané na LV č. 1355 (parcela - pozemek č. 1046-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Rapotín, č.p. 609, rodinný dům, parcela - pozemek č. 1047-orná půda a parcela - pozemek č. 1048-orná půda) pro obec a katastrální území Rapotín, kraj Olomoucký a příslušenství, tj. venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí (elektro, vody, kanalizace a plynu), pilíř pro HUP a PRIS, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení včetně plotových branek a plotová brána, venkovní krytý bazén, venkovní krb) a trvalé porosty. 2. OBVYKLÁ CENA STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) Pro zjištění výše obvyklé ceny nemovitostí jsou všeobecně užívány tři skupiny metod porovnávací, nákladová a výnosová. Porovnávací metoda je obvykle tou nejlepší a nejvhodnější, protože mapuje trh v místě a čase. Pro použití této metody je ale nutné, aby se se srovnatelnými nemovitostmi obchodovalo a údaje o realizovaných obchodech musejí být informace dostupné. Ze všech metod bývá porovnávací metoda nejpřesnější. Nákladová metoda hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatnění na trhu. - 3 -
Výnosová metoda hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Zde rozlišujeme vztah nákladové nájemné a ekonomické nájemné. Používá se hlavně při stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej. DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 1355 (parcela - pozemek č. 1046-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Rapotín, č.p. 609, rodinný dům, parcela - pozemek č. 1047-orná půda a parcela - pozemek č. 1048-orná půda) pro obec a katastrální území Rapotín, kraj Olomoucký a příslušenství, tj. venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí (elektro, vody, kanalizace a plynu), pilíř pro HUP a PRIS, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení včetně plotových branek a plotová brána, venkovní krytý bazén, venkovní krb) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ METODA: A) Realizované prodeje (R) obci Rapotín: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje. B) Nabídky domů v Rapotíně (N1-N4) (realitní server sreality): 1) Prodej řadového krajového rodinného domu v původním stavu, udržovaný, v ulici Na Soutoku. Dům má dvě nadzemní podlaží a částečné podsklepení. Pozemek 273 m 2. Nabídková cena: 2.450.000,-Kč - 4 -
Realitní makléř: Motýl Reality s.r.o., Šumperk Dle realitní makléřky prodej domu trvá již dlouho, obvyklá cena je ve výši cca 2 mil. Kč. Od roku 1989 prý v ulici Na Soutoku nebyla povodeň. 2) Prodej samostatného rodinného domu, podlahová plocha 330 m 2, v části vybudován byt 4+1 a zbývající část není využívána. Vhodné upravit na menší provozovnu, další byty apod., dům se nachází v ulici Na Soutoku. Pozemek 2.341 m 2. Nabídková cena: 2.500.000,-Kč Realitní makléř: STING s.r.o., Šumperk 3) Prodej samostatného rodinného domu o dvou bytových jednotkách, v přízemí 2+1, v podkroví 3+1, podlahová plocha 160 m 2, pozemek 1.442 m 2. vytápění kotlem na TP a krbová kamna. Na dům navazuje kolna, na zahradě pergola a jezírko. Nabídková cena: 3.099.000,-Kč Realitní makléř: MORAVOLEN HOLDING a.s., Šumperk 4) Prodej samostatného rodinného domu, podlahová plocha 430 m 2, v domě dva byty 4+1 s prostornou venkovní terasou, jeden byt 2+1 a čtyři apartmány 1+kk pro hosty, vše s vlastním sociálním zařízením. V přízemí je prostorná hala s barem s kapacitou 35 osob, kuchyně, technická místnost, skladové prostory, kotelna s plynovým kotlem. Půdní prostory vhodné pro vybudování dalších místností (wellness, posilovny apod.). Parkoviště v zabezpečeném nádvoří. Dům v dobrém stavu. Pozemek 1.527 m 2. Nabídková cena: 9.450.000,-Kč Realitní makléř: M&M reality Praha Toto je statistika ze dne 4.9.2017. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Vyhodnocení objektů porovnávacím způsobem: Ozn. Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací N1 2.450.000,- 1,0 1,2 1,3 1,0 0,9 1,35 1,8854 4.643.730,- N2 2.500.000,- 1,0 1,15 1,2 1,0 0,9 1,40 1,7388 4.373.000,- N3 3.099.000,- 1,0 1,1 1,1 1,0 0,9 1,2 1,3068 4.049.770,- N4 9.450.000,- 1,0 0,8 1,0 1,0 0,9 0,7 0,504 4.762.800,- Průměrná cena 17.829.300,-/4 = 4.457.325,-Kč K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost objektu K3 koeficient úpravy na celkový stav K4 koeficient úpravy dle typu konstrukcí objektu K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka, realizace) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce - 5 -
Cena obvyklá nemovitostí jako celku porovnávací metodou je ve výši cca 4.455.000,-Kč. V porovnávací metodě uvažuji, že se jedná o nemovitosti volné, tj. nezatížené věcnými břemeny a nájmy. C) Odhad tržní hodnoty z roku 2012 Panem Ing. Pavlem Mikou byl poskytnut Odhad tržní hodnoty domu z roku 2012. Cena obvyklá byla stanovena na částku 4.800.000,-Kč. V odhadu se zmínil i o záplavové oblasti a v ceně obvyklé s ní uvažoval. D) Výnosová metoda Pro zjištění ceny obvyklé nemovitostí jako celku výnosovou metodou je proveden dle obvyklého nájemného. V domě jsou garsoniéra v suterénu a byt 4+kk v přízemí a podkroví. Nájem garsoniéry je možno uvažovat ve výši 4 tis. Kč/měsíc a nájem bytu 4+kk ve výši 16 tis. Kč/měsíc. Celkem měsíční nájem 20 tis. Kč. Nájemné celkem 240.000,-Kč Neobsazenost 10% -24.000,-Kč Roční nájemné 216.000,-Kč Míra kapitalizace 7% Daň z nemovitých věcí 2.000,-Kč Pojištění domu 5.000,-Kč Odpisy + údržba 25.000,-Kč Čistý výnos 184.000,-Kč Cena nemovitostí výnosovým způsobem: CV = N/p x 100 = 184.000,-Kč/7% x 100 = 2.628.570,-Kč. Cena obvyklá nemovitostí jako celku výnosovou metodou je ve výši cca 2.630.000,-Kč. ZÁVĚR: Stav nemovitostí je dobrý, s vysokým standardem bydlení. Nevýhodou je poloha v záplavovém území 5-tileté vody. Dle informací od pana Miky od roku 2003 byly sklepy zatopeny celkem 3x. Voda se vždy dostala kanalizací. Pozemky dle informací zaplaveny nebyly, tj. voda se nepřelila přes břehy. Porovnávací metoda: Výnosová metoda: Odhad tržní hodnoty z roku 2012: (odhadce Bc. Jiří Ruprecht) 4.455.000,-Kč 2.630.000,-Kč 4.800.000,-Kč - 6 -
Vzhledem k provedeným šetřením je nejpřesnější porovnávací metoda. Proto stanovuji cenu obvyklou ve výši zjištěné porovnávací metodou. Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 1355 (parcela - pozemek č. 1046-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Rapotín, č.p. 609, rodinný dům, parcela - pozemek č. 1047-orná půda a parcela - pozemek č. 1048-orná půda) pro obec a katastrální území Rapotín, kraj Olomoucký a příslušenství, tj. venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí (elektro, vody, kanalizace a plynu), pilíř pro HUP a PRIS, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení včetně plotových branek a plotová brána, venkovní krytý bazén, venkovní krb) a trvalé porosty, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: 4.560.000,- Kč Slovy: Čtyřimiliónypětsetšedesáttisíc Kč Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji, resp. dražbě (realizaci převodu). Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 6.září 2017... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr.449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 45/4401/2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -