Znalecký posudek č. 2338/177/2016 o ocenění nemovitých věcí: pozemkových parcel st.č.: 49 se stavbou č.p. 12, to vše zapsané na LV č. 118 v katastrálním území Očihov, obec Očihov, okres Louny. Účel ocenění: zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení Objednatel: ŽIŽLAVSKÝ, advokátní kancelář insolvenční správce Petra Blechy a Márie Hofmanové, Praha 1 Široká 5 PSČ 110 00 Vlastník: Blecha Petr, č. p. 12, 43987 Očihov Hofmanová Mária, č. p. 12, 43987 Očihov Vypracoval: Bc. Jiří Sýkora Vlastimil Sýkora www.sykoranemovitosti.cz Datum: 23.12.2016 Obvyklá cena(tržní hodnota): cena stavby a pozemku v ceně ke dni ocenění - podíl ½ - podíl ½ Pražská 804, 337 01 Rokycany Spojovací, 338 42 Mirošov tel: + 420 723536872 860 000,- Kč Ocenění obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předá ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele.
1. Úvod Předmětem ocenění je pozemek a stavba RD v k.ú Očihov. Ocenění je provedeno v úrovni tržní hodnoty (obvyklé ceny) a je určeno pro potřeby insolvenčního řízení KSUL 69 INS 13296/2016. 2. Podklady kopie katastrální mapy, informace o parcelách informace poskytnuté objednatelem a vlastníkem údaje realitních kanceláří fotodokumentace místní šetření provedené dne 15.12.2016 za účasti Márie Hofmannové, Petra Blechy 3. Vlastnické vztahy Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem je vloženo v katastru nemovitostí pro: Blecha Petr, č. p. 12, 43987 Očihov - podíl ½ a Hofmanová Mária, č. p. 12, 43987 Očihov podíl ½. Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 118 pro k.ú. Očihov a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Žatec. 4. Obecný popis nemovitostí Hodnocený soubor nemovitých věcí se nachází na dalní části návsi obce. Příjezd je ze zpevněné obecní komunikace. Pozemek je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, pozemek napojen na vše kromě plynu, který je umístěn na patě pozemku. Pozemek je rovinatý a úzký. Nemovitosti jsou po rekonstrukci. obec Očihov, počet obyvatel k 1.1.2016: 378 obecná poloha: Žatec: 20 km, Louny 40 km poloha v obci: centrum obce, zástavba RD okolí nemovitosti: lokalita vesnického rázu dopravní dostupnost : 5 min pěšky k zastávce ČSAD další: pouze základní občanská vybavenost pošta, potraviny 1
5. Zatížení nemovitostí Na daných nemovitostech nejsou evidována věcná břemena. Na daných nemovitostech je evidováno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce, Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), Zahájení exekuce, Zástavní právo smluvní. 6. Stanovení současné tržní hodnoty (obvyklé ceny) 6.1. Popis strategie přístupu k ocenění Pro daný případ je zvolena metoda pro stanovení tržní hodnoty: věcná hodnota: reprodukční hodnota snížená o opotřebení porovnávací metoda: metoda porovnání s obdobnými nemovitostmi na trhu Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 6.2. Popis a ocenění věcné hodnoty nemovitých věcí Pozemky Jedná se o pozemek ve funkčním celku se stavbou RD. Přístup je řešen ze zpevněné místní návesní průjezdní komunikace. Možnost napojení je na veškeré inženýrské sítě. Pozemek je rovinatý a úzký. Parkování možné na vlastním pozemku. Riziko zborcení zdi sousedního objektu na předmětný pozemek pozemek výměra (m2) st. 49 458 Celkem 458 Druh pozemku Základní cena upravená (Kč/m2) Celkem (Kč) zastavěná plocha a nádvoří 150 68700 150 68700 2
6.2. Podrobný popis objektu rodinného domu č.p. 12 Jedná se o zděnou stavbu rodinného domu se dvěma nadzemníma podlažím a podkrovím bez účelového využití se sedlovou střechou. Konstrukce stavby: základy kamenné bez izolací, stavba je zděná - kamenná tl. 65 cm bez izolací. Podlahy jsou betonové, plovoucí a keramická dlažba, strop je klenutý a dřevěný, v části snížené sádrokartonové podhledy. Střecha je řešena sedlová s dřevěným krovem s krytinou z osinkocementových šablon.. Omítky jsou vápenné štukové venkovní, vnitřní omítky jsou vápenné. Dveře jsou dřevěné, okna plastová. Stáří stavby RD je v základní stavbě 160 let. Objekt je po částečné rekonstrukci - průběžně posledních 10 let modernizaci: rozvody, výměna oken, rekonstrukce koupelny a podlah. Vytápění je řešeno ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody el. bojler. Zadní část domu původní zemědělská část není provozně propojena s RD a je v neudržovaném až katastrofálním stavu. Dispoziční řešení a obestavěný prostor: Zastavěná plocha (Zp): 1.NP: 140,00 m2 = 140,00 m2 Obestavěný prostor (OP) 1.NP: 140,00 m2 x 3,00 m 2.NP: 140,00 m2 x 3,00 m zastřešení: 140,00 m2 x 2,50 m/2 = = = 420,00 m3 420,00 m3 175,00 m3 OP Celkem = 1 015,00 m3 Dispoziční řešení 1.PP: sklepní prostor 1.NP: vstupní část, spíž, kuchyně, koupelna s WC, chodba, technická místnost, 1x pokoj 2.NP: chodba, kuchyně, 3 x obytná místnost, koupelna s WC zastřešení: volný půdní prostor 3
Výpočet Zastavěná plocha 140,00 m2 Stáří nemovitosti 160 let Obestavěný prostor 1015,00 m3 Věcná hodnota stavby 675,- Kč/m3 Částečná rekonstrukce 2007 Celkové opotřebení maximální S předpokládanou životností 180 let 685 125,- Kč Pozemky 68 700,- Kč Příslušenství 4% z oceňovaných nemovitostí 30 153,- Kč Celkem Zaokrouhleno 783 978,- Kč 784 000,- Kč 8. Porovnávací metoda Nemovitosti obdobného charakteru vzdálené do 3 km od oceňovaných nemovitostí: název RD Očihov typ/velikost 2 ZP: 110 m před rekonstrukci k.ú. cena1 Očihov zjištěno z: 1 140 000 Kč RK 1 045 000,- Kč RK Dostupné z WWW: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ocihovocihovec-/2092163420#img=1&fullscreen=false RD Blšany ZP: 200 m2 Blšany částečná rekonstrukce 1 Cena je redukována koeficientem 0,95 pro stanovení reálné tržní hodnoty nemovitostí. 4
Dostupné z WWW: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/blsany-blsanypodboranska/3741155676#img=0&fullscreen=false název RD Kryry typ/velikost k.ú. ZP: 200 m2 Kryry částečná rekonstrukce cena2 712 500,- Kč zjištěno z: RK Dostupné z WWW: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kryrystrojetice-/1687204188#img=0&fullscreen=false Zmíněné nemovitosti jsou obdobného charakteru a jsou zasazeny do podobných lokalit vzdálených do 3 km od oceňovaných nemovitostí. Oceňované nemovitosti jsou obchodovány za cenu 965 000,- Kč a tato cena je v místě a čase obvyklá. 2 Cena je redukována koeficientem 0,95 pro stanovení reálné tržní ceny nemovitostí. 5
8. Závěr Rekapitulace 1) Věcná hodnota nemovitostí = 784 000,- Kč 2) Hodnota dle porovnávací metody = 965 000,- Kč Hodnocení nemovitostí a, Slabé stránky nemovitostí Slabou stránkou nemovitosti je absence zahrady (pouze úzký pruh zahrady podél stavby), omezená občanská vybavenost. Další slabou stránkou jsou sousední nemovitosti: ze zadní strany objekt pro zemědělství a skladování a ze strany boční RD v katastrofálním stavu s nepřizpůsobivými občany. Nabídka v dané lokalitě převažuje nad poptávkou. Je potřeba dokončit započatou rekonstrukci, další potřeba rekonstrukce fasády, části objektu chlévů, střechy a dvoru. b, Silné stránky nemovitostí Silnou stránkou nemovitostí je napojení na veškeré inženýrské sítě a částečná rekonstrukce vnitřní části objektu 1.NP a rekonstrukce 2.NP. Na základě zjištěných informací, provedených výpočtů, se zvážením slabých a silných stránek nemovitostí a s úvahou současného stavu realitního trhu je (obvyklá cena) tržní hodnota nemovitostí k.ú. Očihov, obec Očihov ke dni 15.12.2016 odhadnuta ve výši: 860 000,- Kč V Rokycanech 23.10.2016 6
9. přílohy 7
8
9
10
11
2.NP 12
13