ZNALECKÝ POSUDEK č. 3953-76/2014 O ceně nemovitosti, tj. bytové jednotky č.20/2 zapsané na LV č.216, vymezené v bytovém domě čp.20 zapsaném na LV č.210, stojícím na stavební parcele č.st.178/1 zapsané na LV č.210, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 532/1400 na společných částech domu čp.20 a pozemku p.č.st.178/1, vše v obci Chlumec nad Cidlinou, k.ú. Lučice u Chlumce nad Cidlinou, část obce Lučice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 22.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitosti, tj. bytové jednotky č.20/2 zapsané na LV č.216, vymezené v bytovém domě čp.20 zapsaném na LV č.210, stojícím na stavební parcele č.st.178/1 zapsané na LV č.210, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 532/1400 na společných částech domu čp.20 a pozemku p.č.st.178/1, vše v obci Chlumec nad Cidlinou, k.ú. Lučice u Chlumce nad Cidlinou, část obce Lučice. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.20/2 vč. spol.podílu na pozemku p.č.st.178/1 Adresa předmětu ocenění: Lučice 20 503 51 Chlumec nad Cidlinou Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Chlumec nad Cidlinou Katastrální území: Lučice u Chlumce nad Cidlinou Počet obyvatel: 5 392 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.8.2014 za přítomnosti p.chamulové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.216 pro k.ú. Lučice u Chlumce nad Cidlinou z 18.8.2014 - cuzk.cz - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Marie Chamulová, Lučice 20, 50351 Chlumec nad Cidlinou, vlastnictví: výhradní Marie Chamulová, Lučice 20, 50351 Chlumec nad Cidlinou, vlastnictví: výhradní K ocenění bytu č.20/2 nebyl předložen projekt stavby obytné budovy, v níž se byt nachází (tj. rodinného domku čp.20).. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je dle evidence v KN bytová jednotka č.20/2 zapsaná na LV č.216, vymezená v bytovém domě čp.20 zapsaném na LV č.210, stojícím na stavební parcele č.st.178/1 zapsané na LV č.210, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 532/1400 na společných částech domu čp.20 a pozemku p.č.st.178/1, vše v obci Chlumec nad Cidlinou, k.ú. Lučice u Chlumce nad Cidlinou, část obce Lučice. Ve skutečnosti se jedná o byt vymezený dle bytového zákona v původním rodinném domku čp.20, odpovídající pohledově i ve skutečnosti 1/2 dvojdomku - jedná se o pravou polovinu dvojdomku. Rodinný dům čp.20 je zděná, nepodsklepená stavba s půdním prostorem pod sedlovou střechou, přístupným pouze otvorem v půdní nadezdívce - vnitřní schodiště v domku není. Domek je základního původního obdélníkového půdorysu, k němuž byla později přistavěna vstupní přízemní veranda (s plochou střechou). Domek je založen na základových pasech bez funkční izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné o tl. stěn 45cm z plných pálených cihel, stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem vytvořeným rákosovou omítkou,sedlová střecha, dřevěný vaznicový krov. Tašková pálená krytina. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu jen částečně - svody, žlaby, bez parapetů. Fasádní vápenná omítka na domku je téměř celá opadaná. Na domku nejsou vnější obklady. Vnitřní obklady jsou v koupelně a WC.Dveře jsou hladké, lakované, sololitové, ocelové zárubně. Okna jsou dřevěná zdvojená do zahrady, do ulice (návsi) jsou dvojitá rámová. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je lokální na tuhá paliva 1ks krbových kamen. Světelná i motorová elektroinstalace. Bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler (dle ústního vyjádření vlastníka bytu není jeho vlastnictvím - je zapůjčen). Rozvod plynu není proveden. Odkanalizování je v kameninových rourách. V kuchyni je kuchyňská linka, kombinovaný sporák a digestoř. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo chybí. WC je splachovací s nádržkou na stěně. - 2 -
Byt č.20/2 má vlastní připojení elektro vrchním vedením, odkanalizování je do společné jímky na vyvážení umístěné před štítem domu u bytu č.20/2 (jímka velikosti cca 1,20*3,0*2,0m). Voda je z veřejného vodovodu - vodoměr se nachází v pokoji. Zemní plyn není zaveden, nachází se cca 50 metrů při komunikaci procházející obcí. Byt č.20/2 dispozičně obsahuje: pokoj 7,52m 2, kuchyni 18,50m 2, pokoj 13,23m 2, chodbu 3,96m 2, koupelnu 3,31m 2, verandu 4,0m 2, WC 1,31m 2 a spíž 1,31m 2, tj. celkem 53,14m 2 podlahové plochy bytu. Ve skutečnosti se byt č.20/2 nachází v pravé polovině domku o půdorysných rozměrech 8,85*7,84 + 4,50*2,47= 80,50m 2 zastavěná plocha. Obestavěný prostor této pravé poloviny domu čp.20 činí 8,85*7,84*(4,85+7,10)/2+4,50*2,47*3,30= 451,25m 3. Příslušenství domku tvoří mimo jímky na vyvážení (společné i pro byt č.20/1) i kopaná studna nacházející se na pozemku p.č.st.178/1, dále dřevěný dřevník - jednostranně obitá stavba obdélníkového půdorysu o ZP 5,91*3,14= 18,56m 2, bez základů, vystavěná ze starších použitých prken, na konci životnosti.oplocení pozemku p.č.st.178/1 je provedeno z laťkového dřevěného plotu o výšce cca 1,0m, vchodová vrátka i vjezdová dvoukřídlá vrata jsou z ocelových rámů, ve spodní části z plechovou výplní, v horní částí z výplní ze strojového pletiva. Celkově se jedná o zanedbanou, neudržovanou nemovitost- v bytě č.20/2 se projevuje vliv nefunkční izolace proti zemní vlhkosti vzlínáním vlhkosti po omítkách, narušením omítek, a plísní, na konci životnosti jsou dveře, okna, fasádní omítka, žlaby, svody (jsou zkorodované), střešní krytina není v celé ploše střechy úplná - na okrajích střechy chybí tašky, takže na dřevěné části krovu zatéká. Domek je i podstandardně vybaven - vytápění bytu jen 1ks kamen na tuhá paliva je nedostatečné. V KN je zapsáno věcné břemeno braní vody ze studny na pozemku p.č.st.178/1 - oprávněný vlastník pozemku p.č.st.30, povinný vlastník bytu č.20/2. Toto věcné břemeno je bez výrazného vlivu na obvyklou cenu - v pozemku p.č.st.178/1 je již od r.1997 položena přípojka vody ze studny na p.p.č.st.178/1. Vlastní studna je umístěna pod dřevníkem, a při prohlídce nebylo možno provést její změření hloubky. Město Chlumec nad Cidlinou je začleněna územně pod okres Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Chlumec nad Cidlinou se rozkládá asi třicetjedna kilometrů západně od centra Hradce Králové. Na území tohoto menšího města žije trvale zhruba 5350 obyvatel. Chlumec nad Cidlinou se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Chlumec nad Cidlinou I, Chlumec nad Cidlinou II, Chlumec nad Cidlinou III, Chlumec nad Cidlinou IV, Kladruby, Lučice a Pamětník. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Chlumec nad Cidlinou má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Město Chlumec nad Cidlinou leží v průměrné výšce 223 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1235. Celková katastrální plocha obce je 2143 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicetsedm procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V katastru obce jsou ovocné sady. Rodinný dům čp.20 se nachází v části města zvané Lučice jedná se o stavebně nesrostlou část, známou obalovnou živičných směsí.. - 3 -
B.. Analýza trhu, porovnání s převody či nabídkou na prodej obdobných nemovitostí, určení obvyklé ceny Z aktuální nabídky na prodej: 1) Za 990 tis.kč se nabízí - prodej bytu 3+kk s balkonem, 5 km od Chlumce nad Cidlinou v Lovčicích. Byt je v osobní vlastnictví, v 1.NP., o celkové výměře cca 65 m², orientovaný na západ. V roce 2008 provedena celková modernizace bytu: nová koupelna, kuchyňská linka, (součástí prodeje), podlahy-lamina, plastová okna, rozvody vody, elektro a kanalizace, radiátory, internet. Dispozice: předsíň, jídelna s kuchyňským koutem, obývací pokoj s balkónem, ložnice, spíž, samostatné WC, koupelna s vanou. K bytu patří dva sklepy. Parkování u domu na dvoře. V obci Lovčice se nachází MŠ, ZŠ, pošta, konzum, hospoda, spojení -bus- 100m. Na rozdíl od oceňovaného bytu se jedná o byt v panelové domě, nikoliv rodinném domku, byt je ve výrazně lepším stavu.nabízí se za 15231,-Kč/m2 2)Za 1,0 mil.kč se nabízí k prodeji prostorný byt 3+1 o celkové výměře 80 m2, který se nachází v 2. patře montovaného domu v Chlumci nad Cidlinou, část Kladruby. Byt je v osobním vlastnictví, možnost financovat pomocí hypotečního úvěru, který Vám rádi a rychle zařídíme. Byt je orientován na východ a západ. K bytu náleží balkón, garáž (v suterénu domu), zahrádka a sklep. Topení zajišťuje centrální plynový kotel. Velice krásný a čistý byt. Tj. jedná se o byt ve výrazně lepším stavu, v bytovém domě v jiné, též stavebně nesrostlé části Chlumce nad Cidlinou. Nabízí se za 125000,-Kč/m2. 3)za 990 tis.kč se nabízí v ul. Kozelkova v Chlumci nad Cidlinou - prodej prostorného bytu 4+1 o ploše 100 m2. Byt se skládá ze čtyř místností, kuchyně (bez kuchyňské linky), prostorné chodby, dvou koupelen a dvou WC. Dispozice bytu dovoluje případné rozdělení na dva samostatné byty (3+1 a 1+kk oba s vlastním příslušenstvím). U domu je parkovací místo. Byt je částečně zrekonstruován - podlahy, podhledy. Tj. nabídka na prodej bytu v sídelní části města, částečně po rekonstrukci, větší byt v bytovém domě. Nabízí se za 9900,-Kč/m2. - 4 -
4)za 650 tis.kč se nabízí rodinný dům s garáží o podl.ploše 90m2, s pozemkem 470m2, v části města v Kladrubech Tj. nabídka na prodej samostatně postaveného domku s bytem větším, v lepším stavu v obdobné lokalitě. Nabízí se za 7222,-Kč/m2. S ohledem na výše uvedené nabídky na prodej bytů v Chlumci nad Cidlinou, případně rodinného domku, lze předpokládat maximální obchodovatelnost na volném trhu s oceňovaným bytem v úrovni cca 250 30 tis.kč (to odpovídá 4705 až 5645,-Kč/m2 PP). Pro potřebu nedobrovolné dražby určuji obvyklou cenu v té nižší úrovni. Obvyklá cena bytu č.20/2 činí 250 000,- Kč, Slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč 22.8.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3953-76/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 953-76/14. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.216 Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti - 5 -
- 6 -
- 7 -