EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Číslo popisné: 40 součást pozemku p.č. st. 92 Pozemky parc. č.: st. 92, 74/2, 75/5, 76/3, 76/4, 76/8 Ostatní stavby: hospodářská budova (stodola, chlév apod.) Katastrální území: Rymice LV č.: 92 Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Rymice Část obce: Rymice Ulice: Číslo orientační: PSČ: 76901 Vlastník stavby: Oldřich Popelka, Rymice 40, 76901 Rymice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Oldřich Popelka, Rymice 40, 76901 Rymice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško tel.: +420 607 759 837 Adresa: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 - Čimice ÚČEL OCENĚNÍ: Nedobrovolná dražba. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 26.2.2015 / 26.2.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 830 000 Kč Pozn.: Objekt je před rekonstrukcí a modernizací. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: 604529836 Adresa: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail: frhas@email.cz Datum: 4.3.2015 Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 8 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Zlínský Obec, část obce: Rymice, Rymice Počet obyvatel: 620 KÚ: Rymice Ulice: Číslo popisné: 40 Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP 0 1 Počet bytových jednotek / typy 2 3+1, 2+1 Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 257 m 2 Obestavěný prostor: 1 183 m 3 Jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 4 025 m 2 Započitatelná plocha 200,65 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 200,65 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 105 30 Opotřebení celkové: 70,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena 830 000 Kč 830 000 Kč - z toho hodnota pozemku 461 000 Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Rymice je zemědělskou obcí s počtem obyvatel 620 dle platného MLO. Obec má dobrou technickou infrastrukturu a základní občanskou vybavenost. Poloha obce je v blízkosti města Holešova a do jeho centra je ca 4km. Obec se nachází na silnici č.490 spojující Holešov s Přerovem. v místě je funkční hromadná autobusová doprava. Nejbližší nájezd na rychlostní silnici R55 (D1) je v k.ú.pravčice ca 8minut jízdy (6km). Jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení, kde za vyšším vzděláním, kulturou a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst. Poloha oceňované nemovitosti v obci: RD čp.40 se nachází v původní řadové zástavbě rodinných domů v centru obce a v blízkosti základní školy. RD je napojen na všechny IS nacházející se v obci a přístup k němu je bezproblémový z veřejné zpevněné komunikace. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rod. dům je postaven na pozemku parc.č. st.92 v řadové zástavbě jako krajní, který má jedno nadzemní podlaží, bez podsklepení a se sedlovou střechou s půdním prostorem. Dispozičně jsou v domě 2 byty (jeden byt byl původně využíván jako výměnek). RD je napojen na IS v rozsahu: elektřina, veř. vodovod, zemní plyn. Vnitřní kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Příslušenství RD: dvorní vedlejší stavby a zahrada. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 718/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 718/1 Obec Rymice/způsob využití-ost. komunikace, druh pozemku-ost.plocha Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu s rizikem povodeň-záplava č.2 - zvýšené. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.92 ze dne 4.2.2015 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 92 Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0721 Kroměříž Obec: 588971 Rymice Katastrální území: 744638 Rymice Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 660131/0045 Oldřich Popelka Rymice 40, 76901 Rymice 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Rymice Rodinný dům č.p. 40 na pozemku p.č. st. 92 ANO Pozemky st. 92 Stavební parcela Parcela KN 1 265 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 74/2 Pozemková parcela Parcela KN 1 371 m 2 orná půda 75/5 Pozemková parcela Parcela KN 459 m 2 orná půda 76/3 Pozemková parcela Parcela KN 469 m 2 zahrada 76/4 Pozemková parcela Parcela KN 95 m 2 zahrada 76/8 Pozemková parcela Parcela KN 366 m 2 zahrada - 4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Rod. dům čp.40 je postaven na pozemku parc.č. st.92 v řadové zástavbě jako krajní, který má jedno nadzemní podlaží, bez podsklepení a se sedlovou střechou s půdním prostorem. Dispozičně jsou v domě 2 byty (jeden byt byl původně využíván jako výměnek). RD je napojen na IS v rozsahu: elektřina, veř. vodovod, zemní plyn. Vnitřní kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Vytápění domu je ÚT se zdrojem na tuhá paliva i na ZP. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží nadzemní stavba 257,20 m 2 200,65 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha nadzemní stavba hala 15,12 m 2 1,00 15,12m 2 obývací pokoj 26,93 m 2 1,00 26,93m 2 pokoj 12,09 m 2 1,00 12,09m 2 kuchyň 9,24 m 2 1,00 9,24m 2 pokoj 17,40 m 2 1,00 17,40m 2 spíž 4,88 m 2 1,00 4,88m 2 šatna 3,63 m 2 1,00 3,63m 2 koupelna + WC 11,79 m 2 1,00 11,79m 2 kotelna 5,94 m 2 1,00 5,94m 2 chodba-výměnek 12,92 m 2 1,00 12,92m 2 pokoj-výměnek 22,07 m 2 1,00 22,07m 2 pokoj-výměnek 14,72 m 2 1,00 14,72m 2 kuchyň-výměnek 14,72 m 2 1,00 14,72m 2 komora-výměnek 29,20 m 2 1,00 29,20m 2 nadzemní stavba - celkem 200,65 m 2 200,65 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor nadzemní stavba (257,2)*(4,60) = 1 183,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 183,12 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Popis betonové pasy zděné tl.60cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová parkety, beton keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda el. bojler zemní plyn žumpa chybí umyvadlo, vana, WC - 5 -
Záchod Ostatní splachovací krb Zastavěná plocha [m 2 ] 257 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 183,12 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 732 480 Stáří roků 105 Další životnost roků 30 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 419 744 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH hospodářská Zděné stavby se šikmou st.92 500,00 2 000 Kč/ 1 000 000 Kč 85 % 150 000 Kč budova (stodola, chlév apod.) střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem 150 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinné a přístupné z návsi ze zpevněné komunikace. Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou uzavřené oplocením. Na stavebním pozemku se nachází rodinný dům čp.40 a hospodářské budovy. Přípojky od IS jsou provedeny. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V lokalitě jednotková nabídková cena pozemků k zastavění osciluje kolem cenové hladiny 250Kčm -2. Obvyklou jednotkovou cenu u stavebního pozemku do výměry 1000m 2 stanovuji ve výši 250Kčm -2. a u zbývající výměry ve výši 100Kčm -2. U ostatních pozemků stanovuji obvyklou jednotkovou cenu ve výši 50Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 92 1 000 250 1 / 1 250 000 st. 92 265 100 1 / 1 26 500 orná půda 74/2 1 371 50 1 / 1 68 550 orná půda 75/5 459 50 1 / 1 22 950 zahrada 76/3 469 100 1 / 1 46 900 zahrada 76/4 95 100 1 / 1 9 500 zahrada 76/8 366 100 1 / 1 36 600 Celková výměra pozemků: 4 025 Hodnota pozemků celkem: 461 000 Výpočet porovnávací hodnoty Rod. dům je postaven na pozemku parc.č. st.92 v řadové zástavbě jako krajní, který má jedno nadzemní podlaží, bez podsklepení a se sedlovou střechou s půdním prostorem. Dispozičně jsou v domě 2 byty (jeden byt byl původně využíván jako výměnek). RD je napojen na IS v rozsahu: elektřina, veř. vodovod, zemní plyn. Vnitřní kanalizace je svedena do vlastní žumpy. - 6 -
Příslušenství RD: dvorní vedlejší stavby a zahrada. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena - 7 - Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Količín-Holešov 160,00 857 5+1 990 000 6 188 0,69 4 270 RD 5+1, Řadový, zděný, RD 5+1 s průjezdem, nepodsklepený, Holešov Količín. Dispozice: 1. NP 2 pokoje, kuchyně (bez kuchyňské linky), WC, koupelna s vanou. 2. NP 2 pokoje, chodba. Dřevěná zdvojená okna, na podlaze dlažba, PVC, beton, schody betonové. Vytápění ústřední plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody zajištěn elektrickým bojlerem. IS: voda z vlastní studny, el. en., kanalizace, plyn. Na pozemku se dále nachází vedlejší stavba garáže, hospodářská stavba přiléhající k domu a studna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/2015. - koeficient 0,85; Lokalita - Lepší-místní část města Holešov. - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší prodejnost. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/2015.; Lokalita - Lepší-místní část města Holešov.; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší prodejnost.; Tučapy-Holešov. 111,00 503 960 000 8 649 0,65 5 622 RD 4+1, Rodinný dům je nepodsklepený, řadový s obytným přízemím a podkrovím. Střecha je šikmá s krytinou z pozinkovaného plechu z uliční strany a z eternitových šablon z dvorní strany. V domě je 1 byt o velikosti 4+1. Dům je napojen na elektrickou síť, na zemní plyn a na veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy na vyvážení. Dispozice RD: Přízemí: garáž 14.71m2, průchozí chodba 10,92m2, kuchyně 11,78m2, koupelna 3,46m2, obývací pokoj 17,96m2, pokoj 12,7m2, dvorní veranda 4,37m2, WC 1,5m2, schodiště do podkroví 7,82m2 Podkroví: pokoj 13,2m 2, pokoj 18,05m 2, chodba 8,95m 2, terasa nad dvorní verandou 4,37m 2 Rodinný dům byl postaven tradičním způsobem ve 20-tých letech min.století a jeho rekonstrukce proběhla v r.1953. V roce 1987 byl napojen na veřejný vodovod a v roce 1996 byl plynofikován. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Ohřev teplé vody je prováděn v el. boileru umístěném v koupelně. Vnitřní zařízení domu je před modernizací. Rodinný dům má částečně zanedbanou údržbu. U domu je oplocená zahrada s ovocnými stromy, dvůr s dílnou a žumpou. K domu jsou zřízeny přípojky elektřiny, vodovodu a zemního plynu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 06/2011. - koeficient 1,00; Lokalita - Lepší občanská vybavenost. - koeficient 0,85; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší prodejnost. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 06/2011.; Lokalita - Lepší občanská vybavenost.; Celkový stav - Lepší.; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší prodejnost.; Líšná u Přerova 166,00 661 3+1, 3+kk 1 090 000 6 566 0,63 4 137 RD 3+1, 3+kk, Původně hostinec s bytem 3+1, který byl v r.2004 rekonstruován. V roce 2012 zahájena po prodeji domu přestavba provozní části hostince na další byt 3+kk. Původní stáří objektu ca 100roků, provedena přípojka vodovodu a elektřiny. Vnitřní kanalizace svedena do jímky. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva. Plynofikace domu neprovedena. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena ze dne 20.6.2012. - koeficient 1,00; Celkový stav - Lepší-po částečné rekonstrukci. - koeficient 0,70; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší prodejnost. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena ze dne 20.6.2012.; Celkový stav - Lepší-po částečné rekonstrukci.; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší prodejnost.;
Variační koeficient před úpravami: 15,17 % Variační koeficient po úpravách: 14,35 % Užitná plocha 200,65 m 2 Stanovená jednotková cena: 4 137 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 830 000 Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Kupní cena není známa. Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí: Na základě zjištěných skutečností a porovnávací hodnoty stanovuji stávající obvyklou cenu nemovitosti na 830 000,-Kč. Poznámka: Vlastník nemovitosti se místního šetření nezúčastnil ani neposkytl žádnou součinnost. Znalec tak provedl pouze prohlídku nemovitosti z ulice za přítomnosti ins. správce JUDr.Pavla Mikeše, který mu poskytl i základní informace o vybavení nemovitosti z dřívější osobní prohlídky. Současný stav Porovnávací hodnota 830 000 Kč Obvyklá cena 830 000 Kč - z toho hodnota pozemku 461 000 Kč Silné stránky nemovitosti - dostatečné zázemí rod.domu je tvořeno uzavřeným dvorem s hospodářskými stavbami a oplocenou zahradou - RD je napojen na veřejný vodovod, na veřejnou el.síť, na veř. řad zemního plynu - snadný přístup k nemovitosti z ulice - lokalita s nájezdem na dálniční síť do 10-ti minut a v blízkosti města Holešov Slabé stránky nemovitosti - jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení kde za vzděláním, kulturou a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst - dispozice RD je negativně ovlivněna původní stavbou z r.1910 - jedná se o nemovitost s komplikovanými právními vztahy plynoucí z omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.92 pro k.ú.rymice ze dne 4.2.2015 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 92 ze dne 4.2.2015, str.1. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 4.3.2015. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Převzatá dokumentace z r.2005. 3 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.075/2015-a ze dne 11.2.2015. 1-8 -
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 2/2015. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 9 -
Fotodokumentace ze dne 26.2.2015 Uliční pohled na RD. Pohled na štít RD a na vjezd do dvora. Pohled do dvora. Pohled na náves od domu. Budova školy v blízkosti RD. Vjezd do dvora a sousední dům. - 10 -