Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 129/2010 O obvyklé ceně podílu 1/10 na nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 585 na pozemku parc.č. 867 s příslušenstvím v katastrálním území Štýřice, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na LV č. 342. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jiří Ovesný se i přes písemnou výzvu se na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Vstup do objetu RD umožnila p. Jiřina Ovesná. Objednatel posudku: JUDr. Antonín Dohnal Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 014 EX 90883/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 24.8.2010 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 24.8.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/10 na nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 585 na pozemku parc.č. 867 s příslušenstvím v katastrálním území Štýřice, obec Brno, okres Brnoměsto, zapsáno na LV č. 342. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 585 Kamenná čtvrť 585/11a 639 00 Brno-Štýřice Region: Jihomoravský Okres: Brno-město Katastrální území: Štýřice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.8.2010 za přítomnosti znalce a p. Jiřiny Ovesné.
- 3-4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.8.2010 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 342; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené p. Jiřinou Ovesnou; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 585 na pozemku parc.č. 867 s příslušenstvím v katastrálním území Štýřice, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na LV č. 342. Rodinný dům č.p. 585 - jedná se o objekt nacházející se v řadové uliční zástavbě rodinných domů jako dům vnitřní v lokalitě mimo frekventované silnice, přístupný z veřejné zpevněné komunikace s asfaltovým povrchem ul. Kamenná čtvrť. Objekt je bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, střecha je šikmá sedlová, svislé konstrukce jsou zděné. Objekt byl postaven cca v roce 1950. Většina konstrukcí a vybavení jsou původní bez rekonstrukcí, cca před dvěma roky byla vyměněna kuchyňská linka a proveden keramický obklad s dlažbou v kuchyni. Celkově je objekt v zanedbaném technickém stavu bez údržby. Některé konstrukce a vybavení jsou na hranici své životnosti některé konstrukce chybí částečně opadlé vnější i vnitřní omítky, chybějící ker. obklady v koupelně a na WC, poškozené klempířské prvky. Dispozice: v objektu RD se nachází jedna bytová jednotka 3+1; 1.NP - chodba se schodištěm, kuchyň, 2 x pokoj, WC; Podkroví - schodiště, chodba, koupelna, pokoj. Celková podlahová plocha: 90 m 2, zastavěná plocha 70 m 2, obestavěný prostor 397 m 3. Popis konstrukcí a vybavení stavby: základy jsou betonové bez izolace, svislé konstrukce jsou zděné, strop je s rovným podhledem, střecha je šikmá sedlová, krytina z keramických tašek, klempířské konstrukce z pozink.plechu, omítky vápenné hladké, okna dřevěná kaslíková, dveře dřevěné hladké, podlahy prkenné nebo ker. dlažby, schodiště betonové bez povrchové úpravy, elektroinstalace světelná a motorová, vytápění ústřední plynové s kotlem na plyn, příprava TÚV pomocí plynové karmy, rozvody vody na teplou a studenou vodu, v koupelně je vana, keramické obklady jsou pouze v kuchyni, v kuchyni je dřez a plynový sporák, záchod je splachovací. Příslušenství objektu RD tvoří - přípojky IS (voda, plyn, elektro, dešťová a splašková kanalizace). Objekt se nachází na pozemku parc.č. 867, který je ve vlastnictví Města Brna. 6. Obsah odhadu: Administrativní ocenění + obvyklá cena a) Rodinný dům č.p. 585 b) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených c) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou
- 4 - B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 585-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Brno Stáří stavby: 60 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 4 347,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14*4,3+7,8*1,3 = 70,34 m 2 Podkroví: 14*4,3+7,8*1,3 = 70,34 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 70,34 m 2 2,90 m Podkroví: 70,34 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: 1.NP: (14*4,3+7,8*1,3)*(2,90) = 203,99 m 3 Podkroví: (14*4,3+7,8*1,3)*(1+3,5/2) = 193,44 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 397,43 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 70,34 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 140,68 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03
- 5-10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,450 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než IV 0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,450 * 1,000 * 1,000 = 0,450 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 347,- Kč/m 3 * 0,450 = 1 956,15 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 956,15 Kč/m 3 * 397,43 m 3 = 777 432,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 777 432,69 Kč 777 432,69 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 10 Rodinný dům č.p. 585 - zjištěná cena = 77 743,27 Kč Rekapitulace administrativního ocenění podílu 1/10 na nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 585 = 77 740,- Kč Administrativní cena podílu 1/10 na nemovitosti činí celkem 77 740,- Kč
- 6 - Obvyklá cena nemovitosti V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti: Poznámka: Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10 20%. 1. Rodinný dům Brno-Líšeň K prodeji řadový rodinný dům se sedlovou střechou o velikosti 2+1, s prostornou chodbu, částečně podsklepený, s dvorem na posezení na stavební parcele o CP: 165 m2. Dům je určen k rekonstrukci. Dům je v žádané lokalitě Brno - stará Líšeň s dobrou dostupností MHD, v blízkosti školy, školky, sportovního hřiště a občanské vybavenosti. IS: obecní vodovod, plynová přípojka, 220 V, nová kanalizační přípojka. Podlahová plocha 80 m2. Nabídková cena RK: 1 400 000,- Kč (cena bez pozemku); (17 500,- Kč/m2 podlahové plochy) Srovnatelná lokalita, lepší technický stav, realitní inzerce. Upravenou cenu stanovuji na: 12 200,- Kč/m2 podlahové plochy 2. Rodinný dům Brno-Židenice Jedná se o prodej id. 1/2 celopodsklepeného RD představující bytovou jednotku o velikosti 2+1 (cca 68m2) umístěnou v 1.patře rodinného domu s garáží a zahradou, velikosti pokojů: 21 m2 + 18 m2, kuchyně 16 m2, předsíň, koupelna s vanou a oknem, toaleta. Možnost využívání části zahrádky za domem, části půdy (vhodná pro vestavbu), sklepa a garáže. Topení ÚT plynové společné pro celý dům. Zahrada za domem má výměru 109 m2. Celková plocha pozemku je 259 m2. Celková podlahová plocha 100 m2. Nabídková cena RK: 1 660 000,- Kč (cena bez pozemku); (16 600,- Kč/m2 podlahové plochy) Srovnatelná lokalita, výrazně lepší technický stav, realitní inzerce. Upravenou cenu stanovuji na: 11 100,- Kč/m2 podlahové plochy 3. Rodinný dům Brno-Obřany Prodej RD 2+1 72m2 v Brně Obřanech. V domě ústřední topení (plyn. kotel), ohřev vody karmou, plovoucí podlahy, novější dlažba. První patro je připravené na nádstavbu. Za domem zahrada částečně v nájmu obce za velice nízkou částku(možnost odkupu). Pěkné okolí, silnice směr Bílovice. Celková podlahová plocha 100 m2. Nabídková cena RK: 1 700 000,- Kč (cena bez pozemku); (23 611,- Kč/m2 podlahové plochy) Srovnatelná lokalita, lepší technický stav, realitní inzerce. Upravenou cenu stanovuji na: 16 000,- Kč/m2 podlahové plochy Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 11 100,- až 16 000,- Kč/m2. Vzhledem ke špatnému technickému stavu bez běžné údržby stanovuji výslednou srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na: 11 100,- Kč/m 2 podlahové plochy. 90 m2 (podlahové plochy) x 11 100,- Kč/m2 = 999 000,- Kč Úprava ceny ve vlastnickém podílu 1/10 = 99 900,- Kč
- 7 - Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňovaného podílu 1/10 nemovitosti (zaokrouhleno) na: 100.000,- Kč b) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, s nemovitostí spojených Nezjištěno.. 0,- Kč c) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Nezjištěno 0,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace Administrativní cena 1/10 nemovitosti Srovnávací hodnota 1/10 nemovitosti 77.740,- Kč 100.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč 0,- Kč Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu 1/10 nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 585 na pozemku parc.č. 867 s příslušenstvím v katastrálním území Štýřice, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na LV č. 342, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.8.2010 po zaokrouhlení na: slovy: stotisíc Kč V Hlučíně, 24.8.2010 Obvyklá cena 1/10 nemovitosti Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky 100.000,-Kč tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 129/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 129/2010. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1strana
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M -9- Fotodokumentace pořízená dne 24.8.2010
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17-1 Kamenná čtvrť č.p. 585/11a, Brno-Stýřice 1 Kamenná čtvrť č.p. 585/11a, Brno-Stýřice