Znalecký posudek 3408-106/12 jehož předmětem je určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) rodinného domu č.p.837 s pozemky parc.č.: 251/6, 251/3, 251/4, 251/6 vše situováno v k.ú. Chropyně, obci Chropyně, a to pro účely dražby nedobrovolné. Objednavatel: Vypracoval: Dražby ČR a.s. Riegrovo nám 182 767 01 Kroměříž IČ:28145151 Ing. Ludvík Šojdr Purkyňova 740/4 767 01 Kroměříž Tel.: 573 330 004 Fax: 573 336 936 E-mail: sojdr@reaia.cz Tento znalecký posudek obsahuje 7 stran textu, 10 stran p říloh dle přiloženého seznamu, byl vypracován ke dni 2.1.2013 ve třech a předává se ve dvou písemných vyhotoveních. V Kroměříži: 2.1.2013
Znalecký posudek č.2917-84/08 ocenění RD čp.218 v k.ú. Počenice strana č.2 OBSAH A. ÚVOD... 3 A.1. ZÁKLADNÍ POJMY... 3 A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL... 3 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ... 4 B.1. PODKLADY... 4 B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI... 4 B.2.1. Rodinný dům čp.837:... 4 B.2.1.1. Poloha:... 4 B.2.1.2. Popis:... 4 B.2.1.3. Rozměrové charakteristiky:... 4 B.2.2. Pozemky:... 5 C. POSUDEK... 5 C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ... 5 C.1.1. Ocenění ke dni 2.1.2013 s přihlédnutím k cenové úrovni trhu.... 5 C.1.1.1. Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1)... 5 C.1.1.2. Základní úvaha... 5 C.1.1.3. Tržní podmínky... 5 C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI... 6 C.2.1. Analýza nabídky... 6 C.2.2. Analýza poptávky... 6 C.2.3. Analýza obchodovatelnosti... 6 C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA... 6 D. ZÁVĚR... 7 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 7 F. PŘÍLOHY... 7
Znalecký posudek č.2917-84/08 ocenění RD čp.218 v k.ú. Počenice strana č.3 A. ÚVOD A.1. ZÁKLADNÍ POJMY Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skute čně zaplacenou částku za zboží (jímž může být i právo či nájem) nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím (jímž může být i právo) a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží (jímž může být i právo) nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota, obvyklá hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Obvyklá cena ( 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obyvklé ceně rodinného domu č.p.837 s pozemky parc.č.: 251/6, 252/3, 252/1 a 251/4 v souvislosti s nedobrovolnou dražbou předmětného majetku.
Znalecký posudek č.2917-84/08 ocenění RD čp.218 v k.ú. Počenice strana č.4 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ B.1. PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí LV č.2940 a LV č. 2069 ze dne 22.8.2012 - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Chropyně - Fotodokumentace předaná objednatelem ocenění - Prohlídka znalci nebyla zpřístupněna nemovitost, ocenění tedy bylo provedeno na základě vnějšího ohledání a zaměření, na základě předané fotodokumentace interiéru a na základě údajů z katastru nemovitostí o zastavěných plochách a předpokládané kvalitě konstrukcí a vybavenosti nemovitosti. B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI B.2.1. Rodinný dům čp.837: B.2.1.1. Poloha: Nemovitost je situována v k.ú. Chropyně, při místní zpevněné komunikaci. Okolní zástavbu tvoří novostavby rodinných domů. Průčelím je dům orientován na severozápadní světovou stranu. B.2.1.2. Popis: Jedná se o dvoupodlažní (1NP, 2NP - podkroví), nepodsklepený objekt, se sedlovou střechou, o půdorysu obdélníkovém. Popis konstrukcí je uveden s ohledem na nemožnost prohlídky nemovitosti jako předpoklad. Nosná konstrukce je zděná v tl.45 cm, založená na betonovém základu s izolací proti zemní vlhkosti. Vnější povrchová úprava není provedena. Vnitřní povrchová úprava je vápennou omítkou štukovou v sociálním zařízení s keramickým obkladem stěn. Střecha je sedlová, se střešní krytinou pálenou taškou. Oplechování střechy, parapetů, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Bleskosvod není instalován. Stropy jsou nespalné, s rovným podhledem a s povrchovou úpravou váp. omítkou štukovou. Schodiště betonové s nášlapní vrstvou z PVC. Podlahy obytných místností jsou standardní. Podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem a střešní okna zn. Velux. Dveře jsou dřevěné, obložkové. Elektroinstalace světelná i motorová (220V, 380V). Vytápění ÚT. Rozvod vody studené i teplé s ohřev vody el.bojlerem. Z vnitřního vybavení je vana, umyvadlo, WC. Vybavení kuchyně standardní. B.2.1.3. Rozměrové charakteristiky: Interiér rodinného domu čp.837 nebyl zpřístupněn, podlahová plocha byla vypočítána na základě zastavěné plochy každého podlaží a její korekce koef.0,8. Zastav.plocha 1NP: 132,13+2,38+2,34+25,09+19,86 = 181,80 m2 Podlahová plocha obytná (1NP, 2NP): 181,80*0,8+132,13*0,8-17,60 = 233,54 m2
Znalecký posudek č.2917-84/08 ocenění RD čp.218 v k.ú. Počenice strana č.5 B.2.2. Pozemky: Pozemek parc.č.: 251/6 a 251/3 je obdélníkového tvaru, na pozemcích stojí rodinný dům č.p.837, jedná se o zastavěnou plochu a nádvoří o celkové výměře 172 m 2. Pozemek parc.č.: 251/4 a 252/1 je nepravidelného tvaru, jedná se o zahradu o celkové výměře 2741 m 2. Pozemky tvoří jednotný funkční celek, jsou situovány při zpevněné komunikaci s možností napojení na plynovod, elektroinstalaci a vodovod. C. POSUDEK C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ C.1.1. Ocenění ke dni 2.1.2013 s přihlédnutím k cenové úrovni trhu. C.1.1.1. Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1) Standardními oceňovacími metodami, které se používají při zjištění obvyklé ceny jsou: - metoda věcná - metoda výnosová - metoda srovnávací, když zejména metoda srovnávací, založená na analýze tržních podmínek (vztahu nabídky a poptávky) a analýzy srovnatelných obchodů s obdobnými nemovitosti v daném místě a čase, má největší vypovídací schopnost. C.1.1.2. Základní úvaha Z výše uvedeného vymezení pojmu obvyklá cena je zřejmá skutečnost, že pro její objektivní stanovení je nutná znalost podmínek trhu, a to zejména stavu nabídky a poptávky, znalost obdobných obchodních transakcí realizovaných za obdobných podmínek v obdobných lokalitách a ve stejném čase. Přitom je nutno z pohledu obvyklé ceny přezkoumat (mít informace), zda u již realizovaných obchodních transakcí byly tyto realizovány za podmínek vymezení obvyklé ceny (zejména z pohledu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů, stavu tísně na jedné či druhé straně obchodní transakce apod.). C.1.1.3. Tržní podmínky Určujícím faktorem pro stanovení obvyklé ceny je znalost obdobných obchodních transakcí. V daném případě se jedná o informace o sjednaných prodejích rodinných domů v obdobné kvalitě (poloha, přístup, stavební připravenost, okolí) v daném místě a čase.
Znalecký posudek č.2917-84/08 ocenění RD čp.218 v k.ú. Počenice strana č.6 Na základě uvedených skutečností jsem provedl informační marketing s cílem zjistit cenovou úroveň rodinných domů a podobných objektům oceňovaným, tj. objektů, které se v nedávné době prodaly. K tomu účelu jsem využil především databázi realizovaných obchodů s nemovitostmi IS MOISES. C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI C.2.1. Analýza nabídky Jsou registrovány obdobné nabídky srovnatelných objektů v menších obcích okresu Kroměříž. C.2.2. Analýza poptávky Je registrována poptávka po srovnatelných objektech v obcích okresu Krom ěříž. C.2.3. Analýza obchodovatelnosti Nabídku a poptávku lze charakterizovat jako víceméně vyrovnanou. C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA Ze tří standardních metod (věcná, výnosová, srovnávací) přichází v daném případě v úvahu využití zejména metody srovnávací. K dispozici jsou informace o realizovaných prodejích obdobných rodinných domů v okresu Kroměříž. V příloze záznamy IS MOISES (prodeje RD z Chropyně, Popovic u Kroměříže 2x, Rataj) a Srovnávací analýza MOISES.
Znalecký posudek č.2917-84/08 ocenění RD čp.218 v k.ú. Počenice strana č.7 D. ZÁVĚR Po zohlednění veškerých tržních podmínek, již realizovaných obchodů, nabídky, poptávky a celkové obchodovatelnosti a na základě provedené srovnávací analýzy (viz příloha) určuji OBVYKLOU CENU nemovitostí RD č.p. 837 s parc.č.: 251/6, 252/3, 252/1 a 251/4 ve výši: 2 770 000,-Kč (slovy:dvamilionysedmsetsedmdesáttisíckorunčeských) E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 16.11.1988 č.j. Spr.3793/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3408-106/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3408-106/12 podle připojené likvidace. Kulaté razítko: Podpis znalce V Kroměříži : 2.1.2013 F. PŘÍLOHY 1. LV č.2940 a LV č. 2069 pro k.ú. Chropyně 2 strany 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Chropyně-neověřená 1 strana 3. Záznamy IS MOISES 4 strany 4. Srovnávací analýza IS MOISES 1 strana 5. Polohopis 1 strana 6. Fotodokumentace 1 strana