ZNALECKÝ POSUDEK č. 8653-217/2012 o ceně nemovitosti - bytu č. 90/9 v bytovém domě Hrobčice č.p. 81, 90 včetně podílu 551/10002 na příslušenství a společných částech domu Hrobčice č.p. 81, 90 a pozemcích parc.č. St. 113, St. 120, vše v k.ú. a obci Hrobčice, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2856/10-181) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 14.2.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 20.2.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 90/9 v bytovém domě Hrobčice č.p. 81, 90 včetně podílu 551/10002 na příslušenství a společných částech domu Hrobčice č.p. 81, 90 a pozemcích parc.č. St. 113, St. 120, vše v k.ú. a obci Hrobčice, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2856/10-181 ze dne 17.1.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 90/9 Adresa nemovitosti: Hrobčice 81, 90 417 57 Hrobčice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Hrobčice Katastrální území: Hrobčice Počet obyvatel: 1 009 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.2.2012 za přítomnosti paní Lenky Marešové a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 2856/10-181 ze dne 17.1.2012 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 17.1.2012 (LV č. 529, LV č. 477) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 14.2.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě a podklady poskytnuté vlastníkem (evidenční list bytu) - mapa Českého středohoří
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 529 pro k.ú. Hrobčice je uvedeno: V - Vlastnické právo: Marešová Lenka, Hrobčice 90, 417 57 Hrobčice B - Nemovitosti: Jednotky: 90/9 byt podíl na spol. částech 551/10002 Budova Hrobčice č.p. 81, 90, LV 477, způsob využití bytový dům na parcele St. 113, St. 120 parc.č. St. 113, zastavěná plocha a nádvoří, 224 m2 parc.č. St. 120, zastavěná plocha a nádvoří, 224 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní právo exekutorské podrobně viz. příloha LV č. 529 D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 529 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na listu vlastnictví č. 477 pro k.ú. Hrobčice jsou uvedeny údaje týkající se budovy Hrobčice č.p. 81, 90 a pozemků parc.č. St. 113, St. 120. Tento LV je bez závad. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová ani jiná dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních zjištění znalce a na základě údajů z předloženého evidenčního listu a údajů na LV. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt velikosti 1+1, který byl upraven na 2+1, umístěný ve 3.NP bytového domu se třemi nadzemními a jedním podzemním podlažím, samostatně stojícího v obci Hrobčice. Dům má celkem 2 sekce, v domě je celkem 16 bytů. Dům je průměrně udržovaný (nedávno pouze zateplení štítů, plastová okna a zasklení lodžií). Byt je rovněž převážně původní, pouze s úpravou obytných místností.
- 4 - Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Hrobčice jsou větší obcí okresu Teplice, která spádově spíše patří pod větší město Bílina s přenesenou částečnou pravomocí, od kterého je obec vzdálena cca 4 km. V místě je základní občanská vybavenost a na velikost poměrně dobrá pracovní příležitost. Spojení je MHD z Bíliny resp. Teplic. B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2856/10-181 ze dne 17.1.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů Byt č. 90/9 Podrobnější popis domu: Jedná se o dům se třemi nadzemními a jedním podzemním podlažím, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu a hromosvodu, s fasádou zateplenou pouze ve štítech. Obvodové stěny jsou ze sendvičových železobetonových panelů, stropy železobetonové prefabrikované, schody betonové s PVC. V domě je celkem 16 bytů ve 2 sekcích. Stáří domu je dle sdělení vlastníka 36 roků. Dům je průměrně udržovaný (nedávno pouze zateplení štítů, plastová okna před cca 10 roky a zasklení lodžií před cca 5 roky). Podrobnější popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 1+1, který byl upraven rozdělením kuchyně na dvě části na byt 2+1, umístěný ve 3.NP bytového domu se třemi nadzemními podlažími, samostatně stojícího v obci Hrobčice. Byt je klasického tehdejšího provedení s panelovým bytovým jádrem, které obsahovalo kotelnu s kotlem na tuhá paliva (předěláno na plyn), koupelnu a WC, okna plastová, zasklená lodžie, dveře hladké nebo shrnovací, podlahy laminátové plovoucí, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, kombinovaný sporák s digestoří a myčka v kuchyňské lince), vytápění ústřední včetně ohřevu teplé vody z plynového kotle. Byt je průměrně udržovaný, s menšími úpravami (úprava dispozice, částečně nové dveře, podlahové krytiny, kuchyňská linka a spotřebiče).
- 5 - Podlahové plochy bytu: (započitatelná plocha bytu je stanovena podle zásad při oceňování obvyklou cenou pro úvěrové řízení, krácení plochy lodžie a sklepa na 50%) pokoj: = 18,42 m 2 kuchyň: = 16,56 m 2 předsíň: = 12,20 m 2 koupelna: = 2,37 m 2 WC: = 1,84 m 2 Podlahová plocha bytu: = 51,39 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: lodžie: = 3,70 m 2 sklep: = 16,10 m 2 Podlahové plochy lodžie a sklepa - celkem: = 19,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 51,39 m 2 Započítaná podlahová plocha lodžie a sklepa: 19,80 m 2 * 0,50 = 9,90 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 61,29 m 2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací.
- 6-2.1 metoda srovnávací (tržní) 1. srovnatelná nemovitost Byt č. 161/10, Táborská, Bystřany Zdroj informace: databáze prodejů vlastní, datum prodeje 05/2011 Podlahová plocha: 64 m2 Cena: 450 000,- Kč Jednotková cena: 7 000,- Kč/m2 Popis: Jedná se o byt velikosti 3+1 ve 3.NP. Dům je s 1 PP a částečně se 3 NP, částečně se 4 NP vzhledem ke svažitosti terénu, se 2 sekcemi. Dům je zděný, dosud není zateplen (údajně plánováno v letošním roce), byla provedena oprava střechy a klemp. konstrukcí a výměna oken za plastová. Byt je převážně původní, byly měněny průběžně pouze dožívající zařizovací předměty, jsou osazeny hladké dveře, podlahy jsou kryté PVC a z keramické dlažby, je osazena vana a umyvadlo v koupelně, kombi WC, plynový sporák s digestoří a vestavěné skříně. Vytápění je lokální plynovými kamny, ohřev teplé vody plynovým průtokovým ohřívačem. Dispozice: Předsíň, kuchyň, 3 pokoje, koupelna s WC, sklep mimo byt. Obchod, kterému jsem byl přítomen jako zpracovatel ocenění pro ČMSS, a.s. č. 126/11/22 ze dne 17.5.2011. Porovnání: Byt v obdobném domě vesnické zástavby, i když zděném, v poněkud lepší lokalitě v bezprostřední blízkosti Teplic, byt původní, obdobné výměry, 3.NP bez výtahu, malý počet bytů v domě. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří obchodu, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu): 0,90x0,90x1,00x1,00x1,00x1,00=0,81. Redukovaná jednotková cena: 5 700,- Kč/m2 2. srovnatelná nemovitost Prodej byt 2+1 45 m2, Bezejmenná, Pražské Předměstí, Bílina Zdroj informace: realitní inzerce nabídky: inzerce na sreality.cz, ID zakázky 221117 (M&M reality holding a.s.praha), datum vložení inzerátu 13.12.2011, datum změny inzerátu 10.2.2012 Podlahová plocha: 45 m2 Cena: 320 000,- Kč Jednotková cena: 7 100,- Kč/m2 Popis:
- 7 - Prodej bytu 2+1 s lodžií, o celkové ploše 48 m2, v klidné lokalitě města Bílina. Dům je po celkové revitalizaci, plastová okna, nové lodžie, zateplený. Byt je v původním stavu, udržovaný, možnost rekonstrukce dle vlastních představ, k nastěhování ihned. V okolí veškerá občanská vybavenost, možnost sportovního využití. S financováním pomůže naše MMhypocentrum. Porovnání: Byt v okrajové části Bíliny ve směru na Hrobčice, lokalita lepší, ale na druhou stranu značný počet bytů v domě, byt původní, menší výměry, 7.NP s výtahem, velký počet bytů v domě. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu): 0,85x0,80x1,00x1,05x1,00x1,05=0,75. Redukovaná jednotková cena: 5 300,- Kč/m2 3. srovnatelná nemovitost Prodej byt 2+1 55 m2, 5. května, Bílina Zdroj informace: realitní inzerce nabídky: inzerce na sreality.cz, ID zakázky PR BÍL 101112011 (Pavel Chaloupka, Seifertova 105/11, Bílina), datum vložení inzerátu 10.11.2011, datum změny inzerátu 31.1.2012 Podlahová plocha: 55 m2 Cena: 330 000,- Kč Jednotková cena: 6 000,- Kč/m2 Popis: Exkluzivně nabízíme byt 2+1 Bílina, ulice 5.května, v cihlovém domu, bez úprav,ihned volný, příjemné a levné bydlení bez dalších nákladů na provoz bytu, plynové topení+ohřev vody. Doporučuji. Porovnání: Byt v okrajové části Bíliny ve směru na Most, lokalita prakticky srovnatelná, i když v Bílině a v cihlovém domě, ale obdobného charakteru, byt původní, hůře vybavený, menší výměry, 3.NP bez výtahu, obdobný počet bytů v domě. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu): 0,90x1,00x1,00x0,95x1,00x1,00=0,86. Redukovaná jednotková cena: 5 200,- Kč/m2
- 8 - Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 5 200,- až 5 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 200,- Kč/m2 Komentář: K dispozici jeden uskutečněný prodej v obci okresu Teplice, i když v poněkud lepší lokalitě a dva údaje z inzerce v okrajových lokalitách Bíliny. Jak je vidět z průběhu inzerovaných obchodů, zvýšený zájem o koupi bytů zřejmě není. Jednotkové ceny ve všech případech jsou poměrně blízké, za přiměřenou porovnávací hodnotu považuji částku spíše při dolním okraji rozpětí 5 200,- Kč/m2 (spíše odhad vzhledem k vesnické zástavbě v porovnání s převážně městskou nebo příměstskou, současný převis nabídky). 2.2. Zdůvodnění obvyklé ceny: Započitatelná plocha bytu: Jednotková cena za 1 m2 započitatelné plochy: Obvyklá cena po zaokrouhlení: 61,3 m2 5 200,- Kč/m2 320 000,- Kč Komentář: Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody, používané jako rozhodující pro danou kategorii nemovitostí. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy - udržovaný byt, malý počet bytů v domě, lepší životní prostředí Záporné vlivy - horší spojení a vybavení obce, současný převis nabídky bytů v panelových domech, trvající stagnace cen Podmínky platnosti obvyklé ceny: Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízené exekuce, exekučního příkazu k prodeji nemovitosti a zástavního práva exekutorského. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti 320 000,- Kč slovy: třistadvacettisíc Kč
- 9 - V Srbicích, 20.2.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8653-217/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 050 12. V Srbicích, 20.2.2012 Ing. Zdeněk Garlík