Znalecký posudek číslo 47/2017 Znalec: Ing. Michal Svatoň Táborská 44, 391 01 Sezimovo Ústí, 736 60 64 64, svatonm@centrum.cz Datum objednání: 4.10.2017 Datum místního šetření: 26.10.2017 Místní šetření proběhlo za účasti: paní Trachtové vlastníka a znalce Datum převzetí kompletních podkladů: 26.10.2017 Vlastník jednotky: Marie Trachtová, Moskevská 2715/1, 39005 Tábor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Marie Trachtová, Moskevská 2715/1, 39005 Tábor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Exekutorský úřad Jindřichův Hradec, Mgr. Martin Roubal, Jarošovská 48, 377 01 Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec, podatelna@eujh.cz Základní údaje Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 2715/7 na pozemku č. 5967/27 k.ú. Tábor Moskevská 2715, 39001 Tábor Bytová jednotka - byt, číslo jednotky 2715/7 v budově č.p. 2715 na pozemku p.č. 5967/27 včetně spoluvlastnického podílu 1/1 na společných částech domu včetně pozemku p.č. 5967/27 v k.ú. Tábor. Pro potřeby exekučního řízení Účel ocenění: Katastrální údaje Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Tábor Katastrální území: Tábor Ulice: Moskevská Číslo popisné 2715 List vlastnictví č.: 12616, 11744 Parcelní čísla pozemků: 5967/27 Číslo jednotky: 2715/7 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby exekučního řízení Rizika + Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací + Nemovitá věc situována v záplavovém území zóna 1 + Bez reálných břemen a služebností - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) + Nemovitá věc není pronajímána - Zákaz zcizení nebo zatížení + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 5967/26, 5967/18 OBVYKLÁ CENA 780 000 Kč Počet stran: 7 stran Počet příloh: 11 V Sezimově Ústí, dne 4.11.2017 Otisk razítka Ing. Michal Svatoň
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovité věci v obci) Oceňovaná nemovitost se nachází v dobré poloze ve Městě Tábor - Sídliště nad Lužnicí - s panelovými domy, nedaleko bytového domu se nachází zastávka MHD Sídliště nad Lužnicí - MHD Tábor - Sezimovo Ústí - Planá nad Lužnicí cca 100m, nedaleko územního odboru Policie ČR Tábor. Železniční zastávka osobních vlakových spojů je vzdálena cca 720m a zastávka dálkových autobusů Praha - České Budějovice cca 130m. Ve městě Tábor je plná občanská vybavenost - okresní město. V okolí se nepředpokládá jiná výstavba - již zastavěno. V blízkosti se nachází škola, školka a zdravotní středisko, základní služby a obchodní centra. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovité věci (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o panelový dům, s 7 NP, v 1 NP jsou sklepy a b.j. v dalších NP bytové jednotky. Stavba je užívána pro bydlení. Bytový dům má 25 b.j. - č.p. 2715. Bytový dům nemá žádné příslušenství. Jedná se o řadový - koncový dům. Na domě byly provedeny rekonstrukce a to stoupačky, zateplení kontaktním zateplovacím systémem, oprava a zateplení střechy, výměna oken za plastová, vstupní dveře a rekonstrukce balkónů - rekonstrukce provedena v roce 2016. Dům je napojen na veškeré IS. Výtah rekonstruován v roce 2011. Jedná se o bytovou jednotku 1+1 se sklepní kójí. B.j. se nachází ve 3 NP s výtahem. Částečná rekonstrukce podlahy a v roce 2016 výměna oken. V b.j. původní umakartové jádro. Bytová jednotka se nachází ve 3 NP s výtahem. Údržba b.j. je dobrá, nemovitost působí dobrým dojmem. Technický popis oceňované nemovité věci Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 7 Počet bytových/nebytových jednotek: 25 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovité věci Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 5967/26, 5967/18 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 5967/26 ostatní plocha - zeleň LV 10001 Město Tábor 5967/18 ostatní plocha - ostatní komunikace LV 10001 Město Tábor Pronájem nemovité věci Nemovitost není pronajímána. Vyhodnocení rizik nemovité věci Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovité věci RIZIKO NE NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 2 -
Popis rizik spojených s právním stavem nemovité věci Rizika nezjištěna. Rizika spojená s umístěním nemovité věci RIZIKO Popis rizika NE Nemovitá věc situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitá věc: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovité věci Rizika nezjištěna. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV 12616 zapsáno zástavní právo smluvní pro Československou banku a.s.. Toto zástavní právo není v ocenění zohledněno. Rizika ostatní RIZIKO NE ANO Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitá věc není pronajímána Zákaz zcizení nebo zatížení Na LV č. 12616 zapsáno zákaz zcizení a zatížení bez předchozího písemného souhlasu věřitele po dobu trvání do 1.4.2015 pro Československou obchodní banku a.s.. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 12616 Kraj: CZ031 Jihočeský Okres: CZ0317 Tábor Obec: 552046 Tábor Katastrální území: 764701 Tábor Ulice: Moskevská č.o.: Vlastníci FO RČ: 5762141847 Marie Trachtová Moskevská 2715/1, 39005 1 / 1 Tábor Jednotky Číslo jednotky: 2715/7 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Byt Podíl LIST VLASTNICTVÍ číslo 11744 Kraj: CZ031 Jihočeský Okres: CZ0317 Tábor Obec: 552046 Tábor Katastrální území: 764701 Tábor Ulice: Moskevská č.o.: Vlastníci FO RČ: 5762141847 Marie Trachtová Moskevská 2715/1, 39005 Tábor Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Tábor Bytový dům č.p. 2715 na pozemku p.č. 5967/27 NE Pozemky 5967/27 Pozemková parcela Parcela KN 318 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 20,42 m 2 1,00 20,42 m 2 vstup byt 2,54 m 2 1,00 2,54 m 2 chodba byt 5,35 m 2 1,00 5,35 m 2 WC byt 0,95 m 2 1,00 0,95 m 2 kuchyň byt 7,50 m 2 1,00 7,50 m 2 koupelna byt 1,98 m 2 1,00 1,98 m 2 Celková podlahová plocha 38,75 m 2 38,75 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy panelové železobetonové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech nátěry, obklady polystyren + fasáda běžné obklady betonové hladké plné dveře část prosklená chybí plastová PVC, koberec dálkové světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah standartní instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 39 Započitatelná plocha [m 2 ] 38,75 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 26 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 007 409 Stáří roků 39 Další životnost roků 41 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 654 816 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek zastavěná plocha a nádvoří pod bytovým domem. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 5967/27 318 2 000 1 / 1 636 000 Celková výměra pozemků: 318 Hodnota pozemků celkem: 636 000-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Oceňovaná jednotka jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě panelová 38,75 3 1+1 Srovnávané jednotky Prodej bytu 2+kk 45 m2 Zprostředkujeme Vám prodej bytu 2+kk v OV s lodžií, po celkové rekonstrukci v Táboře, ulice Vídeňská. Byt se nachází v 1. patře panelového domu, který je po kompletní revitalizaci. Byt o výměře 45m2 je po celkové rekonstrukci podlahové krytiny, kuchyňská linka, štuky, koupelna včetně vyzděného jádra. Panelový dům se dělal v roce 2013 plastová okna, zateplení fasády, stoupačky, lodžie. Zálohy na byt se platí ve výši 2.057,- Kč. K bytu náleží sklepní koje, využívání kolárny. V blízkosti kompletní občanská vybavenost. Byt je možno financovat hypotečním úvěrem. Bližší informace v RK. Ev. číslo: 22466. Tábor - Sidliště nad Lužnicí - ulice Moskevská Vídeňská, Tábor Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - mírně lepší - koeficient 0,95; Celkový stav - mírně lepší - koeficient 0,95; Vliv pozemku - neuvažováno - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažováno - koeficient 1,00; panelová 45,00 2 2+kk 1 080 000 24 000 0,86 20 640 Prodej bytu 2+kk 44 m2 Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 2+kk s balkónem s výhledem do vnitrobloku v Sofijské ulici v Táboře. Byt o velikosti 42m2+2m2 balkón se nachází v 3. nadzemním podlaží (2. patře) panelového domu v na Sídlišti nad Lužnicí. Vzhledem dispozici a atraktivitě lokality se jedná i o zajímavou investiční příležitost na pronájem. Byt je v původním udržovaném stavu s novými plastovými okny Dům je po celkové revitalizaci včetně výměny balkónů a výtahu. Sofijská, Tábor Dispozice bytu 2+kk s balónem: - z předsíně se pokračuje do chodby (dohromady 8,77 m2), odkud je vstup do obývacího pokoje (13,8 m2); dále do pokoje s kuchyňským koutem (16,08 m2) se vstupem na balkón (2,25 m2),do koupelny s novým sprchovým koutem (2,10 m2) a na samostatné WC (0,98 m2). K bytu náleží 2 sklepní kóje (3,10 m2) Byt je ihned k dispozici novému majiteli. V docházkové vzdálenosti je zastávka MHD a veškerá občanská vybavenost. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - neuvažováno - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažováno - koeficient 1,00; panelová 44,00 3 2+kk 860 000 19 545 0,95 18 568-5 -
Prodej bytu 2+kk 44 m2 Exkluzivně nabízíme prodej bytu 2+kk v revitalizovaném panelovém domě. Byt o velikosti 44 m2 ve 5 patře osmipatrového panelového domu na sídlišti nad Lužnicí.Dispoziční řešení: vstupní chodba, kuchyňský kout a obývací pokoj se vstupem na balkon, ložnice, koupelna se sprchou a samostatná toaleta. Orientace obou pokojů je na západ, byt je slunný. Disponuje novými okny, jinak je v původním ale udržovaném stavu.k bytu náleží sklepní kóje.v místě je veškerá občanská vybavenost a možnost sportovního vyžití. Havanská, Tábor Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobný - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - neuvažováno - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - neuvažováno - koeficient 1,00; panelová 44,00 6 2+kk 990 000 22 500 0,95 21 375 Variační koeficient před úpravami: 8,41 % Variační koeficient po úpravách: 5,89 % Započítatelná plocha: 38,75 m 2 Minimální jednotková cena: 18 568 Kč/m 2 Minimální cena: 719 510 Kč Průměrná jednotková cena: 20 194 Kč/m 2 Průměrná cena: 782 518 Kč Maximální jednotková cena: 21 375 Kč/m 2 Maximální cena: 828 281 Kč Stanovená jednotková cena: 20 200 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 782 750 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitých věcí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi. Rekapitulace ocenění posuzované nemovité věci Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 782 750 Kč 1 290 816 Kč 780 000 Kč Silné stránky nemovité věci - rekonstruovaný bytový dům - dobrá poloha v rámci města - nedaleko MHD Slabé stránky nemovité věci - původní bytové jádro Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12616 k.ú. Tábor ze dne 23.8.2017. 2 Kopie katastrální mapy ze dne 29.10.2017. 2 Místní šetření včetně zaměření Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti 1 Informace z RK a databáze znalce Usnesení 4-6 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.10.2007, č.j. Spr 202/2007 pro obor Ekonomika-odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 47/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 145/2017. - 7 -
- 8 -
- 9 -
KM - 10 -
KM + ortofoto - 11 -
Pohled bytový dům Pohled bytový dům Pohled bytový dům Kuchyně Kuchyně Pokoj Chodba WC - 12 -
Koupelna Vstup - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -