ZNALECKÝ POSUDEK č.3673-496/2013 O ceně podílu 1/2 bytové jednotky č.366/1 v Chrudimi, Svěchyňova 366, včetně příslušenství a podílu o velikosti 1586/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1463, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 270 m 2, vše zapsáno na LV č.10663 pro k.ú.chrudim Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu 1/2 bytové jednotky č.366/1 v Chrudimi, Svěchyňova 366, včetně příslušenství a podílu o velikosti 1586/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1463, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 270 m 2, vše zapsáno na LV č.10663 pro k.ú.chrudim 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.366/1 Adresa předmětu ocenění: Svěchyňova 366/14 537 01 Chrudim II Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Chrudim Katastrální území: Chrudim Počet obyvatel: 23 217 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.12.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10663 pro k.ú.chrudim - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 770416/3148, Pan Jaroslav Klapka, Svěchyňova 366, 537 01 Chrudim II, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 785216/2846, Paní Kateřina Mikulášová, Vestec 16, 537 01 Chrudim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 770416/3148, Pan Jaroslav Klapka, Svěchyňova 366, 537 01 Chrudim II, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Odpovídají skutečnosti 785216/2846, Paní Kateřina Mikulášová, Vestec 16, 537 01 Chrudim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Sedlová střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná špaletová, omítky vápenné hladké, vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je lokální plynové. V domě není výtah. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % - 4 -
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4660 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1,4660 56,20 1 951,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.1463 270,00 1 951,90 527 013,- nádvoří Stavební pozemek - celkem 527 013,- Pozemek - zjištěná cena = 527 013,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 527 013,- Kč 527 013,- Kč Cena příslušenství - celkem = 527 013,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Chrudim Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 25 087,- Kč/m 2-5 -
Podlahové plochy bytu koeficient podlahová plocha bytu: 47,35 * 1,00 = 47,35 m 2 sklep: 10,64 * 0,80 = 8,51 m 2 dřevník mimo dům: 2,72 * 0,80 = 2,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 58,04 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,487 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02-6 -
výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,487 * 1,030 * 0,850 = 0,426 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 25 087,- Kč/m 2 * 0,426 = 10 687,06 Kč/m 2 CP = CU * PP = 10 687,06 Kč/m 2 * 58,04 m 2 = 620 276,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 620 276,96 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 527 013,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 586 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 527 013,- Kč * 1 586 / 10 000 = 83 584,26 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 83 584,26 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 703 861,22 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 703 861,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 703 861,20 Kč Celkem 703 861,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 703 861,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 703 861,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 703 861,20 Kč Celkem 703 861,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 703 861,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 703 860,- Kč slovy: Sedmsettřitisícosmsetšedesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši 15.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucí pohledávek do výše 60.000,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu o dispozici 1+1 ve zděném domě, v blízkosti centra Chrudimi - ulice Svěchyňova. CP činí 49 m2, OV, 3. patro. V bytě francouzské okno. Vytápění vlastním plynovým kotlem. Byt je v původním udržovaném stavu se zděným jádrem. K bytu přísluší sklep. Veškerá občanská vybavenost v místě. Nízké náklady na bydlení. Požadovaná cena 900.000,- Kč vč. právního servisu a provize RK. - 9 -
Byt 2+1 v Chrudimi, zděný, 3.patro, OV, v původním stavu v místní části Leguma. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj s výstupem na balkon, ložnice, komora, koupelna, WC, sklep (výměra 50,75m2. Vytápění 3x WAW, ohřev teplé vody karma. Požadovaná cena 950.000,- Kč. Možnost slevy. Velký prostorný a světlý byt 2+kk o velikosti 58m2 se zahradou za domem pro posezení, či grilování.. Byt je v osobním vlastnictví, přímo v centru Chrudimi. V celém bytě jsou nová plastová okna, nová kuch.linka a po rekonstrukci koupelna. Topení lokální - plynové. V tomto bytě je možnost velké půdní vestavby. K bytu patří, sklep (3,7m2) a společný podíl na zahradě, která má velikost 350m2. Dům má opravenou střechu, novou fasádu. Byt se nachází v žádané lokalitě města. Velkou výhodou je nádherný výhled z bytu, který není rušen sousedními domy. Požadovaná cena 998.000,- Kč. - 10 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 630.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu, velmi špatný stav a morální zastarání domu, a také prodej dražbou. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 210.000,- Kč. Slovy: Dvěstědesettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3673-496/2013 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10663 ze dne 1.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -