ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4742/2014 NEMOVITÁ VĚC: 3/8 domu č.p. 159 na pozemku p.č. St. 199, 455/3 a 550/5 a 3/8 pozemků p.č. St. 199, 455/3 a 550/85 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Chrášťany, k.ú. Chrášťany u Rakovníka Adresa nemovité věci: Chrášťany 159, 270 01 Vlastníci stavby: Jitka Deňová, Draha 126, 270 54 Řevničov, vlastnictví: pod., vlastnický podíl: 2 / 8 Petra Hoffmanová, Chrášťany 159, 270 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 Ivana Marhoulová, Na Břasích 206, 267 06 Hýskov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 Vlastníci pozemku: Jitka Deňová, Draha 126, 270 54 Řevničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 8 Petra Hoffmanová, Chrášťany 159, 270 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 Ivana Marhoulová, Na Břasích 206, 267 06 Hýskov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 29367/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3/8 585 000 Kč Datum místního šetření: 7.7.2014 Stav ke dni : 7.7.2014 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 27.11.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 3/8 rodinného domu č.p. 159 na pozemku č. parc. St. 199 a 3/8 pozemků č. parc. St. 199, 455/3 a 550/5 v kat. úz. Chrášťany u Rakovníka, obec Chrášťany, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 45. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.10.2014 LV č. 45 pro kat. úz. Chrášťany u Rakovníka - snímek z katastru nemovitostí - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-29367/12-90 ze dne 2.10.2014 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-29367/12-60 ze dne 26.7.2013 (podíl 1/8) - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-29367/12-95 ze dne 23.10.2014 (podíl 2/8) - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Chrášťany je součástí okresu Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Chrášťany se rozkládá asi sedm kilometrů severozápadně od Rakovníku. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 590 obyvatel. Chrášťany se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Chrášťany a Nový Dvůr. V obci je základní škola nižšího stupně a mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 159 na pozemku St. p.č. 199 je situován v severozápadní části obce Chrášťany, k.ú. Chrášťany u Rakovníka, okres Rakovník. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy. Dům je dobře přístupný ze zpevněné místní komunikace. Pozemky p.č. 455/3 a 550/5 se nachází východně od obce a jsou mimo zastavěné území. Pozemky jsou v KN vedeny jako trvalý travní porost a ostatní plocha. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 159 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 199 2.2 Pozemky p.č. 455/3 a 550/5 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 159 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Přadmětem II -0,04 ocenění je spoluvlatsnický podíl 3/8. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 3
Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,009 Koeficient pp = I T * I P = 0,969 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chrášťany u Rakovníka: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II 0,95 zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 4
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 463,75 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 159 Oceňovaný rodinný dům č.p. 159 je samostatně stojící na pozemku parc. č. St. 199. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, dvoupodlažní s půdou. Přístup do domu je z jihozápadu ze dvora. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, stropy zděné. Krov je dřevěný, střešní krytina sedlové střechy je pálená tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky nejsou. Okna jsou plastová. Dům napojen el. rozvod a vodovod. Kanalizace pravděpodobně do septiku. Plyn v obci. Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 504,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8*10+3*5 = 95,00 m 2 2.NP: 8*10 = 80,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 95,00 m 2 3,00 m 2.NP: 80,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (8*10+3*5)*(3,00) = 285,00 m 3 2.NP: (8*10)*(3,00) = 240,00 m 3 zastřešení: (8*10/2)*(4,50) = 180,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 705,00 m 3 5
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 95,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 175,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,84 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0,05 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0,650 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,650 = 0,676 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,009 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 504,- Kč/m 3 * 0,676 = 2 368,70 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 705,00 m 3 * 2 368,70 Kč/m 3 * 0,960 * 1,009= 1 617 564,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 617 564,39 Kč Rodinný dům č.p. 159 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 1 617 564,39 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Rodinný dům č.p. 159 - zjištěná cena = 606 586,65 Kč 6
1.2 Garáž Samostatně stojící garáž je zděná s pultovou střechou. Vrata jsou dřevěná do ulice. Ze dvora přístup přes dřevěné dveře. Okno dřevěné. Venkovní omítky nejsou. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 2 221,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3*4 = 12,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 12,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (3*4)*(3,00)+3 = 39,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 39,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,800 = 0,784 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,009 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 221,- Kč/m 3 * 0,784 = 1 741,26 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 39,00 m 3 * 1 741,26 Kč/m 3 * 0,960 * 1,009= 65 779,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 65 779,51 Kč 7
Garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 65 779,51 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Garáž - zjištěná cena = 24 667,32 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 199 Pozemek rovinný, nepravidelného tvaru. Z části zastavěn rodinným domem č.p. 159, garáží bez č.p. přístupnou z ulice a kůlnami. Částečně zpevněný dvůr betonovou plochou a dlažebními kostkami. Vstupní vrátka a vjezdová vrata jsou kovové s dřevěnou výplní. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný rodinným domem a vedlejšími stavbami. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,009 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,009 = 0,969 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 463,75 0,969 449,37 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] St. 199 371,00 449,37 166 716,27 8
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 166 716,27 Pozemek p.č. St. 199 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 166 716,27 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Pozemek p.č. St. 199 - zjištěná cena = 62 518,60 Kč 2.2 Pozemky Pozemky p.č. 455/3 a 550/5 se nachází východně od obce, mimo zastavěné území. Pozemky jsou v KN vedeny jako trvalý travní porost a ostatní plocha - neplodná půda. Pozemky obhospodařovány, nájemní smlouva nepředložena. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 455/3 726,00 6,60 6,60 4 791,60 porost Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 726,00 m2 4 791,60 Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 6,60 0,25 0,65 1,07 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 ostatní plocha 550/5 47,00 1,07 50,29 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 50,29 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 4 841,89 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 8 Pozemky - zjištěná cena = 1 815,71 Kč 9
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 159 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 166,00 m 2 Obestavěný prostor: 744,00 m 3 Zastavěná plocha: 187,00 m 2 Plocha pozemku: 371,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme k prodeji velký RD 4+1, 160 m2. RD je v udržovaném stavu, vytápěn kombi. kotlem na TU, nebo kotlem na zemní plyn. Nová plast. okna, vchodové dveře, nová střešní krytina. Udržovaný pozemek, zahrada, kůlna, dílna, letní kuchyně se špajzkou. Na všech budovách nová krytina. Vlastní studna s kvalitní vodou, septik s přepadem. Celý pozemek odvodněn do dešťové kanalizace. Rodinný dům Prodej RD 3+1 se zahradou o celkové výměře 441 m2 v klidné části obce Chrášťany. Dům je po částečné rekonstrukci, má plastová okna, ústřední topení na pevná paliva, vlastní studnu, elektřina 220 V, septik. Veřejný vodovod a plyn na hranici pozemku, možno zavést. Na půdě lze vybudovat další místnosti. K domu náleží dílna, kůlna a patrová stodola. Dobrá dostupnost do Rakovníka. Rodinný dům Prodej rodinného domu 2+1 s velkou zahradou a hospodářskými staveními. Nutná rekonstukce podlah, oken, topení. Zastavěná plocha je 650 m2, včetně hospodářských stavení. Plocha zahrady 1074 m2. Do domu je přivedena elektřina, do sklepa přiveden vodovod. Krásný pozemek, klidné bydlení, autem 1 hodinu od Prahy. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Chrášťany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 9 097 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 160 m 2 1 900 000 Kč 12 667 Kč/m 2 10
Název: Rodinný dům Lokalita Chrášťany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 9 050 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 86,00 m 2 441 m 2 980 000 Kč 11 395 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Chrášťany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m 2 10 005 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 1 724 m 2 995 000 Kč 9 950 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 9 050 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 384 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 005 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 384 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 166,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 1 557 744,- Kč spoluvlastnický podíl * 3,00 / 8,00 = 584 154,00 Výsledná porovnávací hodnota 584 154 Kč 11
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 159 606 587,00 Kč 1.2 Garáž 24 667,00 Kč 631 254,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č. St. 199 62 519,00 Kč 2.2 Pozemky 1 816,00 Kč 64 335,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 159 584 154,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 584 154 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 695 588 Kč Obvyklá cena 3/8 585 000 Kč slovy: Pětsetosmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2 12
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost Rakovníka a hl. města Prahy, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 3/8 nemovitostí ve výši 585 000,- Kč. V Praze 27.11.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4742/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 172/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 45 ze dne 23.10.2014 4 13
14