ZNALECKÝ POSUDEK č. 1992/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 15 v ul. 5.května č.p. 1241/42, s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 943 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 944 ostatní plocha zeleň v Hlavním městě Praze, Praha - Nusle. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4 67 EXE 5094/2011 064 EX 357/11-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 31.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č. 15 v ul. 5. Května č.p. 1241/42 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 943 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 944 ostatní plocha - zeleň v obci Praha, okres Hlavní město Praha a kat. území Nusle. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 15 Adresa předmětu ocenění: 5.Května 1241/42 14000 Praha - Nusle Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Nusle Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.3.2013 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastrálního úřadu LV 8849 - kopie katastrální mapy - stav zjištěn při ohledání znalcem- místní šetření - informace od realitních kanceláří o prodaných nemovitostech v dané lokalitě a z vlastních zdrojů. 5. Vlastnické a evidenční údaje Pilař Petr, č.p. 5. května 1241/42, Nusle, 140 00 Praha 6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena dokumentace znalcem pouze z venku. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti a proto nelze stanovit přesný technický stav. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v Hlavním městě Praze v městské části Nusle. Dům stojí v zástavbě předválečných bytových domů postavených okolo roku 1938. Jedná se o netypové bytové domy, které stojí po obou stranách šestiproudé komunikace ul. 5. Května, která je hlavní tepna Prahou. Díky tomu je zde velký hluk a vysoká koncentrace škodlivin. Parkovací možnosti jsou velmi špatné. Dům má pět nadzemních podlaží bez výtahu a jedno podzemní podlaží. Dům je zděný z cihel, má sedlovou střechu s pálenou taškou, zateplenou fasádu a vyměněna okna za plastová. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. V prvním nadzemním podlaží jsou nebytové prostory, které slouží jako obchody. V prvním podzemním podlaží jsou sklepy. Vlastní bytová jednotka leží v 5. NP a je o velikosti 1+1 s koupelnou a WC, k bytu přináleží sklep v I.PP. Uživatel bytu neumožnil prohlídku a ani neumožnil vstup do bytového domu (komunikace proběhla pouze přes domovní telefon s použitím hrubých výrazů ze strany uživatele bytu), ale cenu lze bez ohledání určit. Uživatel bytu neposkytl znalci nájemní smlouvu ani nesdělil, zda nájemní smlouva existuje, přestože byl znalcem výslovně tázán. Při stanovení ceny nelze přesně stanovit technický stav nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek je v blízkosti frekventované silniční tepny Prahou Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 3,6560 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 2 250,- 1,00 2,1310 3,6560 10,00 19 282,57 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 2 250,- 0,40 2,1310 3,6560 10,00 7 713,03 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 943 321,00 19 282,57 6 189 704,97 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha - zeleň 944 91,00 7 713,03 701 885,73 Stavební pozemky - celkem 6 891 590,70 Pozemek - zjištěná cena = 6 891 590,70 Kč - 4 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = 6 891 590,70 Kč 6 891 590,70 Kč Cena příslušenství - celkem: = 6 891 590,70 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 75 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 54 502,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: podlahová plocha bytu: 30,48 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 30,48 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 1,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 30,48 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,20 m 2 * 0,10 = 0,12 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 30,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu I -0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I -0,10 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 75 let: 0,70-5 -
9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,559 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - I -0,06 zvýšený hluk a prašnost 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - poloha je nezajímavá pro prodej nemovitosti I -0,04 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,870 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,559 * 0,870 * 0,900 = 0,438 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 54 502,- Kč/m 2 * 0,438 = 23 871,88 Kč/m 2 CP = CU * PP = 23 871,88 Kč/m 2 * 30,60 m 2 = 730 479,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 730 479,53 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 6 891 590,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 278 / 11 411 Hodnota spoluvlastnického podílu: 6 891 590,70 Kč * 278 / 11 411 = 167 896,08 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 167 896,08 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 898 375,61 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 898 375,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 898 375,60 Kč Celkem 898 375,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 898 375,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 898 375,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 898 375,60 Kč Celkem 898 375,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 898 375,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 898 380,- Kč slovy: Osmsetdevadesátosmtisíctřistaosmdesát Kč - 7 -
ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLĚ: 1. Nabízený byt k prodeji v Praze - Vršovicích o velikosti 1 +1 se sociálním zařízením a sklepem. Jde o zděný bytový dům stáří cca 50 let, je po zateplení a výměně plastových oken. Dům má osm nadzemních podlažích. Dobrá dostupnost centra a MHD včetně metra, ale horší jsou parkovací možnosti. Vlastní byt je v II.NP o podlahové ploše 38m2 a se sklepem v I.PP o podlahové ploše 1m2. Bytová jednotka je v původním stavu, nutnost opravy a úpravy. Nabízená cena je...982 000,-Kč 2.Prodej bytové jednotky v panelovém domě v Praze - Vršovicích. Bytový dům je po zateplení a výměně plastových oken, dům je o 10. NP a jednom PP s dvěma výtahy. Vlastní byt je v 2.NP o velikosti 1 + 1 s WC a koupelnou a sklepní kojí v I.PP. Podlahová plocha bytu je 30m 2 + lodžie 3,5m 2 a sklep 1,52m 2. Byt je v původní stavu bez stavebních úprav nutná investice do oprav. Nabídková cena je...1 090 000,-Kč 3. Prodaná bytová jednotka v Praze v Nuslích v zástavbě netypizovaných bytových domů z poválečných let. Bytový dům má 5.NP a jedno PP. Byt je ve III.NP o velikosti 1 + 1 s WC a koupelnou a se sklepem v I.PP. Obytná plocha bytu je 28,58m 2 a sklep 2,55m 2. Byt byl v původním stavu nutnost investice do oprav a úprav. Byt byl prodán za...880 000,-Kč ZÁVĚR: Při porovnání nabízených a prodaných bytů o velikosti 1 + 1 s příslušenstvím ( sklep) a s podílem na společných prostorech a pozemku je nutné přihlédnou k poloze nemovitosti u hlavní komunikace. Okolnosti existence jakékoliv nájemní smlouvy nejsou znalci známy a ani na výpise z katastru nemovitostí nejsou uvedeny a proto je znalec nepředpokládá. Vliv na obvyklou cenu nemovitosti má dále skutečnost, že vydražitel nemá jistotu, zda mu bude nemovitost vůbec předána, případně v jakém stavu, za jak dlouho, nebo zda bude nucen podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Proto stanovuji cenu obvyklou v místě a čase pro bytovou jednotku č. 15 v ul. 5. května č.p. 1241/42 Praha - Nusle s podílem na společných prostorech a pozemcích na částku...840 000,-Kč Ve Vejprnicích 31.3.2013 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice - 8 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1992/2013 znaleckého deníku. - 9 -