ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4074-90/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.423/302 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Vrchlabí, k.ú. Hořejší Vrchlabí Adresa nemovité věci: Horská 423, 543 01 Vrchlabí Vlastníci stavby: SJM Jebavý Aleš a Prokšová Jitka, vlastnictví: výhradní Jebavý Aleš, Horská 423, 543 02 Vrchlabí Prokšová JitkaMlázovická 778/7, 190 17 Praha 9 Vlastníci pozemku: SJM Jebavý Aleš a Prokšová Jitka, vlastnictví: výhradní Jebavý Aleš, Horská 423, 543 02 Vrchlabí Prokšová JitkaMlázovická 778/7, 190 17 Praha 9 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražitele OBVYKLÁ CENA 750 000 Kč Datum místního šetření: 17.8.2015 Stav ke dni : 17.8.2015 Za přítomnosti: p.jebavého Počet stran: 6 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 19.8.2015 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - bytu č.423/302 zapsaného na LV č.3625, vymezeném dle bytového zákona v budově čp.423, zapsané na LV č.3531, stojící na pozemku p.č.st.550, zapsaném na LV č.3531, a to včetně spoluvlastnického podílu ve výši 4459/36589 na společných částech bytového domu čp.423 a na pozemku p.č.st.550 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 825m 2 - jiného nebytového prostoru č.423/311 zapsaného na LV č.3625, vymezeném dle bytového zákona v budově čp.423, zapsané na LV č.3531, stojící na pozemku p.č.st.550, zapsaném na LV č.3531, a to včetně spoluvlastnického podílu ve výši 360/36589 na společných částech bytového domu čp.423 a na pozemku p.č.st.550 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 825m 2, vše obci Vrchlabí, k.ú. Hořejší Vrchlabí, část obce Hořejší Vrchlabí Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 532/2015-A z 5.8.2015 - LV č.3625 pro k.ú.hořejší Vrchlabí - cuzk.cz - místní šetření Místopis Město Vrchlabí je součástí okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Vrchlabí je také obcí s rozšířenou působností. Obec Vrchlabí se rozkládá asi dvacetpět kilometrů západně od Trutnova. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno asi 13060 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od polských hranic. Jedná se o město, jež je vstupní lokalitou ke vstupu do Krkonoš. Jsou zde k dispozici všechny potřebné služby, tj. základní škola, mateřské školky, i střední školy, pošta, obchody,dobré autobusové spojení. Budova čp.423 se nachází v části města zvané Hořejší Vrchlabí, přístup k ní je z ulice Horská. V okolí se nachází smíšená zástavba - jak obytné objekty, tak objekty občanské vybavenosti. Dům je v žádané lokalitě do centra města autem 5 min, výborná dostupnost do Špindlerova mlýna a ostatních zimních středisek - Bubákov, Herlíkovice. Autobusová zastávka před domem. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - byt č.423/302 zapsaný na LV č.3625, vymezený dle bytového zákona v budově čp.423, zapsané na LV č.3531, stojící na pozemku p.č.st.550, zapsaném na LV č.3531, a to včetně spoluvlastnického podílu ve výši 4459/36589 na společných částech bytového domu čp.423 a na pozemku p.č.st.550 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 825m 2 - jiný nebytový prostor č.423/311 zapsaný na LV č.3625, vymezený dle bytového zákona v budově čp.423, zapsané na LV č.3531, stojící na pozemku p.č.st.550, zapsaném na LV č.3531, a to včetně spoluvlastnického podílu ve výši 360/36589 na společných částech bytového domu čp.423 a na pozemku p.č.st.550 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 825m 2, vše obci Vrchlabí, k.ú. Hořejší Vrchlabí, část obce Hořejší Vrchlabí Ve skutečnosti byt č.423/302 se nachází ve 3.nadzemním podlaží panelové budovy čp.423, je byla původně vystavěna jako školská ubytovna (internát střední zdravotnické školy),později však byla zrekolaudována pro trvalé bydlení. Jednotlivé byty jsou tak přístupny v jednotlivých podlažích ze střední podélné chodby v domě. Vlastní budova má jeden hlavní vchod ve východní podélně stěně domu. Jedná se o byt velikosti 1+kk s příslušenstvím. Stáří budovy nebylo vlastníkem při místním šetření sděleno, dle použitých původních stavebních materiálů - 2 -
lze usuzovat na objekt cca z roku 1970. Budova čp.423 je panelový dodatečně zateplený objekt, s plochou střechou, jež má celkem 8 nadzemních podlaží, jež jsou propojeny prefabrikovaným schodištěm opatřeným povrchem stupňů z PVC, a novým nákladním výtahem. Objekt má novou stěrkou akrylátovou fasádu na zateplení, nová plastová okna s izolačními dvojskly. Plochá střecha je opatřena živičnou krytinou. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu, kanalizace, vytápění v domě je centrální z domovní plynové kotelny umístěné v přízemí domu. V přestavěném bytě velikosti 1+kk se nachází: obývací pokoj + k.kout 34,03m 2, koupelna + WC 2,82m 2 tj. celkem 36,85m2, komora na patře patřící k bytu (nazývaná sklep) 0,61m 2 a lodžie 4,19m2 Jiný nebytový prostor č.423/311 je ve skutečnosti komora na patře o podl.ploše 3,77m 2. Tj. jako započitatelná plocha bytu (pojem používaný u bank) je považována výměra 36,85 +0,5*(0,61+4,19+3,77)= 41,13m 2. Byt je vybaven smaltovanou vanou, umyvadlem, WC combi, jednou třídílnou velkou vestavěnou skříní, jednou jednodílnou vestavěnou skříní, podlaha v obytné místnosti je plovoucí laminátová, v koupelně je keramická dlažba. V kuchyni je kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou varnou deskou (nebude zřejmě předmětem dražby). V bytě jsou dva ks deskový radiátorů. V oknech jsou žaluzie. Dveře jsou hladké lakované do ocelových zárubní. Budova i byt jsou v dobrém technickém stavu - zateplení domu a výměna oken byly provedeny v roce 2010, obdobně výměna výtahu, v roce 2007 byl zrekonstruován byt (podlahy, koupelna, kuchyně, WC). OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Hořejší Vrchlabí panelový dům, byt 1+kk v 3.NP + komora v 3.NP Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová, zateplená 41,13 m 2 3 1+kk 762 674 Kč 18 543 Kč/m 2-3 -
Srovnatelné jednotky Název: Nabídka byt 1+1 Nabídka - Prodej bytu 1+1, v osobním vlastnictví, po celkové rekonstrukci. Byt je umístěný v 1.patře zděného bytového domu. V bytě jsou velmi nízké provozní náklady. Byt je v perfektním technickém stavu, okamžitě k nastěhování. K bytu dále náleží prostorný sklep a podíl o velikosti 1/7 na bytě 4+1, který je umístěný v podkroví bytového domu. Zaveden vodovod, el.energie 230, vytápění ústřední vlastním plynovým kotlem, odpady svedeny do kanalizace, internet, sat.tv. V roce 2007 provedena rekonstrukce: rozvody vody a odpadů; rozvody topení včetně topných těles; rozvody el.energie měď; stoupačky; komín vyvložkován nerez; nová kuchyňská linka; nová koupelna; dveře; plastová okna. Parkování možné přímo u domu. Dispozice: obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, koupelna, WC, chodba, sklep. Výměra: 35m2 Lokalita: Vrchlabí Podlaží: 2 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná dům 35,00 m 2 945 000 Kč 27 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - není známa, bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší byt, budova horší; Celkový stav - lepší byt budova horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v mírně lepším stavu; Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 19 677 Název: Nabídka 2+kk Vrchlabí Nabídka bytu ve stejném domě - prodej bytu 2+kk v žádané horské lokalitě města Vrchlabí. Byt v osobním vlastnictví o celkové podlahové ploše 43 m2 se nachází ve 2.NP panelového domu a má orientaci k Labi - dostatek soukromí a klidu. Byt prošel kompletní rekonstrukcí - nová plastová okna, zděná koupelna, štuky a malba, objekt je zateplen a má novou fasádu. Vytápění nezávislé - vlastní plynová kotelna zajišťuje nízké provozní náklady, nové stoupačky a topení. K bytu náleží komora přímo na patře. Lokalita: Vrchlabí Hořejší - Horská ul. Podlaží: 2 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová, zateplená 46,00 m 2 1 050 000 Kč 22 826 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02-4 -
K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v mírně lepším stavu; Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 18 062 Název: Nabídka byt 2+kk Nabídka bytu ve stejném domě - prodej bytu 2+kk v Hořejším Vrchlabí. Byt v OV o celkové podlahové ploše 43m2 se nachází v posledním 7.NP panelového domu. Byt má nová plastová okna, koupelna se sprchovým koutem a WC. Objekt je zateplen a má novou fasádu. Vytápění nezávislé - vlastní plynová kotelna zajišťuje nízké provozní náklady, nové stoupačky a topení, nový výtah. K bytu náleží komora přímo na patře. Lokalita: Hořejší Vrchlabí - Horská Podlaží: 8 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová zateplená 46,00 m 2 860 000 Kč 18 696 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - stejná, byt v nejvyšším podlaží; Provedení a vybavení - mírně horší; Celkový stav - mírně horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt mírně horší; Celkový koef. K C 0,96 Upravená j. cena Kč/m 2 17 891 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 17 891 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 18 543 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 19 677 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 18 543 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 41,13 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 762 674 Kč Popis: panelový dům, byt 1+kk v 3.NP + komora v 3.NP - 5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 762 674 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena 750 000 Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena těsně pod úrovní porovnávací hodnoty, byt bude nabízen v aukci. Jedná se o byt v dobré lokalitě, jedná se o atraktivní byt. V Lázních Bohdaneč 19.8.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4074-90/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 074-90/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-6 -
- 7 -
schodiště středová chodba výtah dveře do komory - jednotka č.423/311-8 -
- 9 -