ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 561/6011/2012 o obvyklé ceně provozního objektu č.p. 664 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel St. 1008, 729/10 a 729/108 k.ú. Osek u Duchcova, v ulici Smetanova v Oseku, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http.//www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 561/6011/2012 LV no.: 1030 Name of subject / Předmět ocenění: Objekt občanské vybavenosti č.p. 664 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel St. 1008, 729/10 a 729/108 k.ú. Osek u Duchcova, v ulici Smetanova v Oseku, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Smetanova č.p. 664, 417 05 Osek Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 4 925 250 Kč Market value Tržní hodnota 1 200 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: 512 083 Kč Common price Obvyklá cena 1 200 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 200 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Objekt občanské vybavenosti Čísla parcel Parcel of land nr. St. 1008, 729/10, 729/108 Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS, zpevněné plochy Size: Velikost 1635 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura širší centrum města v obci mj. Městský úřad, pošta, základní škola, lékařské ordinace, supermarket Type: Druh Unit price: Jednotková cena Zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost, zahrada 300 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 831 Built-up area: Zastavěná plocha: 592 Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: PP 335 1.NP 496 Storage area: Skladové plochy: K pronájmu uvažováno cca 300 m2 Built-up space: Obestavěný prostor: 3 285 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: 2 030 Kč/ Income: Příjem: 120 000 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1978 Cost: Náklady: 73 913 Kč Wear (average): Znehodnocení: 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: 9 % - 1 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví SJM Miroslava a Blanky Krejčích, Hlavní 64, 417 54 Kostomlaty pod Milešovkou, Lhenická 175, 417 54 Kostomlaty pod Milešovkou. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva, nařízení exekucí ani exekuční příkazy k prodeji nemovitostí evidovaná na listu vlastnictví. V části C listu vlastnictví č. 1030 jsou evidována nařízení exekucí, zástavní právo smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, zástavní práva exekutorská a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Real burden / věcná břemena: nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví je evidováno zástavní právo smluvní a zástavní práva exekutorská. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 664 k.ú Osek u Duchcova je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití občanská vybavenost, což odpovídá skutečnému stavu, jde o provozní objekt. Weak points / slabé stránky: - Zhoršený stavební stav objektu vyžadující investice mj. chybí vytápění Strong points / silné stránky: - Dobrá poloha v rámci města - Nemovitosti jsou i přes vysoké opotřebení provozního objektu pronajaté (nájemné dle smlouvy 10.000,- Kč/měs) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1030, pro k.ú. Osek u Duchova a obec Osek, prokazující stav k datu 6.11.2012 b/ kopie katastrální mapy, mapový list TEPLICE 4-8/23, k.ú. Osek u Duchcova, obec Osek, ze dne 19.12.2012 c/ zjištění při prohlídce na místě d/ kopie Smlouvy o pronájmu nebytových prostor mezi IREKON, v.o.s. a Mikula Turnov, s.r.o. ze dne 3.10.2012 Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 14.11.2012 sjednána telefonicky s panem Mikulou na 27.11.2012 v 10:30 hodin. Místního šetření se zúčastnil Jaroslav Fapšo, insolventní správce dlužníka. - 2 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 712981 Název katastrálního území : Osek u Duchova Kód obce : 567779 Název obce : Osek Počet obyvatel obce : 4 997 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2012 Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Širší centrum města Infrastruktura: Město Osek (4997 obyvatel) leží v západní části Ústeckého kraje, v okrese Teplice. Město Osek disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. Městský úřad, škola, pošta, supermarket, zdravotnické ordinace, několik restaurací. Vzdálenost do Statutárního a okresního města Teplice činí cca 12 km. Město je dostupné městskou autobusovou dopravou a po železnici (regionální trať). Property Location / poloha nemovitosti: Poloha oceňovaného celku je pro podnikání dobrá, jde o širší centrum města v blízkosti silnice I27. Okolí je tvořeno zástavbou starších rodinných domů. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Smetanova, zpevněnými komunikacemi. Short description property / stručný popis majetku: Objekt občanské vybavenosti č.p. 664: Objekt občanské vybavenosti č.p. 664 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 1008 k.ú. Osek u Duchcova. Objekt byl vystavěn v roce 1978 a původně údajně sloužil jako mateřská školka. K datu ocenění je objekt užíván jako pekárna se zázemím a s prodejnou. Dispoziční řešení: Objekt občanské vybavenosti je částečně podsklepená zděná stavba o 1 nadzemním podlaží s plochou střechou. Vnitřní dispozice je tvořena v PP chodbou se schodištěm, sklady, šatnami, umývárnami a dílnou. V 1.NP je vstupní prostor, chodba, sklady, výrobny, chladírna, 2 kanceláře, kuchyňka, strojovna výtahu, denní místnost, záchod, umývárna, expedice a prodejna. Konstrukční řešení a vybavení: Základy stavby jsou betonové, svislé konstrukce jsou převážně zděné s betonovými sloupy. Stropy jsou železobetonové panelové. Zastřešení je ploché s živičnou krytinou. Nášlapné vrstvy jsou keramické a teracové dlažby, také PVC. Schodiště je betonové. V objektu je nákladní výtah. Dveře jsou dřevěné hladné, okna jsou dřevěná zdvojená. Střecha plochá, střešní krytina živičná svařovaná. Fasáda je břízolitová. Objekt má vnitřní rozvod elektřiny, vody a kanalizace. V místě je možnost napojení na plyn. Vytápění není zajištěno, ohřev vody je zajištěn el. bojlery. Sanitární vybavení je tvořeno záchody, umývadly a sprchami. Stáří a stavební stav: Oceňovaný objekt pochází z roku 1978, jeho stáří tedy dosáhlo 34 let. Konstrukce a vybavení jsou převážně původní, celkový stav objektu je zhoršený. Objekt je neudržovaný, je patrné četné zatékání mj. z vnitřního dešťového svodu, na mnohých místech je pro vlhkost opadaná fasáda. Objekt nemá topné rozvody, je patrná plíseň kolem oken. Objekt pro bezproblémové užívání vyžaduje četné investice. Opotřebení objektu je stanoveno odborným odhadem ve výši 70%. Pro zhoršený technický stav s pronájmem podle našeho názoru nelze do budoucna, bez zásadních obnov, uvažovat. Další stavby v příslušenství: nejsou - 3 -
Pozemky: Součástí oceňovaného celku jsou pozemky parc. čísel St. 1008, 729/10 a 729/108 k.ú. Osek u Duchcova, obec Osek. Pozemky jsou napojeny elektřinu, vodu a kanalizaci. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Smetanova, ze zpevněné komunikace a chodníku na parcele čís. 729/79 k.ú. Osek u Duchcova (v KN jako ost. plocha/silnice ve vlastnictví města Osek). Přístup příjezd k nemovitostem je právně i fyzicky zajištěn. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a uspořádání pozemků z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) objektu občanské vybavenosti č.p. 664 na parc.č. St. 1008 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel St. 1008, 729/10 a 729/108 k.ú. Osek u Duchcova v ulici Smetanova v Oseku v okrese Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1030 pro k.ú. Osek u Duchova a obec Duchcov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. listopadu 2012 (po zaokrouhlení) 1.200.000,- Kč Slovy: Jedenmilióndvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Vlastnictví nemovitostí je omezeno zástavním právem smluvním, nařízeními exekucí, exekučními příkazy k prodeji nemovitostí, zástavními právy exekutorskými a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu. Nemovitosti jsou pronajaté na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou s možností výpovědi s lhůtou 60 dní. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 561/6011/2012. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 18.12.2012-5 -