ZNALECKÝ POSUDEK číslo 525/50/2013 NEMOVITOST: Pozemky, p.č. 542 v k.ú.a obci Lejšovka, vedených na LV č. 219 zapsaných u KP Hradec Králové Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Lejšovka, k.ú. Lejšovka Adresa nemovitosti: Lejšovka, 503 03 Lejšovka OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Mladá Boleslav, Mgr. Martin Slavata Husova 302, 29301 Mladá Boleslav Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice IČ: 13531140 telefon: e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ6704131533 fax: 499 732 407 Exekuční řízení č.j. 080Ex 1092/12-42 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 67 000 Kč Datum místního šetření: 23.5. 2013 Stav ke dni : 23.5.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 ve Zlaté Olešnici, dne 27.5.2013 Ing Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č.219 ze dne 13.5.2013 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 13.5.2013. Povinný Bohuslav Volák byl vyzván doporučeným dopisem k součinnosti, bez reakce 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce Místopis Lejšovka něm. Lettner je obec v okrese Hradec Králové. Ke 3.7. 2006 zde žilo 179 obyvatel. Obec se nachází 7 km na jih od města Jaroměř. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení - 2 -
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací, výnosovou nepoužiji, nemá vypovídací charakter. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis Pozemek se nacházejí v bloku zemědělských pozemků na jihozápadním okraji obce Lejšovka. Jedná se o pozemky zemědělské, přístupné po polních cestách, někde rozoraných. Podezření na staré zátěže neexistuje. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce - 3 -
Komentář: Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 219 Katastrální území: Lejšovka [679887] Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl Volák Bohuslav Lípová 475/18, Nové Město, 12000 Praha 2 Parcely Parcelní číslo 542 Stavby Na LV nejsou zapsány žádné stavby. Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Volák Bohuslav Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky zemědělské Porovnávací metoda Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je plocha smíšená, v nezastavěném území, přírodní, zemědělská. Užívání je v souladu s právním stavem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Adresa: Slovenská, Cihelny Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] - 4 -
KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 10 110 101 100 10,00 0,90 9,00 Popis pozemku: pozemek zemědělská půda, Celková cena: 101 100 Kč za nemovitost Adresa: Slovenská, Cihelny Datum aktualizace: 29.04.2013 ID zakázky: N5454 Plocha pozemku: 10 110 m2 Popis: Zemědělská půda v Jaroměři, oblast Přední Dolce. Orná půda o rozloze 10.110 m2 Lokalita: Adresa: Svinary KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 25 340 430 780 17,00 0,80 13,60 Popis pozemku: pozemek zemědělská půda, Celková cena: 430 780 Kč za nemovitost Adresa: Svinary Datum aktualizace: 18.05.2013 ID zakázky: UO08401 Plocha pozemku: 25 340 m2 Popis: Zemědělské pozemky v k.ú. Svinary a v k.ú. Malšova Lhota. Zemědělské pozemky v k.ú. Svinary (13942 m2) a v k.ú. Malšova Lhota (11398m2). Celková výměra 25340m2 Lokalita: Adresa: České Meziříčí KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 20 827 312 405 15,00 0,85 12,75 Popis pozemku: pozemek zemědělská půda, Celková cena: 312 405 Kč za nemovitost Adresa: České Meziříčí Datum aktualizace: 20.05.2013 ID zakázky: 300229 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 20 827 m2 Plocha pozemku: 20 827 m2 Popis: ZP o CP 20827 m2 v katastrálním území České Meziříčí a Králova Lhota u Českého Meziříčí o velikostech 10146 m2 a 10681 m2. Jedná se o bonitní ornou půdu donedávna využívanou. Průměrná jednotková cena 11,78 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti: zemědělského pozemku Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty- indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu, t.j.12,-kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 542 5 596 12 67 152 Celková výměra pozemků 5 596 Hodnota pozemků celkem 67 152-5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 67 152 Kč 67 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zemědělskými pozemky, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, případně dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. zemědělských pozemcích, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné Výpočet : Porovnávací hodnota - cenová úroveň květen 2013 ve výši 67 152,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 219, zaokrouhleno 67 000,-Kč Cena práv a závad na nemovitosti váznoucí 0,-Kč Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství 0,-Kč Obvyklá cena dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech, se započtením práv a závad 67 000,-Kč Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí- pozemků p.č. 542 v k.ú.a obci Lejšovka, vedených na LV č. 219 zapsaných u KP Hradec Králové; se zohledněním práv a závad ve výši 67 000,-Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o - 6 -
oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou Ve Zlaté Olešnici 27.5.2013 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 525/50/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 219 ze dne 13.5.2013 0 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o o ustanovení znalce 0 Databáze nemovitostí a realitní inzerce sreality 0-8 -
Ortofoto - 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
- 11 -
Mapa oblasti - 12 -