ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5003/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 26/6 v bytovém domu č.p. 26 na pozemku parc. č.24/2 a spoluvlastnický podíl 511/12752 na společných částech bytového domu č.p. 26 a spoluvlastnický podíl ve výši 511/12752 na pozemku parc. č. 24/2 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Podolí Adresa nemovité věci: Vodárenská 26/5, 252 28 Praha 4 - Podolí OBJEDNAVATEL: JUDr. Ivan Erben soudní exekutor, Exekutorský úřad 021 Praha 8 Adresa objednavatele: U Okrouhlíku 1820/3, 150 00 Praha 5 ZHOTOVITEL : B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Holečkova 657, 150 00 Praha 5 Hálova 34, 190 00 Praha 9 tel. 777 707 320, www.bbposudky.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé na základě exekučního příkazu k prodeji nemovitosti č.j. 021 EX 6317/13-52 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 500 000,- Kč Datum místního šetření: 18.5.2015 Stav ke dni : 18.5.2015 Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 3 přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. V Praze, dne 20.5.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase bytové jednotky č. 26/6 v bytovém domu č.p. 26 na pozemku parc. č.24/2 a spoluvlastnického podílu 511/12752 na společných částech bytového domu č.p. 26 a spoluvlastnického podílu ve výši 511/12752 na pozemku parc. č. 24/2, vše k.ú. Podolí, obec Prah, kraj Hlavní město Praha. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení exekuce prodejem nemovitosti. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 6397 a č. 6050, k.ú. Podolí, obec Praha, - snímek katastrální mapy k.ú. Podolí, obec Praha, - kopie prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 26, - cenová mapa stavebních pozemků rok 2015 Hl. města Prahy, - územní plán Hl. města Prahy, - nabídky na prodej a pronájem bytů z realitních serverů, - skutečnosti zjištěné při místním šetření, - fotografie při místním šetření, Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví LV č. 6397 a č. 6050, k.ú. Podolí, obec Praha : oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je : SJM Ján Lukeš, Boloňská 478/1, 109 00 Praha 10, RČ: 770815/9283 Alena Lukešová, Krnovská 353, 199 00 Praha 9, RČ: 825713/0013 oddíl B - nemovitosti : JEDNOTKA - bytová jednotka č. 26/6 nacházející se v bytovém domu, Podolí, č.p. 26 (LV 6050) na pozemku parc. č. 24/2, - spoluvlastnický podíl ve výši 511/12752 na společných částech bytového domu, Podolí, č.p. 26 (LV 6050) na pozemku parc. č. 24/2, - spoluvlastnický podíl ve výši 511/12752 na pozemku parc. č. 24/2 o výměře 492 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že znalci byla umožněna prohlídka bytové jednotky, bylo vycházeno pro stanovení ceny obvyklé z dostupných informací při prohlídce bytu a společných prostor bytového domu č.p. 26 a z podkladů prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 26 z roku 2009. Současně byl posouzen stavebně technický stav jednotlivých dostupných konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Znalci nebyla předložena projektová dokumentace a ani dokumentace skutečného stavu, žádné informace či podklady o přestavbách nebo rekonstrukcích nemovitosti. - 2 -
Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 26/6 o celkové podlahové ploše 51,14 m 2 s dispozičním členění 1+1 umístěnou ve 2. NP bytového domu č.p. 26 a 2 sklepní kóje tvořící příslušenství a dále spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu č.p. 26 a pozemku parc. č. 24/2 o celkové výměře 492 m 2. Bytový dům, č.p. 26 se nachází na okraji centra Prahy, městská část Podolí. Jedná se o řadový čtyřpodlažní podsklepený bytový dům s podkrovím na vlastním pozemku. Bytový dům, č.p. 26 se nachází podél ulice Vodárenská s přístupem z této ulice. Vzdálenost ke komplexní občanské vybavenosti je cca 100 m. Velmi dobrá dopravní dostupnost na MHD do centra Prahy. V okolí jsou převážně objekty k bydlení. Bytový dům č.p. 26 se nachází dle územního plánu Hlavního města Prahy v oblasti funkčního využití ploch OV - všeobecně obytné. Jedná se o území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech Dle odborného odhadu znalce byl bytový dům č.p. 26 postaven cca před 55 roky, bez rekonstrukce bytové jednotky č. 26/6 a modernizace v průběhu stáří. Bytový dům č.p. 26 je napojen na inženýrské sítě - elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plyn a telefon. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 26/6 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 26/6-3 -
OCENĚNÍ Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obecná cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Zjištění administrativní ceny - Metoda výnosová - Metoda porovnávací Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Zjištění administrativní ceny: základem zjištění administrativní ceny je Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,., porovnávacím způsobem dle indexu cenového porovnání, vytvořeného z parametrů kupních smluv srovnatelných bytů v okolí Ministerstvem financí České republiky. Metoda porovnávací: je založena na porovnání bytů na základě srovnání s jinými byty obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů v místě a okolí. Vzhledem k tomu, že na realitních serverech je dostatečná nabídka prodeje bytů v této lokalitě je tato metoda nejobjektivnější. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 11 i = 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 26/6 Jedná se o bytovou jednotku č. 26/6 o celkové podlahové ploše 51,14 m 2 s dispozičním členění 1+1 umístěnou ve 2. NP bytového domu č.p. 26 a 2 sklepní kóje tvořící příslušenství a dále spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu č.p. 26 a pozemku parc. č. 24/2 o celkové výměře 492 m 2 a to: název místnosti plocha v m 2 pokoj 19,06 kuchyně 16,86 předsíň 9,3 koupelna 3,7 WC 1,1 komora 1,12 celkem 51,14-5 -
Jedná se o stěnovou zděnou konstrukci z cihel, okna jsou původní dřevěná zdvojená a dveře jsou původní dřevěné prosklené. Povrchy podlah lamelová plovoucí podlaha PVC. Bytová jednotka je vytápěna lokálními plynovými kamny WAV. Ohřev vody je prováděn lokálně el. boilerem. Koupelna má vanu. V bytu jsou kuchyňská linka s digestoří a sporákem na plyn. V bytovém domu je osobní výtah. Bytová jednotka je napojena na elektro, vodovod, kanalizaci, plyn. Stáří bytové jednotky, dle odborného odhadu znalce je 55 roků. V roce 2011 byla provedena výměna vnitřních omítek a povrchů podlah. Stavebně technický stav domu je a bytu se zanedbanou údržbou, odpovídá stáří a prováděné pouze nezbytné údržbě. Závady vizuálně zjištěné znalcem: - okna, dveře a soc. zařízení původní se zvýšeným opotřebením, Dle prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 26 jsou: Vybavením bytové jednotky č. 26/6 - kuch. linka, kombinovaný sporák, 2x plynové WAW, ohřívač vody, vana, umyvadlo, záchod se splachováním, listovní schránka, zvonek. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc. č. 24/2 Typ Název Parceln í číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 24/2 492,00 6 620,00 3 257 040,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 492,00 m 2 3 257 040,- Pozemek parc. č. 24/2 - zjištěná cena = 3 257 040,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 3 257 040,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 43 362,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 19,06 * 1,00 = 19,06 m 2 kuchyň: 16,86 * 1,00 = 16,86 m 2 předsíň: 9,30 * 1,00 = 9,30 m 2-6 -
koupelna: 3,70 * 1,00 = 3,70 m 2 WC: 1,1 * 1,00 = 1,10 m 2 komora: 1,12 * 1,00 = 1,12 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 51,14 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Kotelna v I -0,10 bytě jiného vlastníka 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,725 = 0,610 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 43 362,- Kč/m 2 * 0,610 = 26 450,82 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 51,14 m 2 * 26 450,82 Kč/m 2 * 1,000 * 1,050= 1 420 329,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 420 329,68 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 257 040,- Kč Spoluvlastnický podíl: 511 / 12 752 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 257 040,- Kč * 511 / 12 752 = 130 516,58 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 130 516,58 Kč Bytová jednotka č. 26/6 - zjištěná cena = 1 550 846,26 Kč - 7 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 26/6 Porovnáním nabídkových cen prodeje bytů obdobného charakteru dispozice velikosti a umístění v lokalitě Praha 4 - Podolí vybraných z nabídek realitních serverů a posouzením parametrů vztažených k oceňovanému bytu, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění, ve které se odráží parametry bytu bez modernizace a rekonstrukcí: Oceňovaný byt oceňovaná BJ č. 26/6, Vodárenská č.p. 26, Praha 4 - Podolí Srovnávací byty název požad.cena Kč koef. redukce cena po redukci Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 l cena po srovnání s bytem P4-Podolí, Nedvědovo nám. 2 674 000 0,85 2 272 900 1,00 1,40 1,00 1,20 1,15 1,20 2,32 980 374 P4-Podolí, Na Dolinách 3 500 000 0,85 2 975 000 1,00 1,10 1,00 1,20 1,20 1,20 1,90 1 565 130 P4-Nusle, Štětkova 3 680 000 0,80 2 944 000 1,00 1,10 1,00 1,20 1,25 1,25 2,06 1 427 394 P4-Vyšehrad, Neklanova 3 000 000 0,80 2 400 000 1,00 1,00 1,00 1,20 1,20 1,20 1,73 1 388 889 P4-Vyšehrad, Neklanova 4 930 000 0,80 3 944 000 1,00 0,95 1,00 1,20 1,25 1,25 1,78 2 214 175 celkem Kč 7 575 963 průměr v Kč 1 515 193 max Kč 1 565 130 min Kč 980 374 koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálné prodejní ceny K1 koeficient úpravy na dispozici bytu+umístění domu K2 koeficient úpravy na velikost podlahové plochy K3 koeficient úpravy na konstrukci bytu K4 koeficient úpravy na vybavení a stavební stav bytu, K5 koeficient úpravy na stavební stav domu K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6 Porovnávací hodnota BJ po zaokrouhlení 1 515 190,- Kč Popis oceňovaného a srovnávacích bytů název prodejní cena v Kč umístění domu dispozice podl. plocha m2 podlaží konstrukce stav bytu stav domu rekonstrukce domu či bytu vybavení provize RK oceňovaná BJ č. 26/6, Vodárenská č.p. 26, Praha 4 - Podolí IFS 1+1 51 2.NP/4 cihlová až zanedbaný není původní okna, nové povrchy podlah a podstandard vybavení, výtah P4-Podolí, Nedvědovo nám. 2 674 000 P4-Podolí, Na Dolinách 3 500 000 IFS 53+21 terasa 6.NP/6 cihlová 1+kk/T IFS 2+kk 55 3.NP/6 cihlová po částečné rekonstrukci po rekonstrukci nové povrchy, podlahy, výtah lepší standard vybavení, výtah NE NE - 8 -
P4-Nusle, Štětkova 3 680 000 IFS 2+kk 55 2.NP/5 cihlová po rekonstrukci nadstandard vybavení, bez výtahu ANO P4-Vyšehrad, Neklanova 3 000 000 IFS 1+1 51 3NP/4 cihlová po rekonstrukci standard vybavení, bez výtahu ANO P4-Vyšehrad, Neklanova 4 930 000 IFS 2+kk 50 6.NP/6 cihlová po rekonstrukci nadstandard vybavení ANO REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 26/6 1 550 846,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 26/6 1 515 190,00 Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že administrativní cena je pro odhad ceny obvyklé hodnotou informativní o stavu domu a bytu z pohledu stáří a případné nutnosti modernizace. Vzhledem k vysoké nabídce prodeje bytů v této lokalitě je k dispozici dostatečný počet srovnávacích vzorků nabízených bytů k porovnání, a proto lze objektivně aktuálně porovnat veškeré parametry oceňovaného bytu s nabídkovými či realizovanými cenami bytů v místě. - 9 -
Stanovisko odhadce: Při odhadu výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: bylo třeba vzít úvahu tyto a) situace na trhu s realitami - nabídka na prodej bytů v místě je v souladu s poptávkou, b) parametry povyšující cenu - umístění objektu na okraji centra s komplexní občansko-obchodní infrastrukturou a dobrou dopravní dostupností do centra, - možnost napojení na veškeré IS, c) parametry ponižující cenu - stavebně technický stav domu a bytu je zanedbaný s nutností investic do oprav a modernizace Cena obvyklá je stanovena bez vlivu omezení na předmětu ocenění váznoucích, která jsou zapsána na LV č. 6397 a č. 6050, k.ú. Podolí, obec Praha. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni 18.5.2015 cenu obvyklou ve výši 1.500.000,-Kč. Obvyklá cena: 1 500 000,- Kč V Praze, 20.5.2015 Znalecká doložka MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5003/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 10 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 90/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6397, k.ú. Podolí, obec Praha, 2. kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Podolí, obec Praha, 3. foto příloha - 11 -