ZNALECKÝ POSUDEK č. 3400 81/2015 o ceně obvyklé bytu v osobním vlastnictví č. 1272/5 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na pozemcích parc.č. 2344, 2345 a budově č.p. 1271, 1272, vše v obci a k.ú. Beroun, ul. Erbenova Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/ 2 266 01 Beroun Účel znaleckého posudku: zjištění ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 3.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 8.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je označit a ocenit cenou obvyklou nemovité věci a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, a to bytovou jednotku č. 1272/5 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 1271, 1272 a pozemcích parc.č. st. 2344, 2345, vše v obci a k.ú. Beroun, ul. Erbenova 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1272/5 Adresa předmětu ocenění: Erbenova 1272/3 266 01 Beroun-Město Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: 18 958 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.6.2015 za přítomnosti pana Josefa Proška (tel: 607 919 927). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Beroun, č.j. 015 EX 7577/14-17 ze dne 4.5.2015 o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Beroun, list vlastnictví č. 7757 pro k.ú. Beroun, ze dne 4.5.2015 - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Beroun, list vlastnictví č. 4893 pro k.ú. Beroun, ze dne 4.5.2015 - panem Josefem Proškem získané při místním šetření - aktuální informace o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek realitních kanceláří - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitosti, který je v příloze tohoto posudku - pan Josef Prošek 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1272/5 situovaná ve zvýšeném přízemí bytového domu v obci a k.ú. Beroun, ul. Erbenova. Byt je dispozičně řešen jako 2 + 1 + příslušenství. Budova je zděná, půdorys tvaru písmene L, střecha valbová, krytina tašková betonová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu.l Okna ve většině bytů plastová bílá, v oceňovaném bytě dřevěná zdvojená. Fasáda břizolitová, vnitřní omítky vápenné hladké. Schody betonové, povrch teraso.
Oceňovaný byt je v původním stavu. Hygienické jádro zděné, částečný keramický obklad v koupelně, na podlaze dlažba - teraso. Stěny WC bez obkladu, dlažba. Vytápění lokální, plynovými kamny WAW, ohřev vody v bytě není (voda se ohřívá na sporáku). Krytina podlah na chodbě PVC, kuchyň PVC, pokoje dřevěné vlysy + PVC. Vnitřní dveře plné či částečně prosklené. Dispoziční řešení: chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna, WC, sklepní kóje ve sklepě budovy Budova byla postavena v roce 1955, byt je v původním stavu, údržba poslední dobou spíše nedostatečná, byt by bylo vhodné zmodernizaovat. Zásadním nedostatkem je pak absence zdroje teplé vody a plíseň na WC. Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2015 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství.
c) Porovnávací hodnota - dle současných internetových nabídek: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru reality.cz nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. B. ZNALECKÝ POSUDEK a) Cenový předpis 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 1,060 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,060 = 1,060 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 1,060 2 597,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2344 362,00 2 597,00 940 114,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2345 835,00 2 597,00 2 168 495,- nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 197,00 m 2 3 108 609,- Pozemek - zjištěná cena = 3 108 609,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 3 108 609,-Kč 3 108 609,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 3 108 609,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 25 757,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,9 * 1,00 = 9,90 m 2 pokoj: 17,5 * 1,00 = 17,50 m 2 pokoj: 12,6 * 1,00 = 12,60 m 2 předsíň: 8,3 * 1,00 = 8,30 m 2 koupelna: 3,4 * 1,00 = 3,40 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 balkón: 1,3 * 0,17 = 0,22 m 2 sklepní kóje: 6,4 * 0,10 = 0,64 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,56 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - bez zdroje teplé II -0,05 vody 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700
9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,700 = 0,607 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 25 757,- Kč/m 2 * 0,607 = 15 634,50 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 53,56 m 2 * 15 634,50 Kč/m 2 * 1,000 * 1,060= 887 626,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 887 626,85 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 108 609,- Kč Spoluvlastnický podíl: 60 / 970 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 108 609,- Kč * 60 / 970 = 192 285,09 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 192 285,09 Kč Byt - zjištěná cena = 1 079 911,94 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 1 079 911,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 079 911,90 Kč Celkem 1 079 911,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 079 910,- Kč
b) Výnosová metoda V příloze tohoto posudku je uveden aktuální přehled v současnosti nabízených malometrážních bytů (2 + 1, 2 + kk) v Berouně Požadované ceny za pronájem se liší a pohybují se dle velikosti bytů v rozmezí 7.500Kč/měs - 10.000Kč/měs. Nabízené byty jsou byty po rekonstrukci, v dobrém technickém stavu> S ohledem na danou situaci na realitním trhu, s ohledem na lokalitu a s ohledem na to, že cena za pronájem má být stanovena jako cena za dlouhodobý pronájem, i vzhledem k tomu, že oceňovaný byt je byt v původním stavu a vybavení (navíc bez zdroje teplé vody), je reálná cena za pronájem oceňovaného bytu stanovena ve výši 5.000Kč/měs (a to bez poplatků a za předpokladu investice spočívající v instalaci el. bojleru - odhad investice 20.000Kč) Oceňovaná bytová jednotka má podlahovou plochu místností 52,7m 2, předpokládaný dlouhodobý nájem činí: 5.000Kč/měs (a to bez poplatků) PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 5.000Kč/měs = 60.000Kč/rok celkový roční příjem: 60.000Kč NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) odhad: 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) odhad: 1.000Kč/měs náklady celkem: 13.000Kč/rok míra kapitalizace: Podle vyhl. 199/2014Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 3-%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 1,1% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 6%. Výnosová hodnota: (60.000-13.000) / 0,06-20.000Kč = 763.000Kč Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici 743.000Kč + 20.000Kč do nákupu této nemovitosti (a instalace el. bojleru), dostaneme zisk z této nemovitosti odpovídající úrokům při vložení stejné částky do banky na dlouhodobý vklad.
c) Porovnávací metoda - dle internetových nabídek Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. V příloze tohoto posudku je uvedeno osm aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. velikost bytu plocha bytu cena bytu koef technického cena za 1m 2 podl. plochy stavu 1 2 + 1 52m2 1.300.000Kč po reko - 0,7 17.500Kč/m2 2 2 + 1 55m2 1.350.000Kč po reko - 0,7 17.182Kč/m2 3 2 + 1 55m2 1.390.000Kč dobrý - 0,85 21.482Kč/m2 4 2 + 1 53m2 1.480.000Kč velmi dobrý - 0,8 22.340Kč/m2 5 2 + 1 54m2 1.590.000Kč velmi dobrý - 0,8 23.556Kč/m2 Průměrná cena podlahové plochy z výše uvedených pěti nabídek: 20.412Kč/m2 Cena obsahuje provizi realitní kanceláře. Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za zbožná přání prodávajících, výsledná kupní cena pak je u těchto nemovitostí být nižší, zpravidla o 10%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,9. Upravená cena podlahové plochy: 0,9 * 20.412Kč/m 2 = 18.371Kč/m2 Skutečná užitná podlahová plocha obytných místností činí cca 52,7m 2. Podlahová plocha bytů je prodejci (i realitními kancelářemi) počítána včetně plochy sklepa či balkónu, přičemž je zřejmé, že lidé kupující byty zejména kvůli skutečné užitné ploše bytu, nikoliv kvůli velikosti např. sklepní kóje. S ohledem na výše uvedené je nutno ke skutečné ploše bytu pro účely porovnávací metody k ploše 52,7m 2 přičíst i plochu sklepní kóje a balkónu (6,4m 2 + 1,3m2), celková plocha bytové jednotky pak činí: 60,4m2 Pozn. Plocha 60,4m 2 pak koresponduje s čitatelem spoluvlastnického podílu bytové jednotky, který činí 60, tedy výměra bytu včetně příslušenství (sklep, balkón) činí cca 60m2 Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 60m2 * 18.371Kč/m 2 = 1.102.000Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) Výpočet dle cenového předpisu 1.080.000Kč 2) Výnosová metoda: 743.000Kč 3) Porovnávací metoda - zdroj realitní servery: 1.102.000Kč D. VÝSLEDNÁ CENA: Na základě výše uvedených výpočtů je stanovena hodnota oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši 1.100.000,--Kč (slovy: jedenmiliónstotisíc Kč) E. ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 1,1milKč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. Případné závazky např. exekuce, zástavní práva apod. nejsou v tomto znaleckém posudku zohledněna. Cena je stanovena tak, jako by byla právně čistá bez jakýchkoliv dalších omezení.
Dle výpisu z KN byla na nemovitosti zahájena exekuce. V případě prodeje nemovitosti prostřednictvím dražby, exekuční příkazy, resp. zástavní právo exekutorské neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. Obdobně zanikne prodejem dražby i zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. V Praze 8.6.2015 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3400 81/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 60/2015.