- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 568-95/2012 o ceně pozemků (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) p.č. 327, 328, 943 a 944/1 v k.ú. a obci Střítež, okresu Frýdek-Místek a o odhadu ceny obvyklé (LV 18) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 286/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášek Ministerstva financí České republiky podle stavu ke dni 20.3.2012 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 20.3.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit pozemky (spoluvl. podíl ve výši ½) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemky zemědělské a stavební Adresa nemovitosti: 739 59 Střítež u Českého Těšína Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Obec: Střítež Katastrální území: Střítež 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.3.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 18 ze dne 16.2.2012. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp. zn. 143 EX 286/11-29 o ustanovení znalce. Výřez územního plánu obce 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spolvlastník nemovitosti je v KN na LV č. 18 zapsán: Bystřický Daniel, Střítež 51, 739 59 Střítež u Českého Těšína podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji 1/2 podílu nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází ve Stříteži, na konci zastavěného území obce, při silnici č. 68, po její pravé straně ve směru na Hnojník. Pozemky se nachází mezi řídkou zástavbou rodinných domů a skladovým areálem fa Mitrenga. Pozemek p.č. 327 je v KN veden v druhu pozemku orná půda. Pozemek je dle územního plánu určen k zastavění objekty bydlení. Pozemek je porostlý stromy a keři. Pro účely ocenění je pozemek posuzován dle skutečného účelu, tj. jako stavební. Pozemek p.č. 328 je v KN veden v druhu pozemku trvalý trávní porost. Pozemek se dle územního plánu nachází v zóně k zastavění objekty bydlení. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že pozemek slouží jako příjezdová komunikace k okolním nemovitostem. Pro účely ocenění je pozemek posuzován dle skutečného účelu, tj. jako stavební. Pozemky p.č. 943 a 944/1 jsou v KN vedeny v druhu pozemku orná půda. Pozemky jsou rovněž v územním plánu vedeny jako zemědělské. Na pozemcích je vykonávána zemědělská činnost. Pozemky jsou oceňovány jako zemědělské. 7. Obsah posudku I) Administrativní ocenění a) Pozemky II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky Výčet pozemků: parc.č. 327 orná půda o výměře 1101 m 2 parc.č. 328 trvalý trávní porost o výměře 230 m 2 parc.č. 943 orná půda o výměře 3975 m 2 parc.č. 944/1 orná půda o výměře 13074 m 2 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2800 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,14 1,00 2,1550 1,2800-7,00 90,145 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 orná půda 327 1 101,00 90,145 99 249,64 28 odst. 1 a 2 trvalý travní porost 328 230,00 90,145 20 733,35 Stavební pozemky - celkem 119 982,99 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 943 74 700 3 975,00 5,26 5,260 20 908,50 orná půda 944/1 74 700 13 074,00 5,26 5,260 68 769,24 Mezisoučet 17 049,00 89 677,74 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 89 677,74 = 209 660,73 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 104 830,36 Kč
- 5 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Ocenění pozemku je provedeno odborným odhadem dle srovnatelných pozemků v okolí. Ve Stříteži a nejbližším okolí je k dispozici několik obdobných pozemků k prodeji. Obdobné stavební pozemky v okolí se prodávají v rozmezí 200,- Kč až 400,- Kč/m2. Vzhledem k umístění pozemku, jeho velikosti a ostatním skutečnostem stanovuji cenu obvyklou za m2 ve výši 280,- Kč/m2. Obdobné zemědělské pozemky v okolí se prodávají v rozmezí 6,- Kč až 15,- Kč/m2. Vzhledem k umístění pozemku, jeho velikosti a ostatním skutečnostem stanovuji cenu obvyklou za m2 ve výši 10,- Kč/m2. Ocenění pozemků: parc.č. 327 orná půda (stavební pozemek) 1101 m 2 * 280,- Kč = 308 280,- parc.č. 328 trvalý trávní porost (stavební pozemek) 230 m 2 * 280,- Kč = 64 400,- parc.č. 943 orná půda o výměře (zemědělský poz.) 3975 m 2 * 10,- Kč = 39 750,- parc.č. 944/1 orná půda o výměře 13074 m 2 13074 m 2 * 10,- Kč = 130 740,- Celkem 543 170,- Kč Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, s ohledem na umístění nemovitosti, velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Srovnávací hodnota (orientační) 543 170,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Srovnávací hodnota (orientační) 271 585,- Kč Srovnávací hodnota po zaokrouhlení 271 500,- Kč
- 6 - Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Administrativní ocenění dle zákona a vyhlášky: = 104 830,- Kč Srovnávací hodnota: = 271 500,- Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou preferovány přístupy výnosový a srovnávací, které odráží zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - spoluvlastnický podíl ve výši ½ na pozemcích p.č. 327, 328, 943 a 944/1 k.ú. Střítež, obec Střítež, LV č. 18, je stanovena ke dni 20.3.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného pozemku (spoluvl. podílu ve výši ½) k datu ocenění ve výši 271 500,- Kč. Není běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížněji obchodovatelnou nemovitost. Vzhledem k této skutečnosti redukuji cenu zjištěnou srovnávací metodou o 30%, (271 500 *0,7) = 190 050 Kč, po zaokrouhlení 190 000 Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti (spoluvl. podílu ve výši ½) následovně: Cena obvyklá tržní hodnota podílu 1/2-190 000,- Kč Slovy: stodevadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 20.3.2012 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 568-95/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42/2012.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Výřez z katastrální mapy Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 4: fotodokumentace Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí