Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3130/17/2015 6 NEMOVITOST: A) Bytová jednotka z LV č. 9035 Adresa nemovitosti: Sídl. Dukelských Hrdinů 2791 / 28, 690 02 Břeclav Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú. 613584, LV 9035 Ostatní stavby: Pozemky: st. 3492 Vlastník jednotky: SJM, Suchánek Alois a Suchánková Hana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Vlastník pozemku: SJM, Suchánek Alois a Suchánková Hana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav NEMOVITOST: B.1) Pozemky z LV č. 8766 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú. 613584, LV 8766 Ostatní stavby: Pozemky: 637/647 Vlastník pozemku: SJM, Suchánek Alois a Suchánková Hana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav NEMOVITOST: B.2) Pozemek z LV č. 8674 podíl 1/2 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav, kód k.ú. 613584, LV 8674 Ostatní stavby: Pozemky: 637/646 Vlastník pozemku: Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlast. podíl: 1 / 2 NEMOVITOST: C) Rodinný dům z LV č. 2407 podíl 1/2 Adresa nemovitosti: Sadová 674 / 2, 67175 Kostice Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Kostice, k.ú. Kostice, kód k.ú. 670588, LV 2407 Ostatní stavby: Vedlejší stavba s garáží Pozemky: st. 690, 107/25 Vlastník stavby: Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlast. podíl: 1 / 2 Vlastník pozemků: Alois Suchánek, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Suchánková, sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav, spoluvlast. podíl: 1 / 2 Datum místního šetření: 14.1.2015 Datum zpracování : 19.1.2015 Počet stran: 65 stran Počet příloh: 33 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
A) Nemovitost bytu z LV č. 9035 v Břeclavi STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1977 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2014 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 24 925 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 7 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 7 Počet bytů/nebytů 28/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 2791/16 3. NP 2+1 51,00 0,00 0,00 51,00 51,00 552 / 31 374 11 176 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Břeclav, které leží v Jihomoravském kraji, s počtem obyvatel 24 620. Nachází se 50 km jihovýchodně od Brna, v těsné blízkosti rakouských a slovenských hranic. Město Břeclav je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošta, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy. Město Břeclav je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na Sídlišti Dukelských Hrdinů. - 2 -
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Byt č. 16 nebyl zpřístupněn. Místní šetření bylo provedeno na základě informací sousedů. Jedná se o byt č. 16 v bytovém domě č. p. 2791 na Sídlišti Dukelských Hrdinů v Břeclavi, k. ú. Břeclav, v širším centru Břeclavi, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusů a železnice.. Jedná se o bytovou jednotku č. 16, která je umístěna v 3.N.P. bytového domu č. p. 2791 v Břeclavi, k. ú. Břeclav. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům má 7 nadzemních podlaží, bez podsklepení. V 1.N.P. je technický suterén, v ostatních podlažích jsou bytové jednotky. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC, balkón a sklepní koji v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z textilních povlaků, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je nově vyzděné. Sporák v kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením, provedené v roce 2014. Dle vyjádření sousedů byl dán bytový dům do užívání v roce 1977. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2010 vyměněna okna za plastová, v roce 2014 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 7 Počet bytový/nebytových jednotek: 28 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0644 Břeclav Obec: 584291 Břeclav Katastrální území: 613584 Břeclav Ulice: Sídl. Dukelských Hrdinů č.o.: 28-3 -
Vlastníci Podíl SJM Suchánek Alois a Suchánková Hana 1 / 1 Alois Suchánek sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Hana Suchánková sídl. Dukelských hrdinů 2791 / 28, 69002 Břeclav Stavby na LV 5738 stavba je součástí pozemku část obce Břeclav č.p. 2791 na pozemku p.č. st. 3492 NE Jednotky na LV 9035 Číslo jednotky: 2791/16 Spoluvlastnický podíl: 552 / 31 374 Byt Pozemky na LV 5738 st. 3492 Stavební parcela Parcela KN 764 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklepní kóji v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z textilních povlaků, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je nově vyzděné. Sporák v kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením, provedené v roce 2014. Dle vyjádření sousedů byl dán bytový dům do užívání v roce 1977. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2010 vyměněna okna za plastová, v roce 2014 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou. Výpočet věcné hodnoty bytovéjednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha byt byt 51,00 m 2 1,00 51,00 m 2 Celková podlahová plocha 51,00 m 2 51,00 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová textilní povlaky ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu dálkový přívod teplé vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné - 4 -
Podlahová plocha [m 2 ] 51 Započitatelná plocha [m 2 ] 51,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 877 200 Stáří roků 38 Další životnost roků 62 Opotřebení % 38,00 Věcná hodnota (VH) Kč 543 864 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. st. 3492 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 764 m 2 v Břeclavi, k. ú. Břeclav. Podíl jednotky č. 2791/16 z LV č. 9035 na společných částech domu č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791 a č. p. 2792 a na pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 činí 552/31384. Na pozemku parc. č. st. 3492 jsou postaveny bytové domy č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791 a č. p. 2792. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791 a č. p. 2792 je z místní komunikace. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 3492 764 552 / 31 374 Celková výměra pozemků: 764 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu č. 2791/16 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Břeclavi a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované nemovitosti bytu č. 2791/16 byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. J. Palacha. Byt se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Břeclav, J. Palacha typový dům montovaný panelový 80,00 1.N.P. 2+1 850 000 10 625 0,80 8 500 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. Kpt. Jaroše. Byt se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Břeclav, ul. Kpt. Jaroše typový dům montovaný panelový 60,00 1.N.P. 2+1 869 000 14 483 0,80 11 586 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. J. Palacha. Byt se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Břeclav, ul. J. Palacha ; Typový dům panelový montovaný 60,00 1.N.P. 2+1 950 000 15 833 0,80 12 666 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. Dikelských Hrdinů. Byt se nachází v 9.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Břeclav, ul. Dukelských Hrdinů typový dům montovaný panelový 65,00 9.N.P. 2+1 895 000 13 769 0,80 11 015-6 -
Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. Zdeňka Nejedlého. Byt se nachází v 2.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Břeclav, ul. Zdeňka Nejedlého typový dům montovaný panelový 56,00 2.N.P. 2+1 830 000 14 821 0,80 11 857 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Břeclavi, ul. J. Palacha. Byt se nachází v 2.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Břeclav, ul. J. Palacha ; typový dům montovaný panelový 70,00 2.N.P. 2+1 950 000 13 571 0,80 10 857 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená nemovitost byt č. 2791/16 na Sídl. Dukelských Hrdinů v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím z LV č. 9035 a podílem ve výši 552/31374 na společných částech domů č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791, č. p. 2792 a pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 8 500 Kč/m 2 do 12 666 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 2791/16 s příslušenstvím stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 11 100 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru města se smíšenou zástavbou - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt je v SJM - Dobrý stavebně technický stav bytu - Rekonstrukce provedené v minulosti Slabé stránky nemovitosti - Nebyly zjištěny - Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/2011-704 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 11 100 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňující cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. - 7 -
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 2791/16 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 11 100 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu č. 2791/16: 51,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny bytu: 51,00 m 2 x 11 100 Kč/m 2 = 566 100 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 2791/16 na Sídl. Dukelských Hrdinů v Břeclavi s příslušenstvím z LV č. 9035 a podílem ve výši 552/31374 na společných částech domů č. p. 2780, č. p. 2787, č. p. 2791, č. p. 2792 a pozemku parc. č. st. 3492 z LV č. 5738 v Břeclavi, k. ú. Břeclav stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 566 100 Kč, po zaokrouhlení 570 000 Kč slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9035 ze dne 18.12.2014 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5738 ze dne 18.12.2014 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Snímek katastrální mapy. - 18 -
Fotodokumentace nemovitosti Pohled východní Vstup do bytu č. 2791/16 Vstup do domu č.p. 2791 Pohled z komunikace jižní - 19 -
Mapa oblasti - 20 -
B 1) Pozemek z LV č. 8766 a zahrádkářská chata STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2001 změna stavby v r. rekonstrukce v r. SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné a dřevěná Využití: individuální rekreace Okolí: rekreační zóna Příjezd: nezpevněná komunikace Přípojky: voda ze studny, elektro NN Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba rekreačních chat Počet obyvatel: 24 925 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální na tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Břeclav, které leží v Jihomoravském kraji, s počtem obyvatel 24 620. Nachází se 50 km jihovýchodně od Brna, v těsné blízkosti rakouských a slovenských hranic. Město Břeclav je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošta, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy. Město Břeclav je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Nemovitost se nachází v okrajové části Břeclavi za letištěm. Celkový popis nemovitostí - pozemků (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Informace o nemovitostech poskytli sousedé. Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 637/505 ostatní plocha jiná plocha o výměře 13 m 2, parc. č. 637/647 orná půda o výměře 437 m 2 z LV č. 8766 pro obec Břeclav, k. ú. Břeclav. Vlastníky pozemků jsou v SJM: 1. Alois Suchánek, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav 2. Hana Suchánková, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav - 21 -
U pozemků parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Právní stav: Pozemek parc. č. 637/505 ostatní plocha jiná plocha o výměře 13 m 2. Pozemek parc. č. 637/647 orná půda o výměře 437 m 2. Fyzický stav: Pozemek parc. č. 637/505 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 13 m 2. Část pozemku parc. č. 637/647 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m 2. Část pozemku parc. č. 637/647 orná půda o výměře 405 m 2. Podle 9 odst. 5 zákona č. 151/97 Sb. v platném znění se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem ze schváleného územního plánu vychází při oceňování ze skutečného stavu. Na pozemku parc. č. 637/505 a na části pozemku parc. č. 637/647 je postavená neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. a č. e. Pozemek parc. č. 637/505 o výměře 13 m 2 se ocení jako zastavěná plocha a nádvoří. Část pozemku parc. č. 637/647 o výměře 32 m 2 se ocení jako zastavěná plocha a nádvoří. Část pozemku parc. č. 637/647 o výměře 405 m 2 se ocení jako orná půda. Celkový popis nemovitosti - zahrádkářské chatky (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zahrádkářská chata nebyla zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě informací sousedů. Předmětem ocenění je samostatně stojící neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. a č. e. Zahrádkářská chata má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví. Zahrádkářská chata je částečně zděná, částečně dřevěná trámková, oboustranně obíjená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pozinkovaného plechu, částečně onduline. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Schodiště do podkroví je dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Sporák na propan butan. Stavba slouží jako zahrádkářská chata k rodinné rekreaci. V zahrádkářské chatě se nacházejí tři samostatné místnosti, bez příslušenství. Dle vyjádření sousedů byla zahrádkářská chata dána do užívání v roce 2001. Příslušenstvím stavby rekreační chaty je studna a dále venkovní úpravy přípojka elektro, oplocení s vraty a vrátky, zahradní altán. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 8766 nacházejí v zóně 2 - zóna se nízkým nebezpečím výskytu povodně. Výpočet hodnoty stavebních pozemků Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Tvrdonice 1 800 990 000 550,00 0,80 440,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Tvrdonice 1 138 280 000 246,05 0,80 196,84 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Podivín 488 350 000 717,21 0,80 573,77 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní příjezd. Moravská Nová Ves 1 251 625 500 500,00 0,80 400,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Břeclav 1 030 824 000 800,00 0,80 640,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Charvátská Nová ves 2 015 725 310 359,96 0,80 287,97 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 423,10 Kč/m 2-22 -
Výpočet hodnoty zemědělských pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je zemědělský pozemek pozemek parc. č. 637/647 - část o výměře 405 m 2. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Lednice 3 084 52 428 17,00 0,80 13,60 Rovinatý zemědělský pozemek Charvátská Nová Ves 23 470 469 400 20,00 0,80 16,00 Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot 38 802 620 000 15,98 0,80 12,78 Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot 38 800 670 000 17,27 0,80 13,82 Rovinatý zemědělský pozemek. Bulhary 55 929 1 118 580 20,00 0,80 16,00 Rovinatý zemědělský pozemek Břeclav 60 000 1 140 000 19,00 0,80 15,20 Rovinatý zemědělský pozemek Průměrná jednotková cena 14,57 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Zastavěná plocha 637/505 13 423 1 / 1 5 499 Zastavěná plocha Část 637/647 32 423 1 / 1 13 536 Orná půda Část 637/647 405 15 1 / 1 6 075 Celková výměra pozemků: 450 Hodnota pozemků celkem: 25 110 Výpočet věcné hodnoty stavby zahrádkářské chaty Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.N.P. 42,00 m 2 34,00 m 2 Podkroví 24,00 m 2 20,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 42,00*2,60 = 109,20 m 3 Podkroví 24,00*1,80 = 43,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 152,40 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Popis betonové pasy Zděné a dřevěné trámkové Dřevěné Krov sedlový, částečně plochá střecha pozinkovaný plech a onduline pozinkovaný plech vápenné, štukové Chybí - 23 -
Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Chybí Chybí Dřevěné hladké plné dveře Dřevěná zdvojená Hoblovaná prkna Hoblovaná prkna Lokální na tuhá paliva světelná, třífázová Chybí Chybí Chybí Propan butan Chybí Sporák na propan butan Chybí Chybí Chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 42 Obestavěný prostor [m 3 ] 152,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 533 400 Stáří roků 14 Další životnost roků 66 Opotřebení % 17,50 Věcná hodnota (VH) Kč 440 055 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny zahrádkářské chaty bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty v Břeclavi a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované nemovitosti zahrádkářské chaty byly použity ceny zahrádkářských chat a rekreačních chat nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o objekty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. - 24 -
Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.N.P. 1.N.P. 34,00 m 2 1,00 34,00m 2 1.N.P. - celkem 34,00 m 2 34,00 m 2 Podkroví Podkroví 20,00 m 2 1,00 20,00m 2 Podkroví - celkem 20,00 m 2 20,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Zaječí 63,00 166 294 000 4 667 0,80 3 734 Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepenáý. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. krov je sedlový. Vytápění elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreařčních chat a vinných sklepů. Samostatný příjezd z místní komunikace. Hustopeče 50,00 4 200 250 000 5 000 0,80 4 000 Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu, která má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je svažitý, v zóně rekreačních chat a vinohradů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Diváky 126,00 220 430 000 3 413 0,80 2 730 Jedná se o samostatně stojící rekreační chalupu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů a rekreačních chalup. Vlastní příjezd z místní komunikace. Milovice 176,00 440 850 000 4 830 0,80 3 864 Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreačních objektů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená zahrádkářská chata v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 2 730 Kč/m 2 do 4 000 Kč/m 2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 600 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - 25 -
Silné stránky nemovitosti - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou zahrádkářských chat - Bezproblémové okolí nemovitosti - Zahrádkářská chata je ve vlastnictví SJM - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Velká vzdálenost od zastávky autobusů - Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/2011-704 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 600 Kč/m 2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňující cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost zahrádkářské chaty a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty č. p. a č. e. srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy budovy zahrádkářské chaty: 3 600 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 54,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 54,00 m 2 x 3 600 Kč/m 2 = 194 400 Kč Obvyklá cena pozemků parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 o celkové výměře 450 m 2 činí ke dni odhadu 25 110 Kč. Obvyklá cena oceňované neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemky parc. č. 637/505 a parc. č. 637/647 z LV č. 8766 v Břeclavi, k. ú. Břeclav stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 194 400 + 25 110 = 219 510 Kč, po zaokrouhlení 220 000 Kč slovy: dvěstědvacettisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8766 ze dne 18.12.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa orto 1 Mapa oblasti 1-26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
Snímek katastrální mapy - 30 -
Fotodokumentace nemovitosti Pozemek parc. č. 637/647 Zahradkářská chata na parc. č. 637/505 a 637/647 pohled východní Zahradkářská chata na parc. č. 637/505 a 637/647 pohled severní - 31 -
Mapa orto - 32 -
Mapa oblasti - 33 -
B. 2) Pozemek z LV č. 8674 a zahrádkářská chata STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2001 změna stavby v r. rekonstrukce v r. SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné a dřevěná Využití: individuální rekreace Okolí: bytová zóna Příjezd: nezpevněná komunikace Přípojky: voda ze studny, elektro NN Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba rekreačních chat Počet obyvatel: 24 925 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální na tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Břeclav, které leží v Jihomoravském kraji, s počtem obyvatel 24 620. Nachází se 50 km jihovýchodně od Brna, v těsné blízkosti rakouských a slovenských hranic. Město Břeclav je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde zdravotnická zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošta, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy. Město Břeclav je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Nemovitost se nachází v okrajové části Břeclavi za letištěm. Celkový popis nemovitostí - pozemků (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Informace o nemovitostech poskytli sousedé. Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 637/646 orná půda o výměře 462 m 2 z LV č. 8674 pro obec Břeclav, k. ú. Břeclav. Vlastníky pozemků jsou v ideálním podílovém spoluvlastnictví: 1. Alois Suchánek, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav 1/2 2. Hana Suchánková, sídl. Dukelských Hrdinů 2791/28, 690 02 Břeclav 1/2 U pozemku parc. č. 637/646 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. - 34 -
Právní stav: Pozemek parc. č. 637/646 orná půda o výměře 462 m 2. Fyzický stav: Část pozemku parc. č. 637/646 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 30 m 2. Část pozemku parc. č. 637/646 orná půda o výměře 432 m 2. Podle 9 odst. 5 zákona č. 151/97 Sb. v platném znění se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem ze schváleného územního plánu vychází při oceňování ze skutečného stavu. Na části pozemku parc. č. 637/646 je postavená neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. a č. e. Část pozemku parc. č. 637/646 o výměře 30 m 2 se ocení jako zastavěná plocha a nádvoří. Část pozemku parc. č. 637/646 o výměře 432 m 2 se ocení jako orná půda. Celkový popis nemovitosti - zahrádkářské chatky (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zahrádkářská chata nebyla zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě informací sousedů. Předmětem ocenění je samostatně stojící neevidovaná zahrádkářská chata bez č. p. č. e. Zahrádkářská chata má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví. Zahrádkářská chata je částečně zděná, částečně dřevěná trámková oboustranně obíjená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Schodiště do podkroví je dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Sporák na propan butan. Stavba slouží jako zahrádkářská chata k rodinné rekreaci. V zahrádkářské chatě se nachází tři samostatné místnosti, bez příslušenství. Dle vyjádření sousedů byla zahrádkářská chata dána do užívání v roce 2001. Příslušenstvím stavby rekreační chaty je studna a dále venkovní úpravy přípojka elektro, oplocení s vraty a vrátky. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 8674 nacházejí v zóně 2 - zóna se nízkým nebezpečím výskytu povodně. Výpočet hodnoty stavebních pozemků Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Tvrdonice 1 800 990 000 550,00 0,80 440,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Tvrdonice 1 138 280 000 246,05 0,80 196,84 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Podivín 488 350 000 717,21 0,80 573,77 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní příjezd. Moravská Nová Ves 1 251 625 500 500,00 0,80 400,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Břeclav 1 030 824 000 800,00 0,80 640,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Charvátská Nová ves 2 015 725 310 359,96 0,80 287,97 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 423,10 Kč/m 2 Výpočet hodnoty zemědělského pozemku Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je zemědělský pozemek pozemek parc. č. 637/646 - část o výměře 432 m 2. - 35 -
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Lednice 3 084 52 428 17,00 0,80 13,60 Rovinatý zemědělský pozemek Charvátská Nová Ves 23 470 469 400 20,00 0,80 16,00 Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot 38 802 620 000 15,98 0,80 12,78 Rovinatý zemědělský pozemek Lanžhot 38 800 670 000 17,27 0,80 13,82 Rovinatý zemědělský pozemek. Bulhary 55 929 1 118 580 20,00 0,80 16,00 Rovinatý zemědělský pozemek Břeclav 60 000 1 140 000 19,00 0,80 15,20 Rovinatý zemědělský pozemek Průměrná jednotková cena 14,57 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Zastavěná plocha a nádvoří Část 637/646 30 423 1 / 1 12 690 Orná půda Část 637/646 432 15 1 / 1 6 480 Celková výměra pozemků: 462 Hodnota pozemků celkem: 19 170 Výpočet věcné hodnoty stavby zahrádkářské chaty Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.N.P. 30,00 m 2 27,00 m 2 Podkroví 24,00 m 2 20,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 30,00*2,60 = 78,20 m 3 Podkroví 24,00*1,80/2 = 21,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 99,80 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Popis betonové pasy Zděné a dřevěné trámkové Dřevěné Krov sedlový pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné, štukové Chybí Chybí Chybí Dřevěné hladké plné dveře Dřevěná zdvojená Hoblovaná prkna Hoblovaná prkna Lokální na tuhá paliva - 36 -
Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní světelná, třífázová Chybí Chybí Chybí Propan butan Chybí Sporák na propan butan Chybí Chybí Chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 30 Obestavěný prostor [m 3 ] 99,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 349 300 Stáří roků 14 Další životnost roků 66 Opotřebení % 17,50 Věcná hodnota (VH) Kč 288 173 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny zahrádkářské chaty bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty v Břeclavi a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňované nemovitosti zahrádkářské chaty byly použity ceny zahrádkářských chat a rekreačních chat nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o objekty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.N.P. 1.N.P. 27,00 m 2 1,00 27,00m 2 1.N.P. - celkem 27,00 m 2 27,00 m 2 Podkroví Podkroví 20,00 m 2 1,00 20,00m 2 Podkroví - celkem 20,00 m 2 20,00 m 2-37 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Zaječí 63,00 166 294 000 4 667 0,80 3 734 Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepenáý. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. krov je sedlový. Vytápění elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreařčních chat a vinných sklepů. Samostatný příjezd z místní komunikace. Hustopeče 50,00 4 200 250 000 5 000 0,80 4 000 Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu, která má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je svažitý, v zóně rekreačních chat a vinohradů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Diváky 126,00 220 430 000 3 413 0,80 2 730 Jedná se o samostatně stojící rekreační chalupu, která má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepená. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů a rekreačních chalup. Vlastní příjezd z místní komunikace. Milovice 176,00 440 850 000 4 830 0,80 3 864 Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu,která má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rekreačních objektů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedená zahrádkářská chata v Břeclavi, k. ú. Břeclav s příslušenstvím je v daném místě a čase obchodovatelná v rozmezí od 2 730 Kč/m 2 do 4 000 Kč/m 2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 3 000 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou zahrádkářských chat - Bezproblémové okolí nemovitosti - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Zahrádkářská chata je v podílovém spoluvlastnictví - Velká vzdálenost od zastávky autobusů - Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/2011-704 - 38 -
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 000 Kč/m 2 podlahové plochy zahrádkářské chaty. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňující cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost zahrádkářské chaty a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny neevidované zahrádkářské chaty č. p. a č. e. srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy budovy zahrádkářské chaty: 3 000 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 47,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 47,00 m 2 x 3 000 Kč/m 2 = 141 000 Kč Obvyklá cena pozemku parc. č. 637/646 o celkové výměře 462 m 2 činí ke dni odhadu 19 170 Kč. Obvyklá cena oceňované neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemku parc. č. 637/646 z LV č. 8674 v Břeclavi, k. ú. Břeclav stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 141 000 + 19 170 = 160 170 Kč, po zaokrouhlení 160 000 Kč slovy: jednostošedesáttisíc Kč Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu Aloise Suchánka ve výši 1/2 na oceňovaných nemovitostech neevidované zahrádkářské chaty bez č. p. a č. e. s příslušenstvím a pozemku parc. č. 637/646 z LV č. 8674 v Břeclavi, k. ú. Břeclav činí ke dni odhadu 160 000 Kč x 1/2 = 80 000 Kč, po zaokrouhlení slovy: osmdesáttisíc Kč 80 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8674 ze dne 18.12.2014. 3 Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. Mapa orto. 1 Mapa oblasti. 1-39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
Snímek katastrální mapy - 43 -
Fotodokumentace nemovitosti Pozemek parc. č. 637/646 Orto mapa - 44 -
Mapa oblasti - 45 -
C) Nemovitost rodinného domu č. p. 674 z LV č. 2407 v Kosticích STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 1 831 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední - zemní plyn Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 5+1 246 / 0 1 670 856 130 100,00 / 0 670 ZP Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Kostice v okrese Břeclav, v Jihomoravském kraji s počtem obyvatel 1840. Kostice leží 8 km východně od Břeclavi, nedaleko slovenských a rakouských hranic. Obec je vybavena základní sítí obchodů a služeb. Je zde obecní úřad, mateřská škola, hřiště a sportovní stadión. V obci má ordinaci jeden praktický lékař. Obec Kostice je vybavena rozvodem vody, splaškové kanalizace s ČOV, elektro NN a zemního plynu. Dopravní spojení autobusové. - 46 -
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Alois Suchánek a paní Hana Suchánková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Místního šetření se zúčastnila paní Zimová, matka paní Hany Suchánkové. Rodinný dům byl zpřístupněn. Paní Zimová poskytla znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 674 v Kosticích, k. ú. Kostice. Rodinný dům je krajní řadový, má dvě nadzemní podlaží a je podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou plastová zdvojená, dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z podlahových textilních krytin, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, 1 x kotel na zemní plyn.. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchody jsou splachovací. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Schodiště je železobetonové. Sporák v kuchyni je plynový. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu. Sokl z keramických pásků. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, sklep na ovoce, domácí dílna, sklad, kotelna, sklad, prádelna. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, schodiště, zadní veranda, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, garáž. V 2.N.P. se nachází předsíň, koupelna s WC, balkón nad verandou, lodžie a tři obytné místnosti. Dle předložených podkladů - částečné projektové dokumentace a dle souhlasného vyjádření p. Zimové byl rodinný dům dán do užívání v roce 1980. V roce 2000 byla vyměněna okna za plastová. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba s garáží na pozemku parc. č. 107/25, studna a dále venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, venkovní vstupní schody, odpadní jímka, oplocení s vraty a vrátky. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1980 Dílčí rekonstrukce v r. 2000 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková x dílčí střecha fasáda, zateplení x okna interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 47 -
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2407 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0644 Břeclav Obec: 584576 Kostice Katastrální území: 670588 Kostice Ulice: Sadová č.o.: 2 Vlastníci FO RČ: Alois Suchánek sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav FO RČ: Hana Suchánková sídl. Dukelských hrdinů 2791/28, 69002 Břeclav Podíl 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Kostice Rodinný dům č.p. 674 na pozemku p.č. st. 690 ANO Pozemky st. 690 Stavební parcela Parcela KN 115 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 107/25 Pozemková parcela Parcela KN 555 m 2 orná půda 1 / 2 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 93,93 m 2 38,64 m 2 1.N.P. 129,59 m 2 74,10 m 2 2.N.P. 83,39 m 2 67,30 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 93,93*2,35 = 220,74 m 3 1.N.P. 129,59*2,78 = 360,26 m 3 2.N.P. 83,39*3,10 = 258,51 m 3 Balkón 7,34*2,21*1,00 = 16,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 855,73 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm železobetonové plochá Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané Keramické pásky běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová zdvojená Textilní krytiny keramická dlažba ústřední topení na zemní plyn světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač zemní plyn plastové potrubí Plynový sporák - 48 -