ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 68-5049/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St.51 se stavbou rodinného domu č.p. 58, s příslušenstvím a pozemky p.č. 480/25 a 659/5 Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Číchov, k.ú. Brtnický Číchov Adresa nemovité Číchov 58, 675 21 věci: Vlastník stavby: Jaromír Nečas, č.p. 58, 67521 Číchov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaromír Nečas, č.p. 58, 67521 Číchov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 487/2015-N Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 740 000 Kč Datum místního šetření: 9.6.2015 Stav ke dni : 9.6.2015 Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 15.6.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - objednávka č.j. 487/2015-N ze dne 9.6.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 166 kú Brtnický Číchov - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - venkovní ohledání - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Obec Číchov v okrese Třebíč se 241 obyvateli leží v kraji Vysočina v západním okraji okresu Třebíč. Pověřenou obcí a obcí s rozšířenou působností je Třebíč. V obci je minimální občanská vybavenost (obchod, hřiště). Dopravní obslužnost autobus, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu. V lokalitě je zvýšená nezaměstnanost, s minimem pracovních příležitostí. V blízkosti se nachází lyžařský areál Jalovec. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1293/2 Obec Číchov 659/13 Obec Číchov Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 51- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 58. Příslušenství tvoří pouze vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v běžném rozsahu (oplocení předzahrádky, zahrady, zpevněné plochy, přípojky na inženýrské sítě). Pozemek je svažitý s orientací na sever. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu, splašková kanalizace je zřejmě svedena do žumpy. Hlavní objekt rodinného domu je částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní a v části dvoupodlažní rodinný dům s valbovým krovem pokrytým cementovými drážkovkami. Okna jsou dřevěná špaletová, fasádní omítky jsou ze stříkaného břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější obklady tvoří kamenný sokl, vnitřní obklady jsou běžné keramické, dřevěné schodiště, dveře jsou hladké plné a prosklené, podlahy obytných místností tvoří beton, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba, vytápění je ÚT v mědi s kotlem na plyn, elektroinstalace je světelná, třífázová, je proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler, kanalizace do žumpy, koupelna s masážním sprchovým koutem, samostatné WC Objekt není pronajímán, údajně je užívaný majitelem. Stáří domu je odhadem znalce 45 roků, je běžně udržovaný. Znalci nebyl umožněn vstup do budovy, ocenění je provedeno podle vnějších zjistitelných - 2 -
znaků a veřejně dostupných údajů uvedených na internetu (realitní inzerce sreality.cz). Na stavební pozemek st.51 navazuje zahrada p.č. 659/5, tvoří s ním a hlavní stavbou jednotný funkční celek. Zahrada je svažitá, oplocená, s ovocnými porosty. Dále pozemek p.č. 480/25 - trvalý travní porosty situovaný v nezastavěném a nezastavitelném území obce, bez staveb, s náletovými porosty na části pozemku. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemku p.č. St.51 se stavbou rodinného domu čp. 58 v obci Číchov, včetně všech součástí a příslušenství bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vycházel z poznatků zjištěných venkovním ohledáním, do objektu mu nebyl umožněn vstup. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci. Silné stránky Blízkost lyžařského areálu, velký pozemek Slabé stránky Malá obec v odlehlé lokalitě, s minimální občanskou vybavenosti, s minimem pracovních příležitostí. Stáří domu cca 45 roků, běžný standard konstrukcí a vybavení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika - 3 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo pro Českou spořitelnu, a.s.. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, svažitý, na severozápad, s možností napojení na rozvod NN, vodovod a plyn, v okrajové části obce s minimální občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu minimální poptávka po obdobných pozemcích. Dále pozemek trvalý travní porost, v nezastavěném území obce, bez staveb, s náletovým porostem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Vysočina Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 200,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Stavební pozemek v malé obci Průměrná jednotková cena 200,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v malých odlehlých obcích je 200 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 51 237 200 47 400 nádvoří zahrada 659/5 740 200 148 000 trvalý travní porost 480/25 962 20 19 240 Celková výměra pozemků 1 939 Hodnota pozemků celkem 214 640-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní kolna zděná, s St.51 72,00 m3 1 500 108 000 pultovou střechou, Kč/m3 Kč zhoršený technický stav. VH 80 % 21 600 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 21 600 Kč Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící, zděný v části podsklepený jednopodlažní a v části dvoupodlažní rodinný dům s valbovým krovem pokrytým cementovými drážkovkami. Okna jsou dřevěná špaletová, fasádní omítky jsou ze stříkaného břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější obklady tvoří kamenný sokl, vnitřní obklady jsou běžné keramické, dřevěné schodiště, dveře jsou hladké plné a prosklené, podlahy obytných místností tvoří beton, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba, vytápění je ÚT v mědi s kotlem na plyn, elektroinstalace je světelná, třífázová, je proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler, kanalizace obecní, koupelna s masážním sprchovým koutem, samostatné WC. Stáří odhadem znalce 45 roků, byla provedena částečná rekonstrukce. Obestavěný prostor stavby byl zjištěn z mapových podkladů a fotodokumentace. Zaměření stavby nebylo znalci umožněno. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1,pp 20,00 m 2 2,80 m 1.np 119,04 m 2 2,90 m 2.np 44,00 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1,pp (20,00)*(2,80) = 56,00 m 3 1.np (5,60*13,40+5,50*8,00)*(2,90) = 345,22 m 3 2.np (5,50*8,00)*(2,90) = 127,60 m 3 zastřešení 119*3,20/2 = 190,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1,pp 56,00 m 3 1.np 345,22 m 3 2.np 127,60 m 3-5 -
zastřešení 190,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 719,22 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění ústřední topení plyn 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace z hygienického příslušenství a kuchyně do jímky 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 119 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 146 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 719,22 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 672 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 672 Reprodukční hodnota [Kč] 2 640 961 (RC * OP) Stáří roků 45 Další životnost roků 55 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 452 529-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 146,40 m 2 Obestavěný prostor: 719,22 m 3 Zastavěná plocha: 119,04 m 2 Plocha pozemku: 1 939,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům v obci Přibyslavice s celkovou plochou 160 m2. Dispozice domu 5+1, zastavěná plocha 268 m2. K domu náleží prostorná zahrada a hospodářská budova. Nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 v obci Přibyslavice, okres Třebíč. Zastavěná plocha domu činí 268 m2. Topení je ústřední na tuhá paliva, kanalizace, voda obecní, koupelna, WC. Přípojka plynu je dovedena na pozemek. U domu je zahrada o rozloze 800 m2 a hospodářská budova s dílnou a dvě garáže. Dům je určen k rekonstrukci. Možnost rozšíření a komerčního využití. Klidná část obce. Lokalita: Přibyslavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - srovnatelný; Celkový koef. KC 1,09 Upravená j. cena Kč/ks 773 190 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 710 000 Kč 710 000 Kč/ks Název: RD I Zděný, nepodsklepený dům, na který navazuje stodola, dále malý dvorek a malá zadní zahrádka. Celková výměra pozemků je 347 m2. Dispozice domu: vstup přístavěnou verandou do chodby, pokoj s jídelnou a kuchyní, další větší pokoj, koupelna a WC. Vytápění ústředním kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Přípojka plynu ve vesnici není. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci... Nemovitost je situována ve středu malé obce u rybníka. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické usedlosti. Vzdálenost od Jihlavy cca 17km. - 7 -
Lokalita: Brtnice-Malá Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 1,58 Upravená j. cena Kč/ks 553 430 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 387 m 2 350 000 Kč 350 000 Kč/ks Název: RD III Rodinný dům 3+1 po částečné rekonstrukci s novou velkou garáží a velkým pozemkem 2720 m2 na velice hezkém místě. Vlastní velký pozemek, umístění domu a k domu přilehlá stavba je ideální a připravená k případnému chovu koní. V domě jsou tři pokoje, velká kuchyň, nová koupelna a prostorná půda, kde je možnost o rozšíření dalších místností. Topení je ústřední na tuhá paliva a krbovými kamny Lokalita: Zašovice - Nová Brtnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový koef. KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a 0,85 vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelné; Vliv pozemku - větší; Upravená j. cena Kč/ks 893 025 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 720 m 2 1 050 000 Kč 1 050 000 Kč/ks - 8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 553 430 Kč/ks 739 882 Kč/ks 893 025 Kč/ks 739 882 Kč/ks 739 882 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 739 882 Kč 0 Kč 1 677 969 Kč 214 640 Kč Obvyklá cena 740 000 Kč slovy: Sedmsetčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Odlehlá lokalita v západním okraji okresu Třebíč, malá obec s minimální občanskou vybaveností, vyšší stupeň morálního i technického opotřebení stavby. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Třebíče cca 20 km. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 740 000 Kč. V realitní inzerci je předmětná nemovitost nabízena za cenu 850 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. Majitelem nebyla nemovitost znalci zpřístupněna, snímky interiéru byly převzaty z realitní inzerce. V Moravském Krumlově 15.6.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 68-5049/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 74/2015. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 3 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-11 -
Snímek katastrální mapy - 12 -
Mapa okolí - 13 -
Pozemek p.č. 480/25-14 -
Mapa oblasti Fotodokumentace pohled z ulice kolna pohled ze zahrady interiér - 15 -
interiér koupelna pohle na východní křídlo pokoj - 16 -