Znalecký posudek číslo 1907-142/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ rodinného domu v obci Znojmo, Oblekovice č.pop. 232 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 379/7 v k.ú. Oblekovice s pozemky parc.č. 379/7 a 379/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Oblekovice, obec Znojmo, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 57 pro k.ú. Oblekovice. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 31.05.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 1178/10-46 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 31.05.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 36 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 11.07. 2011
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 9 2.2. Výnosová hodnota 11 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 12 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 14 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 1178/10-46, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 nemovitostí ve vlastnictví Chmele Karla a Chmelové Ludmily budova č.p. 232, rodinný dům na parc.č. 379/7, zapsaná na LV.č. 57 pro kat.území Oblekovice, obec Znojmo, okres Znojmo, včetně pozemku parc.č. 379/7 a 379/2 ze dne 27.04.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 57) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 1178/10-46, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 nemovitostí č.pop. 232 na parc.č. 379/7 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 379/7 a 379/2 ve vlastnictví Chmele Karla a Chmelové Ludmily ze dne 27.04.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 57 pro k.ú. Oblekovice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním SCD dne 27.04.2011; 3. Znalecký posudek č. 1789-74-10 ocenění rodinného domu č.pop. 232 na pozemku parc.č. 379/7 vypracoval Ing. Oto Domaniža, Znojmo Palackého 50 ze dne 20.9.2010; 4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 4673 108/2008 RD v Oblekovicích s pozemky parc.č. 379/2 a 379/7 vypracoval Ing.arch. Pavel Přikryl dne 21.8.2008; 5. Skutečnosti a výměry a informace zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 31.05.2011, 6. Informace sdělené spoluvlastníky nemovitostí panem Karlem Chmelem a paní Ludmilou Chmelovou při místním šetření dne 31.05.2011, 7. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 8. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 31.05.2011, 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 11. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 12. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ rodinného domu č. pop. 232 v k.ú. Oblekovice, obec Znojmo včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 379/7 v k.ú. Oblekovice s pozemky parc.č. 379/7 a 379/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Oblekovice, obec Znojmo, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 57 pro k.ú. Oblekovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 57 v k.ú. Oblekovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 31.05.2011. Informace o nemovitosti Vlastník Chmel Karel, nám. Svobody 21, 691 42 Valtice podíl 1/2 Chmelová Ludmila. Oblekovice 232, 671 81 Znojmo 5 podíl 1/2 LV č. 57 Katastrální území Oblekovice (708615) Obec, okres Znojmo (593711), Znojmo(CZ0647) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh rodinný dům č.p. 232 na parc.č. 379/7, 105m 2, LV č. 57 Parc.č.379/2 výměra 695m 2, orná půda parc.č. 379/7 výměra 105m 2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 379/2 zemědělský půdní fond bez zápisu Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 31.05. 2011 za účasti spoluvlastníků nemovitostí pana Karla Chmely a paní Ludmily Chmelové a zpracovatele. Ocenění je provedeno na základě prohlídky nemovitostí, sdělení spoluvlastníků a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 57 ze dne 27.04.2011 pro k.ú. Oblekovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníků nemovitostí není na předmětné nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 232 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 379/7 s pozemky parc.č. 379/7 a 379/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Oblekovice, obec Znojmo, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 57. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 232 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 379/7 s pozemky parc.č. 379/7 a 379/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Oblekovice, obec Znojmo, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 57 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 Celkový popis nemovitosti Oblekovice je bývalá obec, v současnosti místní část a katastrální území na jihovýchodě okresního města Znojmo. Rozloha katastru Oblekovic činí v současnosti 9,53 km². Je zde evidováno 419 adres. [ Trvale zde žije 1103 obyvatel. Oblekovice se rozkládají na jihovýchodním okraji Znojma na pravém břehu Dyje. Na severním okraji zástavby Oblekovic se nachází Mlýnský náhon, sloužící původně jako zdroj síly pro zdejší vodní mlýny. Současné Oblekovice vznikly roku 1950 nebo 1955 spojením obcí Oblekovice, Bohumilice a Nesachleby a dosud došlo k plnému srůstu zástavby Bohumilic a Nesachlebů. Všechny tři původní obce byly původně téměř čistě sudetoněmecké. V rámci Znojma měly až do 31. prosince 1985 všechny tři bývalé obce postavení samostatných místních částí, poté se k 1. lednu 1986 staly Bohumilice a Nesachleby v rámci Znojma součástí místní části Oblekovice. Během období komunismu došlo též ke sloučení všech tří původních katastrálních území. V městské části Oblekovice je kulturní dům s restaurací. Občanská vybavenost je v okresním městě. Od nemovitosti je centrum Znojma ( Mariánské náměstí) vzdálené 4,5km. Samostatně stojící RD se nachází na křižovatce místních komunikací, vzdálené 600m od hlavní silnice Dukelských bojovníků silnice I/38 směřující ze Znojma na hranici s Rakouskem. Páteřní komunikace odbočuje do městské části Oblekovice a cca ve třetině délky MČ ji křižuje místní komunikace kolmá na tuto hlavní komunikaci i další s ní souběžné v místě kde se Mlýnský náhon odděluje od pravého břehu Dyje a vede souběžně s hlavní komunikací za její levou stranou. RD stojí na pravé straně křižovatky směrem na východ. Je obklopen ze všech 4 stran zahradou a stojí poblíž hlavní ulice. Obě ulice jsou s živičným povrchem, podél hlavní ulice je nedlážděný veřejný chodník a podél vedlejší dlážděný. Vjezd je do zahrady z hlavní ulice a vchod do domu je přes verandu, přistavěnou na východní štítové straně. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a v sedlové střeše jsou dva obytné pokoje. Ostatní část zastřešení je nezateplená a slouží jako půda. Za domem je dvůr a přízemní zděný sklad. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě mimo veřejného vodovodu, napojení má na elektřinu, plyn a kanalizaci. U domu je studna s čerpadlem, venkovní nezakrytý bazén a zahrada s ovocnými dřevinami. Celá parcela je oplocená. Dispoziční řešení: Vstup na verandu a do předsíně se schodištěm do podkroví a sklepa. V 1.NP jsou dva pokoje, kuchyně, koupelna a WC. V podkroví dva pokoje s okny na jih do zahrady za domem. Ve sklepě jsou dvě místnosti. Popis bytového domu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Popis Základy z betonu + izolace ( cca 80 cm v nepodsklepené části) zděný dřevěné, nad sklepem betonové desky dřevěný krov sedlové střechy pálená taška dvoudrážková, 1x Pozinkované žlaby a svody, parapety Vápenné hladké brizolit V koupelně, za KL keramický obklad sokl keramický obklad dřevěné na půdu a betonové do sklepa dřevěné hladké Jihlava nejsou Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 Okna dřevěná dvojitá Podlahy obytných PVC, beton, příslušenství keramická dlažba, místností Vytápění plynová kamna WAW Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod není Rozvod vody ano Zdroj teplé vody El. boiler Instalace plynu ano Kanalizace Z WC, kuchyně a koupelny Vybavení kuchyní Sporák plynový Vnitřní hygienické Vana, umyvadlo, vybavení Záchod 1x splachovací Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle sdělení spoluvlastníků je stáří domu 40 let (1971). Údržba je základní. Nejsou na objektu viditelné poruchy nebo závady. Opotřebení je určeno lineárně na 40 %. Na konci dvora za rodinným domem je zděný sklad s rovnou mírně skloněnou střechou. Oceňované nemovitosti Rodinný dům č.pop. 232 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 379/7 s pozemky parc.č. 379/7 a 379/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Oblekovice, obec Znojmo, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 57. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům obestavěný prostor o 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 8,52 4,03 1,64 34,33 56,31 Celkem 1.PP 34,33 56,31 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 9,35 9,32 4,09 87,14 356,41 veranda 4,59 2,10 4,09 9,64 39,42 Celkem 1.NP 395,82 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 9,35 9,32 87,14 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,97 zastřešení 172,98 vikýř 2,41 0,5*2,33 6,95 19,51 Celkem zastřešení 192,49 Obestavěný prostor celkem = 644,63m 3 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 840,28 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 840,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 840,00 Výměra objektu m 3 644,63 Výchozí cena Kč 2 475 379,20 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 2 475 379,20 Opotřebení % 40,00 Kč -990 151,70 Časová cena stavba v současném stavu Kč 1 485 227,50 Zděný sklad - zastřešený pultovou střechou, krytina z vlnitého eternitu bez klempířských konstrukcí, dveře náplňové, okno jednoduché, omítky hrubé vápenné, podlaha cihelná, bez stropu jen střecha, světelná instalace. Stáří 40 let, bez údržby. Rozměry 2,35m x 7,25m x 4,00m Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 2.1.2. Venkovní úpravy Přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace, přípojka plynu a elektřiny z veřejné sítě. Oplocení laťkovým plotem s bránou a podél boční ulice drátěné pletivo do ocelových sloupků. Bazén - z monolitického betonu bez obkladu o rozměrech - 3,4 * 3,30 * 0,9 = 10,1m 3 Studna kopaná, hloubka 3 metry, elektrické čerpadlo, stáří 40 let 2.1.3. Pozemky Dům je na parcele 379/7, okolní zahrada a dvůr se skladem na parcele 379/2. Pozemky lze napojit na všechny inženýrské sítě z hlavní komunikace MČ Oblekovice. Pozemek je rovinný, na dvou stranách vede místní komunikace, další dvě strany sousedí se zahradami sousedů. Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 1200,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1000,- Kč/m 2. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Jednotková cena stavebního pozemku 1000,- Kč/m 2 Celková výměra 800 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 1000,- Kč/m 2 800 m 2 = 800 000,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 800 000,- Kč 2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky stavební Celkem VH 1 485 227,50Kč 800 000,00Kč 2 285 227,50Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 285 230,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá rodina paní Chmelové. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 232 v obci Znojmo - Oblekovice Popis Jedná se o rodinný přízemní, částečně podsklepený dům, se zateplenou částí půdy do zahrady s vikýřem a dvěma pokoji, zbývající část půdy je nezateplená. Dům má 4 pokoje a kuchyni s příslušenstvím, vstupní verandu a oplocenou zahradu. Dům je napojen na kanalizaci, plyn a elektřinu. Voda je napojena z vlastní studny. Pozemek má celkem 800m 2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v městě Znojmo a v okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Oblekovice 4+1 Ne starší RD, průměrný stav, pozemky 800m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Oblekovice 3+2 ano starší RD, průměrný stav, pozemky 431m2 2 Oblekovice 3+1 ne starší RD, průměrný stav, pozemky 436m2 3 Na Hrázi, Znojmo 4+1 ano starší RD, průměrný stav, pozemky 231m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 2 200 000 0,85 1 870 000 1,00 1,00 1,02 1,00 0,90 0,92 0,84 2 226 190 2 1 390 000 0,90 1 251 000 1,00 0,95 1,00 0,85 0,90 0,90 0,65 1 924 615 3 2 550 000 0,85 2 167 500 1,01 1,00 1,02 1,02 0,85 1,01 0,90 2 408 333 Celkem průměr Kč 2 186 379 Zaokrouhleno Kč 2 200 000 Minimum Kč 1 924 615 Maximum Kč 2 408 333 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 924 615,- Kč až 2 408 333,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : dům je trvale obýván zdravé bydlení v zahradách v klidné části obce stavba bez viditelných poruch větší zahrada Uvedený RD má tyto slabší stránky : vytápění kamny WAF příslušenství zastaralé Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na 2 200 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 2 200 000,- Kč (slovy : dvamilionydvěstětisíc korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ činí 2 200 000 Kč/2 = 1 100 000 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 57 ze dne 27. 04. 2011 pro k.ú. Oblekovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 57 ze dne 27. 04.2011 pro k.ú. Oblekovice, obec Znojmo v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených podkladů a dle sdělení spoluvlastníků na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ rodinného domu v obci Znojmo, k.ú. Oblekovice č.pop. 232 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 379/7 v k.ú. Oblekovice s pozemky parc.č. 379/7 a 379/2 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Oblekovice, obec Znojmo, okres Znojmo, vše zapsáno na LV č. 57 pro k.ú. Oblekovice vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 31. 05.2011 po zaokrouhlení na : 1 100 000,- Kč (slovy : jedenmilionjednostotisíc korun českých). V Brně, dne 11. 07. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 232, Oblekovice obec Znojmo Znalecký posudek č. 1907-142/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1907-142/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 15 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa města
Rodinný dům č. pop. 232 Oblekovice, Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 232 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 232 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 232 Oblekovice, Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop. 232 Foto č. 4 : Zahrada fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 232 Oblekovice, Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Dvorek Foto č. 6 : 1. PP fotodokumentace strana 3
Rodinný dům č. pop. 232 Oblekovice, Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Kuchyně Foto č. 8 : Koupelna fotodokumentace strana 4
Rodinný dům č. pop. 232 Oblekovice, Znojmo Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 9 : Chodba 1. NP fotodokumentace strana 5