Znalecký posudek číslo 2303/89/2011

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2303/89/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na bytové jednotce č. 1175/1 o velikosti 4+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p na pozemku parc.č. 806 a dále na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 19050/45720 na společných částech budovy č.p a pozemku parc.č. 806 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na LV č. 6228, Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 450/05 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 12 stran bez příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 6229) Příloha 5 Informace o budově Příloha 6 Kopie katastrální mapy Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 6229, k.ú. Královo Pole, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město dne , řízení PÚ: 5339/09. 1.b.: Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město dne pro k.ú. Královo Pole v měřítku 1:1000, mapový list Blansko 9-8/43, řízení PÚ: 5339/09. 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a p. Dubskou (maminka vlastníka oceňovaných nemovitostí, tel.: ). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti p. Dubské (maminka vlastníka oceňovaných nemovitostí, tel.: ) a za účasti znalce, kdy bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna. Mapa města a okolí. 1.g.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.. 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne a ch.: 1.i.: 1.j.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.k.: Cenová mapa města Brna č. 8. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na bytové jednotce č. 1175/1 o velikosti 4+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p na pozemku parc.č. 806 a dále na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 19050/45720 na společných částech budovy č.p a pozemku parc.č. 806 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na LV č. 6228, Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 6229, 6228 v k.ú. Královo Pole pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Dubský Jan, Košinova 1175/108, Královo Pole, Brno 12, (740807/3981), podíl ½ Dubský Tomáš, Košinova 1175/108, Královo Pole, Brno 12, (720713/3989), podíl ½ LV č. 6229, 6228 Katastrální území Královo Pole (kód ) Obec, okres Brno ( ), Brno - město (CZ0642) Vlastnictví jednotky Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Rodinný dům, č.p (LV č. 6228), byt č. 1175/1, 806 (LV č. 6228) (spoluvlastnický podíl ideálních 19050/45720 na společných částech budovy) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh 806, 298 m 2, zastavěná plocha a nádvoří (spoluvlastnický podíl ideálních 19050/45720 na společných částech pozemku) Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací od p. Dubské (maminka vlastníka oceňovaných nemovitostí, tel.: ) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti znalce a p. Dubské a dne za účasti znalce, kdy bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a od p. Dubské (maminka vlastníka oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Byt užívá p. Dubská se syny. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisech z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Královo Pole v oddíle C zapsáno zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 6229). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a 6228 v k.ú. Královo Pole včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 19050/45720 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č. 806 v k.ú. Královo Pole. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 1175/1 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 19050/45720 na společných částech budovy č.p a pozemku parc.č. 806 vše v k.ú. Královo Pole bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná čtyřpokojová bytová jednotka č. 1175/1 o velikosti 4+1 se nachází v 1.NP v budově č.p situované na pozemku parc.č. 806, ve které jsou umístěny 2 bytové jednotky. Jedná se o řadový dům, který je situován v zástavbě typově obdobných objektů při ulici Košinova v širším centru Brna (severně od historického centra). V blízkosti budovy dochází v současné době k výstavbě tunelu. Objekt jehož půdorysný tvar má charakter písmene L je podsklepený se 2.NP a půdou. Sklep náleží k oceňované bytové jednotce, půdní prostory patří k bytové jednotce umístěné ve 2.NP. Součástí Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 objektu je průjezd, který umožňuje přístup do dvorní části a zahrady (parc.č. 807). V průjezdu, který není podsklepen se nachází vchod do oceňované bytové jednotky. Popis bytového domu : Bytový dům je založen na smíšených základech, nosné konstrukce objektu jsou zděné, střecha uliční části je sedlová, dvorní část má střechu pultovou. Střešní krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu v nadzemních podlažích mají rovný podhled, ve sklepě jsou stropy klenuté. Fasádní omítky jsou převážně břízolitové, ve dvorní části tvoří fasádu jedné strany objektu obnažené zdivo, je proveden obklad soklu uliční strany objektu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Podlaha průjezdu je dlážděná, dveře jsou dřevěné prosklené. V objektu není instalován výtah, na objektu není umístěn bleskosvod. Dům, který je osazen v rovinatém terénu, je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod, plynovod a kanalizaci. Vytápění je řešeno pro každou bytovou jednotku samostatně. Oceňovaná jednotka je vytápěná plynovým kotlem umístěným ve sklepě. Rozdělení oceňovaných nemovitostí Bytová jednotka č. 1175/1 o velikosti 4+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p na pozemku parc.č. 806 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 19050/45720 na společných částech budovy č.p a pozemku parc.č. 806 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno - město. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 1175/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1175/1 o velikosti 4+1 s příslušenstvím se nachází v 1.NP podsklepeného (vyjma průjezdu), dvoupodlažního domu s půdou. Stropy ve vlastní bytové jednotce mají rovný podhled, stropy sklepa jsou klenuté. Podlahy jsou dřevěné palubové nebo betonové kryté koberci, na WC je položena dlažba, ve sklepě jsou podlahy převážně z PVC, v některých prostorách jsou kryty koberci. Dveře jednotky jsou dřevěné plné i prosklené, okna jsou dřevěná zdvojená a dvojitá. V koupelně a WC je proveden keramický mozaikový obklad. Vytápění je řešeno plynovým kotlem umístěným ve sklepě, je provedena elektroinstalace 220 V. Zdrojem vody je veřejný vodovod, ohřev vody je řešen plynovou karmou, odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací. V kuchyňské lince je osazen plynový sporák s elektrickou troubou. Vnitřní hygienické vybavení tvoří samostatné splachovací WC, vana, sprchový kout a umyvadla. Dispoziční řešení : Obývací pokoj, kuchyně, 3 x pokoj, koupelna, WC, šatna. K bytové jednotce náleží sklepní prostory, které jsou umístěné v 1.PP objektu a jsou přístupné z venkovních prostor dvorní části. Část sklepních prostor sloužila v minulosti jako kanceláře. Podlahová plocha bytu: 150,82 m 2 Poznámka: do podlahové plochy bytu byla zahrnuta podlahová plocha sklepa vynásobená koeficientem 0,7. Stáří a stavebně technický stav objektu : Objekt byl dle informací získaných při místním šetření postaven v roce V 70. letech minulého století proběhla celková rekonstrukce bytů, původně se jednalo o byty 3 a 4 kategorie, v současnosti se jedná o byty 1. kategorie. V roce 1973 bylo provedeno napojení na plynovod. V roce 2007 proběhla rekonstrukce střechy včetně komínů a klempířských konstrukcí, v listopadu roku 2007 byl instalován nový plynový kotel pro oceňovanou byt. jednotku. Stavebně technický stav bytové jednotky je hodnocen jako dobrý Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Brně Králově Poli a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy bytových jednotek. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita (Brno) Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Jiné Oceň. objekt Královo Pole, ul. Košinova ,82 byt (OV) v 1.NP ve zděném domě, se sklepními prostory 1 Černá Pole, ul. Merhautova ,00 byt (OV) v prvním patře cihlového domu s balkónem (zimní zahradou) 2 Královo Pole, ul. Skácelova ,00 půdní cihlový byt (ve 3.NP) po kompletní rekonstrukci, součástí bytu je balkón a sklep 3 Brno - Střed, ul. Trnitá ,00 byt (OV), který se nachází v přízemí a částečně v suterénu cihlového domu, po rekonstrukci, část jednotky je umístěna pod úrovní venkovního terénu, druhá část je umístěna v úrovni terénu do dvora 4 Brno - Střed, ul. Tučkova 3, ,00 družstevní byt ve třetím podlaží cihlového domu se dvěma balkóny 5 Brno - Střed, ul. Úvoz ,00 družstevní byt v 1.NP cihlového domu s balkónem a sklepem 6 Černé Pole, ul. Drobného ,00 družstevní byt ve čtvrtém podlaží cihlového domu s balkónem a sklepem Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na Cena za 1 m 2 po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 KC (1-4) Cena oceň objektu Kč Kč/m 2 men pra- ceny Kč/m 2 poloha stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,02 1,04 1,02 1,03 1, , ,03 1,07 1,02 1,04 1, , ,01 1,05 1,00 1,02 1, , ,04 1,02 1,01 1,03 1, , ,02 1,00 0,99 1,00 1, , ,01 1,00 1,01 0,99 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K3 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, velikosti a vybavení bytové jednotky navrhuji obvyklou hodnotu na spodní hranici výše uvedeného intervalu, po zaokrouhlení na ,- Kč/ m 2. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - bytová jednotka leží v širším centru města - dobrá dostupnost pomocí MHD do ostatních částí města - velikost bytové jednotky Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - bytová jednotka se nachází v 1.NP domu - v blízkosti bytové jednotky dochází v současné době k výstavbě tunelu - stáří objektu Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená na ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky ,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 150,82 m 2 Obecná hodnota ,- 150,82 = ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : třimilionytřistaosmnácttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době nejsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Královo Pole v oddíle C zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době je na výpisech z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Královo Pole v oddíle C zapsáno zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 6229). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a od p. Dubské (maminka vlastníka oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Byt užívá p. Dubská se syny. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty bytové jednotky byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje její obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota bytové jednotky č. 1175/1 včetně všech součástí a příslušenství a spoluvlastnického podílu na budově a pozemku o velikosti 19050/45720 zapsáno na LV č ze dne je zhotovitelem ocenění navržená na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí ,- Kč, zaokrouhleno na ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky č. 1175/1 Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na bytové jednotce č. 1175/1 o velikosti 4+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p na pozemku parc.č. 806 a dále na spoluvlastnickém podílu o velikosti ideálních 19050/45720 na společných částech budovy č.p a pozemku parc.č. 806 vše zapsáno na LV č. 6228, 6229 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, vedených u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : jedenmilionšestsetšedesáttisíc korun českých). V Brně, dne 2. května 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2303/89/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 2. května 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12