ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4600/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 339 s pozemky parc. č. St. 124, 614/1 a 614/2 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Žulová, k.ú. Tomíkovice Adresa nemovitosti: Tomíkovice 339, 790 65 Žulová Vlastníci stavby: Vlastimil Denemark, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM Miloslava Denemarková, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Vlastimil Denemark, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM Miloslava Denemarková, Tomíkovice 339, 790 65 Žulová, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 1612/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 531 000 Kč Datum místního šetření: 6.2.2014 Stav ke dni : 6.2.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 25.3.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitostí - rodinného domu č.p. 339 na pozemku parc. č. St. 124 a pozemku tvořeného parcelami č. St. 124, 614/1, 614/2 v kat. úz. Tomíkovice, obec Žulová, okres Jeseník. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV 144, k.ú. Tomíkovice, KÚ Olomoucký kraj, KP Jeseník - kopie mapy katastrální pro k.ú. Tomíkovice, list mapy VII-2-20, měřítko 1:2880 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 124 EX 1612/13-15 ze dne 27.2.2013 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 1612/13-54 ze dne 27.11.2013 - informace z realitního trhu - informace z katastru nemovitostí - fotodokumentace nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Městečko Žulová se nachází v okrese Jeseník a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jeseník. Obec Žulová se rozkládá asi 13 km severozápadně od Jeseníku. Obec je vzdálená přibližně 7 km od polských hranic. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 339 je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. St. 124, k domu náleží zahrada č.parc. 614/1 a část sousedícího (Skorošického) potoka parc. č. 614/2. Přístup k domu je ze zpevněné komunikace se kterou dům sousedí. Celý pozemek je neoplocen, v jižní části je zpevněný s možností parkování. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z 2
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 339 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 124, 614/1 a 614/2 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 339 OBSAH OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Tomíkovice: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 339 Samostatně stojící rodinný dům č.p. 339 je jednopodlažní s podkrovím. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné, stropy dřevěné. Krov je dřevěný, střech sedlová, střešní krytina plechová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Okna a dveře dřevěné. Z IS zjištěno pouze napojení na vodovod a elektro rozvod. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 11,4*15,6+2*4 = 185,84 podkroví 11,4*15,6 = 177,84 3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 185,84 m 2 4,00 m podkroví 177,84 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (11,4*15,6+2*4)*(4,00) = 743,36 m 3 podkroví (11,4*15,6)*(3,00) = 533,52 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 743,36 m 3 podkroví Z 533,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 276,88 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 4
22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 452,76 Plná cena: 1 276,88 m 3 * 5 452,76 Kč/m 3 = 6 962 520,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Rodinný dům č.p. 339 - zjištěná cena = 1 392 504,04 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 124, 614/1 a 614/2 Srovnávací indexová metoda Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek Vápenná A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,50, F:0,30 177,00 0,18 983,33 Pozemek Stará Červená Voda A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:0,30 109,00 0,26 419,23 Pozemek Vidnava A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:0,30 69,00 0,26 265,38 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 555,98 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: společenská a obchodní centra 1,50 B typ stavebního pozemku: 1,00 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: střední 0,75 5
F speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení 0,30 Celkový index * 0,18 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 97,57 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří 124 308 zahrada 614/1 608 vodní plocha 614/2 173 Celková výměra oceňovaných pozemků 1 089 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 1 089 m 2 * 97,57 Kč/m 2 = 106 253,73 Výsledná cena = 106 253,73 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 339 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 363,68 m 2 Obestavěný prostor: 1 276,88 m 3 Zastavěná plocha: 185,84 m 2 Plocha pozemku: 1 089,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Představujeme Vám prodej rodinného domu v obci Tomíkovice, která leží cca 17 km od okresního města Jeseník. Obec je součástí města Žulová, které se nachází 3 km od Tomíkovic a nabízí veškerou občanskou vybavenost(obchody, pošta, lékař). V samotné obci je dostupné vlakové a autobusové spojení. Nabízená nemovitost o dispozici 4+1 se nachází na klidném místě, je po částečné rekonstrukci (v přízemí podlahové topení pod dlažbou) v dobrém stavu. Okna jsou dřevěná, vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, vlastní studna i vodovodní přípojka. K objektu náleží oplocená zahrada, rozestavěná přístavba. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení i k rekreaci. Rodinný dům Představujeme Vám prodej domu v obci Tomíkovice na Jesenicku. Obec Tomíkovice se nachází cca 20 km od okresního města Jeseník. Přímo v místě je k dispozici autobusové a vlakové spojení. Škola, školka, obchod, pošta pak v nedaleké Kobylé či Žulové, ke které obec katastrálně náleží. Nemovitost je v původním stavu, po rekonstrukci by mohla poskytnou pět a více bytových jednotek, patří k ní také dílna, stodola a rozlehlé půdní prostory (možno také využít k vytvoření bytové jednotky). Nachází se na vyvýšeném okraji obce. K jejím přednostem se řadí poloha, která nabízí klidné prostředí uprostřed přírody 6
Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími v obci Vápenná. RD obsahuje v 1. NP verandu, chodbu se schodištěm, koupelnu, 2* sklad, kotelnu, dřevárnu a v 2. NP chodbu, wc, spíž, kuchyň, jídelnu a 2 pokoje. Přístup k domu po zpevněné komunikaci, střecha sedlová s krytinou s pozinkovaného plechu, bez podsklepení. Okna nová dřevěná. Dům napojen na vodovod z řádu a rozvody nízkého napětí, TUV elektrický bojler, vytápění kotlem na tuhá paliva, pěkná zahrada. V blízkosti chatové zástavby. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita: Tomíkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/ks 397 100 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 450 m 2 550 000 Kč 550 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Lokalita: Tomíkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/ks 475 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 200 m 2 500 000 Kč 500 000 Kč/ks Název: Rodinný dům 7
Lokalita: Vápenná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/ks 721 050 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 813 m 2 690 000 Kč 690 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 397 100 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 531 050 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 721 050 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 531 050 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 531 050 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 339 1 392 500,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 124, 614/1 a 614/2 106 250,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 339 531 050,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 531 050 Kč 0 Kč 1 498 758 Kč 106 254 Kč Obvyklá cena 531 000 Kč slovy: Pět set třicet jedna tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.7 8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost, c) parametry ponižující cenu: investice na rekonstrukci a modernizaci domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 531 000 Kč V Praze 25.3.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4600/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 32/2014.. 9
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 2.11.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 144 ze dne 27.11.2013 2 10
11