ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 207 zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou č.p. 209 stojící na pozemku, st. parcely č. 229 zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p. stojící na pozemku v části obce Rokytnice nad Rokytnou a pozemek parcela č. 796/17 ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 6648 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou evidovaných u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 075/2014-A Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 075/2014-A ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 648 A: Vlastník : 1. Böhm Antonín, Rokytnice nad Rokytnou čp 273, Rokytnice nad Rokytnou 1/1 B. Nemovitosti : - st. parcela č. 207 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 352 m2 s jinou stavbou č.p st. parcela č. 229 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 170 m2 s jinou stavbou bez č.p./č.e. - parcela č. 796/17 ostatní plocha o výměře 927 m2 vše v k.ú. a v obci Rokytnice nad Rokytnou dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci byla předložena projektová dokumentace na rekonstrukci oceňovaných staveb vypracovaná projektantem Janem Lazsó, Třebíč s autorizací Ing. Lubomírem Klechlerem dne 08/ Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a pana Böhma ml., který znalci umožnil prohlídku oceňovaných staveb. Při místním šetření byla provedena prohlídka, fotodokumentace a zaměření oceňovaných staveb Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě v obci Rokytnice nad Rokytnou, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách i z pohledu platné UPD obce Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými stavbami v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek obdobných objektů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný areál se nachází v katastrálním území a v obci Rokytnice nad Rokytnou na jižním okraji zastavěné části obce Rokytnice nad Rokytnou v lokalitě areálu bývalého zemědělského družstva.

3 3 Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby víceúčelové budovy č.p. 209, jiné stavby bez č.p./č.e. naposledy užívané jako sklad a pozemků st. parcela č. 207 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna stavbou č.p. 209, st. parcela č. 229 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna jinou stavbou bez č.p. a parcela č. 796/17 ostatní plocha s využitím jako manipulační plocha, která tvoří jednotný funkční celek. Příjezd je možný odbočkou z místní komunikace. Oceňovaná budova č.p. 209 je napojena na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, kanalizaci i na zemní plyn. Areál dotvářejí venkovní úpravy např. přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy či část oplocení. Dle zjištění znalce byl objekt č.p. 209 postaven v roce Před několika lety byl převážně rekonstruován. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. I přes rekonstrukci je technický stav budovy č.p. 209 velmi špatný, od rekonstrukce není prováděna žádná běžná údržba, v objektu praskl rozvod vody, což znehodnotilo část vnitřních omítek podlah či fasádu. Rozsah škod není možné přesně pouhým ohledáním stanovit. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení ( viz dále ). Objekt jiné stavby bez č.p./č.e. je celkově zanedbaný, zchátralý vyžadující zásadní rekonstrukci resp. se jeví ekonomičtější provést spíše demolici tohoto objektu. V katastru nemovitostí jsou oceňované objekt č.p. 209 a objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 229 zapsány jako jiné stavby. Naposledy byl objekt č.p. 209 užíván jako prodejna zemědělské techniky s dílnou, kanceláře či část 2.NP jako diskotéka. Zařízení objektu ( kromě sociálů ve 2.NP ) je zcela zničeno. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav budov vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace pana Kadlece a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 303/2013 Sb. ( oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Víceúčelový objekt č.p Sklad bez č.p. na st. parcele č Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 207 a č. 229 a parcela č. 796/ Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu Víceúčelový objekt č.p. 209 ( 12 ) Popis Jedná se o nepodsklepený dům obdélníkového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP / a s menší přístavbou obdélníkového půdorysu u části východní fasády. Objekt je zděné konstrukce, stropy jsou nespalné a krov je dřevěný vázaný. Původně sloužil objekt jako administrativní budova zemědělského podniku. Hlavní vstup je ze západní fasády. Dle sdělení pana Böhma ml. byl objekt naposledy užíván jako prodejna zemědělské techniky, motorek s dílnami a ve 2.NP byla provozovna diskotéky s barem, kancelářemi a příslušným sociálním zázemím. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vodovodní a kanalizační přípojku a na zemní plyn. Základy : základové pasy z prostého betonu Nosná konstrukce : zděná z cihelných tvárnic Strop : rovný podhled Izolace : proti zemní vlhkosti Schodiště : betonové s běžným povrchem Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Střecha : valbový dřevěný vázaný krov, nad přístavbou sbíjený vazník Střešní krytina : eternitová, nad přístavbou skládaná z pozinkovaného plechu Oplechování : kompletní z pozinku Bleskosvod : instalován Napojení na přípojky : elektro, vodovod, kanalizace a zemní plyn Popis vybavení Obvodové zdivo : zděná z cihelných tvárnic Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovní podhled Podlaha a dlažby : keramická dlažba, plovoucí laminátové a cementový potěr Okna : plastová zdvojená Dveře : foliované El. instalace : světelná i motorová 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové Rozvod vody : teplé i studené Sanitární zařízení : umyvadla, sprchy a WC Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : boiler na EI Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Technický stav Původní stáří objektu je dle zjištění znalce cca z roku Před cca 3 lety proběhla v objektu přestavba spojená s rekonstrukcí. Rekonstrukce nebyla zcela dokončena. Ke dni ocenění je objekt již prázdný, neužívaný a částečně zdevastovaný.

5 5 Některé prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici životnosti např. část podlah, dveří, vnitřních omítek, část fasády, vnitřní rozvody. U východní fasády došlo k popraskání vnitřních rozvodů vody, která následně zničila část interiérů i fasády. Porucha nebyla dosud odstraněna. Technický stav objektu je špatný, celkově zchátralý. Objekt vykazuje známky zcela absentující běžné údržby. Objekt nelze bez předchozí rozsáhlejší opravy užívat ke svému účelu Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z předloženého projektu, z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výšku střechy ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška ( m ) obestavěný prostor(m 3 ) 33,00 * 9,15 = 301,95 0,10 + 3,30 = 3, ,63 15,60 * 3,20 = 49,92 0,10 + 3,30 = 3,40 169,73 celkem 1.NP 351, ,36 33,00 * 9,15 = 301,95 = 3, ,53 15,60 * 3,20 = 49,92 = 3,35 167,23 celkem 2.NP 351, ,76 33,00 * 9,15 = 301,95 0,20 + 3,46/2 = 1,93 582,76 15,60 * 3,20 = 49,92 1,00/2 = 0,50 24,96 2x 9,15 * 4,60 odpočet valeb 3,46/6 = 0,576-48,54 celkem zastřešení 351,87 559,19 celkem OP víceúčelový objekt č.p ,31 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 351,87 3, ,36 2. NP 351,87 3, ,76 Celkem všechna podlaží 703, ,12 Zastřešení 559,19 Celkem budova 2 934,31 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 2 Průměrná zastavěná plocha 703,74 : 2 = 351,87 m 2 Průměrná výška podlaží ( 351,87 * 3, ,87 * 3,35 )/ 703,74 = 3,375 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 351,87 m 2, což je více než 150 m 2, nemůže přesto jíti o halu, v objektu nejsou větší prostory než 400 m3 zaujímající více než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. V objektu nejsou též žádné byty, nemůže jíti o rodinný dům. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 13 až 21 vyhlášky. Ocenění se

6 6 proto provede dle 12 vyhlášky jako BUDOVA objekt typu H budova pro obchod a společné stravování. Stavba je objektem budovy pro obchod a společné stravování typu H se základní cenou 2 669,- Kč/m Koeficienty Budova podle 12 a přílohy č. 8 vyhlášky objekt pro obchod a spol. stravování typ H ( 1.NP, 2.NP, valbová střecha ) dle přílohy č. 8 ZC 2 669,- Kč/m 3 Obestavěný prostor části objektu OP m ,31 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 351,87 Průměrná výška podlaží PVP m 3,375 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,93876 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,9222 Koeficient polohový počet obyvatel 758 ( příloha č. 20 vyhlášky ) 876 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,120 Pořizovací cena konstrukce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Nesplané rovný podhled S Zastřešení Valbová dřevěný krov S Krytiny střech Eternitová šablona S Klempířské konstrukce Úplné z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů Vápenné štukové omítky S Úprava vnějších povrchů Břízolit S Vnitřní obklady keramické Keramické S Schody Betonové s běžným povrchem S Dveře Foliované S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah Plovoucí laminátová, dlažba S Vytápění Etážové s kotlem na ZP S Elektroinstalace 220 V/380V,automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Rozvod studené i teplé S Vnitřní kanalizace Provedena S Vnitřní plynovod Proveden S Ohřev teplé vody EI boiler S Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH Vnitřní hygienická zařízení Sociální zařízení muži a ženy S Výtahy Nevyskytuje se CH Ostatní Nevyskytuje se CH

7 7 26 Instalační jádra Neuvažuje se Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki Kč/m 3 ZCU 3 400, Stáří a opotřebení Popis technického stavu viz výše. Opotřebení je stanovena lineární metodou, další životnost je stanovena na základě odborného odhadu s tím, že je, z důvodu neprováděné běžné údržby a rychlejšího chátrání objektu, snížena předpokládaná životnost. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1975 Stáří 39 let Předpokládaná další životnost 35 let Celková životnost 74 let Procento ročního opotřebení 1,351 % Opotřebení 52,70 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,15 Obestavěný prostor OP m ,31 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,29 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,29 Opotřebení 52,70 % ,71 Cena časová víceúčelové budovy č.p. 209 ke dni odhadu Kč , Jiná stavba skladu bez č.p./č.e. na st. parcele č. 229 ( 16 ) Popis a ocenění Jedná se o přízemní zděnou stavbu obdélníkového půdorysu, která byla užívána ke skladování. Ke dni ocenění je stavba v havarijním stavu, není možné ji užívat bez předchozí totální rekonstrukce. Část konstrukcí i prvků stavby chybí, drtivá většina prvků krátkodobé životnosti je na hranici své životnosti. Stavba není zabezpečena proti působení povětrnostních vlivů. Běžná údržba není dlouhodobě vůbec prováděna.

8 8 Opotřebení stavby je zjevně neobvykle vysoké, dle odborného odhadu znalce je ekonomičtější stavba odstranit. Z výše uvedených důvodů i s ohledem na zjednodušení ocenění není věcná hodnota stavby zjišťována, její věcná hodnota se blíží nule resp. při započtení nákladů na případnou demolici zasahuje pravděpodobně do záporných hodnot Venkovní úprava ( 18 ) Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Část oplocení - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Zde je použit, pro zjednodušení, analogicky postup dle oceňovací vyhl. i pro provozní stavby. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu víceúčelového objektu č.p ,29 Kč Cena stavby skladu bez č.p. - Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,29 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,56 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu víceúčelového objektu č.p ,58 Kč Cena stavby skladu bez č.p. - Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,58 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,74 Kč

9 Pozemky st. parcela č. 207 a č. 229 a parcela č. 796/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou víceúčelovou stavbou č.p. 209 a má výměru 352 m2, pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou jinou stavbou skladu bez č.p. a má výměru 170 m2 a pozemek parcela č. 796/17 ostatní plocha o výměře 927 m2 není zastavěna žádnými stavbami a tvoří jednotný funkční celek s oceňovanými objekty a se st. pozemky. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1449 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v sousední obci Čáslavice. Dle platného územního plánu obce je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou u pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 163,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 130,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Čáslavice nedaleko obce Rokytnice nad Rokytnou, okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS u pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 130,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce Čáslavice, 0.95 nízkopodlažní bytová a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený, zpevněný příjezd, IS u 1.50 pozemku C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Průměrná 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Rokytnice nad Rokytnou, okraj zastavěné části obce Rokytnice nad Rokytnou, průmyslová část obce zemědělský areál Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný provozní stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 1449

10 10 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Průměrná 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 136,84 Cena oceňovaných pozemků Kč ,16 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemků st. parcela č. 207 a č. 229 a parcela č. 796/17 ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Víceúčelová budova č.p ,58 Kč 52,70 % ,29 Kč Sklad bez č.p./č.e. nestanoveno - nestanoveno Venkovní úpravy ,74 Kč ,56 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 207 a č. 229 a parcela č. 796/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají.

11 Ocenění výnosovou hodnotou Oceňovaná nemovitost není ke dni ocenění pronajata, ke dni ocenění není dlouhodobě užívána. Dle provedeného místního šetření je možno konstatovat, že oceňovaný víceúčelový objekt je ve špatném technickém stavu, který jednoznačně neumožňuje, bez předchozí celkové rekonstrukce, její pronajmutí. Jelikož není možné objekt pronajmout, není možné přesně stanovit výnosovou hodnotu. Současně nebyl proveden podrobnější stavebně technický průzkum, který by detailněji upřesnil výši nákladů potřebných pro uvedení stavby do pronajímatelného stavu. I když je výnosová hodnota u obdobných typů nemovitostí pro zjištění obvyklé ceny podstatná, není možné ji z výše uvedených důvodů přesně stanovit. Znalec provedl orientační výpočet výnosové hodnoty za těchto předpokladů : Podlahová plocha objektu č.p. 209 dle předložené projektové dokumentace : - podlahová plocha 1.NP 276 m2 - podlahová plocha 2.NP 286 m2 Podlahová plocha celkem 562 m2 Podlahová plocha objektu jiné stavby skladu bez č.p. : - objekt v havarijním technickém stavu hraničící s nutností demolice podlahová plocha není zjišťována z důvodu nezahrnutí objektu do výpočtu výnosové hodnoty, nelze pronajmout Odhad nákladů na znovuzprovoznění objektu č.p. 209 do pronajímatelného stavu - hrubý odhad nákladů ve výši 4 000,- Kč/m2 podlahové plochy objektu tj. 562 m2 x 4 000,- Kč/m2 = ,- Kč/objekt Odhad příjmů z pronájmu : - jedná se o víceúčelový objekt s různým využitím ( sklady, prodejna, dílna, kanceláře, diskotéka ) - minimální zájem pro pronájem obdobných nemovitostí v dané lokalitě - znalcem stanoveno průměrné jednotkové nájemné ve výši 750,- Kč/m2/rok tj ,- Kč/měsíc - znalcem stanoveno jednotkové nájemné volné zpevněné plochy cca 250 m2 ve výši 50,- Kč/m2/rok tj ,- Kč/měsíc Na druhou stranu je též zřejmé, že zájem o pronájem obdobných nemovitostí je v dané lokalitě spíše minimální a při minimálním zájmu o pronájmy je nízká i možná cena pronájmů, která výši výnosové hodnoty sráží směrem dolů. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt víceúčelový č.p. 209 Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00

12 12 Redukce z důvodu nepronajmutí 90 % x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00 Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 39 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 52,70 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 3 000,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 8 301,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,- Výdaje ročně celkem Kč ,- Čisté roční nájemné Kč ,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 9,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč ,- Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

13 13 Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( např. poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, velikost pozemku apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitostí - velikost nemovitostí - příslušenství nemovitostí - technický stav nemovitostí - vliv pozemku - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Lze konstatovat, že obdobný areál, který by byl vhodný pro porovnání nebyl znalcem nalezen ani jej nemá znalec ve své databázi. S obdobnými objekty co do velikosti, technického stavu, účelu využití není na realitním trhu v dané lokalitě i v širší lokalitě okresu Třebíč běžně obchodováno, neexistuje možnost přímého porovnání. Z výše uvedených důvodů není možné porovnávací metodu použít. I při použití uživatelsky a provozně nejbližších typů objektů, které jsou v databázích k použití ( bytové domy, provozní objekty pro ubytování ), by porovnávací metoda neposkytla věrohodné a objektivní hodnoty. V současné době se navíc zvyšuje rozdíl mezi inzerovanými nabídkovými cenami a cenami kupními, které jsou skutečně dohodnuty. U těchto typů nemovitostí se rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami pohybuje v rozmezí %. 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ.

14 14 Dle zkušenosti znalce z obdobných ocenění a následných prodejů se obvyklá cena u obdobných provozních objektů a staveb s pozemky, které je možno i samostatně užívat pohybuje v úrovní % ceny časové. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Výnosová hodnota je u obdobných provozních staveb či areálů jednou z rozhodujících kritérií pro stanovení obvyklé ceny. Oceňovaná budova je již několik let prázdná a není provozována, navíc její technické opotřebení je vzhledem k nedávné rekonstrukci výrazně vyšší. Objekt nelze bez předchozí další rekonstrukce užívat a tudíž jej nelze ani v současné podobě případně pronajímat. Jelikož je nepravděpodobné, že lze objekt v současném stavu pronajmout. Z důvodu obtížného odhadu na znovuzprovoznění objektu, nelze určit přesnou výnosovou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty byl proveden znalcem v informativní rovině s upozorněním na rizika ve výpočtu ( odhad nákladů na rekonstrukci, průměrné jednotkové nájemné různě využitelných prostor ). Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Tuto metodu, i když má největší vypovídací hodnotu, nebylo možno z objektivně existujících důvodů chybějících srovnávacích areálů, použít. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál s víceúčelovou budovou č.p. 209 leží na jižním okraji zastavěné části obce Rokytnice nad Rokytnou na okraji bývalého zemědělského areálu v zástavbě převážně objektů pro zemědělství. Oceňovaný objekt je ve špatném technickém stavu, běžná údržba není v posledních letech prováděna prakticky vůbec. K rychlejšímu chátrání přispívá i dlouhodobé neužívání objektu. V místě je základní infrastruktura a v docházkové vzdálenosti základní občanská vybavenost. O obdobné nemovitosti je v místě značně podprůměrný zájem, v poslední době se nabídka nemovitostí celkově zvyšuje, ale poptávka výrazně klesá, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Rozdíl u těchto cen u podobných typů nemovitostí bývá výraznější než u jiných typů nemovitostí. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi cenou věcnou a cenou výnosovou a bude se blížit, dle obdobného odhadu znalce maximálně do úrovně 20 % věcné ceny ( viz rozbor výše ). Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

15 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč nelze stanovit ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 207 zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou č.p. 209 stojící na pozemku, st. parcely č. 229 zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p. stojící na pozemku v části obce Rokytnice nad Rokytnou a pozemek parcela č. 796/17 ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 6648 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou evidovaných u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmiliónkorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným ani objednatelem sděleny. Hodnota zástavních práv není ve výši obvyklé ceny zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie z výpisu KN, LV 648 1x kopie katastrální mapy

16 16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 47/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 29. dubna 2014 Ing. Michal Sirový

17 17 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na budovu č.p. 209 zadní pohled na budovu č.p. 209

18 18 prostory v 1.NP dílna prostory ve 2.NP diskotéka

19 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 - o stanovení obvyklé ceny nemovité věci tj. rodinného domu č.p. 273 stojící na pozemku st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Rokytnice nad Rokytnou vč. příslušenství zapsané na LV 4 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidované u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč - o stanovení obvyklé ceny nemovité věci tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří vč. příslušenství zapsané na LV 573 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidované u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 9/20 pozemku st. parcela č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 26 stojící na pozemku v části obce Rokytnice nad Rokytnou vč. příslušenství a pozemky parcela č. 15 zahrada a parcela č. 16 zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 425 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidovaných u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 075/2014-A Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. V Českých Budějovicích dne Tento znalecký posudek obsahuje 43 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

20 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 075/2014-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 573 A: Vlastník : 1. SJM Böhm Antonín a Böhmová Marie, trvale bytem č.p. 273, Rokytnice nad Rokytnou 1/1 B : Nemovitosti : - stavba objektu bydlení č.p. 273 vše v k.ú. Rokytnice nad Rokytnou viz příloha Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 4 A: Vlastník : 1. Böhm Antonín, trvale bytem č.p. 273, Rokytnice nad Rokytnou 1/2 2. Böhmová Marie, trvale bytem č.p. 273, Rokytnice nad Rokytnou 1/2 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 125 m2 se stavbou objektu bydlení č.p. 26 vše v k.ú. Rokytnice nad Rokytnou viz příloha Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 425 A: Vlastník : 1. Böhm Antonín, trvale bytem č.p. 273, Rokytnice nad Rokytnou 9/20 2. Böhmová Marie, trvale bytem č.p. 273, Rokytnice nad Rokytnou 9/20 2. SJM Svoboda Karel a Svobodová Marie, trvale bytem č.p. 26, Rokytnice nad Rokytnou 1/10 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 660 m2 se stavbou objektu bydlení č.p parcela č. 15 zahrada o výměře 1188 m2 - parcela č. 16 zahrada o výměře 348 m2 vše v k.ú. Rokytnice nad Rokytnou viz příloha Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci byla předložena část projektové dokumentace objektu RD č.p Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektů a fotodokumentace z veřejně přístupného prostoru Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě

21 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Celý areál, který je ke dni ocenění užíván vlastníky pro trvalé bydlení, tvoří bývalá zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem se dvěma obytnými částmi tvořícími č.p. 273 a č.p. 26 s dalšími vedlejšími stavbami stodoly u východní hranice dvora, skladů a dílny. Obě obytné části jsou obdélníkového půdorysu resp. půdorysného tvaru písmene L, jednopodlažní se sedlovou resp. valbovou střechami s možností vestavby podkroví. Areál dotvářejí venkovní úpravy ( přípojky inženýrských sítí, žumpa, oplocení, opěrná zídka či zpevněné plochy ) a pozemky tvořící funkční celek tj. st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou č.p. 273, st. parcela č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou č.p. 26 a vedlejšími stavbami a parcely č. 15 zahrada a parcela č. 16 zahrada. Areál je oplocen. Obytné části jsou napojeny na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod, na vlastní žumpu a na zemní plyn. Příjezd k domu je možný nezpevněnou odbočkou z místní zpevněné komunikace. Technický stav objektů odpovídá ke dni ocenění svému stáří a dlouhodobě nepravidelné běžné údržbě, především u objektu č.p. 26 a vedlejších staveb a je celkově průměrný až podprůměrný. Objekt rodinného domu č.p. 26 je zatížen věcným břemenem užívání ve prospěch paní Marie Svobodové ( dále viz výpočet ) Ne všechny oceňované stavby jsou korektně zakresleny v katastrální mapě např. objekt č.p. 26 a část vedlejších staveb objekt a některé vedlejší stavby nejsou v katastru zakresleny vůbec. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i další stavby vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

22 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Rodinný dům č.p Stodola bez č.p./č.e Sklad č. 1 bez č.p./č.e Sklad č. 2 bez č.p./č.e Dílna bez č.p./č.e Venkovní úprava Pozemky ve funkčním celku st. parcela č. 51/1 a č. 51/2 a parcela č. 15 a č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Výpočet ceny věcného břemene práva užívání RD č.p Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.6 Zohlednění oceňovaných spoluvlastnických podílů k obvyklé ceně a existence věcného břemene užívání zatěžující objekt RD č.p. 26 vč. pozemků a přísl. 2.7 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitou věc pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu č.p. 273 stojící na st. parcele č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří je přibližně obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností vestavby podkroví. Konstrukci tvoří cihelné zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z tašek. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 3+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod, na vlastní žumpu a na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je dle sdělení vlastníka z roku 1991.

23 Základy : základové pasy betonové Nosná konstrukce : zděná z cihelných tvárnic typu CD Týn Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Stropy : hurdisové Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení stavby Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, keramická dlažba, jekor a PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké i dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn i na pevná paliva Rozvod vody : studené a teplé Sanitární zařízení : záchod splachovací, vana, umyvadlo Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka, dřez, sporák a digestoř Dispoziční řešení : Bytová jednotka vel. 3+1 příslušenství tvoří uhelna a kotelna Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. šířka objektu, výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 15,90 * 7,75 = 123,23 = 2,90 357,37 1,50 * 1,30 = 1,95 = 2,60 5,07 celkem 1.NP 125,18 362,44 15,90 * 7,75 = 123,23 0,50 + 3,70/2 = 2,35 289,59 celkem zastřešení 123,23 289,59 celkem OP rodinný dům č.p ,03 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má jedno nadzemní podlaží, nezařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 125,18 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2

24 6 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/125,18 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen/ Zastavěná plocha 1.NP je 125,18 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/125,18 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé zastavěné ploše 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A koncový řadový, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1. NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 652,03 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky 876 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,126 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové s izolací S Svislé kce cihelné tvárnice S Stropy vložkové Hurdis S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky břízolitová omítka S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické běžné S Schody nevyskytují se CH Dveře hladké a dřevěné S Okna dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC, jekor S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na PP a ZP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytují se CH Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI bojler S Instalace plynu provedena S Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez a sporák S Vnitřní hygienic. vybavení vana, umyvadlo S

25 7 25 Záchod splachovací S Ostatní odvětrání S N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je 23 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě, průměrný. Dle přílohy č. 21 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1991 Stáří 23 let Předpokládaná další životnost 67 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení 25,56 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,04 Obestavěný prostor OP m 3 652,03 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,82 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,82 Opotřebení 25,56 % ,02 Cena časová rodinného domu č.p. 273 ke dni odhadu Kč , Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu č.p. 26 stojící na st. parcele č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří je půdorysného tvaru písmene L, převážně nepodsklepený ( malý sklípek byl nepřístupný ), jednopodlažní s valbovou sedlovou střechou a s možností vestavby podkroví. Konstrukci tvoří masivní smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z tašek. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 3+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod, na vlastní žumpu a na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca 80 let. Základy : základové pasy pravděpodobně kamenné

26 Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Stropy : dřevěné s omítnutým podhledem Střecha : valbová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení stavby Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, keramická a teracová dlažba, PVC Schodiště : dřevěné žebříkové Okna : dřevěná dvojitá Dveře : hladké i dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : splachovací záchod, vana i umyvadlo Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Dispoziční řešení : Bytová jednotka vel. 3+1 s verandou a s průjezdem do dvora Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. výška krovu, šířka ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 10,50 * 7,00 = 73,50 = 3,50 257,25 13,00 * 6,00 = 78,00 = 3,50 273,00 celkem 1.NP 151,50 530,25 10,50 * 7,00 = 73,50 0,90 + 3,70/2 = 2,75 202,13 13,00 * 6,00 = 78,00 0,90 + 3,70/2 = 2,75 214,50 6,00 * 3,00 odpočet valby 3,70/6 = 0,62-11,16 celkem zastřešení 151,50 405,47 celkem OP rodinný dům č.p ,72 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má jedno nadzemní podlaží, nezařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 151,50 m 2

27 9 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/151,50 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen/ Zastavěná plocha 1.NP je 151,50 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/151,50 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé zastavěné ploše 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A koncový řadový, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1. NP, nezařízené podkroví, valbová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 935,72 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky 876 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,126 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy kamenné pasy bez izolace P Svislé kce smíšené zdivo P Stropy dřevěné S Zastřešení krov vázaný valbový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky břízolitová omítka S Vnější obklady kabřincové pásky S Vnitřní obklady keramické běžné S Schody dřevěné žebříkové P Dveře hladké a dřevěné S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. PVC S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na ZP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytují se CH Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu provedena S Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez a sporák S

28 10 24 Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní odvětrání, vrata S N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle sdělení vlastníka byl objekt v roce 1987 částečně přestavěn, v roce 2000 byl zaveden plyn a předloni byla provedena nová střešní krytina. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě, spíše průměrný. Patrné jsou vyšší opotřebení některých prvků stavby ( zařízení koupelny, kuchyňská linka, vnitřní omítky, obklady, podlahy i rozvody ). Dle přílohy č. 21 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1934 Stáří 80 let Předpokládaná další životnost 50 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 61,54 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,93 Obestavěný prostor OP m 3 935,72 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,54 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,54 Opotřebení 61,54 % ,32 Cena časová rodinného domu č.p. 26 ke dni odhadu Kč , Stodola bez č.p. ( 16 ) Popis Objekt stodoly uzavírá dvůr na východní hranici bývalé usedlosti. Je, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Konstrukci tvoří smíšené, převážně kamenné zdivo, stropy se nevyskytují. Základy : kamenné pasy

29 Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : nevyskytuje se Střecha : sedlový krov vázaný Střešní krytina : skládaná z pozinkovaného plechu Okna. nevyskytují se : Vrata : dřevěná a plechová Klempířské konstrukce : nevyskytují se Bleskosvod : nevyskytuje se 11 Technický stav objektů: Odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Stáří stavby je uvažováno cca let Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,20 * 16,00 = 115,20 = 3,20 368,64 celkem 1.NP 115,20 368,64 7,20 * 16,00 = 115,20 3,30/2 = 1,65 190,08 celkem zastřešení 115,20 190,08 celkem OP stodoly bez č.p. 558,72 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování, svou zastavěnou plochou 115,20 m 2 sice přesahuje 100 m 2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že pro výpočet věcné ceny je plně dostatečné ocenit objekt jako vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Stodola je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 558,72 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky 876 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,075 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl

30 12 1 Základy základové kamenné pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný vázaný S Krytina plechová S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře, vrata dřevěné S Okna nevyskytují se CH Podlahy hliněné a betonové P Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 350, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří cca let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1924 Stáří 90 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 120 let Procento ročního opotřebení 0,8333 % Opotřebení celkem 75,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,37 Obestavěný prostor OP m 3 558,72 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73 Opotřebení 75,00 % ,04 Cena časová stodoly bez č.p. ke dni odhadu Kč , Sklad č. 1 bez č.p./č.e Popis Objekt skladu č. 1 je vystavěn u východní fasády objektu RD č.p. 273 na st. parcele č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří. Je jednopodlažní se sedlovou střechou. Konstrukci tvoří smíšené zdivo, stropy jsou dřevěné, krov dřevěný vázaný.

31 13 Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný Střecha : sedlový krov Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : pozinkovaný plech Bleskosvod : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Technický stav objektů: Stáří stavby je uvažováno cca 50 let. Odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit ( výška objektu ). Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 6,50 * 4,70 = 30,55 srovnávací výška = 3,50 106,93 celkem 1.NP 30,55 106,93 6,50 * 4,70 = 30,55 3,20/2 = 1,60 48,88 celkem zastřešení 30,55 48,88 celkem OP skladu č ,81 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování, svou zastavěnou plochou 30,55 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Sklad č. 1 je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 155,81 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky 876 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,075 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní zařízení stavby stanoveno na základě odborného odhadu objekt nebyl přístupný Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy P

32 14 2 Obvodové konstrukce zděné S Stropy dřevěné nebo betonové S Krovy dřevěný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště neuvažuje se CH Dveře, vrata dřevěné S Okna nevyskytují se CH Podlahy betonové S Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 804, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1954 Stáří 50 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení celkem 62,50 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,25 Obestavěný prostor OP m 3 155,81 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,82 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,82 Opotřebení 62,50 % ,51 Cena časová skladu č. 1 ke dni odhadu Kč , Sklad č. 2 bez č.p./č.e Popis Objekt skladu č. 2 je vystavěn u jižní hranice st. parcely č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří naproti objektu RD č.p Je jednopodlažní se sedlovou střechou. Konstrukci tvoří cihelné zdivo, stropy jsou dřevěné, krov dřevěný vázaný. Objekt není zapsán v katastru nemovitostí. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný

33 Střecha : sedlový krov Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : pozinkovaný plech Bleskosvod : nevyskytuje se Okna : ocelová Dveře : plechové a dřevěné 15 Technický stav objektů: Stáří stavby je uvažováno cca 50 let. Odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit ( výška objektu ). Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,00 * 4,70 = 32,90 srovnávací výška = 3,00 98,70 celkem 1.NP 32,90 98,70 7,00 * 4,70 = 32,90 3,00/2 = 1,50 49,35 celkem zastřešení 32,90 49,35 celkem OP skladu č ,05 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování, svou zastavěnou plochou 32,90 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Sklad č. 2 je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 148,08 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky 876 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,075 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy dřevěné nebo betonové S

34 16 4 Krovy dřevěný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště neuvažuje se CH Dveře, vrata dřevěné S Okna kovová a dřevěná S Podlahy betonové S Elektroinstalace světelná i motorová S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 926, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1954 Stáří 50 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení celkem 62,50 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,68 Obestavěný prostor OP m 3 148,05 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,83 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,83 Opotřebení 62,50 % ,02 Cena časová skladu č. 1 ke dni odhadu Kč , Dílna bez č.p./č.e Popis Objekt dílny je na východní hranici st. parcely č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří naproti objektu RD č.p Je jednopodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou o malém spádu. Konstrukci tvoří zdivo, stropy se pravděpodobně nevyskytují. Objekt není zapsán v katastru nemovitostí. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : nevyskytuje se Střecha : pultový krov Střešní krytina : tašková

35 17 Klempířské konstrukce : pozinkovaný plech Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav objektů: Stáří stavby je uvažováno cca 40 let.odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 4,70 * 7,60 = 35,72 ( 2,30 + 3,00 )/2 = 2,65 94,66 celkem 1.NP a zastřešení 35,72 94,66 celkem OP dílny 94,66 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako domácí dílna s možností garážování, svou zastavěnou plochou 35,72 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Dílna je vedlejší stavbou typu B/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ B/I ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 94,66 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky 876 obyvatel ostatní obce pol. č. 6 K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,075 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní zařízení stavby stanoveno na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděné S Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný pultový S Krytina tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště neuvažuje se Dveře, vrata plechové S

36 18 10 Okna dřevěná S Podlahy betonové S Elektroinstalace světelná a motorová S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 584, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1974 Stáří 40 let Předpokládaná další životnost 40 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení celkem 50,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,59 Obestavěný prostor OP m 3 94,66 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,72 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,72 Opotřebení 50,00 % ,86 Cena časová dílny ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava ( 18 ) Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 26 a č.p Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí vč. žumpy - Zpevněné plochy z dlažebních kostek - Ocelová brána na dvoře - Opěrná zeď přes domem č.p Oplocení Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim.

37 19 Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,82 Kč Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,54 Kč Cena stodoly ,73 Kč Cena skladu č ,82 Kč Cena skladu č ,83 Kč Cena dílny ,72 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,46 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,82 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,80 Kč Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,22 Kč Cena stodoly ,69 Kč Cena skladu č ,31 Kč Cena skladu č ,81 Kč Cena dílny ,86 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,69 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,06 Kč Pozemky st. parcela č. 511 a č. 51/2 a parcela č. 15 a č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 51/2 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou rodinného domu č.p. 273 a má výměru 125 m2, st. parcela č. 51/1 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou rodinného domu č.p. 26 a vedlejšími stavbami stodoly bez č.p., stavbami skladů a domácí dílny a má výměru 660 m2. Areál doplňují parcely č. 15 zahrada a č. 16 zahrada o výměře 1188 m2 resp. 348 m2 tvořící jednotný funkční celek se stavbami a stavebními pozemky. Celková výměra oceňovaných pozemků je 2321 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v sousední obci Čáslavice. Dle platného územního plánu obce je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou u pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 163,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 130,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Čáslavice nedaleko obce Rokytnice nad Rokytnou, okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS u pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1043

38 20 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 130,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce Čáslavice, 0.95 nízkopodlažní bytová a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený, zpevněný příjezd, IS u 1.50 pozemku C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Průměrná 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Rokytnice nad Rokytnou, zastavěná část obce Rokytnice nad Rokytnou, nízkopodlažní bytová zástavba Popis oceňovaného pozemku rovinatý až mírně svažitý pozemek západní orientace, pozemek, zastavěný stavbou k bydlení a ve funkčním celku, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.05 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Průměrná 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 143,68 Cena oceňovaných pozemků Kč ,05 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemků st. parcela č. 51/2 a č. 51/1 a parcela č. 15 a č. 16 ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,80 Kč 25,56 % ,82 Kč Rodinný dům č.p ,22 Kč 61,54 % ,54 Kč Stodola ,69 Kč 75,00 % ,73 Kč

39 21 Sklad č ,31 Kč 62,50 % ,82 Kč Sklad č ,81 Kč 62,50 % ,83 Kč Dílna ,86 Kč 50,00 % ,72 Kč Venkovní úpravy ,06 Kč ,82 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky ve funkčním celku ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Oceňované objekty RD č.p. 36, č.p. 26 a vedlejší stavby bez č.p./č.e. nejsou ke dni ocenění pronajaty. Jejich technický stav pronajmutí umožňuje. Pro výpočet je použito simulované nájemné, které je znalcem stanoveno na základě odborného odhadu ve výši 2x 8 000,- Kč/měsíc a vychází ze součtu nájemného za celý oceňovaný areál vč. příslušenství a zohledňuje technický stav oceňovaných nemovitostí. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt 2x rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00 Redukce z důvodu nepronajmutí 90 % x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00 Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 100 Celková životnost Z ( roků ) 120 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 61,54 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75

40 22 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 3 000,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 5 836,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,89 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota areálu RD ve funkčním celku včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny

41 23 - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech a Srovnávací objekt č. 1 Prodej rodinného domu v Jakuboě u M. Budějovic Lokalita : zastavěná část obce Jakubov u M. Budějovic Zemědělská usedlost, v osobním vlastnictví, 3 bytové jednotky vel. 3+1, 2+1, 1+1. Každá byt. jednotka má samostatný vchod. V 3+1 se nachází velká pěkná dřevěná kuchyň, 3 velké pokoje ve kterých jsou korkové podlahy, v ostatních místnostech je dlažba, dřevěná okna, dveře, vestavěné skříně, koupelna s rohovou vanou + plynový kotel, záchod, prádelna, špajz, v kuchyni se nachází zámecká kamna, vstupní chodba s letním posezením, ve všech pokojích jsou telefony, u vstupní brány do RD je zvonek s kamerovým systémem.byt 3+1 je podsklepený. V prádelně 3+1 se nachází dva zásobníky na vodu ze dvou vlastních studen s pitnou vodou, odpady vedou do městské kanalizace. Vedle je samostatný vchod do 2+1 se sprchovým koutem, záchodem, nachází se zde hala 12x9m, další místnost 6x6m, na konci objektu je velká dvojgaráž 12x9 m. V areálu statku se nachází vejminek1+1 - velká místnost 6x6 m, kuchyňka 3x3 m, sprchový kout, záchod + plynové topení a plynový ohřívač na teplou vodu. Dvůr, zahrada a zastavěná plocha je o rozloze 2420 m2. Na zahradě se nachází stodola 20x10 m + ohrada pro pejsky. Technický stav : obytná část po nedávné rekonstrukci Zastavěná plocha : neuvedeno Celková plocha pozemku : m2 Nabídková cena : ,- Kč

42 24 Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v obci Knínice Lokalita : zastavěná část obce Knínice Samostatně stojící rodinný dům 3+1 v klidné části obce Knínice nedaleko Třebíče. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu, s novou sedlovou střechou. Zastavěná plocha domu činí m2, obytná plocha je cca 100 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna, toaleta, dílna a schodiště, které vede do 1. patra, kde se nachází další samostatná obytná místnost. O vytápění domu se stará kotel na tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodovod s možností napojení na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží udržovaná zahrada o výměře 1025 m2. V domě byla v roce 2009 provedena rekonstrukce. Jednalo se o rekonstrukci střechy a částečná rekonstrukce interiéru. Další: garáž, hospodářská budova, která slouží jako skladovací prostor. Součástí prodeje nemovitosti nebude vnitřní vybavení. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 1680 m2 Celková plocha pozemku : 2705 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Meziříčko Lokalita : zastavěná část obce Meziříčko

43 25 Zemědělská usedlost v obci Meziříčko u Želetavy se dvěma bytovými jednotkami, které jsou odděleny průjezdem. Menší z nich ( 2+1 ) prošla rekonstrukcí cca v roce Jsou zde plastová okna, topení v mědi a nové radiátory. Podlahy jsou betonové, v obou pokojích je položena plovoucí podlaha, v chodbě dlažba a v kuchyni PVC. Ústřední topení je zde na tuhá paliva i plyn. V chodbě je připravený prostor na schodiště do patra pro případnou půdní vestavbu. Pokoje jsou prostorné a za kuchyní je možnost vybudovat další pokoj nebo o tyto prostory rozšířit kuchyň. Druhá bytová jednotka ( 3+1 ) je v původním stavu a k celoročnímu bydlení bude zapotřebí rekonstrukce. Nachází se zde velké, poměrně zachovalé, pokoje a původní kuchyň s kachlovými kamny. Dvůr uzavírá stodola, za kterou je ovocný sad, převážně švestky. Technický stav : průměrný a část podprůměrný Zastavěná plocha : 629 m2 Plocha parcely : 2003 m2 Cena nabídková : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj 2x RD obec Rokytnice nad Rokytnou, zastavěná část obce Velikost /Počet místností 2x 3+1 Příslušenství / Garáž stodola, 2x sklad, dílna/ ano Pozemek ( m2 ) 2321 Jiné / stav 1.RD průměrný a 2.RD podprůměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Jakubov, část obce Jakubov 3+1, 2+1 a 1+1 chlévy, stodola/ ne 2420 po rekonstrukci obytné části 2 RD obec Knínice, část obce Kínice 3+1 hospodářská budova/ ano 2705 průměrný 3 RD obec Meziříčko, část obce Meziříčko 3+1 a 2+1 stodola/ ne 2003 průměrný a část podprůměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,95 0,85 1,10 1,30 1,00 1,00 1, , , ,95 0,70 1,00 0,90 1,03 1,00 0, , , ,95 0,70 0,95 0,75 0,98 1,00 0, ,- Celkový průměr Kč ,-

44 26 Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Výpočet ceny věcného břemene práva užívání RD č.p. 26 vč. pozemků Obecně Právo věcného břemene obecně upravuje občanský zákoník v 151a až 151p v části druhé hlavě třetí. Věcná břemena představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v 18 hlavy třetí takto : Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou ,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci / např. pronájem některých pozemků /. Nájemné z pronájmu bytů není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran.

45 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Vlastnické právo k nemovitosti s sebou přináší mj. i užitek. ten je realizován přímo využitím nemovitosti vlastníkem nebo prostřednictvím pronájmu a výnosů ve formě nájemného. Věcné břemeno spočívající v právu bezplatného užívání dočasně omezuje jednu nebo druhou formu užitku z vlastnického práva vyplývající. Toto věcné břemeno způsobuje povinnému ( vlastníku nemovitosti ) dočasnou újmu a sice prostřednictvím snížení výnosů ( užitku ) z nemovitosti např. bytu, domu. Při výpočtu hodnoty tohoto věcného břemene je nutno uvažovat se zohledněním určitých požadavků, aby zjištěná hodnota odrážela tržní zohlednění tzn. : - korektně stanovit výši roční újmy povinného - zohlednit stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života tzn. stanovit délku trvání věcného břemene - zohlednit časovou hodnotu peněz stanovením diskontní míry Výše roční újmy povinného Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Možné obvyklé nájemné domu č.p. 26 s pozemky bylo stanoveno znalcem na základě odborného odhadu při zjišťování výnosové hodnoty a bylo stanoveno znalcem ve výši 8 000,- Kč/měsíc. Dle sdělení povinné nepřispívá oprávněná z věcného břemene paní Marie Svobodová na užívání předmětu ocenění žádnou částku. Zohlednění stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života Oprávněná z věcného břemene paní Marie Svobodová ( druhý oprávněný z věcného břemene pan Karel Svoboda již zemřel, věcné břemene tohoto oprávněného tudíž zaniklo ) je ke dni ocenění 79 let stará. Ve výpočtu znalec provedl posouzení dalšího trvání věcného břemene bytu, jelikož právo užívání bytu zaniká úmrtím oprávněného. Jak je výše uvedeno oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v 18 hlavy třetí a v případě, je-li věcné břemeno zřízeno určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Tato úprava je platná především v případě zjišťování hodnoty věcného břemene pro daňové účely. Jelikož je úkolem znalce zjistit tržní ( obvyklou ) cenu věcného břemene, která zatěžuje oceňovanou bytovou jednotku, je nutné provést úvahu o skutečné reálnosti doby trvání věcného břemene. Při posuzování další doby trvání věcného břemene použit znalec údaje ČSÚ ( českého statistického úřadu ) o střední délce života ( naděje dožití ), která vyjadřuje počet roků, který v průměru ještě dožije osoba právě x-letá za předpokladu, že po celou dobu jejího dalšího života se nezmění vymírání, zjištěný úmrtnostní tabulkou, zkonstruovanou pro daný kalendářní rok. Z těchto údajů se vychází i při výpočtech doživotních předlhůtních důchodů, které jsou takovým analogickým výpočtem použitelným i při zjišťování dalšího dožití u výpočtu hodnoty věcných břemen. Proměnná ay ( viz příloha Hodnoty proměnných ay ) v tomto výpočtu představuje zásobitel pro doživotní předlhůtní důchod se zohledněním příslušných úmrtnostních tabulek ( další léta dožití ) a počtu pravděpodobností. Jedná se složitější výpočet, který je pro různá časová období, různé regiony, zvlášť pro muže a ženy, zpracován v tabulkách. Znalec má k dispozici hodnotu proměnné ay pro rok 2010 ( tabulka pro rok 2014 není zatím k dispozici, případný rozdíl je dle odborného odhadu znalce zanedbatelný a pro výpočet nepodstatný ). Z této tabulky je zřejmé, že pro ženu věku 79 let je hodnota proměnné ay = 6,848 tj. že roční užitek bude násoben právě touto zjištěnou hodnotou zohledňující další dožití oprávněného i s přihlédnutím k počtu pravděpodobnosti. Takto zjištěná hodnota násobku ročního užitku vyjadřuje pravděpodobnost doby dalšího trvání existence věcného břemene s ohledem na věk oprávněného.

46 28 Zohlednění časové hodnoty peněz Znalcem byla ve výpočtu zohledněna diskontní míra ve výši 5 %, což je u obdobných typů nemovitostí zcela běžná a užívaná hodnota. Cena ( hodnota ) věcného břemene bude zjištěna jako součin ročního užitku ( újmy ) povinného a hodnotou násobku ročního užitku výše zjištěného znalcem ve výši 3, Výpočet hodnoty věcného břemene práva užívání RD č.p. 26 Druh bř e m e n e Právo doživotního užívání RD č.p. 26 oprávněný paní Marie Svobodová Výpočet roční ho užitku oprávněné osoby Nájemné jednotkové dosažitelné dle výpočtu Kč/m2 - Výměra bytu zatížená věcným břemenem zaokrouhleno m2 - Měsíční dosažitelné nájemné Měsíčně Kč 8 000,00 Počet měsíců Ks x 12 Roční dosažitelné nájemné / užitek / Ročně Kč ,00 Nájemné roční celkem N Kč ,00 Náklady dle dohody - oprávněný hradí do fondu oprav NZO/měsíc Kč 0,- Počet měsíců Ks x 12 Náklady dle dohody - oprávněný hradí do fondu oprav NZO/rok Kč 0,- Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč ,- Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č.151/1997 Sb. Lze zjistit užitek ze smlouvy? ne Výše ročního užitku ze smlouvy - Kč - Je roční užitek ze smlouvy o více než 1/3 nižší než cena - Kč ne obvyklá? Uvažovaná výše ročního užitku z ,- Počet let užívání práva dle smlouvy roků Kč po dobu života Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet stanoven Kč znalcem výše násobku ročního užitku * 6,848 Obvyklá cena věcného břemene práva užívání RD č.p. 26 ke dni ocenění / zaokrouhleno / Cvb Kč ,- Kč 2.5 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Ocenění nemovitých věcí bylo provedeno jako funkční celek bez uvažovaní oceňovaných spoluvlastnických podílů jednotlivých pozemků a staveb a bez uvažování existence věcného břemene užívání objektu rodinného domu č.p. 26. Tyto náležitosti budou vyčísleny níže po stanovení obvyklé ceny areálu. Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách

47 29 našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota je naopak výrazně nižší než cena obvyklá především proto, že reálná obvyklé nájemné je v nižší cenové úrovni a na druhou stranu náklady spojené s užíváním nemovitostí resp. spojené s vlastnictvím nemovitostí je vyšší. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál s obytnými částmi bývalé zemědělské usedlosti č.p. 273 a č. 26 a s dalšími vedlejšími stavbami leží v části obce Rokytnice nad Rokytnou v zastavěné části obce je s přihlédnutím ke svému stáří a k dlouhodobě nepravidelně prováděné běžné údržbě převážně v průměrném technickém částečně se starším vybavením a s vyšším opotřebením některých prvků krátkodobé životnosti ( viz popis u jednotlivých staveb ) Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti, ani v žádném ochranném pásmu, poloha je vhodná k trvalému bydlení, v místě je běžný hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. O obdobné nemovitosti je v dané lokalitě spíše podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci či plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši ve výši ,- Kč. Tato cena bude dále redukována s ohledem na oceňované spoluvlastnické podíly a na existence věcného břemene užívání objektu č.p. 26.

48 Zohlednění oceňovaných spoluvlastnických podílů k obvyklé ceně a existence věcného břemene užívání zatěžující objekt RD č.p. 26 vč. pozemků a přísl. Všechny oceňované nemovitosti tvoří funkční celek, jsou vzájemně funkčně i provozně propojeny. Vstup do obou objektů RD je umožněn přes průjezd v domě č.p. 26 přes společný dvůr. Nemovitosti jsou užívány jednou vícegenerační rodinnou. Ocenění jako jeden funkční celek je též předmětem objednávky. Jelikož nejsou všechny oceňované nemovitosti oceňovány ve výši 100 % podílů je nutné výslednou a stanovenou obvyklou cenu redukovat s ohledem na spoluvlastnické podíly povinného dle příslušných LV. Pro objektivní posouzení zastoupení jednotlivých staveb a pozemků resp. jejich spoluvlastnických podílů ve stanovené obvyklé ceně použil znalec stanovené věcné hodnoty. Ze vzájemného porovnání jednotlivých věcných cen znalec stanovil následně podíl nemovitých věcí na obvyklé ceně. Položka LV Nemovitá věc Spoluvlastnický podíl Rodinný dům č.p venkovní úpravy 1/1 2 4 St. parcela č. 51/2 1/ Rodinný dům č.p vedlejší stavby + venkovní úpravy + zbývající pozemky 9/20 Položka Věcná cena oceňovaných nemovitých věcí Kč Spoluvlastnický podíl Cena Spoluvlastnického podílu oceňovaných nemovitých věcí Kč ,- 1/ , ,- 1/ , ,- 9/ ,- celkem , ,- Věcná cena spoluvlastnických podílů oceňovaných nemovitých věcí je ve výši ,- Kč tj. 71,75 % z věcné ceny u stejných nemovitých věcí při ocenění podílu ve výši 1/1. V tomto poměru bude upravena i stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí stanovená znalcem ,- Kč Poměr věcných cen oceňovaných nemovitých věcí ve vztahu k oceňovaných spoluvlastnickým podílům 71,75 % Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí se započtením příslušných spoluvlastnických podílů stanovená znalcem 0,7175 x ,- Kč = ,- Kč Cena věcného břemene užívání objektu RD č.p. 26 vč. pozemků byla znalcem stanovena ve výši ,- Kč. Jelikož je u této nemovité věci oceňován spoluvlastnický podíl ve výši id. 9/20, bude i v tomto poměru redukována hodnota věcného břemene. Obvyklá cena oceňovaného věcného břemene stanovená znalcem ,- Kč Oceňovaný spoluvlastnický podíl ve výši id. 9/20 Obvyklá cena oceňovaného věcného břemene se započtením příslušného spoluvlastnického podílů id. 9/20 x ,- Kč = ,- Kč

49 31 Obvyklá cena příslušných spoluvlastnických podílů oceňovaných nemovitých věcí stanovená znalcem / zaokrouhleno / ,- Kč Obvyklá cena oceňovaného věcného břemene se započtením příslušného spoluvlastnického podílů id. 9/20 / zaokrouhleno / ,- Kč Výsledná obvyklá cena příslušných spoluvlastnických podílů oceňovaných nemovitých věcí stanovená znalcem / zaokrouhleno / ,- Kč 2.7 Rekapitulace Způsob ocenění areálu tvořící funkční celek bez zohlednění existence oceňovaných spoluvlastnických podílů a věcného břemene Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění celkem cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. rodinného domu č.p. 273 stojící na pozemku st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Rokytnice nad Rokytnou vč. příslušenství zapsané na LV 4 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidované u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč a spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří vč. příslušenství zapsané na LV 573 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidované u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč a spoluvlastnického podílu ve výši id. 9/20 pozemku st. parcela č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 26 stojící na pozemku v části obce Rokytnice nad Rokytnou vč. příslušenství a pozemky parcela č. 15 zahrada a parcela č. 16 zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 425 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidovaných u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : devětsettřicettisíckorunčeských ,- Kč 2. Obvyklá cena věcného břemene práva užívání ve prospěch oprávněného paní Marie Svobodové spočívající v doživotním užívání objektu č.p. 26 vč. příslušenství a pozemků zjištěná dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění ve výši oceňovaného spoluvlastnického podílu ve výši id. 9/20 činí ke dni odhadu slovy : třistatisíckorunčeských ,- Kč

50 32 3. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. rodinného domu č.p. 273 stojící na pozemku st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Rokytnice nad Rokytnou vč. příslušenství zapsané na LV 4 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidované u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč a spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku st. parcela č. 51/2 zastavěná plocha a nádvoří vč. příslušenství zapsané na LV 573 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidované u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč a spoluvlastnického podílu ve výši id. 9/20 pozemku st. parcela č. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 26 stojící na pozemku v části obce Rokytnice nad Rokytnou vč. příslušenství a pozemky parcela č. 15 zahrada a parcela č. 16 zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 425 pro katastrální území a obec Rokytnice nad Rokytnou a evidovaných u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč činí po zohlednění existence výše uvedeného věcného břemene, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : šestsettřicettisíckorunčeských ,- Kč 4. Jiné závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výši obvyklé ceny zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 4 strana 1,3 1x kopie výpisu z KN, LV 573 1x kopie výpisu z KN, LV 425 strana 1,5 1x kopie katastrální mapy

51 33 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 48/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 30. dubna 2014 Ing. Michal Sirový

52 34 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 26 dvorní pohled na RD č.p. 273

53 35 kuchyně v objektu č.p. 26 kuchyně v objektu č.p. 273