ZNALECKÝ POSUDEK. č. 270/7360/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 270/7360/2015 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel 293, 296, 297 a bytového domu č.p. 238 s příslušenstvím, k.ú. Předlice, v ulici Dostojevského v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 270/7360/2015 LV no.: 478 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 293, 296, 297 a bytový dům č.p. 238 s příslušenstvím, k.ú. Předlice, v ulici Dostojevského v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Dostojevského 238/5, Předlice, Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 2 (bytový dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: bytový dům Čísla parcel Parcel of land nr. 293, 296, 297 Appurtenances: Příslušenství: přípojky inženýrských sítí a zpevněné plochy Size: Velikost 340, 40, 143 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura jihozápadní část městská čtvrť Předlice úplná občanská vybavenost, odpovídající velikosti a významu města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha/jiná plocha, ostatní plocha/ manipulační plocha 300 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: 114 (odvozeno z kat. mapy) Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: odhad m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Kč/ m 3 Income: Příjem: Kč Building finished in year : Rok pořízení: 1914 Cost: Náklady: Kč Wear : Znehodnocení : 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 478 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Michala Bendla, Smetanova 330, Unhošť. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 478 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 478 v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 478 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 478 je evidováno: zástavní právo exekutorské ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Všeobecné zdravotní pojišťovny České republiky (IČO ) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Kladno č.j. 088 EX- 3926/ ze dne , právní účinky zápisu ke dni zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč včetně příslušenství, na základě rozhodnutí Okresní správy sociálního zabezpečení Kladno č.j / /MM ze dne zástavní právo exekutorské ve výši ,- Kč včetně příslušenstvím a nákladů soudního řízení ve prospěch Lady Červinkové, na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Kladno č.j. 150 EX-2161/ ze dne zástavní právo exekutorské ve výši ,- Kč včetně příslušenstvím a nákladů soudního řízení ve prospěch Josefa Červinky, na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Kladno č.j. 150 EX-2161/ ze dne zástavní právo exekutorské ve výši 7.004,- Kč včetně příslušenstvím a nákladů soudního řízení ve prospěch České pojišťovny, a.s. (IČO ) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Cheb č.j. 074 EX / ze dne zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky a.s. (IČO ) ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni Legal and structural state / stavebně právní stav: Bytový dům č.p. 293 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Podle zjištění na místě není dům ve stavu schopném užívání, dům byl pravděpodobně stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - bytový dům se nachází v lokalitě s nepříznivým demografickým zatížením - dům je ve špatném stavebně technickém stavu - dům je v nepronajímatelném stavu - stavba vyžaduje rozsáhlé investice na uvedení do uživatelného stavu Strong points / silné stránky: - nezjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 478 pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Předlice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost, s.r.o., svolána na , 15:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému bytovému domu byly zjištěny v době prohlídky od vlastníků vedlejších nemovitostí, zastavěná plocha byla odvozena z katastrální mapy a obestavěný prostor byl určen odhadem

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Předlice Kód obce : Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky ( obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází v jihozápadní části Ústí nad Labem, v městské čtvrti Předlice, v ulici Dostojevského. Okolní zástavbu tvoří především rodinné a bytové domy, v širším okolí to jsou průmyslovými objekty (rozsáhlé podniky i drobné firmy a skladové haly). Jedná se o okrajovou část města, vzdálenost do centra je cca 3 km. Bytová zástavba v lokalitě je degradována osídlením nepřizpůsobivými občany. Dostupnost lokality je velmi dobrá mj. městskou hromadnou dopravou. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 238: Bytový dům č.p. 238 je řadová vnitřní stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 293, k.ú. Předlice. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice domu. Z exteriéru je patrné, že dům má jedno podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží a pravděpodobně užitné podkroví. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní konstrukce je mansardového tvaru, na straně viditelné z ulice s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená, vnější povrchy jsou opatřeny hladkou omítkou. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Bytový dům podle informace z archivu Stavebního úřadu Statutárního města Ústí nad Labem pochází z roku 1914, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 101 rok. Podle informace od vlastníků vedlejších nemovitostí je oceňovaný bytový dům delší dobu neužívaný a je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, konstrukční prvky jsou devastovány násilnými vniknutími do stavby, vybavení stavby včetně vnitřních instalací zcela chybí, v interiéru domu se nachází větší množství blíže neurčeného odpadu. Dům prakticky nelze bez provedení stavebních prací užívat. Další stavby v příslušenství: V příslušenství bytového domu je vedlejší stavba, situovaná na pozemku čís. parcely 293, k.ú. Předlice. Jedná se o zděnou stavbu s pultovou střechou. Na exteriéru vedlejší stavby je patrné, že je delší dobu neužívaná a je v dezolátním stavebně technickém stavu, podle informace od vlastníků vedlejších nemovitostí byla stavba několikrát zasažena požárem, vnitřní instalace a vybavení stavby pravděpodobně zcela chybí. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, obestavěný prostor a její opotřebení je určeno odhadem, v obvyklé ceně je stavba zohledněna jako příslušenství V příslušenství rodinného domu jsou venkovní úpravy, jedná se o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství.

5 V příslušenství bytového domu jsou venkovní úpravy, jedná se o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 293, k.ú. Předlice, o výměře 340, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba bytového domu č.p Jde o stavební pozemek zastavěný bytovým domem č.p. 238 a vedlejší stavbou v příslušenství, nezastavěná část je tvořena nádvořím za domem. Pozemek čís. parcely 296, k.ú. Předlice, o výměře 40, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, se způsobem využití jiná plocha. Jedná se o pozemek pravděpodobně užívaný jako přístupová cesta k nádvoří za domem a tvořící funkční celek s bytovým domem č.p. 238 a stavebním pozemkem čís. parcely 293, k.ú. Předlice. Pozemek čís. parcely 297, k.ú. Předlice, o výměře 143, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, se způsobem využití manipulační plocha. Jedná se o pozemek pravděpodobně užívaný jako přístupová cesta k nádvoří za domem a tvořící funkční celek s bytovým domem č.p. 238 a stavebním pozemkem čís. parcely 293, k.ú. Předlice. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, zemního plynu, kanalizace a vody. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Dostojevského) ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 293, 296, 297 a bytového domu č.p. 238 s příslušenstvím, k.ú. Předlice, v ulici Dostojevského v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 478 pro k.ú. Předlice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. září 2015 celkem Slovy: Jednostošedesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 478 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 478 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle70/7360/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne